Köln'de İki Aylık Kira Borcunuz mu Var? Tahliye Davasından Sonra 2 Ay İçinde Ödeme Yapmak Kira Sözleşmesini Hâlâ Kurtarabilir

Bir Ev Sahibinin Kira Borcu Nedeniyle Kira Sözleşmesini Sonlandırmasına Ne İzin Verir

Alman kira hukukunda ödenmeyen kira sorununu izleyebilecek iki fesih var. Derhal fesih (fristlose Kündigung) kira sözleşmesini hemen sona erdirir. Olağan fesih (ordentliche Kündigung) ise yasal fesih süresinden sonra sona erdirir ve ev sahibinin meşru bir menfaatini gerektirir, bunu § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB, diğer durumların yanı sıra kiracının kira sözleşmesini kusurlu ve önemsiz olmayan biçimde ihlal ettiği durumda görür.

Kira borcu nedeniyle derhal fesih § 543 BGB’de yer alır. Köln’deki bir daire için eşikler şunlar.

Bir kira sözleşmesi maddesi bunu ev sahibi için kolaylaştıramaz. § 569 Absatz 5 BGB, bu alanda kiracıyı dezavantajlı kılan ya da ev sahibine derhal fesih için ek nedenler veren anlaşmaları geçersiz sayar.

Mektuptan Önce Ödeme ve Davadan Sonra İki Aylık Telafi

Ev sahibi fesih beyan edilmeden önce ödenirse § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB kira borcu nedeniyle feshi hariç tutar. Sorunu çözmek için en ucuz an budur ve bir ev sahibinin hatırlatmasının çekmecede durmaması gerekmesinin nedeni de budur.

Fesih gerçekleştikten sonra ev sahibi genellikle sizden ayrılmanızı ister ve kalırsanız bir tahliye davası açar. Köln’de mahkeme, Justizzentrum’daki, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln adresindeki, Reichenspergerplatz 1’de ikinci bir yeri olan Amtsgericht Köln’dür. Konut kira anlaşmazlıkları tutar ne olursa olsun Amtsgericht’in görev alanındadır ve bu yetki § 23 GVG uyarınca münhasırdır.

Sonra § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB devreye girer. Tahliye talebinin derdest olmasından en geç iki ay sonra ev sahibi borçlu olunan kira ve kira sözleşmesinden sonra kullanımın sürmesi için borçlu olunan tazminat (§ 546a Absatz 1 BGB) bakımından tatmin edilirse ya da bir kamu makamı ödemeyi taahhüt ederse fesih de hükümsüz olur. Bu Schonfristzahlung’dur ve kanunun içine yerleştirdiği ikinci şanstır.

1. Borç birikir.Art arda iki vade ya da toplamda iki aylık kira.
2. Fesih mektubu.Gerekçeyi belirtmelidir. Bu noktadan önce tam ödeme yapmak feshi hariç tutar.
3. Tahliye davası tebliğ edilir.İki aylık süre davanın derdest olmasından, pratikte tebliğden işler.
4. Ödeme ya da makam taahhüdü.Borçlu olunan her şey ödenir ya da bir kamu makamı bunu ödemeye yazılı olarak bağlanır, iki ay içinde.
5. Fesih hükümsüz.Derhal fesih, aşağıdaki sınırlar saklı kalmak üzere artık işlemez.

Üç sınır önemli. Telafi borçlu olunan tutarın tamamını gerektirir, büyük bir kısmını değil. İki yıldan kısa bir süre önce bu türden bir fesih zaten bu şekilde hükümsüz kılınmışsa geçerli değildir. Ve bir sonraki bölümün açıkladığı gibi, bir olağan feshi kendi başına silmez.

Olağan Fesih Tuzağı

Birçok ev sahibi iki beyanlı tek bir mektup gönderir: derhal fesih ve alternatif olarak aynı borç için bir olağan fesih. Bundesgerichtshof bunu 19 Eylül 2018’de ele aldı (VIII ZR 231/17 ve 261/17 sayılı davalar, basın açıklamasına bakın). Derhal fesih bir Schonfristzahlung ile hükümsüz kılındığında alternatif olağan feshin “boşa gitmediğine” karar verdi. Dosyalar, alt mahkemenin olağan feshin koşullarını ve hızlı ödemeden sonra ona dayanmanın iyi niyete aykırı olup olmadığını kontrol etmesi için geri gönderildi.

Sizin için sonuç pratik. Ödeme yaptıktan sonra her şeyin yolunda olduğunu varsaymayın. Mektubu yeniden okuyun ve kira sözleşmesinin aynı olgulara dayanarak “ordentlich” ya da “hilfsweise” de feshedildiğini söyleyen bir cümle arayın. Bulursanız aynı hafta bir kiracı danışmanlık hizmetiyle görüşün ve ev sahibine borç ödendikten sonra kira sözleşmesini sürdürüp sürdürmeyeceğini yazılı olarak sorun. Mieterverein Köln, hukuk bölümünün randevu aldığınız anda ve kira sözleşmesinin zaten feshedildiği durumlarda da danışmanlık verebileceğini söylüyor.

Köln’de Kim Ödeyebilir

Fachstelle Wohnen sayfası istediği evrakı listeliyor: tüm yetişkin hane üyelerinin imzaladığı bir başvuru, kimlik ya da pasaport (uygunsa oturum izniyle), bir veri koruma beyanı, bir gizlilikten muafiyet, Mietbescheinigung ile birlikte kira sözleşmesi, fesih mektubu ya da dava ya da karar, son kira ödemelerinin kanıtı, tüm güncel hesaplar için son üç ayın eksiksiz banka ekstreleri, varlık kanıtı, gelir kanıtı ve borç ile nafaka yükümlülüklerinin kanıtı. Kopyalar yeterli ve ücret yok. Kurum yalnızca randevuyla açık, belgeleri posta, faks, mektup kutusu ya da e-postayla alıyor ve e-postayla gönderiyorsanız fotoğraflar yerine PDF dosyalarını tercih ediyor.

Sozialamt yolu için Stadt Köln’ün kira borcu sayfası Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt, Kalk, Lindenthal, Mülheim, Nippes, Porz ve Rodenkirchen Außenstelle’lerini listeliyor. İletişim bilgileri bağlantılı adres sayfalarında.

Jobcenter Köln’de Kontakt sayfası, Pazartesi ile Perşembe 8:00 ile 18:00 ve Cuma 8:00 ile 14:00 açık olan ServiceCenter numarasını 0221 96 44 34 01 olarak veriyor, yüklemeler için jobcenter.digital ve konuma göre çevrimiçi randevu alma ile. Konumunuz posta kodunuza ve yaşınıza bağlı. Bir Jobcenter kredisi normalde standart orandan kesintilerle geri ödenir ve bu sitenin Jobcenter ya da Sozialamt’tan depozito kredisi rehberi bu geri ödemenin Köln’de nasıl işlediğini gösteriyor.

Yazılı Bir Taahhüdün Neden Kesin Olması Gerekir

Kanun, ev sahibini tatmin etmeyi “taahhüt eden” bir kamu makamını kabul ediyor. Hangi borçların karşılandığını söylemeyen belirsiz bir mektup risktir, çünkü telafi içeriğe ve süreye bağlıdır. Kurumdan ev sahibini, kira aylarını ve tutarı belirten yazılı bir Kostenübernahme ya da Verpflichtungserklärung isteyin ve bir kopyasını ev sahibine ve dava varsa mahkemeye verin. Ulaştığı tarihin kanıtını saklayın.

Bir Jobcenter ya da Sozialamt yavaşsa iki aylık tarihi gözünüzün önünde tutun. Para zamanında ayarlanamıyorsa ödeyebildiğinizi ödeyin ve yine de taahhüt talebini gönderin, ama kısmi bir ödemenin bir şeyi telafi edeceğini planlamayın, çünkü kanun borçlu olunan şey için ev sahibini tatmin etmekten söz ediyor.

Adım Adım

1. İlk hatırlatmayı görmezden gelmeyin.Fesih mektubundan önce ödeme yapmak kira borcu nedeniyle feshi hariç tutar.
2. Tarihleri yazın.Fesih mektubunun tarihi, davanın tebliğ edildiği tarih ve iki ay sonraki tarih.
3. Aynı gün randevu için arayın.Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888) ya da yardım alıyorsanız Jobcenter Köln veya Sozialamt Außenstelle'niz.
4. Evrakı toplayın.Kira sözleşmesi, fesih, dava, üç aylık banka ekstreleri, gelir kanıtı.
5. Yazılı taahhüt isteyin ya da tutarın tamamını ödeyin.Ev sahibinin aldığına dair kanıt edinin.
6. Olağan fesih olup olmadığını kontrol edin.Mektupta ordentlich ya da hilfsweise sözcüklerini arayın.
7. Danışmanlık alın.Mieterverein Köln, bir avukat ya da usul hakkında sormak isterseniz Amtsgericht.

İşler Ters Giderse

İki ay ödeme ya da taahhüt olmadan geçerse derhal fesih geçerli kalır. Dava o zaman mahkemede sürer ve bir karar sizi ayrılmaya mahkûm edebilir. O zaman bile mahkeme bazen taşınmanız için daha fazla süre verebilir. Bu sitenin Räumungsfrist isteme rehberi bu aşamayı kapsıyor. Stadt Köln’ün yardımı da Räumungsurteil’i ve zorla tahliye tarihini Fachstelle’ye hâlâ başvurulabilecek durumlar olarak listeliyor, bu yüzden bir karar var diye aramayı bırakmayın.

Bunu çözerken gelirinizi koruyun. Bu sitenin P-Konto rehberi, alacaklılar hesabınıza haciz koyarsa paranıza erişimi nasıl koruyacağınızı açıklıyor. Ayrıca Kita ücretleri de borçluysanız Köln’de ödenmeyen ücretlerin ne anlama gelebileceğine bakın.

Mieterverein Köln’e katılmayı düşünüyorsanız küçük harflere bakın. Web sitesi yıllık 99 Euro artı tek seferlik 20 Euro giriş ücreti belirtiyor ve danışmanlığın rezervasyon yaptığınız anda mümkün olduğunu, hukuki koruma sigortasının ise üç aylık bir bekleme süresi olduğunu ve bundan sonra doğan talepleri kapsadığını söylüyor. Bu yüzden katıldığınızda zaten var olan bir anlaşmazlığın sigorta tarafından karşılanması olası değildir, ama dernek kendisi sizin durumunuz için bunu söylemiyor. Ödemeden önce sorun.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa, §§ 543, 569 ve 573 BGB’nin genel çerçevesini ve Köln kurumlarını Ekim 2026’daki resmi sayfalarında anlatıldığı şekilde açıklar. Hukuki tavsiye değildir. Tahliye davalarındaki süreler kısadır, mahkemeler ve kurumlar bireysel durumlara farklı karar verir ve ücretler değişir. Kendi olgularınız ve tarihleriniz için, ideal olarak davayı aldığınız gün, Fachstelle Wohnen ile, tanınmış bir kiracı danışmanlık hizmetiyle ya da bir avukatla görüşün.