متأخرون شهرين عن الإيجار في كولونيا؟ الدفع خلال شهرين من دعوى الإخلاء قد ينقذ العقد

ما الذي يتيح للمؤجّر إنهاء عقد بسبب متأخرات الإيجار

لدى قانون الإيجار الألماني إنهاءان يمكن أن يتبع كل منهما مشكلة إيجار غير مدفوع. الإنهاء الفوري (fristlose Kündigung) ينهي العقد في الحال. والإنهاء العادي (ordentliche Kündigung) ينهيه بعد مدة الإنذار القانونية ويتطلب مصلحة مشروعة للمؤجّر، يراها § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB، في جملة حالات، حين يخل المستأجر بالعقد إخلالا غير ضئيل عن خطأ.

والإنهاء الفوري بسبب المتأخرات موضعه § 543 BGB. وبالنسبة إلى شقة في كولونيا، العتبات هي هذه.

ولا يستطيع بند في العقد أن يسهّل ذلك على المؤجّر. فـ§ 569 Absatz 5 BGB يعلن بطلان الاتفاقات التي تضر بالمستأجر في هذا المجال أو تمنح المؤجّر أسبابا إضافية للإنهاء الفوري.

ادفعوا قبل الرسالة، وعلاج الشهرين بعد الدعوى

إذا دُفع للمؤجّر قبل إعلان الإنهاء، فإن § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB يستبعد الإنهاء بسبب المتأخرات. وهذه أرخص لحظة لإصلاح المشكلة، وهي أيضا سبب ألا يبقى تذكير المؤجّر في درج.

وحالما يوجد الإنهاء، يطلب المؤجّر عادة منكم المغادرة، وإذا بقيتم يرفع دعوى إخلاء. وفي كولونيا المحكمة هي Amtsgericht Köln في Justizzentrum، Luxemburger Straße 101، 50939 Köln، ولها موقع ثان في Reichenspergerplatz 1. وتخضع نزاعات الإيجار السكني لـAmtsgericht أيا كان المبلغ، وهذا الاختصاص حصري بموجب § 23 GVG.

وحينئذ ينطبق § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB. فيصبح الإنهاء باطلا أيضا إذا استوفى المؤجّر حقه، في موعد أقصاه شهران بعد أن تصبح دعوى الإخلاء قائمة، عن الإيجار المستحق والتعويض المستحق عن الاستمرار في الاستخدام بعد انتهاء العقد (§ 546a Absatz 1 BGB)، أو إذا التزمت جهة عامة بالدفع. وهذه هي Schonfristzahlung، وهي الفرصة الثانية التي يبنيها القانون.

1. تتراكم المتأخرات.موعدا استحقاق متتاليان، أو إيجار شهرين إجمالا.
2. رسالة الإنهاء.يجب أن تذكر السبب. والدفع الكامل قبل هذه النقطة يستبعد الإنهاء.
3. تبليغ دعوى الإخلاء.تسري مدة الشهرين من قيام الدعوى، وعمليا من التبليغ.
4. الدفع أو التزام الجهة.دفع كل ما يستحق، أو التزام جهة عامة كتابة بدفعه، ضمن الشهرين.
5. بطلان الإنهاء.لا يعمل الإنهاء الفوري بعد الآن، مع مراعاة الحدود أدناه.

ثلاثة حدود تهم. العلاج يحتاج إلى المبلغ المستحق كاملا، لا إلى حصة كبيرة منه. ولا ينطبق إذا كان إنهاء من هذا النوع قد أُبطل بهذه الطريقة قبل أقل من سنتين. ومثلما يشرح القسم التالي، فهو لا يمحو بذاته إنهاء عاديا.

فخ الإنهاء العادي

يرسل كثير من المؤجّرين رسالة واحدة بتصريحين: إنهاء فوري وإنهاء عادي بديل للمتأخرات نفسها. وتناولت Bundesgerichtshof ذلك في 19 سبتمبر 2018 (القضيتان VIII ZR 231/17 و261/17، راجعوا بيانها الصحفي). وقضت بأن الإنهاء العادي البديل لا «يذهب هباء» حين يُبطل الإنهاء الفوري بـSchonfristzahlung. وأُعيدت القضايا لتفحص المحكمة الأدنى شروط الإنهاء العادي وهل الاحتجاج به مخالف لحسن النية بعد الدفع السريع.

وبالنسبة إليكم النتيجة عملية. بعد الدفع، لا تفترضوا أن كل شيء بخير. أعيدوا قراءة الرسالة وابحثوا عن جملة تقول إن العقد منتهٍ أيضا «ordentlich» أو «hilfsweise» على الوقائع نفسها. وإذا وجدتموها، فتحدثوا إلى خدمة استشارة المستأجرين في الأسبوع نفسه، واسألوا المؤجّر كتابة هل سيواصل العقد بعد سداد المتأخرات. وتقول Mieterverein Köln إن قسمها القانوني يستطيع تقديم المشورة حالما تحجزون موعدا وأيضا حيث يكون عقد الإيجار قد أُنهي بالفعل.

من يستطيع الدفع في كولونيا

وتسرد صفحة Fachstelle Wohnen الأوراق التي تريدها: طلبا موقعا من جميع أفراد الأسرة البالغين، وهوية أو جواز سفر (مع تصريح الإقامة عند الاقتضاء)، وإقرارا بحماية البيانات، وتنازلا عن السرية، وعقد الإيجار مع Mietbescheinigung، ورسالة الإنهاء أو الدعوى أو الحكم، وإثبات مدفوعات الإيجار الأخيرة، وكشوف حساب مصرفية كاملة لآخر ثلاثة أشهر لجميع الحسابات الجارية، وإثبات الأصول، وإثبات الدخل، وإثبات الديون وواجبات النفقة. وتكفي النسخ ولا رسوم. والمكتب مفتوح بموعد فقط، ويتلقى الوثائق بالبريد أو الفاكس أو صندوق الرسائل أو البريد الإلكتروني، ويفضل ملفات PDF على الصور إذا أرسلتموها بالبريد الإلكتروني.

وبالنسبة إلى مسار Sozialamt، تسرد صفحة Stadt Köln عن متأخرات الإيجار Außenstellen في Chorweiler وEhrenfeld وInnenstadt وKalk وLindenthal وMülheim وNippes وPorz وRodenkirchen. وبيانات الاتصال في صفحات العناوين المرتبطة.

وفي Jobcenter Köln، تعطي صفحة Kontakt رقم ServiceCenter وهو 0221 96 44 34 01، من الاثنين إلى الخميس 8:00 إلى 18:00 والجمعة 8:00 إلى 14:00، مع jobcenter.digital للرفع وحجز المواعيد إلكترونيا بحسب الموقع. وموقعكم يتوقف على الرمز البريدي والعمر. وقرض Jobcenter يُسدَّد عادة باقتطاعات من المعدل القياسي، ويبين دليل هذا الموقع عن قرض التأمين من Jobcenter أو Sozialamt كيف يعمل هذا السداد في كولونيا.

لماذا يجب أن يكون التعهد الكتابي دقيقا

يقبل القانون جهة عامة «تلتزم بإرضاء» المؤجّر. ورسالة غامضة لا تقول أي المتأخرات مغطاة مخاطرة، لأن العلاج يتوقف على المضمون وعلى المهلة. اطلبوا من المكتب Kostenübernahme أو Verpflichtungserklärung كتابية تسمي المؤجّر وأشهر الإيجار والمبلغ، وسلموا نسخة للمؤجّر، وإذا كانت هناك دعوى فللمحكمة. واحتفظوا بإثبات تاريخ استلامها.

وإذا تباطأت Jobcenter أو Sozialamt، فأبقوا تاريخ الشهرين أمام أعينكم. وحيث لا يمكن ترتيب المال في الوقت، فادفعوا ما تستطيعون وأرسلوا مع ذلك طلب التعهد، لكن لا تخططوا على أن دفعة جزئية ستعالج شيئا، لأن القانون يتحدث عن إرضاء المؤجّر عما يستحق.

خطوة بخطوة

1. لا تتجاهلوا أول تذكير.الدفع قبل رسالة الإنهاء يستبعد الإنهاء بسبب المتأخرات.
2. دوّنوا التواريخ.تاريخ رسالة الإنهاء، وتاريخ تبليغ الدعوى، والتاريخ بعد ذلك بشهرين.
3. اتصلوا لحجز موعد في اليوم نفسه.Fachstelle Wohnen Prävention (0221 / 221-31888)، أو Jobcenter Köln أو Außenstelle التابعة لـSozialamt إذا كنتم تتلقون إعانات.
4. اجمعوا الأوراق.العقد والإنهاء والدعوى وثلاثة أشهر من كشوف الحساب وإثبات الدخل.
5. اطلبوا تعهدا كتابيا أو ادفعوا المبلغ كاملا.احصلوا على إثبات بأن المؤجّر تسلمه.
6. افحصوا هل يوجد إنهاء عادي.ابحثوا عن كلمتي ordentlich أو hilfsweise في الرسالة.
7. احصلوا على استشارة.Mieterverein Köln، أو محام، أو Amtsgericht إذا أردتم السؤال عن الإجراء.

إذا ساءت الأمور

إذا مر الشهران دون دفع أو تعهد، يبقى الإنهاء الفوري قائما. وتستمر القضية حينئذ في المحكمة، وقد يأمركم حكم بالمغادرة. وحتى حينئذ قد تمنح المحكمة أحيانا مزيدا من الوقت للانتقال. ويغطي دليل هذا الموقع عن طلب Räumungsfrist تلك المرحلة. وتدرج مساعدة Stadt Köln أيضا Räumungsurteil وموعد الإخلاء القسري حالات ما زال بالإمكان فيها الاتصال بـFachstelle، فلا تتوقفوا عن الاتصال لمجرد وجود حكم.

وأبقوا دخلكم محميا بينما تعالجون هذا. ويشرح دليل هذا الموقع عن P-Konto كيف تحافظون على وصولكم إلى أموالكم إذا حجز الدائنون على حسابكم. وإذا كنتم مدينين أيضا برسوم Kita، فراجعوا ما قد تعنيه الرسوم غير المدفوعة في كولونيا.

وإذا كنتم تفكرون في الانضمام إلى Mieterverein Köln، فاقرؤوا الأحرف الصغيرة. يذكر موقعها رسما سنويا قدره 99 يورو إضافة إلى رسم قبول لمرة واحدة قدره 20 يورو، ويقول إن الاستشارة متاحة فور الحجز، بينما لتأمين الحماية القانونية مدة انتظار ثلاثة أشهر ويغطي المطالبات التي تنشأ بعدها. ولذلك فمن غير المرجح أن يغطي التأمين نزاعا قائما أصلا حين تنضمون، وإن كانت الجمعية نفسها لا تقول ذلك عن حالتكم. اسألوا قبل أن تدفعوا.

ملاحظة الامتثال

توضح هذه الصفحة الإطار العام لـ§§ 543 و569 و573 BGB ومكاتب كولونيا كما وصفتها صفحاتها الرسمية في أكتوبر 2026. وهي ليست استشارة قانونية. فالمهل في قضايا الإخلاء قصيرة، وتقرر المحاكم والمكاتب الحالات الفردية بشكل مختلف، وتتغير الرسوم. تحدثوا إلى Fachstelle Wohnen أو خدمة معترف بها لاستشارة المستأجرين أو محام بشأن وقائعكم وتواريخكم، ويفضل في اليوم الذي تتلقون فيه الدعوى.