Mietrückstand in Frankfurt? Eine Zahlung binnen zwei Monaten nach der Räumungsklage kann die Kündigung noch unwirksam machen

Wenn versäumte Miete zur Kündigung wird

Das deutsche Mietrecht kennt zwei Arten der Vermieterkündigung, die auf unbezahlte Miete folgen können. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort. Die ordentliche Kündigung beendet es nach der gesetzlichen Kündigungsfrist und braucht ein berechtigtes Interesse, das § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB in einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters sieht.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands steht in § 543 BGB.

Eine Klausel im Mietvertrag kann dem Vermieter das nicht erleichtern. § 569 Absatz 5 erklärt solche Vereinbarungen für unwirksam, wenn sie den Mieter benachteiligen oder zusätzliche Gründe für eine fristlose Kündigung schaffen.

Vor dem Schreiben zahlen oder binnen zwei Monaten nach der Klage

Wird der Vermieter vor Erklärung der Kündigung bezahlt, schließt § 543 Absatz 2 Satz 2 die Kündigung wegen Zahlungsrückstands aus. Das ist der günstigste Zeitpunkt zum Handeln, die Mahnung eines Vermieters sollte also nicht in der Schublade liegen bleiben.

Nach der Kündigung klagt ein Vermieter, der die Wohnung nicht zurückbekommt, auf Räumung. In Frankfurt ist das das Amtsgericht Frankfurt am Main, dessen Zivilabteilungen laut der Seite des Gerichts in Niederrad sitzen. Dann greift § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete und die Entschädigung für die weitere Nutzung (§ 546a BGB) erhält oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Das ist die Schonfristzahlung, die zweite Chance, die das Gesetz einbaut.

1. Der Rückstand wächst.Zwei aufeinanderfolgende Termine oder insgesamt zwei Monatsmieten.
2. Kündigungsschreiben.Es muss den Grund angeben. Eine vollständige Zahlung davor schließt die Kündigung aus.
3. Klage rechtshängig.Die zwei Monate laufen ab Rechtshängigkeit der Klage, in der Praxis ab Zustellung.
4. Zahlung oder Verpflichtung einer Behörde.Alles Fällige gezahlt, oder eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet, innerhalb der zwei Monate.
5. Kündigung unwirksam.Vorbehaltlich der unten genannten Grenzen.

Drei Grenzen sind wichtig. Die Heilung setzt voraus, dass alles Fällige gezahlt wird, nicht nur ein großer Teil. Sie greift nicht, wenn eine frühere Kündigung dieser Art weniger als zwei Jahre zuvor auf diese Weise geheilt wurde. Und, wie der nächste Abschnitt zeigt, sie beseitigt eine ordentliche Kündigung nicht von selbst.

Die Falle der ordentlichen Kündigung

Viele Vermieter packen zwei Erklärungen in ein Schreiben: eine fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche für denselben Rückstand. Der Bundesgerichtshof hat sich damit in seiner Pressemitteilung zur Entscheidung vom 19. September 2018 befasst. Er entschied, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht gegenstandslos ist, wenn die fristlose durch eine Schonfristzahlung unwirksam wird, und verwies die Fälle zurück, damit das Untergericht prüft, ob die ordentliche Kündigung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und ob es nach einer Zahlung kurz nach dem Zugang gegen Treu und Glauben verstößt, sich darauf zu berufen.

Gehen Sie also nicht davon aus, dass nach der Zahlung alles gut ist. Lesen Sie das Schreiben auf „ordentlich“ oder „hilfsweise“ durch, und wenn Sie eine solche Formulierung finden, fragen Sie in derselben Woche eine Mieterberatung. Fragen Sie den Vermieter schriftlich, ob das Mietverhältnis nach der Zahlung des Rückstands fortgesetzt wird.

Wer in Frankfurt zahlen oder sich verpflichten kann

Die Seite der Stadt zu den Hilfen zur Wohnungssicherung nennt, wann Sie sofort anrufen sollten: wenn Mietrückstände entstanden sind, bei einer Kündigung wegen Rückständen, Fehlverhalten oder Eigenbedarf, bei einem Gerichtsschreiben über eine bevorstehende Räumungsklage, bei einem Räumungsurteil oder einem Räumungstermin des Gerichtsvollziehers und nach dem Verlust der Wohnung. Lässt sich die Wohnung nicht halten, ist eine vorübergehende Unterbringung nach dem HSOG möglich. Die Übersicht der Stadt zum drohenden Wohnungsverlust ergänzt die Mieterberatung und die rund um die Uhr erreichbare Nummer für soziale Notfälle, 069 212-700 70.

Beim Jobcenter weist die Wohnen-Seite Menschen mit Mietrückständen an, sich an die Hilfen zur Wohnungssicherung zu wenden. Die Kontaktseite sagt, dass Anliegen über jobcenter.digital laufen, dass Anrufe an die Nummer Ihrer Sachbearbeitung auf Ihren Schreiben gerichtet werden und dass Termine an den Standorten von Ihrer Postleitzahl abhängen. Der E-Mail-Kanal und das telefonische Servicecenter des Jobcenters werden laut seiner Startseite nicht mehr genutzt.

Wenn Sie Leistungen erhalten, sagt § 22 Absatz 7 SGB II außerdem, dass der Unterkunftsanteil der Leistung direkt an den Vermieter gehen soll, wenn Rückstände bestehen, die eine Kündigung rechtfertigen. Fragen Sie Ihre Sachbearbeitung nach der Direktzahlung.

Warum eine schriftliche Verpflichtung genau sein muss

Das Gesetz akzeptiert eine öffentliche Stelle, die sich zur Befriedigung des Vermieters verpflichtet. Ein vages Schreiben, das nicht sagt, welche Rückstände abgedeckt sind, ist ein Risiko, denn die Heilung hängt vom Inhalt und von der Frist ab. Bitten Sie die Stelle um eine schriftliche Bestätigung, die den Vermieter, die Mietmonate und den Betrag nennt. Geben Sie dem Vermieter und dem Gericht eine Kopie und bewahren Sie einen Nachweis über das Eingangsdatum auf.

Wenn die Stelle langsam ist, zählen Sie die zwei Monate ab dem Datum der Klage und bleiben Sie hartnäckig. Wenn sich das Geld nicht rechtzeitig organisieren lässt, zahlen Sie, was Sie können, und bitten Sie trotzdem um die Verpflichtung, planen Sie aber nicht damit, dass eine Teilzahlung die Kündigung heilt, denn das Gesetz spricht davon, den Vermieter wegen des Fälligen zu befriedigen.

Der Reihe nach vorgehen

1. Ignorieren Sie die erste Mahnung nicht. Eine Zahlung vor dem Kündigungsschreiben schließt die Kündigung aus.
2. Notieren Sie drei Daten: das Kündigungsschreiben, das Datum der Zustellung der Klage und das Datum zwei Monate danach.
3. Rufen Sie am Tag, an dem die Klage eintrifft, unter 069 212-38189 an und vereinbaren Sie einen Termin bei den Hilfen zur Wohnungssicherung.
4. Wenn Sie Leistungen erhalten, laden Sie die Unterlagen auf jobcenter.digital hoch und informieren Sie Ihre Sachbearbeitung.
5. Sammeln Sie Mietvertrag, Kündigung, Klage, Kontoauszüge und Einkommensnachweise.
6. Bitten Sie um eine genaue schriftliche Verpflichtung oder zahlen Sie den ganzen Betrag, und lassen Sie sich nachweisen, dass der Vermieter ihn erhalten hat.
7. Prüfen Sie das Kündigungsschreiben auf eine hilfsweise ordentliche Kündigung.
8. Holen Sie Rat bei der Mietrechtlichen Beratung, einem Mieterverein oder einer Anwältin oder einem Anwalt.

Wenn es schiefgeht

Verstreichen die zwei Monate ohne Zahlung oder Verpflichtung, bleibt die fristlose Kündigung bestehen, und das Verfahren geht weiter. Ein Urteil kann Sie zum Auszug verpflichten, aber das Gericht kann manchmal Zeit zum Ausziehen einräumen, wie unser Ratgeber zur Räumungsfrist in Frankfurt erklärt. Die Hilfe der Stadt endet nicht mit einem Urteil: Ihre Seite nennt das Räumungsurteil und den Räumungstermin als Gründe zum Anrufen. Schützen Sie auch Ihr Einkommen, zum Beispiel durch ein P-Konto, und lesen Sie über unbezahlte Kita-Gebühren, wenn Sie auch diese schulden.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Dieser Ratgeber erklärt den allgemeinen Rahmen der §§ 543, 569 und 573 BGB und die Frankfurter Stellen, wie sie auf ihren offiziellen Seiten im Oktober 2026 beschrieben werden. Er ist keine Rechtsberatung. Fristen in Räumungsverfahren sind kurz, Gerichte und Ämter entscheiden Einzelfälle unterschiedlich, und die Leistungsregeln haben sich am 1. Juli 2026 geändert. Sprechen Sie mit den Hilfen zur Wohnungssicherung, einer Mieterberatung oder einer Anwältin oder einem Anwalt über Ihre eigenen Daten, am besten am Tag, an dem Sie die Klage erhalten.