Zwei Monate Mietrückstand in Köln? Die Zahlung binnen 2 Monaten nach der Räumungsklage kann den Mietvertrag noch retten

Was einem Vermieter erlaubt, wegen Mietrückständen zu kündigen

Das deutsche Mietrecht kennt zwei Kündigungen, die beide auf ein Problem mit unbezahlter Miete folgen können. Die fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag sofort. Die ordentliche Kündigung beendet ihn nach der gesetzlichen Kündigungsfrist und setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, das § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB unter anderem dann sieht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Die fristlose Kündigung wegen Rückstands steht in § 543 BGB. Für eine Wohnung in Köln gelten diese Schwellen.

Eine Vertragsklausel kann dies für den Vermieter nicht erleichtern. § 569 Absatz 5 BGB erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die den Mieter in diesem Bereich benachteiligen oder dem Vermieter zusätzliche Gründe für eine fristlose Kündigung geben.

Vor dem Schreiben zahlen, und die Zwei-Monats-Heilung nach der Klage

Wird der Vermieter bezahlt, bevor die Kündigung erklärt wird, schließt § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB die Kündigung wegen Rückstands aus. Das ist der günstigste Zeitpunkt, das Problem zu beheben, und es ist auch der Grund, warum eine Mahnung des Vermieters nicht in der Schublade liegen sollte.

Sobald die Kündigung vorliegt, fordert der Vermieter Sie meist zum Auszug auf und erhebt, wenn Sie bleiben, eine Räumungsklage. In Köln ist das Gericht das Amtsgericht Köln im Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, mit einem zweiten Standort am Reichenspergerplatz 1. Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse gehören unabhängig vom Streitwert vor das Amtsgericht, und diese Zuständigkeit ist nach § 23 GVG ausschließlich.

Dann greift § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB. Die Kündigung wird auch unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung für die Weiternutzung nach dem Mietende (§ 546a Absatz 1 BGB) befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Das ist die Schonfristzahlung, und sie ist die zweite Chance, die das Gesetz einbaut.

1. Die Rückstände wachsen. Zwei aufeinanderfolgende Termine oder insgesamt zwei Monatsmieten.
2. Kündigungsschreiben. Es muss den Grund angeben. Volle Zahlung vor diesem Zeitpunkt schließt die Kündigung aus.
3. Räumungsklage zugestellt. Die Zwei-Monats-Frist läuft ab Rechtshängigkeit der Klage, in der Praxis ab Zustellung.
4. Zahlung oder Verpflichtung einer Behörde. Alles Fällige gezahlt oder eine öffentliche Stelle schriftlich zur Zahlung verpflichtet, innerhalb der zwei Monate.
5. Kündigung unwirksam. Die fristlose Kündigung wirkt nicht mehr, vorbehaltlich der folgenden Grenzen.

Drei Grenzen sind wichtig. Die Heilung braucht den vollen fälligen Betrag, nicht einen großen Teil davon. Sie gilt nicht, wenn eine Kündigung dieser Art weniger als zwei Jahre zuvor bereits auf diese Weise unwirksam geworden ist. Und, wie der nächste Abschnitt erklärt, sie beseitigt eine ordentliche Kündigung nicht von selbst.

Die Falle der ordentlichen Kündigung

Viele Vermieter schicken ein Schreiben mit zwei Erklärungen: einer fristlosen Kündigung und hilfsweise einer ordentlichen wegen desselben Rückstands. Der Bundesgerichtshof hat sich am 19. September 2018 damit befasst (Verfahren VIII ZR 231/17 und 261/17, siehe seine Pressemitteilung). Er hat entschieden, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht „ins Leere läuft“, wenn die fristlose durch eine Schonfristzahlung unwirksam wird. Die Fälle wurden zurückverwiesen, damit die Vorinstanz die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung prüft und ob es nach der schnellen Zahlung treuwidrig ist, sich darauf zu berufen.

Für Sie hat das praktische Folgen. Gehen Sie nach der Zahlung nicht davon aus, dass alles gut ist. Lesen Sie das Schreiben noch einmal und suchen Sie nach einem Satz, der sagt, der Mietvertrag werde aufgrund derselben Tatsachen auch „ordentlich“ oder „hilfsweise“ gekündigt. Finden Sie einen, sprechen Sie noch in derselben Woche mit einer Mieterberatung und fragen Sie den Vermieter schriftlich, ob er den Mietvertrag nach Zahlung der Rückstände fortsetzt. Der Mieterverein Köln sagt, seine Rechtsabteilung könne beraten, sobald Sie einen Termin buchen, und auch dann, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde.

Wer in Köln zahlen kann

Die Seite der Fachstelle Wohnen listet die gewünschten Unterlagen auf: einen von allen erwachsenen Haushaltsmitgliedern unterschriebenen Antrag, Ausweis oder Pass (gegebenenfalls mit Aufenthaltstitel), eine Datenschutzerklärung, eine Schweigepflichtentbindung, den Mietvertrag mit einer Mietbescheinigung, das Kündigungsschreiben oder die Klage oder das Urteil, Nachweise über die letzten Mietzahlungen, vollständige Kontoauszüge der letzten drei Monate für alle laufenden Konten, Vermögensnachweise, Einkommensnachweise sowie Nachweise über Schulden und Unterhaltspflichten. Kopien genügen, und es fällt keine Gebühr an. Die Stelle ist nur nach Terminvereinbarung geöffnet, nimmt Unterlagen per Post, Fax, Briefkasten oder E-Mail an und bevorzugt PDF-Dateien statt Fotos, wenn Sie sie per E-Mail schicken.

Für den Weg über das Sozialamt listet die Seite der Stadt Köln zu Mietrückständen die Außenstellen Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt, Kalk, Lindenthal, Mülheim, Nippes, Porz und Rodenkirchen auf. Die Kontaktdaten stehen auf den verlinkten Adressseiten.

Beim Jobcenter Köln nennt die Kontaktseite die Nummer des ServiceCenters 0221 96 44 34 01, geöffnet Montag bis Donnerstag 8:00 bis 18:00 Uhr und Freitag 8:00 bis 14:00 Uhr, mit jobcenter.digital für Uploads und Online-Terminbuchung nach Standort. Ihr Standort hängt von Postleitzahl und Alter ab. Ein Darlehen des Jobcenters wird normalerweise durch Abzüge vom Regelsatz zurückgezahlt, und der Ratgeber dieser Seite zum Kautionsdarlehen vom Jobcenter oder Sozialamt zeigt, wie diese Rückzahlung in Köln funktioniert.

Warum eine schriftliche Verpflichtung präzise sein muss

Das Gesetz akzeptiert eine öffentliche Stelle, die sich „verpflichtet, den Vermieter zu befriedigen“. Ein vages Schreiben, das nicht sagt, welche Rückstände gedeckt sind, ist ein Risiko, denn die Heilung hängt vom Inhalt und von der Frist ab. Bitten Sie die Stelle um eine schriftliche Kostenübernahme oder Verpflichtungserklärung, die den Vermieter, die Mietmonate und den Betrag nennt, und geben Sie dem Vermieter und, falls es eine Klage gibt, dem Gericht eine Kopie. Bewahren Sie einen Nachweis über das Eingangsdatum auf.

Ist ein Jobcenter oder Sozialamt langsam, behalten Sie das Datum der zwei Monate im Blick. Lässt sich das Geld nicht rechtzeitig organisieren, zahlen Sie, was Sie können, und schicken Sie trotzdem die Bitte um die Verpflichtung, rechnen Sie aber nicht damit, dass eine Teilzahlung irgendetwas heilt, denn das Gesetz spricht davon, den Vermieter wegen des Fälligen zu befriedigen.

Der Reihe nach vorgehen

1. Die erste Mahnung nicht ignorieren. Zahlung vor dem Kündigungsschreiben schließt die Kündigung wegen Rückstands aus.
2. Die Daten notieren. Datum des Kündigungsschreibens, Datum der Zustellung der Klage und das Datum zwei Monate später.
3. Noch am selben Tag einen Termin erfragen. Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888), oder Jobcenter Köln oder Ihre Außenstelle des Sozialamts, wenn Sie Leistungen beziehen.
4. Die Unterlagen sammeln. Mietvertrag, Kündigung, Klage, drei Monate Kontoauszüge, Einkommensnachweise.
5. Um eine schriftliche Verpflichtung bitten oder den vollen Betrag zahlen. Lassen Sie sich nachweisen, dass der Vermieter sie erhalten hat.
6. Auf eine ordentliche Kündigung prüfen. Suchen Sie im Schreiben nach den Wörtern ordentlich oder hilfsweise.
7. Sich beraten lassen. Der Mieterverein Köln, eine Anwältin oder ein Anwalt, oder das Amtsgericht, wenn Sie zum Verfahren etwas fragen möchten.

Wenn es schiefgeht

Verstreichen die zwei Monate ohne Zahlung oder Verpflichtung, bleibt die fristlose Kündigung bestehen. Der Fall geht dann vor Gericht weiter, und ein Urteil kann Sie zum Auszug verpflichten. Selbst dann kann das Gericht manchmal mehr Zeit zum Ausziehen geben. Der Ratgeber dieser Seite zur Bitte um eine Räumungsfrist behandelt diese Phase. Auch die Hilfe der Stadt Köln nennt das Räumungsurteil und den Termin einer Zwangsräumung als Fälle, in denen man sich noch an die Fachstelle wenden kann, hören Sie also nicht auf anzurufen, nur weil ein Urteil vorliegt.

Halten Sie Ihr Einkommen geschützt, während Sie das klären. Der Ratgeber dieser Seite zum P-Konto erklärt, wie Sie den Zugang zu Ihrem Geld behalten, wenn Gläubiger Ihr Konto pfänden. Und wenn Sie auch Kita-Gebühren schulden, lesen Sie, was unbezahlte Gebühren in Köln bedeuten können.

Wenn Sie überlegen, dem Mieterverein Köln beizutreten, lesen Sie das Kleingedruckte. Auf seiner Website steht ein Jahresbeitrag von 99 Euro plus eine einmalige Aufnahmegebühr von 20 Euro, und es heißt, die Beratung sei sofort nach der Buchung verfügbar, während die Rechtsschutzversicherung eine dreimonatige Wartezeit hat und Ansprüche deckt, die danach entstehen. Ein Streit, der beim Beitritt schon besteht, ist von der Versicherung daher wahrscheinlich nicht gedeckt, auch wenn der Verein selbst das für Ihren Fall nicht sagt. Fragen Sie nach, bevor Sie zahlen.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Diese Seite erklärt den allgemeinen Rahmen der §§ 543, 569 und 573 BGB und die Kölner Stellen, wie sie auf ihren offiziellen Seiten im Oktober 2026 beschrieben sind. Sie ist keine Rechtsberatung. Fristen in Räumungsverfahren sind kurz, Gerichte und Ämter entscheiden Einzelfälle unterschiedlich, und Gebühren ändern sich. Sprechen Sie mit der Fachstelle Wohnen, einer anerkannten Mieterberatung oder einer Anwältin oder einem Anwalt über Ihre eigenen Tatsachen und Daten, am besten an dem Tag, an dem Sie die Klage erhalten.