Задолженность по аренде во Франкфурте? Платёж в течение двух месяцев после иска о выселении всё ещё может отменить расторжение

Когда просрочка аренды превращается в расторжение

Немецкое арендное право знает два вида расторжения арендодателем, которые могут последовать за неуплатой аренды. Немедленное (fristlose Kündigung) прекращает договор сразу. Обычное (ordentliche Kündigung) прекращает его по истечении установленного законом срока предупреждения и требует законного интереса, который § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB видит в виновном и не являющемся незначительным нарушении обязанностей арендатора.

Немедленное расторжение за задолженность регулируется § 543 BGB.

Пункт договора аренды не может облегчить это арендодателю. § 569 Absatz 5 объявляет такие соглашения недействительными, если они ухудшают положение арендатора или добавляют дополнительные основания для немедленного расторжения.

Платите до письма или в течение двух месяцев после иска

Если арендодатель получил оплату до того, как заявлено расторжение, § 543 Absatz 2 Satz 2 исключает расторжение за задолженность. Это самый дешёвый момент для действий, поэтому напоминание арендодателя не должно лежать в ящике стола.

После расторжения арендодатель, не получивший квартиру обратно, подаёт иск о выселении. Во Франкфурте это Amtsgericht Frankfurt am Main, гражданские отделения которого, согласно странице суда, заседают в Niederrad. Тогда применяется § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB: расторжение также утрачивает силу, если не позднее чем через два месяца после того, как иск о выселении стал находиться в производстве, арендодателю выплачены причитающаяся арендная плата и компенсация за дальнейшее пользование (§ 546a BGB) либо государственный орган берёт на себя обязательство оплатить. Это и есть Schonfristzahlung, второй шанс, который закон встроил в систему.

1. Накапливается задолженность.Два срока платежа подряд или две месячные аренды в сумме.
2. Письмо о расторжении.В нём должна быть указана причина. Полная оплата до этого момента исключает расторжение.
3. Иск в производстве.Два месяца идут с того момента, как иск стал находиться в производстве, на практике с вручения.
4. Платёж или обязательство органа.Всё причитающееся выплачено или государственный орган обязан это оплатить, в пределах двух месяцев.
5. Расторжение недействительно.С оговорками, указанными ниже.

Важны три ограничения. Исправление требует выплаты всего причитающегося, а не его большей части. Оно не применяется, если менее чем за два года до этого предыдущее расторжение такого рода было исправлено таким же способом. И, как показывает следующий раздел, само по себе оно не устраняет обычное расторжение.

Ловушка обычного расторжения

Многие арендодатели помещают в одно письмо два заявления: немедленное расторжение и, как запасное, обычное расторжение по той же задолженности. Bundesgerichtshof рассмотрел этот вопрос в пресс-релизе от 19 сентября 2018 года. Он постановил, что запасное обычное расторжение не теряет смысла, когда немедленное становится недействительным из-за Schonfristzahlung, и вернул дела нижестоящему суду для проверки того, соответствует ли обычное расторжение законным условиям и противоречит ли ссылка на него добросовестности после платежа вскоре после уведомления.

Поэтому не считайте, что после оплаты всё в порядке. Прочитайте письмо в поисках слов «ordentlich» или «hilfsweise» и, если найдёте такую формулировку, на той же неделе обратитесь в консультационную службу для арендаторов. Спросите арендодателя письменно, продолжается ли договор теперь, когда задолженность погашена.

Кто во Франкфурте может заплатить или взять на себя обязательство

Страница города Hilfen zur Wohnungssicherung перечисляет случаи, когда нужно звонить немедленно: когда возникла задолженность по аренде, при расторжении за задолженность, нарушение договора или Eigenbedarf (собственную нужду арендодателя), при судебном извещении о предстоящем иске о выселении, при решении о выселении или назначенной дате выселения у Gerichtsvollzieher, и после потери квартиры. Если квартиру сохранить нельзя, возможно временное размещение по HSOG. Обзор города о грозящей потере жилья добавляет консультацию по арендному праву и круглосуточный номер для социальных экстренных случаев, 069 212-700 70.

На странице Jobcenter о жилье людям с задолженностью по аренде предлагается обратиться в Hilfen zur Wohnungssicherung. Страница контактов сообщает, что обращения идут через jobcenter.digital, что звонить нужно по номеру вашего куратора из ваших писем и что записи в отделениях зависят от вашего почтового индекса. По словам главной страницы Jobcenter, канал электронной почты и телефонный сервисный центр больше не используются.

Если вы получаете пособие, § 22 Absatz 7 SGB II также говорит, что жилищная часть пособия должна выплачиваться прямо арендодателю, если есть задолженность, оправдывающая расторжение. Спросите куратора о прямой выплате.

Почему письменное обязательство должно быть точным

Закон признаёт государственный орган, который берёт на себя обязательство удовлетворить арендодателя. Расплывчатое письмо, не говорящее, какую задолженность оно покрывает, создаёт риск, потому что исправление зависит от содержания и от срока. Попросите в ведомстве письменное подтверждение с названием арендодателя, месяцев аренды и суммы. Передайте копию арендодателю и в суд и сохраните подтверждение даты получения.

Если ведомство медлит, отсчитывайте два месяца от даты иска и продолжайте настаивать. Если деньги в срок получить не удаётся, заплатите, сколько можете, и всё равно просите обязательство, но не рассчитывайте, что частичный платёж исправит расторжение, потому что закон говорит об удовлетворении арендодателя по всему причитающемуся.

Шаг за шагом

1. Не игнорируйте первое напоминание. Платёж до письма о расторжении исключает его.
2. Запишите три даты: письмо о расторжении, дату вручения иска и дату через два месяца после неё.
3. Позвоните по номеру 069 212-38189 и запишитесь в Hilfen zur Wohnungssicherung в день, когда пришёл иск.
4. Если вы получаете пособие, загрузите документы на jobcenter.digital и сообщите куратору.
5. Соберите договор аренды, расторжение, иск, банковские выписки и подтверждение дохода.
6. Попросите точное письменное обязательство или заплатите всю сумму и получите подтверждение, что арендодатель её получил.
7. Проверьте письмо о расторжении на наличие запасного обычного расторжения.
8. Получите консультацию в Mietrechtliche Beratung, в объединении арендаторов или у адвоката.

Если что-то пошло не так

Если два месяца прошли без платежа и без обязательства, немедленное расторжение остаётся в силе и дело продолжается. Решение суда может обязать вас съехать, но суд иногда может дать время на выезд, как объясняется в нашем руководстве о Räumungsfrist во Франкфурте. Помощь города не заканчивается решением суда: на её странице решение о выселении и дата выселения указаны среди причин позвонить. Позаботьтесь и о защите своего дохода, например через P-Konto, и прочитайте о неуплаченной плате за Kita, если вы должны и её.

Примечание о соответствии

Это руководство объясняет общие рамки §§ 543, 569 и 573 BGB и франкфуртские ведомства так, как они описаны на их официальных страницах в октябре 2026 года. Оно не является юридической консультацией. Сроки по делам о выселении короткие, суды и ведомства решают отдельные случаи по-разному, а правила пособий изменились 1 июля 2026 года. Поговорите с Hilfen zur Wohnungssicherung, с консультационной службой для арендаторов или с адвокатом о ваших собственных датах, в идеале в день получения иска.