Frankfurt'ta Kira Borcunuz mı Var? Tahliye Davasından Sonra İki Ay İçinde Ödeme Yapmak Feshi Hâlâ Geçersiz Kılabilir

Ödenmeyen Kira Ne Zaman Fesih Olur?

Alman kiracılık hukuku, ödenmeyen kiranın ardından gelebilecek iki tür ev sahibi feshi tanır. Derhal fesih (fristlose Kündigung) sözleşmeyi hemen sona erdirir. Olağan fesih (ordentliche Kündigung) ise yasal fesih süresinden sonra sona erdirir ve meşru bir menfaat gerektirir, bunu § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB, kiracının yükümlülüklerinin kusurlu ve önemsiz olmayan bir ihlalinde görür.

Kira borcu nedeniyle derhal fesih § 543 BGB’de düzenlenir.

Bir kira sözleşmesi maddesi bunu ev sahibi lehine kolaylaştıramaz. § 569 Absatz 5, kiracıyı dezavantajlı duruma getiren ya da derhal fesih için ek gerekçeler getiren bu tür anlaşmaları hükümsüz sayar.

Mektuptan Önce ya da Davadan Sonraki İki Ay İçinde Ödeyin

Fesih beyan edilmeden önce ev sahibine ödeme yapılırsa § 543 Absatz 2 Satz 2, kira borcu nedeniyle feshi hariç tutar. Harekete geçmek için en ucuz an budur, bu yüzden ev sahibinin hatırlatma yazısı çekmecede kalmamalı.

Fesihten sonra daireyi geri alamayan bir ev sahibi tahliye davası açar. Frankfurt’ta bu, mahkemenin sayfasına göre hukuk daireleri Niederrad’da oturan Amtsgericht Frankfurt am Main’dir. Ardından § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB uygulanır: tahliye talebi derdest hâle geldikten en geç iki ay sonra ev sahibine ödenmesi gereken kira ve kullanıma devam tazminatı (§ 546a BGB) ödenirse ya da bir kamu makamı ödemeyi taahhüt ederse fesih de hükümsüz olur. Schonfristzahlung, yani kanunun yerleştirdiği ikinci şans budur.

1. Borç birikir.Art arda iki vade tarihi ya da toplamda iki aylık kira.
2. Fesih mektubu.Gerekçeyi belirtmelidir. Bundan önce tamamını ödemek feshi hariç tutar.
3. Dava derdest.İki ay, davanın derdest hâle gelmesinden, pratikte tebliğden itibaren işler.
4. Ödeme ya da makam taahhüdü.Ödenmesi gereken her şey ödenir ya da bir kamu makamı ödemeyi taahhüt eder, iki ay içinde.
5. Fesih hükümsüz.Aşağıdaki sınırlar saklı kalmak üzere.

Üç sınır önemlidir. Telafi, bir kısmını değil, ödenmesi gereken her şeyi gerektirir. Bu türden önceki bir fesih iki yıldan kısa bir süre önce bu şekilde telafi edilmişse uygulanmaz. Ve bir sonraki bölümün gösterdiği gibi, tek başına bir olağan feshi ortadan kaldırmaz.

Olağan Fesih Tuzağı

Birçok ev sahibi tek bir mektuba iki beyan koyar: derhal fesih ve aynı borç için alternatif olarak bir olağan fesih. Bundesgerichtshof bunu 19 Eylül 2018 tarihli basın açıklamasında ele aldı. Derhal fesih Schonfristzahlung ile hükümsüz hâle geldiğinde alternatif bir olağan feshin anlamsız olmadığına hükmetti ve olağan feshin yasal koşulları karşılayıp karşılamadığını ve bildirimden kısa süre sonra yapılan bir ödemenin ardından ona başvurmanın iyi niyet kuralına aykırı olup olmadığını incelemesi için dosyaları alt mahkemeye geri gönderdi.

Bu yüzden ödedikten sonra her şeyin yolunda olduğunu varsaymayın. Mektupta “ordentlich” ya da “hilfsweise” sözcüklerini arayın ve böyle bir ifade bulursanız aynı hafta bir kiracı danışma hizmetine sorun. Borçlar ödendiğine göre sözleşmenin sürüp sürmediğini ev sahibine yazılı olarak sorun.

Frankfurt’ta Kim Ödeyebilir ya da Taahhüt Verebilir?

Şehrin Hilfen zur Wohnungssicherung sayfası hemen ne zaman aranması gerektiğini sıralıyor: kira borcu oluştuğunda, kira borcu, kusurlu davranış ya da Eigenbedarf nedeniyle fesihte, yaklaşan bir tahliye davası hakkında mahkeme bildiriminde, bir tahliye kararında ya da Gerichtsvollzieher’in tahliye tarihinde ve daireyi kaybettikten sonra. Daire korunamıyorsa HSOG uyarınca geçici barınma mümkündür. Şehrin tehdit altındaki konut kaybı özeti kiracılık danışmanlığını ve sosyal acil durumlar için günün her saati ulaşılan numarayı, 069 212-700 70’i ekliyor.

Jobcenter tarafında konut sayfası kira borcu olanlara Hilfen zur Wohnungssicherung ile iletişime geçmelerini söylüyor. İletişim sayfası, taleplerin jobcenter.digital üzerinden gittiğini, telefon görüşmelerinin mektuplarınızdaki dosya görevlisi numarasına yapıldığını ve şubelerdeki randevuların posta kodunuza bağlı olduğunu söylüyor. Ana sayfasına göre Jobcenter’ın e-posta kanalı ve telefon hizmet merkezi artık kullanılmıyor.

Yardım alıyorsanız § 22 Absatz 7 SGB II ayrıca, feshi haklı kılan bir borç varsa yardımın konut payının doğrudan ev sahibine gitmesi gerektiğini söyler. Dosya görevlinizden doğrudan ödemeyi sorun.

Yazılı Taahhüt Neden Kesin Olmalı?

Kanun, ev sahibini tatmin etmeyi taahhüt eden bir kamu makamını kabul eder. Hangi borçların kapsandığını söylemeyen belirsiz bir mektup risktir, çünkü telafi içeriğe ve süreye bağlıdır. Kurumdan ev sahibini, kira aylarını ve tutarı belirten yazılı bir teyit isteyin. Bir kopyasını ev sahibine ve mahkemeye verin ve alındığı tarihin kanıtını saklayın.

Kurum yavaşsa iki ayı dava tarihinden sayın ve ısrar edin. Para zamanında ayarlanamıyorsa elinizden geleni ödeyin ve yine de taahhüt isteyin, ama kısmi bir ödemenin feshi telafi edeceğine güvenmeyin, çünkü kanun ödenmesi gerekenler için ev sahibinin tatmin edilmesinden söz eder.

Adım Adım

1. İlk hatırlatmayı görmezden gelmeyin. Fesih mektubundan önce ödemek feshi hariç tutar.
2. Üç tarihi yazın: fesih mektubu, davanın tebliğ edildiği tarih ve iki ay sonrası.
3. Dava geldiği gün Hilfen zur Wohnungssicherung’dan randevu için 069 212-38189’u arayın.
4. Yardım alıyorsanız evrakları jobcenter.digital’e yükleyin ve dosya görevlinize haber verin.
5. Kira sözleşmesini, feshi, davayı, banka hesap özetlerini ve gelir belgelerini toplayın.
6. Kesin bir yazılı taahhüt isteyin ya da tutarın tamamını ödeyin ve ev sahibinin aldığına dair kanıt edinin.
7. Fesih mektubunda alternatif bir olağan fesih olup olmadığını kontrol edin.
8. Mietrechtliche Beratung’dan, bir kiracılar derneğinden ya da bir avukattan danışmanlık alın.

İş Ters Giderse

İki ay ödeme ya da taahhüt olmadan geçerse derhal fesih geçerli kalır ve dava sürer. Bir karar sizi ayrılmaya mahkum edebilir, ama mahkeme bazen taşınmanız için süre verebilir, bunu Frankfurt’ta Räumungsfrist rehberimizde anlattık. Şehrin yardımı bir kararla bitmez: sayfası tahliye kararını ve tahliye tarihini aramak için gerekçeler arasında sayıyor. Gelirinizi de koruyun, örneğin bir P-Konto ile. Kita ücretlerinden de borcunuz varsa ödenmemiş Kita ücretleri rehberini okuyun.

Uyumluluk Notu

Bu rehber, §§ 543, 569 ve 573 BGB’nin genel çerçevesini ve Frankfurt kurumlarını, resmi sayfalarında Ekim 2026’da anlatıldığı şekilde açıklar. Hukuki tavsiye değildir. Tahliye davalarında süreler kısadır, mahkemeler ve kurumlar tek tek olaylara farklı karar verir ve yardım kuralları 1 Temmuz 2026’da değişti. Kendi tarihleriniz hakkında, ideal olarak davayı aldığınız gün, Hilfen zur Wohnungssicherung’la, bir kiracı danışma hizmetiyle ya da bir avukatla konuşun.