¿Dos meses de retraso en el alquiler en Colonia? Pagar en los 2 meses siguientes a la demanda de desahucio aún puede salvar el contrato

Qué permite a un arrendador poner fin a un contrato por atrasos del alquiler

El derecho alemán de arrendamientos conoce dos rescisiones que pueden seguir a un problema de alquiler impagado. La inmediata (fristlose Kündigung) pone fin al contrato de golpe. La ordinaria (ordentliche Kündigung) lo termina tras el plazo legal de preaviso y exige un interés legítimo del arrendador, que el § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ve, entre otros casos, cuando el inquilino ha incumplido el contrato con culpa y de forma no insignificante.

La rescisión inmediata por atrasos está en el § 543 BGB. Para una vivienda en Colonia, los umbrales son estos.

Una cláusula del contrato no puede facilitar esto al arrendador. El § 569 Absatz 5 BGB declara nulos los acuerdos que perjudican al inquilino en esta materia o que dan al arrendador motivos adicionales de rescisión inmediata.

Pagar antes de la carta, y la subsanación de dos meses tras la demanda

Si se paga al arrendador antes de que se declare la rescisión, el § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB excluye la rescisión por atrasos. Es el momento más barato para arreglar el problema, y por eso un recordatorio del arrendador no debe quedarse en un cajón.

Una vez que existe la rescisión, el arrendador suele pedirle que se vaya y, si se queda, presenta una demanda de desahucio. En Colonia el tribunal es el Amtsgericht Köln, en el Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, con una segunda sede en Reichenspergerplatz 1. Los litigios sobre contratos de vivienda corresponden al Amtsgericht sea cual sea la cuantía, y esa competencia es exclusiva según el § 23 GVG.

Entonces se aplica el § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB. La rescisión también queda sin efecto si, como muy tarde dos meses después de que la acción de desahucio pase a estar pendiente, se satisface al arrendador por el alquiler debido y por la indemnización debida por el uso continuado tras el contrato (§ 546a Absatz 1 BGB), o si una autoridad pública se compromete a pagar. Esta es la Schonfristzahlung, y es la segunda oportunidad que la ley incorpora.

1. Se acumulan los atrasos. Dos vencimientos seguidos, o dos meses de alquiler en total.
2. Carta de rescisión. Debe indicar el motivo. Pagar la totalidad antes de este punto excluye la rescisión.
3. Se notifica la demanda de desahucio. El plazo de dos meses corre desde que la demanda pasa a estar pendiente, en la práctica desde la notificación.
4. Pago o compromiso de una autoridad. Todo lo debido pagado, o una autoridad pública obligada por escrito a pagarlo, dentro de los dos meses.
5. Rescisión sin efecto. La rescisión inmediata deja de surtir efecto, con los límites que se indican a continuación.

Importan tres límites. La subsanación exige la cantidad debida completa, no una gran parte de ella. No se aplica si una rescisión de este tipo ya quedó sin efecto de este modo menos de dos años antes. Y, como explica el apartado siguiente, no borra por sí sola una rescisión ordinaria.

La trampa de la rescisión ordinaria

Muchos arrendadores envían una sola carta con dos declaraciones: una rescisión inmediata y, de forma alternativa, una ordinaria por los mismos atrasos. El Bundesgerichtshof se ocupó de esto el 19 de septiembre de 2018 (casos VIII ZR 231/17 y 261/17, vea su nota de prensa). Sostuvo que la rescisión ordinaria alternativa no «queda en nada» cuando la inmediata queda sin efecto por una Schonfristzahlung. Los casos se devolvieron para que el tribunal inferior comprobara los requisitos de la rescisión ordinaria y si invocarla va contra la buena fe tras un pago rápido.

Para usted, la consecuencia es práctica. Tras pagar, no dé por hecho que todo está bien. Vuelva a leer la carta y busque una frase que diga que el contrato también se rescinde «ordentlich» o «hilfsweise» por los mismos hechos. Si la encuentra, hable con un servicio de asesoramiento de inquilinos esa misma semana, y pregunte al arrendador por escrito si continuará el contrato una vez pagados los atrasos. El Mieterverein Köln dice que su departamento jurídico puede asesorar en cuanto reserve una cita y también cuando el arrendamiento ya ha sido rescindido.

Quién puede pagar en Colonia

La página de la Fachstelle Wohnen enumera los papeles que pide: una solicitud firmada por todos los adultos del hogar, documento de identidad o pasaporte (con permiso de residencia cuando proceda), una declaración de protección de datos, una liberación del deber de confidencialidad, el contrato de alquiler con una Mietbescheinigung, la carta de rescisión o la demanda o la sentencia, justificantes de los pagos recientes del alquiler, extractos bancarios completos de los últimos tres meses de todas las cuentas corrientes, justificantes de patrimonio, de ingresos, de deudas y de obligaciones de manutención. Bastan copias y no hay tasa. La oficina solo atiende con cita previa, admite documentos por correo postal, fax, buzón o correo electrónico, y si los envía por correo electrónico prefiere archivos PDF a fotos.

Para la vía del Sozialamt, la página de la Stadt Köln sobre atrasos del alquiler enumera las Außenstellen Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt, Kalk, Lindenthal, Mülheim, Nippes, Porz y Rodenkirchen. Los datos de contacto están en las páginas de direcciones enlazadas.

En el Jobcenter Köln, la página de Kontakt da el número del ServiceCenter 0221 96 44 34 01, abierto de lunes a jueves de 8:00 a 18:00 y los viernes de 8:00 a 14:00, con jobcenter.digital para subir documentos y reserva de citas en línea por sede. Su sede depende del código postal y de la edad. Un préstamo del Jobcenter se devuelve normalmente mediante descuentos del tipo estándar, y la guía de este sitio sobre el préstamo de fianza del Jobcenter o del Sozialamt muestra cómo funciona ese reembolso en Colonia.

Por qué un compromiso por escrito debe ser preciso

La ley acepta a una autoridad pública que «se obliga a satisfacer» al arrendador. Una carta vaga que no dice qué atrasos cubre es un riesgo, porque la subsanación depende del contenido y del plazo. Pida a la oficina una Kostenübernahme o Verpflichtungserklärung por escrito que nombre al arrendador, los meses de alquiler y la cantidad, y entregue una copia al arrendador y, si hay demanda, al tribunal. Conserve la prueba de la fecha en que se recibió.

Si un Jobcenter o un Sozialamt tarda, tenga siempre presente la fecha de los dos meses. Si el dinero no puede arreglarse a tiempo, pague lo que pueda y envíe igualmente la solicitud de compromiso, pero no cuente con que un pago parcial subsane nada, porque la ley habla de satisfacer al arrendador por lo que se debe.

Paso a paso

1. No ignore el primer recordatorio. Pagar antes de la carta de rescisión excluye la rescisión por atrasos.
2. Anote las fechas. La fecha de la carta de rescisión, la fecha en que se notificó la demanda y la fecha dos meses después.
3. Llame para pedir cita el mismo día. A la Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888), o al Jobcenter Köln o a su Außenstelle del Sozialamt si percibe prestaciones.
4. Reúna los papeles. Contrato, rescisión, demanda, tres meses de extractos bancarios, justificantes de ingresos.
5. Pida un compromiso por escrito o pague la cantidad completa. Consiga una prueba de que el arrendador lo recibió.
6. Compruebe si hay una rescisión ordinaria. Busque en la carta las palabras ordentlich o hilfsweise.
7. Asesórese. El Mieterverein Köln, un abogado, o el Amtsgericht si quiere preguntar por el procedimiento.

Si algo sale mal

Si pasan los dos meses sin pago ni compromiso, la rescisión inmediata se mantiene. El caso continúa entonces en el tribunal, y una sentencia puede ordenarle que se vaya. Incluso entonces, el tribunal a veces puede dar más tiempo para mudarse. La guía de este sitio sobre pedir una Räumungsfrist cubre esa fase. La ayuda de la Stadt Köln enumera también la Räumungsurteil y la fecha de un desahucio forzoso como casos en los que aún se puede acudir a la Fachstelle, así que no deje de llamar solo porque exista una sentencia.

Proteja sus ingresos mientras lo resuelve. La guía de este sitio sobre la P-Konto explica cómo mantener el acceso a su dinero si los acreedores embargan su cuenta. Y si además debe cuotas de la Kita, vea qué pueden significar los impagos en Colonia.

Si está pensando en hacerse socio del Mieterverein Köln, lea la letra pequeña. Su web indica una cuota anual de 99 euros más una cuota de ingreso única de 20 euros, y dice que el asesoramiento está disponible en cuanto reserve, mientras que el seguro de defensa jurídica tiene un periodo de carencia de tres meses y cubre reclamaciones que surjan después. Por tanto, un litigio que ya existe cuando usted se hace socio difícilmente quedará cubierto por el seguro, aunque la propia asociación no lo diga para su caso. Pregunte antes de pagar.

Nota de cumplimiento

Esta página explica el marco general de los §§ 543, 569 y 573 BGB y las oficinas de Colonia tal como las describen sus páginas oficiales en octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico. Los plazos en los casos de desahucio son cortos, los tribunales y las oficinas deciden de forma distinta los casos individuales, y las tasas cambian. Hable con la Fachstelle Wohnen, con un servicio de asesoramiento de inquilinos reconocido o con un abogado sobre sus propios hechos y fechas, idealmente el mismo día en que reciba la demanda.