Повідомлення про модернізацію в Кельні: скільки оренди може додати орендодавець і що ви ще можете оскаржити?

Що таке повідомлення про модернізацію

Повідомлення про модернізацію це лист, у якому орендодавець каже, що будівлю чи вашу квартиру буде покращено і що після цього ваша оренда зросте. § 555b BGB перелічує, що вважається модернізацією: економія кінцевої енергії, захист клімату, скорочення споживання води, довготривале підвищення споживчої вартості квартири, покращення загальних умов проживання, перше підключення будівлі до оптоволокна та ще декілька пунктів. Пункт про опалення (§ 555b Nr. 1a) тепер посилається на Gebäudemodernisierungsgesetz, так чинний текст називає закон про енергію будівель.

Звичайний ремонт це інше. Орендодавець, який відновлює те, що договір оренди вже обіцяє, наприклад розбите вікно, платить за це сам і не може додати до оренди жодного цента. Більшість спорів стосується межі між цими двома. Одночасно діють три набори правил: правила повідомлення (§§ 555c, 555d BGB), правила підвищення оренди (§§ 559 до 559c BGB) і, у деяких кельнських районах, правила міського планування.

Перший годинник: оголошення

§ 555c BGB вимагає, щоб орендодавець оголосив роботи в текстовій формі щонайменше за три місяці до їх початку. У повідомленні мають бути:

• вид і приблизний обсяг робіт
• очікуваний початок і тривалість
• очікуване підвищення оренди й очікувані майбутні поточні витрати, якщо орендодавець планує підвищувати оренду

Орендодавець також має пояснити, як і до якого часу можна повідомити про скруту. Для енергетичних заходів можуть використовувати загальновизнані стандартні значення, а роботи лише з незначним впливом і незначним зростанням оренди звільнені.

Повідомлення запускає ваші строки. Якщо його немає або воно неповне, ваші строки можуть не початися, а вища оренда може бути відкладена на шість місяців. Збережіть конверт і запишіть день, коли лист до вас дійшов.

Ваші права одразу після повідомлення

Важливі три дати, а перший строк спливає в кінці наступного місяця.

1. Надходить повідомлення.Запишіть дату. Орендодавець мусив оголосити роботи щонайменше за три місяці до їх початку.
2. До кінця наступного місяця.Повідомте про будь-яку скруту в текстовій формі (§ 555d абзац 3 BGB). У тому самому вікні можна достроково розірвати договір оренди (§ 555e BGB).
3. Починаються роботи.Скруту, що стосується підвищення оренди, потрібно заявити щонайпізніше до цього моменту, навіть якщо ви без вини пропустили перший строк.
4. Лист про підвищення після робіт.Орендодавець мусить розрахувати підвищення за фактично витраченими коштами (§ 559b BGB).
5. Третій місяць після листа.Вища оренда підлягає сплаті, або пізніше, якщо повідомлення було дефектним.

За § 555d BGB ви мусите терпіти модернізацію, якщо вона не була б для вас, вашої родини чи домогосподарства скрутою, яку не можна виправдати при зважуванні інтересів орендодавця, інших орендарів та економії енергії й захисту клімату. Зростання оренди чи поточних витрат на цьому етапі в таке зважування не входить. Воно приходить пізніше, коли орендодавець заявляє підвищення.

§ 555e BGB також дає вам вихід: розірвіть договір до кінця місяця, що настає після отримання повідомлення, і оренда закінчиться в кінці наступного за ним місяця. Користуйтеся цим, лише якщо ви справді хочете виїхати.

Розрахунок крок за кроком

§ 559 BGB короткий і його варто прочитати повністю. Цифри працюють так.

Робочий приклад із вигаданими цифрами: роботи коштують 15 000 євро для вашої квартири. З цього 5 000 євро це частка, яка була б ремонтом, а 2 000 євро надходять із державного гранту. Залишається 8 000 євро. Вісім відсотків це 640 євро на рік, або близько 53 євро на місяць. Межа 3 євро за такого розміру не проблема, бо вона дозволила б 180 євро на місяць для квартири 60 квадратних метрів.

У рішенні VIII ZR 361/21 (20 липня 2022 року) Bundesgerichtshof сказав, що коли старі частини оновлюють так, що це почасти модернізація, а почасти ремонт, лист про підвищення має показати частку ремонту, принаймні у відсотках чи сумі. Те саме рішення також каже, що лист загалом не мусить розбивати загальну суму за видами робіт, тож лист із загальними витратами за кожен захід може бути формально дійсним. Якщо ваш лист показує лише загальну суму без віднімання за старі, зношені частини, запитайте, де віднімання.

Спрощена процедура для малих робіт

Для менших проєктів § 559c BGB пропонує орендодавцю спрощений шлях. Він відкритий, якщо витрати на вашу квартиру до паушального віднімання не перевищують 10 000 євро. Тоді орендодавець віднімає паушальні 30 відсотків як частку ремонту, не мусячи її оцінювати, і застосовує 8 відсотків до решти. Лист і попереднє оголошення мають вказувати, що використано спрощену процедуру.

За витрат 9 000 євро це означає 6 300 євро після віднімання, 504 євро на рік, або 42 євро на місяць. Цей шлях має для орендодавця компроміси. Зважування скрути за § 559 абзац 4 не застосовується, але протягом п’яти років після повідомлення орендодавець не може знову підвищувати оренду за § 559, а витрати з попередніх підвищень протягом п’яти років зменшують те, що можна заявити. Обидва моменти викладено в § 559c абзаци 2 і 4.

Системи опалення мають власні правила

Нову систему опалення, що відповідає § 555b, можуть розраховувати інакше за § 559e BGB. Для відповідного заходу з опалення, частково оплаченого за рахунок коштів третіх осіб за § 559a (як-от державний грант), можна додати 10 відсотків витрат за вирахуванням цього фінансування, після паушального віднімання 15 відсотків на утримання, а підвищення обмежене 0,50 євро за квадратний метр за шість років. Текст закону змінили у 2026 році, і ці правила можуть далі змінюватися, тож несіть повідомлення про опалення до консультанта орендарів рано.

Скрута: що зважують суди

Скрута має два етапи. На першому ви доводите, що самі роботи нерозумні, наприклад через проблему зі здоров’ям або тому, що вони знецінюють ваше нещодавнє власне покращення. На другому ви доводите, що підвищення оренди для вас надмірне (§ 559 абзац 4 BGB). Про обидва треба повідомити вчасно, а про другий щонайпізніше на початку робіт.

Наскільки далеко це заходить, перевірило рішення Bundesgerichtshof VIII ZR 21/19 від 9 жовтня 2019 року, викладене в його прес-релізі. Орендодавець підвищив оренду на 240 євро на місяць після утеплення, нових більших балконів і повторного відкриття ліфта. Орендар, який отримував Arbeitslosengeld II і жив у квартирі приблизно 86 квадратних метрів, заперечив з підстав скрути. Орендодавець стверджував, що квартира надто велика для особи на допомозі. Суд відповів, що правила допомоги щодо прийнятної площі служать іншій меті і що суд має розглянути всі обставини, наприклад, наскільки орендар вкорінений у квартирі та його здоров’я.

Є межа: § 559 абзац 4 BGB не допускає зважування скрути, якщо роботи лише довели квартиру до загальноприйнятого стандарту або були виконані з причин, за які орендодавець не відповідав (із винятком для систем опалення).

Кельнський рівень

Mieterverein Köln. Mieterverein Köln бере 99 євро на рік, включно зі страхуванням правового захисту, плюс разовий вступний внесок 20 євро, згідно з власним FAQ. Записи ведуться за номером 0221 202 37-95, кожен триває 20 хвилин. Частина зі страхуванням правового захисту має тримісячний період очікування, хоча сама консультація доступна відразу після запису. Об’єднання розташоване за адресою Mühlenbach 49, 50676 Köln. На його сайті багато матеріалів про модернізацію, але перевіряйте логіку дат у всьому, що там читаєте: на момент написання його англомовні сторінки про модернізацію ще використовували стару цифру 11 відсотків.

Soziale Erhaltungssatzungen. У Severinsviertel, Mülheim Süd-West і Ehrenfeld Ost діє Soziale Erhaltungssatzung за Baugesetzbuch, а для Kalk Mitte рада ухвалила її 8 жовтня 2026 року, і вона стане четвертою чинною після публікації в Amtsblatt, як оголосив Stadt Köln. У цих районах знесення, перебудова й зміна призначення потребують дозволу міста, зокрема роботи, які інакше не потребували б дозволу за будівельним кодексом NRW. Місто може відмовляти в змінах, що виходять за межі звичайної модернізації та сучасного стандарту оснащення. Воно додає, що це інструмент планування, а не індивідуальний захист орендарів, і що зростання оренди залишається можливим. Якщо в одному з цих районів починається велике переобладнання, запитайте орендодавця, чи місто його погодило.

Wohngeld. Wohngeldstelle Köln приймає заяви онлайн, електронною поштою, поштою або факсом. Години: з понеділка по четвер з 8:00 до 15:00 і в п’ятницю з 8:00 до 13:00, відвідування за записом. Klimakomponente це фіксована надбавка до оренди, що враховується, призначена пом’якшити структурне зростання оренди після енергетичної реновації.

Суд. Спори щодо житлової оренди належать до Amtsgericht незалежно від суми (§ 23 Nr. 2 a GVG). У Кельні це Amtsgericht Köln у Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln.

Якщо ви думаєте, що орендодавець виживає вас

§ 559d BGB припускає порушення обов’язку орендодавцем, коли, наприклад, роботи не починаються протягом дванадцяти місяців від оголошеної дати, оголошене підвищення оренди принаймні подвоїло б місячну оренду або роботи виконуються так, що створюють значні навантаження, яких можна було уникнути. Орендодавець може спростувати це зрозумілою об’єктивною причиною. Порушення обов’язку може відкрити шлях до вимоги відшкодування збитків. Зберігайте всі листи, фотографії та короткий журнал днів без води, опалення чи доступу і запитайте консультанта орендарів про зниження оренди, перш ніж щось перестати платити.

Крок за кроком

1. Запишіть дату.Повідомлення і конверта. Усе відлічується від неї.
2. Перевірте повідомлення.Чи названо вид, обсяг, початок і тривалість та очікувану оренду? Чи пояснено, як повідомити про скруту?
3. Вирішіть щодо скрути.Якщо вона у вас є, надішліть її в текстовій формі до кінця наступного місяця й збережіть підтвердження.
4. Вирішіть щодо виїзду.Розірвання за § 555e BGB можливе лише в тому самому вікні.
5. Коли надійде лист про підвищення.Перевірте загальну суму витрат, частку ремонту, субсидії, 8 відсотків і межу 3 євро.
6. Отримайте консультацію, перш ніж платити чи заперечувати.Mieterverein Köln або адвокат.
7. Продовжуйте платити поточну оренду, доки підвищення справді не стане належним до сплати, і отримайте консультацію, перш ніж платити вищу суму чи відмовлятися.

Примітка щодо відповідності

Ця сторінка пояснює загальну рамку §§ 555b до 555e та 559 до 559e BGB і кельнські послуги так, як їх описано на їхніх офіційних сторінках у жовтні 2026 року. Орендне право щодо систем опалення змінилося у 2026 році й імовірно змінюватиметься далі. Це не юридична консультація. Строки короткі, а результат залежить від вашого повідомлення, договору оренди та обставин. Поговоріть з Mieterverein Köln, іншою службою консультацій для орендарів або з адвокатом, найкраще до того, як спливе перший строк.