¿Se ha retrasado con el alquiler en Fráncfort? Pagar en los dos meses siguientes a la demanda de desahucio todavía puede anular la resolución del contrato
Un arrendador puede resolver un contrato de alquiler sin preaviso si usted se retrasa con el alquiler en dos fechas de vencimiento seguidas (la parte impagada debe superar el alquiler de un mes), o si los atrasos durante un período más largo alcanzan el alquiler de dos meses (§§ 543, 569 BGB). Una vez que hay una demanda de desahucio pendiente, el § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB le da dos meses para pagar todo lo adeudado, o para lograr que una autoridad pública se comprometa a pagarlo, y la resolución inmediata queda sin efecto. En Fráncfort, el equipo Hilfen zur Wohnungssicherung del Sozialrathaus Gallus (Rebstöcker Straße 8, citas en el 069 212-38189) es el punto de contacto de la ciudad para atrasos, resoluciones y títulos de desahucio. La subsanación solo funciona una vez cada dos años y no detiene automáticamente una resolución ordinaria alternativa.
Cuando el impago del alquiler se convierte en una resolución del contrato
El derecho de arrendamientos alemán conoce dos tipos de resolución por parte del arrendador que pueden seguir a un impago. La inmediata (fristlose Kündigung) pone fin al contrato de inmediato. La ordinaria (ordentliche Kündigung) lo termina tras el plazo de preaviso legal y requiere un interés legítimo, que el § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ve en un incumplimiento culpable y no insignificante de las obligaciones del inquilino.
La resolución inmediata por atrasos está en el § 543 BGB.
| Situación | Regla |
|---|---|
| Dos fechas de vencimiento seguidas | Se retrasa con el alquiler o con una parte no insignificante del mismo. En los alquileres de vivienda, la parte impagada debe superar el alquiler de un mes |
| Período más largo | Durante más de dos fechas de vencimiento, la suma impagada alcanza el alquiler de dos meses |
| ¿Advertencia previa? | No, el § 543 Absatz 3 exime a los atrasos de la advertencia habitual |
| Motivo por escrito | La carta de resolución debe indicar el motivo (§ 569 Absatz 4) |
| Atrasos de la fianza | La mora con una fianza equivalente a dos meses de alquiler también puede ser un motivo (§ 569 Absatz 2a) |
Una cláusula del contrato no puede facilitar esto al arrendador. El § 569 Absatz 5 declara nulos esos acuerdos si perjudican al inquilino o añaden motivos adicionales para una resolución inmediata.
Pague antes de la carta, o en los dos meses siguientes a la demanda
Si se paga al arrendador antes de que se declare la resolución, el § 543 Absatz 2 Satz 2 excluye la resolución por atrasos. Ese es el momento más barato para actuar, así que el recordatorio de un arrendador no debe quedarse en un cajón.
Tras la resolución, un arrendador que no recupera la vivienda presenta una demanda de desahucio. En Fráncfort es el Amtsgericht Frankfurt am Main, cuyas secciones civiles, según la página del tribunal, funcionan en Niederrad. Entonces se aplica el § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB: la resolución también queda sin efecto si, a más tardar dos meses después de que la demanda de desahucio quede pendiente, se paga al arrendador el alquiler adeudado y la indemnización por el uso continuado (§ 546a BGB), o si una autoridad pública se compromete a pagar. Esta es la Schonfristzahlung, la segunda oportunidad que la ley incorpora.
- Se acumulan los atrasos.Dos fechas de vencimiento seguidas, o dos meses de alquiler en total.
- Carta de resolución.Debe indicar el motivo. Pagar todo antes de ella excluye la resolución.
- Demanda pendiente.Los dos meses corren desde que la demanda queda pendiente, en la práctica desde su notificación.
- Pago o compromiso de una autoridad.Todo lo adeudado pagado, o una autoridad pública obligada a pagarlo, dentro de los dos meses.
- Resolución sin efecto.Con los límites que se indican a continuación.
Importan tres límites. La subsanación exige todo lo adeudado, no una parte grande. No se aplica si una resolución anterior de este tipo se subsanó así hace menos de dos años. Y, como muestra la sección siguiente, por sí sola no borra una resolución ordinaria.
La trampa de la resolución ordinaria
Muchos arrendadores incluyen dos declaraciones en una misma carta: una resolución inmediata y, con carácter alternativo, una ordinaria por los mismos atrasos. El Bundesgerichtshof trató esto en su nota de prensa del 19 de septiembre de 2018. Sostuvo que una resolución ordinaria alternativa no carece de sentido cuando la inmediata queda sin efecto por una Schonfristzahlung, y devolvió los casos para que el tribunal inferior examinara si la resolución ordinaria cumple los requisitos legales y si invocarla es contrario a la buena fe tras un pago poco después del aviso.
Por tanto, no dé por hecho que todo está bien después de pagar. Lea la carta en busca de «ordentlich» o «hilfsweise» y, si encuentra una frase así, consulte a un servicio de asesoramiento a inquilinos esa misma semana. Pregunte por escrito al arrendador si el contrato continúa ahora que los atrasos están pagados.
Quién puede pagar o comprometerse en Fráncfort
| Su situación | Oficina | Qué dicen las páginas oficiales |
|---|---|---|
| Atrasos, resolución o demanda de desahucio, con cualquier ingreso | Hilfen zur Wohnungssicherung, Sozialrathaus Gallus, Rebstöcker Straße 8, 60326 Frankfurt | Llame para pedir cita al 069 212-38189. El equipo asesora y es el punto de contacto para las ofertas de ayuda; el primer objetivo es conservar la vivienda |
| Recibe Grundsicherungsgeld (antes Bürgergeld) | Jobcenter Frankfurt, a través de jobcenter.digital y el número de teléfono de su gestor | La página de vivienda del Jobcenter remite a las personas con atrasos en el alquiler a las Hilfen zur Wohnungssicherung. El § 22 Absatz 8 SGB II regula la asunción de deudas para asegurar la vivienda |
| Recibe Sozialhilfe (SGB XII) | Su Sozialrathaus local y el equipo de Hilfen zur Wohnungssicherung | El § 36 SGB XII permite al Träger asumir deudas cuando así se asegura la vivienda, como subvención o como préstamo |
| No está seguro de si la resolución es lícita | Mietrechtliche Beratung, Amt für Wohnungswesen, Adickesallee 67-69 | La ciudad dice que se use incluso si ya existe una demanda o una sentencia, salvo que ya le represente un abogado. Es gratuita para residentes de Fráncfort con unos ingresos netos mensuales del hogar de hasta 2.150 euros más 650 euros por cada miembro adicional del hogar (teléfono 069 212-34711) |
La página de Hilfen zur Wohnungssicherung de la ciudad enumera cuándo llamar de inmediato: cuando han surgido atrasos en el alquiler, ante una resolución por atrasos, por mala conducta o por Eigenbedarf, ante una notificación del tribunal sobre una próxima demanda de desahucio, ante una sentencia de desahucio o una fecha de desalojo del Gerichtsvollzieher, y tras perder la vivienda. Si no se puede conservar la vivienda, es posible un alojamiento temporal según la HSOG. La visión general de la ciudad sobre la pérdida inminente de la vivienda añade el asesoramiento en materia de alquileres y el número disponible las veinticuatro horas para emergencias sociales, 069 212-700 70.
En el Jobcenter, la página de vivienda indica a las personas con atrasos en el alquiler que se pongan en contacto con las Hilfen zur Wohnungssicherung. La página de contacto dice que las solicitudes se tramitan a través de jobcenter.digital, que las llamadas telefónicas se hacen al número de su gestor que figura en sus cartas, y que las citas en las sedes dependen de su código postal. Según su página de inicio, el canal de correo electrónico y el centro de atención telefónica del Jobcenter ya no se utilizan.
Si recibe prestaciones, el § 22 Absatz 7 SGB II dice además que la parte de la prestación destinada a la vivienda debe ir directamente al arrendador cuando existan atrasos que justifiquen una resolución. Pregunte a su gestor por el pago directo.
Por qué un compromiso por escrito debe ser preciso
La ley acepta que una autoridad pública se comprometa a satisfacer al arrendador. Una carta vaga que no diga qué atrasos cubre es un riesgo, porque la subsanación depende del contenido y del plazo. Pida a la oficina una confirmación por escrito que nombre al arrendador, los meses de alquiler y el importe. Entregue una copia al arrendador y al tribunal, y conserve una prueba de la fecha en que se recibió.
Si la oficina va lenta, cuente los dos meses desde la fecha de la demanda y siga insistiendo. Si el dinero no puede arreglarse a tiempo, pague lo que pueda y pida igualmente el compromiso, pero no cuente con que un pago parcial subsane la resolución, porque la ley habla de satisfacer al arrendador por lo adeudado.
Paso a paso
- No ignore el primer recordatorio. Pagar antes de la carta de resolución la excluye.
- Anote tres fechas: la de la carta de resolución, la de notificación de la demanda y la fecha dos meses después.
- Llame al 069 212-38189 para pedir cita en las Hilfen zur Wohnungssicherung el día en que llegue la demanda.
- Si recibe prestaciones, suba los documentos a jobcenter.digital e informe a su gestor.
- Reúna el contrato de alquiler, la resolución, la demanda, los extractos bancarios y la prueba de ingresos.
- Pida un compromiso preciso por escrito o pague la cantidad total, y obtenga una prueba de que el arrendador la recibió.
- Compruebe si la carta de resolución contiene una resolución ordinaria alternativa.
- Busque asesoramiento en la Mietrechtliche Beratung, en una asociación de inquilinos o con un abogado.
Si sale mal
Si pasan los dos meses sin pago ni compromiso, la resolución inmediata se mantiene y el caso continúa. Una sentencia puede ordenarle abandonar la vivienda, pero el tribunal a veces puede conceder tiempo para mudarse, como explica nuestra guía sobre la Räumungsfrist en Fráncfort. La ayuda de la ciudad no termina con una sentencia: su página enumera la sentencia de desahucio y la fecha del desalojo entre los motivos para llamar. Proteja también sus ingresos, por ejemplo con una P-Konto, y lea sobre las cuotas de Kita impagadas si también debe esas.
Nota de cumplimiento
Esta guía explica el marco general de los §§ 543, 569 y 573 BGB y las oficinas de Fráncfort tal como se describen en sus páginas oficiales en octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico. Los plazos en los casos de desahucio son cortos, los tribunales y las oficinas deciden los casos individuales de forma distinta, y las normas de las prestaciones cambiaron el 1 de julio de 2026. Hable con las Hilfen zur Wohnungssicherung, con un servicio de asesoramiento a inquilinos o con un abogado sobre sus propias fechas, idealmente el mismo día en que reciba la demanda.
Preguntas Frecuentes y Errores Comunes
¿Cuánto puedo deber antes de que el arrendador pueda resolver el contrato sin preaviso?
El § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB menciona dos casos. O bien usted está en mora con el alquiler, o con una parte no insignificante del mismo, durante dos fechas de vencimiento seguidas, o bien, durante un período de más de dos fechas de vencimiento, la cantidad impagada alcanza el alquiler de dos meses. Para un alquiler de vivienda, el § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB añade que una parte impagada solo se considera no insignificante si supera el alquiler de un mes, salvo que la vivienda se alquile solo para un uso temporal. No hace falta una advertencia previa, porque el § 543 Absatz 3 Satz 2 Nr. 3 BGB exime a este caso de la Abmahnung habitual.
¿Sirve de algo pagar antes de que llegue la carta de resolución?
Sí. El § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB dice que, en un caso de atrasos, la resolución queda excluida si el arrendador queda satisfecho de antemano. La misma disposición hace nula una resolución si usted podía saldar la deuda mediante compensación y declara la compensación sin demora después de la resolución. Una vez que ha llegado la carta, la vía principal es el plazo de dos meses del § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB.
¿Cuándo empieza el plazo de dos meses?
La ley cuenta desde el momento en que la demanda de desahucio queda pendiente, lo que en la práctica está ligado a que el tribunal le notifique la demanda. Anote la fecha que figura en el documento de notificación y cuente dos meses desde ahí. No cuente desde la fecha de la carta de resolución ni desde la audiencia. Si no está seguro de la fecha exacta, use la más temprana que pueda encontrar y pida al Amtsgericht Frankfurt am Main o a una oficina de asesoramiento a inquilinos que la confirme.
¿Puede la ciudad o el Jobcenter comprometerse a pagar en lugar de que yo pague de golpe?
Sí. El § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB también deja sin efecto la resolución si una autoridad pública se compromete a satisfacer al arrendador por el alquiler y la indemnización adeudados. Por eso importa la rapidez: el compromiso tiene que llegar a tiempo y debería indicar qué atrasos cubre. Si recibe Grundsicherungsgeld, el § 22 Absatz 8 SGB II permite al Jobcenter asumir deudas para asegurar la vivienda cuando esté justificado y sea necesario y de lo contrario amenazara la pérdida del hogar, y la ayuda en efectivo debería ser un préstamo. En Fráncfort, la ciudad remite a las personas con atrasos en el alquiler a las Hilfen zur Wohnungssicherung del Sozialrathaus Gallus.
¿El Bürgergeld se llama ahora Grundsicherungsgeld?
El texto vigente del § 22 SGB II en gesetze-im-internet.de habla de Grundsicherungsgeld, que sustituyó al Bürgergeld el 1 de julio de 2026. Las páginas del Jobcenter Frankfurt todavía usan el término antiguo en algunos puntos. Las decisiones existentes siguen aplicándose. Para los atrasos, el aspecto práctico es el mismo: si está en ese sistema, sigue acudiendo al Jobcenter, y a las Hilfen zur Wohnungssicherung de la ciudad si la vivienda está amenazada.
¿Se enterará de todos modos el Jobcenter o el Sozialamt de mi demanda?
En muchos casos, sí. El § 22 Absatz 9 SGB II y el § 36 Absatz 2 SGB XII exigen que el tribunal informe sin demora a la autoridad local cuando llega una demanda de desahucio por atrasos, indicando el importe de los atrasos y la fecha de la audiencia si se conoce. El aviso se omite si de la demanda se desprende que el impago obviamente no se debe a una incapacidad de pago. No espere a que llegue. El Jobcenter de Fráncfort ya no tiene un centro de atención telefónica y atiende las solicitudes digitales a través de jobcenter.digital, así que suba allí los documentos de la demanda y contacte con su gestor en el número de teléfono que figura en sus cartas.
Pagué a tiempo. ¿Estoy completamente a salvo?
No automáticamente. El Bundesgerichtshof sostuvo el 19 de septiembre de 2018 (VIII ZR 231/17 y 261/17) que una resolución ordinaria por los mismos atrasos, emitida con carácter alternativo junto con la inmediata, no queda sin sentido por la Schonfristzahlung. Los casos se devolvieron para comprobar si la resolución ordinaria cumple los requisitos legales y si invocarla es contrario a la buena fe, dado el pago poco después del aviso. Lea la carta en busca de las palabras ordentlich o hilfsweise, y busque asesoramiento si las encuentra.
¿Qué tribunal de Fráncfort conoce del caso y es obligatorio un abogado?
Los litigios sobre alquileres de vivienda corresponden al Amtsgericht, aquí el Amtsgericht Frankfurt am Main. Su dirección principal es Gerichtsstraße 2, pero la página del tribunal dice que todas las secciones civiles funcionan en Niederrad (Hahnstraße 25), así que compruebe la dirección que figura en la carta del tribunal. Según el § 78 ZPO, un abogado solo es obligatorio ante los Landgerichte y los tribunales superiores. La propia página del tribunal advierte de retrasos en los asuntos civiles, así que cuente con tiempos de espera y cumpla todos los plazos de la carta del tribunal.