Два месяца долга по аренде в Кёльне? Платёж в течение 2 месяцев после иска о выселении всё ещё может спасти договор

Что позволяет арендодателю расторгнуть договор из-за задолженности по аренде

Немецкое арендное право знает два вида расторжения, и оба могут последовать за проблемой с неуплатой аренды. Немедленное (fristlose Kündigung) прекращает договор сразу. Обычное (ordentliche Kündigung) прекращает его по истечении законного срока предупреждения и требует законного интереса арендодателя, который § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB усматривает, среди прочего, когда арендатор виновно нарушил договор в не малой степени.

Немедленное расторжение из-за задолженности содержится в § 543 BGB. Для квартиры в Кёльне пороги таковы.

Условие договора не может облегчить это арендодателю. § 569 Absatz 5 BGB объявляет недействительными соглашения, ухудшающие положение арендатора в этой области или дающие арендодателю дополнительные основания для немедленного расторжения.

Платите до письма, а после иска действует двухмесячное исправление

Если арендодателю заплатили до того, как расторжение заявлено, § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB исключает расторжение из-за задолженности. Это самый дешёвый момент, чтобы исправить проблему, и поэтому напоминание арендодателя не должно лежать в ящике.

Когда расторжение есть, арендодатель обычно просит вас съехать, а если вы остаётесь, подаёт иск о выселении. В Кёльне судом является Amtsgericht Köln в Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, со вторым зданием по адресу Reichenspergerplatz 1. Споры о жилой аренде подсудны Amtsgericht независимо от суммы, и эта подсудность исключительная по § 23 GVG.

Тогда действует § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB. Расторжение также теряет силу, если не позднее чем через два месяца после того, как иск о выселении стал находиться в производстве, арендодатель удовлетворён по причитающейся аренде и по компенсации за продолжающееся пользование после договора (§ 546a Absatz 1 BGB) либо если государственный орган обязуется заплатить. Это Schonfristzahlung, второй шанс, который закон закладывает.

1. Накапливается задолженность.Два срока подряд или две месячные аренды в сумме.
2. Письмо о расторжении.Оно должно указывать причину. Полная оплата до этого момента исключает расторжение.
3. Вручён иск о выселении.Двухмесячный срок идёт с того момента, когда иск стал находиться в производстве, на практике с вручения.
4. Платёж или обязательство органа.Всё причитающееся оплачено или государственный орган письменно обязался это оплатить в течение двух месяцев.
5. Расторжение теряет силу.Немедленное расторжение больше не действует, с оговорками ниже.

Важны три ограничения. Исправление требует всей причитающейся суммы, а не большей её части. Оно не применяется, если расторжение такого рода уже было аннулировано таким путём менее двух лет назад. И, как объясняет следующий раздел, само по себе оно не стирает обычное расторжение.

Ловушка обычного расторжения

Многие арендодатели отправляют одно письмо с двумя заявлениями: немедленное расторжение и, в качестве альтернативы, обычное за ту же задолженность. Bundesgerichtshof рассмотрел это 19 сентября 2018 года (дела VIII ZR 231/17 и 261/17, см. его пресс-релиз). Он постановил, что альтернативное обычное расторжение не «уходит впустую», когда немедленное аннулируется Schonfristzahlung. Дела вернули нижестоящему суду, чтобы он проверил условия обычного расторжения и не противоречит ли ссылка на него добросовестности после быстрой оплаты.

Для вас вывод практический. После оплаты не считайте, что всё хорошо. Перечитайте письмо и поищите предложение о том, что договор расторгнут также «ordentlich» или «hilfsweise» по тем же обстоятельствам. Если найдёте, в ту же неделю обратитесь в консультацию для арендаторов и письменно спросите арендодателя, продолжит ли он договор после погашения задолженности. Mieterverein Köln сообщает, что его юридический отдел может консультировать, как только вы запишетесь на приём, в том числе когда договор уже расторгнут.

Кто может заплатить в Кёльне

Страница Fachstelle Wohnen перечисляет нужные бумаги: заявление, подписанное всеми взрослыми членами домохозяйства, удостоверение личности или паспорт (с видом на жительство, где применимо), заявление о защите данных, освобождение от конфиденциальности, договор аренды с Mietbescheinigung, письмо о расторжении или иск либо решение, подтверждение недавних платежей по аренде, полные банковские выписки за последние три месяца по всем текущим счетам, подтверждение имущества, подтверждение дохода и подтверждение долгов и алиментных обязанностей. Достаточно копий, и сбора нет. Ведомство принимает только по записи, берёт документы по почте, факсом, через почтовый ящик или по электронной почте и, если вы отправляете их по почте, предпочитает файлы PDF фотографиям.

Для пути через Sozialamt страница Stadt Köln о задолженности по аренде перечисляет Außenstellen Chorweiler, Ehrenfeld, Innenstadt, Kalk, Lindenthal, Mülheim, Nippes, Porz и Rodenkirchen. Контактные данные на связанных страницах с адресами.

В Jobcenter Köln страница Kontakt называет номер ServiceCenter 0221 96 44 34 01, открытый с понедельника по четверг с 8:00 до 18:00 и в пятницу с 8:00 до 14:00, с jobcenter.digital для загрузки документов и онлайн-записью на приём по отделениям. Ваше отделение зависит от почтового индекса и возраста. Заём Jobcenter обычно погашается удержаниями из базовой ставки, а руководство этого сайта о займе на залог от Jobcenter или Sozialamt показывает, как это погашение работает в Кёльне.

Почему письменное обязательство должно быть точным

Закон принимает государственный орган, который «обязуется удовлетворить» арендодателя. Расплывчатое письмо, не говорящее, какая задолженность покрывается, это риск, потому что исправление зависит от содержания и от срока. Попросите у ведомства письменное Kostenübernahme или Verpflichtungserklärung с названием арендодателя, месяцев аренды и суммы и передайте копию арендодателю, а если есть иск, то и суду. Сохраните доказательство даты получения.

Если Jobcenter или Sozialamt медлит, держите перед глазами дату окончания двух месяцев. Если деньги нельзя организовать вовремя, заплатите, сколько можете, и всё равно отправьте запрос об обязательстве, но не рассчитывайте, что частичный платёж что-то исправит, потому что закон говорит об удовлетворении арендодателя по причитающемуся.

Шаг за шагом

1. Не игнорируйте первое напоминание.Оплата до письма о расторжении исключает расторжение из-за задолженности.
2. Запишите даты.Дату письма о расторжении, дату вручения иска и дату на два месяца позже.
3. Позвоните для записи в тот же день.Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888), а если получаете пособия, то Jobcenter Köln или вашу Außenstelle Sozialamt.
4. Соберите бумаги.Договор, расторжение, иск, банковские выписки за три месяца, подтверждение дохода.
5. Попросите письменное обязательство или заплатите всю сумму.Получите подтверждение, что арендодатель его получил.
6. Проверьте наличие обычного расторжения.Поищите в письме слова ordentlich или hilfsweise.
7. Получите консультацию.Mieterverein Köln, юрист или Amtsgericht, если хотите спросить о процедуре.

Если что-то пошло не так

Если два месяца пройдут без платежа или обязательства, немедленное расторжение остаётся в силе. Дело продолжается в суде, и решение может обязать вас съехать. Даже тогда суд иногда может дать больше времени на выезд. Руководство этого сайта о просьбе о Räumungsfrist охватывает этот этап. Помощь Stadt Köln также называет Räumungsurteil и дату принудительного выселения случаями, когда к Fachstelle всё ещё можно обратиться, поэтому не прекращайте звонить только потому, что решение есть.

Защитите свой доход, пока вы это решаете. Руководство этого сайта о P-Konto объясняет, как сохранить доступ к деньгам, если кредиторы арестуют ваш счёт. А если вы ещё и должны за Kita, смотрите что могут означать неоплаченные сборы в Кёльне.

Если вы думаете вступить в Mieterverein Köln, прочитайте мелкий шрифт. На его сайте указан годовой взнос 99 евро плюс разовый вступительный взнос 20 евро, и сказано, что консультация доступна сразу после записи, тогда как у страхования правовой защиты трёхмесячный срок ожидания, и оно покрывает требования, возникшие после него. Поэтому спор, уже существующий на момент вступления, вряд ли будет покрыт страхованием, хотя само объединение для вашего случая этого не говорит. Спросите, прежде чем платить.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общие рамки §§ 543, 569 и 573 BGB и кёльнские ведомства так, как они описаны на их официальных страницах в октябре 2026 года. Это не юридическая консультация. Сроки по делам о выселении короткие, суды и ведомства решают отдельные случаи по-разному, а сборы меняются. Обратитесь в Fachstelle Wohnen, признанную консультацию для арендаторов или к юристу по вашим собственным обстоятельствам и датам, лучше в день получения иска.