Заборгували за оренду у Франкфурті? Сплата протягом двох місяців після позову про виселення все ще може скасувати розірвання

Коли прострочена оренда перетворюється на розірвання

Німецьке орендне право знає два види розірвання з боку орендодавця, що можуть наступити після несплаченої оренди. Негайне (fristlose Kündigung) припиняє договір одразу. Звичайне (ordentliche Kündigung) припиняє його після встановленого законом строку попередження і потребує законного інтересу, який § 573 абзац 2 Nr. 1 BGB бачить у винному і не незначному порушенні обов’язків орендаря.

Негайне розірвання через заборгованість міститься в § 543 BGB.

Застереження в договорі оренди не може полегшити це для орендодавця. § 569 абзац 5 оголошує такі угоди недійсними, якщо вони ставлять орендаря в гірше становище або додають додаткові підстави для негайного розірвання.

Сплатіть до листа або протягом двох місяців після позову

Якщо орендодавець отримав гроші до того, як розірвання оголошено, § 543 абзац 2 речення 2 виключає розірвання через заборгованість. Це найдешевший момент для дії, тож нагадування орендодавця не повинно лежати в шухляді.

Після розірвання орендодавець, який не отримав квартиру назад, подає позов про виселення. У Франкфурті це Amtsgericht Frankfurt am Main, цивільні відділи якого, за сторінкою суду, розташовані в Niederrad. Тоді діє § 569 абзац 3 Nr. 2 BGB: розірвання також стає недійсним, якщо не пізніше ніж через два місяці після того, як позов про виселення став таким, що розглядається, орендодавець отримав належну оренду і компенсацію за подальше користування (§ 546a BGB) або державний орган зобов’язався сплатити. Це і є Schonfristzahlung, другий шанс, який закон закладає в систему.

1. Накопичується заборгованість.Два терміни поспіль або у сумі дві місячні оренди.
2. Лист про розірвання.Він має вказувати причину. Повна сплата до нього виключає розірвання.
3. Позов розглядається.Два місяці рахують від моменту, коли позов став таким, що розглядається, на практиці від вручення.
4. Сплата або зобов'язання органу.Усе належне сплачено, або державний орган зобов'язався це сплатити, протягом двох місяців.
5. Розірвання недійсне.З урахуванням меж нижче.

Важливі три межі. Така сплата вимагає всього належного, а не значної його частки. Вона не діє, якщо раніше розірвання такого роду було таким способом виправлено менш ніж за два роки до цього. І, як покаже наступний розділ, вона сама собою не стирає звичайного розірвання.

Пастка звичайного розірвання

Багато орендодавців вміщують в один лист дві заяви: негайне розірвання і, як альтернативу, звичайне за ту саму заборгованість. Bundesgerichtshof розглядав це у своєму прес-релізі від 19 вересня 2018 року. Він визнав, що альтернативне звичайне розірвання не втрачає сенсу, коли негайне стає недійсним через Schonfristzahlung, і повернув справи нижчому суду, щоб той перевірив, чи звичайне розірвання відповідає законним умовам і чи покликання на нього суперечить добросовісності після сплати невдовзі після повідомлення.

Тож не вважайте, що після сплати все гаразд. Прочитайте лист, чи немає в ньому слів «ordentlich» або «hilfsweise», і якщо знайдете таку фразу, зверніться до консультаційної служби для орендарів того самого тижня. Запитайте орендодавця письмово, чи договір триває тепер, коли заборгованість сплачено.

Хто може сплатити або зобов’язатися у Франкфурті

Сторінка міста про Hilfen zur Wohnungssicherung називає, коли треба телефонувати негайно: коли виникла заборгованість з оренди, при розірванні через заборгованість, порушення чи Eigenbedarf, при повідомленні суду про майбутній позов про виселення, при рішенні про виселення або даті виселення від Gerichtsvollzieher, а також після втрати квартири. Якщо квартиру зберегти не вдається, можливе тимчасове розміщення за HSOG. Міський огляд загрози втрати житла додає консультацію з орендного права і цілодобовий номер для соціальних надзвичайних ситуацій, 069 212-700 70.

Щодо Jobcenter: сторінка про житло радить людям із заборгованістю з оренди звертатися до Hilfen zur Wohnungssicherung. Сторінка контактів каже, що звернення надходять через jobcenter.digital, що телефонувати слід за номером вашого куратора з листів і що прийом у відділеннях залежить від вашого поштового індексу. Канал електронної пошти Jobcenter і його телефонний центр обслуговування, за його головною сторінкою, більше не використовуються.

Якщо ви отримуєте допомогу, § 22 абзац 7 SGB II також каже, що житлова частина допомоги має йти прямо орендодавцю там, де є заборгованість, що виправдовує розірвання. Запитайте куратора про пряму виплату.

Чому письмове зобов’язання має бути точним

Закон приймає державний орган, який зобов’язується задовольнити орендодавця. Розмитий лист, що не вказує, яку заборгованість він покриває, становить ризик, бо виправлення залежить від змісту і від строку. Попросіть офіс про письмове підтвердження з назвою орендодавця, місяцями оренди та сумою. Дайте копію орендодавцеві та суду і збережіть доказ дати отримання.

Якщо офіс діє повільно, відлічуйте два місяці від дати позову і не відступайте. Де гроші не вдається організувати вчасно, сплатіть, що можете, і все одно просіть зобов’язання, але не розраховуйте, що часткова сплата виправить розірвання, бо закон говорить про задоволення орендодавця щодо належного.

Крок за кроком

1. Не ігноруйте першого нагадування. Сплата до листа про розірвання виключає його.
2. Запишіть три дати: лист про розірвання, дату вручення позову і дату через два місяці.
3. Зателефонуйте за номером 069 212-38189 для запису до Hilfen zur Wohnungssicherung у день, коли надійшов позов.
4. Якщо ви отримуєте допомогу, завантажте документи на jobcenter.digital і повідомте куратора.
5. Зберіть договір оренди, розірвання, позов, банківські виписки та підтвердження доходу.
6. Попросіть точне письмове зобов’язання або сплатіть усю суму і отримайте підтвердження, що орендодавець це отримав.
7. Перевірте лист про розірвання, чи немає в ньому альтернативного звичайного розірвання.
8. Отримайте консультацію в Mietrechtliche Beratung, об’єднанні орендарів або в адвоката.

Якщо щось пішло не так

Якщо два місяці минають без сплати чи зобов’язання, негайне розірвання залишається чинним, і справа триває далі. Рішення може зобов’язати вас виїхати, але суд іноді може дати час на виїзд, як пояснено в нашому посібнику про Räumungsfrist у Франкфурті. Допомога міста не закінчується рішенням: на його сторінці рішення про виселення і дата виселення названі підставами для дзвінка. Захистіть також свій дохід, наприклад через P-Konto, і прочитайте про несплачені збори за Kita, якщо ви заборгували й їх.

Примітка щодо відповідності

Цей посібник пояснює загальну рамку §§ 543, 569 і 573 BGB та франкфуртські офіси так, як їх описано на їхніх офіційних сторінках у жовтні 2026 року. Це не юридична консультація. Строки у справах про виселення короткі, суди й офіси вирішують окремі випадки по-різному, а правила допомоги змінилися 1 липня 2026 року. Поговоріть із Hilfen zur Wohnungssicherung, консультаційною службою для орендарів або адвокатом про ваші власні дати, найкраще в день отримання позову.