Два місяці боргу за оренду в Кельні? Платіж протягом 2 місяців після позову про виселення ще може врятувати договір

Що дозволяє орендодавцю розірвати договір через борг за оренду

Німецьке орендне право має два розірвання, які обидва можуть наслідувати проблему з несплаченою орендою. Негайне (fristlose Kündigung) припиняє договір одразу. Звичайне (ordentliche Kündigung) припиняє його після законного строку повідомлення і потребує законного інтересу орендодавця, який § 573 абзац 2 Nr. 1 BGB бачить, серед іншого, там, де орендар винно порушив договір не незначним чином.

Негайне розірвання через заборгованість міститься в § 543 BGB. Для квартири в Кельні межі такі.

Застереження в договорі не може полегшити це орендодавцю. § 569 абзац 5 BGB оголошує недійсними угоди, які в цій сфері погіршують становище орендаря або дають орендодавцю додаткові підстави для негайного розірвання.

Платіть до листа, і двомісячне виправлення після позову

Якщо орендодавця задоволено до оголошення розірвання, § 543 абзац 2 речення 2 BGB виключає розірвання за заборгованість. Це найдешевший момент для вирішення проблеми, і саме тому нагадування орендодавця не повинно лежати в шухляді.

Коли розірвання вже є, орендодавець зазвичай просить вас виїхати і, якщо ви залишаєтеся, подає позов про виселення. У Кельні суд це Amtsgericht Köln у Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, з другою площадкою на Reichenspergerplatz 1. Спори щодо житлових договорів належать до Amtsgericht незалежно від суми, і ця підсудність виключна за § 23 GVG.

Тоді застосовується § 569 абзац 3 Nr. 2 BGB. Розірвання також втрачає силу, якщо не пізніше ніж через два місяці після того, як вимога про виселення стає перебуваючою у провадженні, орендодавця задоволено щодо належної оренди й належної компенсації за подальше користування після закінчення договору (§ 546a абзац 1 BGB), або якщо публічний орган зобов’язується сплатити. Це і є Schonfristzahlung, другий шанс, який закон закладає.

1. Накопичується заборгованість.Дві дати платежу поспіль або загалом дві місячні оренди.
2. Лист про розірвання.Він має вказати причину. Повна оплата до цього моменту виключає розірвання.
3. Вручено позов про виселення.Двомісячний строк тече від того, як позов стає перебуваючим у провадженні, на практиці від вручення.
4. Платіж або зобов'язання органу.Усе належне сплачено, або публічний орган письмово зобов'язався це сплатити, протягом двох місяців.
5. Розірвання недійсне.Негайне розірвання більше не діє, з урахуванням меж нижче.

Важливі три межі. Виправлення потребує повної належної суми, а не великої її частини. Воно не застосовується, якщо розірвання такого роду вже було визнано недійсним у такий спосіб менш ніж два роки тому. І, як пояснює наступний розділ, воно саме по собі не стирає звичайне розірвання.

Пастка звичайного розірвання

Багато орендодавців надсилають один лист із двома заявами: негайним розірванням і, в альтернативі, звичайним за ту саму заборгованість. Bundesgerichtshof розглянув це 19 вересня 2018 року (справи VIII ZR 231/17 і 261/17, див. його прес-реліз). Він постановив, що альтернативне звичайне розірвання не «іде в нікуди», коли негайне втрачає силу через Schonfristzahlung. Справи повернули нижчому суду, щоб він перевірив умови звичайного розірвання і чи покликання на нього суперечить добросовісності після швидкої оплати.

Для вас наслідок практичний. Після оплати не вважайте, що все гаразд. Перечитайте лист і пошукайте речення, що договір також розірвано «ordentlich» чи «hilfsweise» на тих самих підставах. Якщо знайдете, того ж тижня поговоріть зі службою консультацій для орендарів і письмово запитайте орендодавця, чи продовжить він договір після погашення заборгованості. Mieterverein Köln каже, що його юридичний відділ може консультувати, щойно ви забронюєте запис, а також там, де договір уже розірвано.

Хто може заплатити в Кельні

Сторінка Fachstelle Wohnen перелічує папери, які вона хоче: заяву, підписану всіма дорослими членами домогосподарства, посвідчення особи чи паспорт (із дозволом на проживання, де застосовно), декларацію про захист даних, звільнення від обов’язку конфіденційності, договір оренди з Mietbescheinigung, лист про розірвання чи позов чи рішення, підтвердження недавніх платежів оренди, повні виписки з рахунку за останні три місяці за всіма поточними рахунками, підтвердження майна, підтвердження доходу та підтвердження боргів і аліментних обов’язків. Достатньо копій, і збору немає. Орган відкритий лише за записом, приймає документи поштою, факсом, через поштову скриньку чи електронною поштою і, якщо ви надсилаєте їх поштою, віддає перевагу файлам PDF перед фотографіями.

Для шляху через Sozialamt сторінка Stadt Köln про заборгованість з оренди перелічує Außenstellen Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt, Kalk, Lindenthal, Mülheim, Nippes, Porz і Rodenkirchen. Контакти є на пов’язаних сторінках адрес.

У Jobcenter Köln сторінка Kontakt дає номер ServiceCenter 0221 96 44 34 01, відкритий з понеділка по четвер з 8:00 до 18:00 і в п’ятницю з 8:00 до 14:00, з jobcenter.digital для завантаження документів і онлайн-записом за пунктами. Ваш пункт залежить від поштового індексу та віку. Позику від Jobcenter зазвичай погашають вирахуванням зі стандартної ставки, а посібник цього сайту про позику на заставу від Jobcenter чи Sozialamt показує, як це погашення працює в Кельні.

Чому письмове зобов’язання має бути точним

Закон приймає публічний орган, який «зобов’язується задовольнити» орендодавця. Нечіткий лист, що не вказує, яку заборгованість покрито, є ризиком, бо виправлення залежить від змісту й від строку. Попросіть орган про письмову Kostenübernahme чи Verpflichtungserklärung, яка називає орендодавця, місяці оренди й суму, і передайте копію орендодавцю та, якщо є позов, до суду. Збережіть підтвердження дати отримання.

Якщо Jobcenter чи Sozialamt повільні, тримайте двомісячну дату перед очима. Якщо гроші не вдається організувати вчасно, платіть, що можете, і все одно надсилайте запит на зобов’язання, але не розраховуйте, що часткова оплата щось виправить, бо закон говорить про задоволення орендодавця за те, що належить.

Крок за кроком

1. Не ігноруйте перше нагадування.Оплата до листа про розірвання виключає розірвання за заборгованість.
2. Запишіть дати.Дату листа про розірвання, дату вручення позову й дату через два місяці.
3. Зателефонуйте по запис того ж дня.Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888) або Jobcenter Köln чи ваша Außenstelle Sozialamt, якщо ви отримуєте допомогу.
4. Зберіть папери.Договір оренди, розірвання, позов, виписки з рахунку за три місяці, підтвердження доходу.
5. Попросіть письмове зобов'язання або сплатіть повну суму.Отримайте підтвердження, що орендодавець це отримав.
6. Перевірте наявність звичайного розірвання.Пошукайте в листі слова ordentlich чи hilfsweise.
7. Отримайте консультацію.Mieterverein Köln, адвокат або Amtsgericht, якщо хочете запитати про процедуру.

Якщо щось пішло не так

Якщо два місяці минають без платежу чи зобов’язання, негайне розірвання залишається чинним. Тоді справа триває в суді, і рішення може зобов’язати вас виїхати. Навіть тоді суд іноді може дати більше часу на виїзд. Посібник цього сайту про прохання про Räumungsfrist охоплює цей етап. Допомога Stadt Köln також називає Räumungsurteil і дату примусового виселення випадками, коли до Fachstelle ще можна звернутися, тож не припиняйте телефонувати лише тому, що рішення існує.

Захищайте свій дохід, поки з цим розбираєтеся. Посібник цього сайту про P-Konto пояснює, як зберегти доступ до своїх грошей, якщо кредитори накладуть арешт на рахунок. А якщо ви також заборгували за Kita, див. що можуть означати несплачені збори в Кельні.

Якщо ви думаєте вступити до Mieterverein Köln, прочитайте дрібний шрифт. Його сайт вказує річний внесок 99 євро плюс разовий вступний внесок 20 євро і каже, що консультація доступна, щойно ви забронюєте, тоді як страхування правового захисту має тримісячний період очікування і покриває вимоги, що виникають після нього. Спір, який уже існує, коли ви вступаєте, тому навряд чи буде покритий страхуванням, хоча саме об’єднання цього для вашого випадку не каже. Запитайте, перш ніж платити.

Примітка щодо відповідності

Ця сторінка пояснює загальну рамку §§ 543, 569 і 573 BGB та кельнські органи так, як їх описано на їхніх офіційних сторінках у жовтні 2026 року. Це не юридична консультація. Строки у справах про виселення короткі, суди й органи по-різному вирішують окремі випадки, а збори змінюються. Поговоріть з Fachstelle Wohnen, визнаною службою консультацій для орендарів або адвокатом про ваші власні факти й дати, найкраще в день отримання позову.