متأخرون في الإيجار بفرانكفورت؟ السداد خلال شهرين من دعوى الإخلاء قد يلغي الإنهاء
يجوز للمؤجّر إنهاء عقد الإيجار فورا دون مهلة إذا تأخرتم في سداد الإيجار في موعدين متتاليين (على أن يتجاوز الجزء غير المسدد إيجار شهر واحد)، أو إذا بلغت المتأخرات على مدى فترة أطول إيجار شهرين (§§ 543 و569 BGB). وبعد أن تصبح دعوى الإخلاء قائمة، يمنحكم § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB شهرين لسداد كل المستحق، أو لحمل جهة عامة على التعهد بسداده، فيصبح الإنهاء الفوري باطلا. وفي فرانكفورت فريق Hilfen zur Wohnungssicherung في Sozialrathaus Gallus (Rebstöcker Straße 8، المواعيد عبر 069 212-38189) هو جهة الاتصال في المدينة للمتأخرات والإنهاءات وسندات الإخلاء. ولا يعمل هذا العلاج إلا مرة واحدة كل سنتين، ولا يوقف تلقائيا إنهاء عاديا بديلا.
حين يتحول الإيجار الفائت إلى إنهاء
يعرف قانون الإيجار الألماني نوعين من إنهاء المؤجّر يمكن أن يعقبا الإيجار غير المسدد. الأول الفوري (fristlose Kündigung) ينهي العقد في الحال. والثاني العادي (ordentliche Kündigung) ينهيه بعد مدة الإشعار القانونية ويتطلب مصلحة مشروعة، يراها § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB في إخلال المستأجر بواجباته إخلالا مقصرا وغير يسير.
ويقع الإنهاء الفوري بسبب المتأخرات في § 543 BGB.
| الحالة | القاعدة |
|---|---|
| موعدان متتاليان | تتأخرون في الإيجار أو في جزء غير يسير منه. وفي عقود الإيجار السكنية يجب أن يتجاوز الجزء غير المسدد إيجار شهر واحد |
| فترة أطول | على مدى أكثر من موعدين يبلغ المبلغ غير المسدد إيجار شهرين |
| إنذار مسبق؟ | لا، فـ§ 543 Absatz 3 يعفي المتأخرات من الإنذار المعتاد |
| السبب المكتوب | يجب أن تذكر رسالة الإنهاء السبب (§ 569 Absatz 4) |
| متأخرات التأمين | التخلف عن تأمين يعادل إيجار شهرين قد يكون سببا أيضا (§ 569 Absatz 2a) |
ولا يمكن لبند في العقد أن يسهّل هذا على المؤجّر. فـ§ 569 Absatz 5 يعلن بطلان مثل هذه الاتفاقات إذا أضرت بالمستأجر أو أضافت أسبابا إضافية للإنهاء الفوري.
السداد قبل الرسالة، أو خلال شهرين من الدعوى
إذا نال المؤجّر حقه قبل إعلان الإنهاء، فإن § 543 Absatz 2 Satz 2 يستبعد الإنهاء بسبب المتأخرات. وهذه أرخص لحظة للتحرك، ولذلك لا ينبغي أن يبقى تذكير المؤجّر في درج.
وبعد الإنهاء، يرفع المؤجّر الذي لا يستعيد الشقة دعوى إخلاء. وفي فرانكفورت تلك هي Amtsgericht Frankfurt am Main، وأقسامها المدنية في Niederrad بحسب صفحة المحكمة. عندئذ ينطبق § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB: يصبح الإنهاء باطلا أيضا إذا نال المؤجّر، في موعد أقصاه شهران بعد قيام دعوى الإخلاء، الإيجار المستحق وتعويض الاستعمال المستمر (§ 546a BGB)، أو تعهدت جهة عامة بالدفع. وهذه هي Schonfristzahlung، الفرصة الثانية التي يبنيها القانون.
- تتراكم المتأخرات.موعدان متتاليان، أو إيجار شهرين في المجموع.
- رسالة الإنهاء.يجب أن تذكر السبب. والسداد الكامل قبلها يستبعد الإنهاء.
- الدعوى قائمة.يسري الشهران من قيام الدعوى، وعمليا من التبليغ.
- الدفع أو تعهد الجهة.سداد كل المستحق، أو إلزام جهة عامة بسداده، خلال الشهرين.
- الإنهاء باطل.مع مراعاة الحدود أدناه.
وثلاثة حدود مهمة. يتطلب العلاج كل المستحق، لا حصة كبيرة منه. ولا ينطبق إذا عُولج إنهاء سابق من هذا النوع بالطريقة نفسها قبل أقل من سنتين. وكما يبين القسم التالي، فإنه لا يمحو وحده إنهاء عاديا.
فخ الإنهاء العادي
يضع كثير من المؤجّرين بيانين في رسالة واحدة: إنهاء فوريا، وإنهاء عاديا بديلا لأجل المتأخرات نفسها. وقد تناول Bundesgerichtshof ذلك في بيانه الصحفي الصادر في 19 سبتمبر 2018. وقضى بأن الإنهاء العادي البديل لا يفقد معناه حين يصبح الفوري باطلا بسبب Schonfristzahlung، وأعاد القضايا إلى المحكمة الأدنى لتفحص ما إذا كان الإنهاء العادي يستوفي الشروط القانونية وما إذا كان التمسك به مخالفا لحسن النية بعد دفع تم بعد الإشعار بوقت قصير.
فلا تفترضوا أن كل شيء بخير بعد الدفع. اقرؤوا الرسالة بحثا عن «ordentlich» أو «hilfsweise»، وإذا وجدتم عبارة كهذه فاسألوا خدمة استشارات للمستأجرين في الأسبوع نفسه. واسألوا المؤجّر كتابيا هل يستمر العقد الآن وقد سُددت المتأخرات.
من يستطيع أن يدفع أو يتعهد في فرانكفورت
| وضعكم | المكتب | ما تقوله الصفحات الرسمية |
|---|---|---|
| متأخرات أو إنهاء أو دعوى إخلاء، أيا كان الدخل | Hilfen zur Wohnungssicherung، Sozialrathaus Gallus، Rebstöcker Straße 8، 60326 Frankfurt | اتصلوا لحجز موعد على 069 212-38189. يقدم الفريق المشورة وهو جهة الاتصال لعروض المساعدة، والهدف الأول هو الحفاظ على الشقة |
| تتلقون Grundsicherungsgeld (المعروف سابقا باسم Bürgergeld) | Jobcenter Frankfurt، عبر jobcenter.digital ورقم هاتف مسؤول ملفكم | تحيل صفحة السكن لدى Jobcenter أصحاب متأخرات الإيجار إلى Hilfen zur Wohnungssicherung. ويتناول § 22 Absatz 8 SGB II تحمل ديون لتأمين السكن |
| تتلقون Sozialhilfe (SGB XII) | Sozialrathaus في حيكم، وفريق Hilfen zur Wohnungssicherung | يتيح § 36 SGB XII للجهة المسؤولة تحمل الديون حين يؤمّن ذلك السكن، منحة أو قرضا |
| لستم متأكدين هل الإنهاء قانوني | Mietrechtliche Beratung، Amt für Wohnungswesen، Adickesallee 67-69 | تقول المدينة استخدموها حتى لو وُجدت دعوى أو حكم، ما لم يمثلكم محام بالفعل. وهي مجانية لسكان فرانكفورت الذين يبلغ صافي دخل أسرتهم الشهري حتى 2,150 يورو، إضافة إلى 650 يورو عن كل فرد إضافي في الأسرة (هاتف 069 212-34711) |
تذكر صفحة Hilfen zur Wohnungssicherung في المدينة متى تتصلون فورا: حين تنشأ متأخرات إيجار، وعند إنهاء بسبب متأخرات أو سلوك أو Eigenbedarf، وعند إشعار من المحكمة بدعوى إخلاء وشيكة، وعند حكم بالإخلاء أو موعد إخلاء يحدده Gerichtsvollzieher، وبعد فقدان الشقة. وإذا تعذر الاحتفاظ بالشقة، فالإيواء المؤقت بموجب HSOG ممكن. ويضيف عرض المدينة العام لخطر فقدان المسكن استشارات الإيجار والرقم المتاح على مدار الساعة للطوارئ الاجتماعية، 069 212-700 70.
وفي Jobcenter، تقول صفحة السكن لمن لديهم متأخرات إيجار أن يتصلوا بـHilfen zur Wohnungssicherung. وتقول صفحة الاتصال إن الطلبات تمر عبر jobcenter.digital، وإن المكالمات تكون على رقم مسؤول ملفكم الوارد في رسائلكم، وإن المواعيد في المواقع تتوقف على رمزكم البريدي. ولم تعد قناة البريد الإلكتروني ولا مركز الخدمة الهاتفي لدى Jobcenter مستخدمين، بحسب صفحتها الرئيسية.
وإذا كنتم تتلقون إعانات، فإن § 22 Absatz 7 SGB II ينص أيضا على أن جزء السكن من الإعانة ينبغي أن يذهب مباشرة إلى المؤجّر حيث توجد متأخرات تبرر الإنهاء. اسألوا مسؤول ملفكم عن الدفع المباشر.
لماذا يجب أن يكون التعهد المكتوب دقيقا
يقبل القانون جهة عامة تتعهد بإيفاء المؤجّر. والرسالة الغامضة التي لا تبين أي متأخرات تغطي خطر، لأن العلاج يتوقف على المضمون وعلى المهلة. اطلبوا من المكتب تأكيدا كتابيا يذكر المؤجّر وأشهر الإيجار والمبلغ. وسلّموا نسخة إلى المؤجّر وإلى المحكمة، واحتفظوا بإثبات تاريخ الاستلام.
وإذا تباطأ المكتب، فاحسبوا الشهرين من تاريخ الدعوى وواصلوا الإلحاح. وحيث يتعذر ترتيب المال في الوقت المناسب، فادفعوا ما تستطيعون واطلبوا التعهد مع ذلك، لكن لا تعتمدوا على أن يعالج دفع جزئي الإنهاء، لأن القانون يتحدث عن إيفاء المؤجّر ما هو مستحق.
خطوة بخطوة
- لا تتجاهلوا أول تذكير. فالدفع قبل رسالة الإنهاء يستبعدها.
- دوّنوا ثلاثة تواريخ: رسالة الإنهاء، وتاريخ تبليغ الدعوى، وتاريخ مرور شهرين بعده.
- اتصلوا بـ069 212-38189 لحجز موعد في Hilfen zur Wohnungssicherung في يوم وصول الدعوى.
- إذا كنتم تتلقون إعانات، فارفعوا الأوراق على jobcenter.digital وأخبروا مسؤول ملفكم.
- اجمعوا عقد الإيجار والإنهاء والدعوى وكشوف الحساب المصرفي وإثباتات الدخل.
- اطلبوا تعهدا كتابيا دقيقا أو ادفعوا المبلغ كله، واحصلوا على إثبات أن المؤجّر تسلّمه.
- افحصوا رسالة الإنهاء بحثا عن إنهاء عادي بديل.
- احصلوا على المشورة من Mietrechtliche Beratung أو من اتحاد للمستأجرين أو من محام.
إذا ساءت الأمور
إذا مر الشهران دون دفع أو تعهد، يظل الإنهاء الفوري قائما وتستمر القضية. وقد يأمركم الحكم بالمغادرة، لكن المحكمة تستطيع أحيانا أن تمنح مهلة للانتقال، كما يشرح دليلنا عن Räumungsfrist في فرانكفورت. ولا تنتهي مساعدة المدينة بصدور حكم: فصفحتها تذكر حكم الإخلاء وموعد الإخلاء من أسباب الاتصال. وحافظوا على حماية دخلكم أيضا، مثلا عبر P-Konto، واقرؤوا عن رسوم Kita غير المسددة إذا كنتم تدينون بها كذلك.
ملاحظة الامتثال
يوضح هذا الدليل الإطار العام لـ§§ 543 و569 و573 BGB ومكاتب فرانكفورت كما وردت في صفحاتها الرسمية في أكتوبر 2026. وهو ليس استشارة قانونية. فالمهل في قضايا الإخلاء قصيرة، وتفصل المحاكم والمكاتب في الحالات الفردية بطرق مختلفة، وقد تغيرت قواعد الإعانات في 1 يوليو 2026. فتحدثوا إلى Hilfen zur Wohnungssicherung أو إلى خدمة استشارات للمستأجرين أو إلى محام بشأن تواريخكم الخاصة، ويفضل أن يكون ذلك في اليوم الذي تتلقون فيه الدعوى.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
كم يمكنني أن أتأخر قبل أن يحق للمؤجّر الإنهاء دون مهلة؟
يذكر § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB حالتين. إما أن تتأخروا في سداد الإيجار، أو في جزء غير يسير منه، عن موعدين متتاليين، أو أن يبلغ المبلغ غير المسدد على مدى أكثر من موعدين إيجار شهرين. وبالنسبة إلى عقد إيجار سكني يضيف § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB أن الجزء غير المسدد لا يُعد غير يسير إلا إذا تجاوز إيجار شهر واحد، ما لم تكن الشقة مؤجرة لاستعمال مؤقت فقط. ولا حاجة إلى إنذار مسبق، لأن § 543 Absatz 3 Satz 2 Nr. 3 BGB يعفي هذه الحالة من Abmahnung المعتادة.
هل يفيد أن أسدد قبل وصول رسالة الإنهاء؟
نعم. ينص § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB على أن الإنهاء في حالة المتأخرات مستبعد إذا استوفى المؤجّر حقه قبل ذلك. وينص الحكم نفسه على بطلان الإنهاء إذا كان بوسعكم تسوية الدين بالمقاصة وأعلنتم المقاصة دون تأخير بعد الإنهاء. وبعد وصول الرسالة يكون السبيل الرئيسي هو مهلة الشهرين بموجب § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB.
متى تبدأ مهلة الشهرين؟
يحسب القانون من وقت قيام دعوى الإخلاء، وهو عمليا مرتبط بتبليغ المحكمة الدعوى إليكم. دوّنوا التاريخ المكتوب على وثيقة التبليغ وعدّوا شهرين منه. ولا تعدّوا من تاريخ رسالة الإنهاء أو من تاريخ الجلسة. وإذا لم تكونوا متأكدين من التاريخ بالضبط، فاعتمدوا التاريخ الأسبق الذي تجدونه، واطلبوا من Amtsgericht Frankfurt am Main أو من مكتب استشارات للمستأجرين أن يؤكده.
هل تستطيع المدينة أو Jobcenter أن تتعهد بالدفع بدلا من أن أسدد فورا؟
نعم. فـ§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB يجعل الإنهاء باطلا أيضا إذا تعهدت جهة عامة بأن تفي المؤجّر بالإيجار والتعويض المستحقين. ولهذا تهم السرعة: فيجب أن يصل التعهد في الوقت المناسب وأن يبين أي متأخرات يغطي. وإذا كنتم تتلقون Grundsicherungsgeld، فإن § 22 Absatz 8 SGB II يتيح لـJobcenter أن تتحمل ديونا لتأمين السكن حيث يكون ذلك مبررا وضروريا وكان التشرد سيهدد خلاف ذلك، وينبغي أن تكون المساعدة النقدية قرضا. وفي فرانكفورت توجه المدينة أصحاب متأخرات الإيجار إلى Hilfen zur Wohnungssicherung في Sozialrathaus Gallus.
هل صار Bürgergeld يسمى الآن Grundsicherungsgeld؟
يتحدث النص الحالي لـ§ 22 SGB II على gesetze-im-internet.de عن Grundsicherungsgeld الذي حل محل Bürgergeld في 1 يوليو 2026. وما زالت صفحات Jobcenter Frankfurt تستخدم المصطلح الأقدم في بعض المواضع. وتظل القرارات القائمة سارية. وبالنسبة إلى المتأخرات، النقطة العملية واحدة: تمرون عبر Jobcenter إذا كنتم في هذا النظام، وعبر Hilfen zur Wohnungssicherung في المدينة إذا كان المسكن مهددا.
هل ستعرف Jobcenter أو Sozialamt بدعواي على أي حال؟
في كثير من الحالات. يوجب § 22 Absatz 9 SGB II و§ 36 Absatz 2 SGB XII على المحكمة أن تُبلغ السلطة المحلية دون تأخير حين تصل دعوى إخلاء بسبب متأخرات، مع مبلغ المتأخرات وموعد الجلسة إن كان معروفا. ويُترك الإخطار إذا تبين من الدعوى أن عدم الدفع لا ينشأ بوضوح عن العجز عن الدفع. فلا تنتظروه. ولم تعد Jobcenter فرانكفورت تدير مركز خدمة هاتفيا وتقبل الطلبات الرقمية عبر jobcenter.digital، فارفعوا مستندات الدعوى هناك وتواصلوا مع مسؤول ملفكم على رقم الهاتف الوارد في رسائلكم.
سددت في الوقت المناسب. هل أنا آمن تماما؟
ليس تلقائيا. قضى Bundesgerichtshof في 19 سبتمبر 2018 (VIII ZR 231/17 و261/17) بأن الإنهاء العادي لأجل المتأخرات نفسها، الصادر بديلا مع الإنهاء الفوري، لا يفقد معناه بسبب Schonfristzahlung. وأُعيدت القضايا للتحقق مما إذا كان الإنهاء العادي يستوفي الشروط القانونية وما إذا كان التمسك به مخالفا لحسن النية، بالنظر إلى الدفع بعد الإشعار بوقت قصير. اقرؤوا الرسالة بحثا عن كلمتي ordentlich أو hilfsweise، واحصلوا على المشورة إذا وجدتموهما.
أي محكمة في فرانكفورت تنظر القضية وهل المحامي مطلوب؟
تنظر Amtsgericht نزاعات الإيجار السكني، وهي هنا Amtsgericht Frankfurt am Main. وعنوانها الرئيسي Gerichtsstraße 2، لكن صفحة المحكمة تقول إن جميع الأقسام المدنية تجلس في Niederrad (Hahnstraße 25)، فتحققوا من العنوان في رسالة المحكمة إليكم. وبموجب § 78 ZPO لا يكون المحامي إلزاميا إلا أمام Landgerichte والمحاكم الأعلى. وتحذر صفحة المحكمة نفسها من تأخيرات في القضايا المدنية، فتوقعوا فترات انتظار، والتزموا بكل المهل الواردة في رسالة المحكمة.