إشعار تحديث في كولونيا: كم يستطيع المؤجّر أن يضيف إلى الإيجار، وما الذي يمكنكم الاعتراض عليه؟

ما هو إشعار التحديث

إشعار التحديث رسالة يقول فيها المؤجّر إن المبنى أو شقتكم ستتحسن وإن إيجاركم سيرتفع بعد ذلك. ويسرد § 555b BGB ما يُعدّ تحديثا: توفير الطاقة النهائية، وحماية المناخ، وخفض استهلاك المياه، ورفع قيمة استخدام الشقة بشكل دائم، وتحسين ظروف المعيشة العامة، وربط المبنى بالألياف الضوئية لأول مرة، وبعض البنود الأخرى. وبند التدفئة (§ 555b Nr. 1a) يشير الآن إلى Gebäudemodernisierungsgesetz، وهكذا يسمي النص الحالي قانون طاقة المباني.

والإصلاح العادي أمر مختلف. فالمؤجّر الذي يعيد ما يعد به العقد أصلا، مثل نافذة مكسورة، يدفع ثمنه بنفسه ولا يستطيع أن يضيف سنتا إلى الإيجار. ومعظم النزاعات تدور حول الخط الفاصل بين الاثنين. وتنطبق ثلاث مجموعات من القواعد معا: قواعد الإشعار (§§ 555c و555d BGB)، وقواعد زيادة الإيجار (§§ 559 إلى 559c BGB)، وفي بعض أحياء كولونيا قواعد تخطيط المدينة.

الساعة الأولى: الإعلان

يشترط § 555c BGB على المؤجّر أن يعلن عن الأعمال بالشكل النصي قبل بدئها بثلاثة أشهر على الأقل. ويجب أن يتضمن الإشعار:

• نوع الأعمال ونطاقها التقريبي
• موعد البدء المتوقع والمدة
• زيادة الإيجار المتوقعة وتكاليف التشغيل المستقبلية المتوقعة، إذا كان المؤجّر ينوي رفع الإيجار

وينبغي للمؤجّر أيضا أن يشرح كيف ومتى يمكنكم الإبلاغ عن مشقة. وللإجراءات المتعلقة بالطاقة أن تستخدم قيما معيارية معترفا بها عموما، وتُعفى الأعمال ذات الأثر الطفيف على الشقة والإيجار.

والإشعار هو ما يطلق مهلكم. فإذا غاب أو كان ناقصا فقد لا تبدأ مهلكم، وقد يتأخر الإيجار الأعلى ستة أشهر. احتفظوا بالظرف ودوّنوا اليوم الذي وصل فيه إليكم.

حقوقكم بعد الإشعار مباشرة

ثلاثة تواريخ تهم، وأول مهلة هي نهاية الشهر التالي.

1. وصول الإشعار.دوّنوا التاريخ. يجب أن يكون المؤجّر قد أعلن عن الأعمال قبل بدئها بثلاثة أشهر على الأقل.
2. بنهاية الشهر التالي.بلغوا عن أي مشقة بالشكل النصي (§ 555d Absatz 3 BGB). وفي النافذة نفسها يمكنكم إنهاء العقد مبكرا (§ 555e BGB).
3. بدء الأعمال.يجب أن تكون المشقة المتعلقة بزيادة الإيجار قد أُثيرت بحلول هذا الموعد على أبعد تقدير، حتى لو فاتتكم المهلة الأولى دون خطأ منكم.
4. رسالة الزيادة بعد الأعمال.على المؤجّر أن يحسب الزيادة من التكاليف المنفقة فعلا (§ 559b BGB).
5. الشهر الثالث بعد الرسالة.يستحق الإيجار الأعلى، أو لاحقا إذا كان الإشعار معيبا.

وبموجب § 555d BGB عليكم أن تتحملوا التحديث ما لم يشكل مشقة عليكم أو على أسرتكم أو من يعيش معكم لا يمكن تبريرها عند موازنة مصالح المؤجّر والمستأجرين الآخرين وتوفير الطاقة وحماية المناخ. وزيادة الإيجار أو تكاليف التشغيل ليست جزءا من هذه الموازنة في هذه المرحلة. فهي تدخل لاحقا، حين يطالب المؤجّر بالزيادة.

ويمنحكم § 555e BGB أيضا مخرجا: وجهوا إنذار الإنهاء بنهاية الشهر التالي لوصول الإشعار، وينتهي العقد بنهاية الشهر الذي بعده. استخدموه فقط إذا كان الانتقال ما تريدونه.

الحساب خطوة بخطوة

§ 559 BGB قصير ويستحق أن يُقرأ كاملا. والأرقام تعمل هكذا.

مثال محسوب بأرقام مخترعة: كلفت الأعمال 15,000 يورو لشقتكم. منها 5,000 يورو حصة كانت ستكون إصلاحا، و2,000 يورو تأتي من إعانة عامة. فيبقى 8,000 يورو. وثمانية في المئة منها 640 يورو سنويا، أي نحو 53 يورو شهريا. وسقف 3 يورو لا يمثل مشكلة بهذا الحجم، لأنه كان سيسمح بـ180 يورو شهريا لشقة مساحتها 60 مترا مربعا.

وفي الحكم VIII ZR 361/21 (20 يوليو 2022)، قالت Bundesgerichtshof إنه حين تُجدَّد أجزاء قديمة بطريقة هي تحديث جزئيا وإصلاح جزئيا، يجب أن تبين رسالة الزيادة حصة الإصلاح، ولو بنسبة مئوية أو مبلغ على الأقل. ويقول الحكم نفسه أيضا إن الرسالة لا يلزمها عموما أن تفصل المجموع بحسب الحرف، فرسالة تعطي إجمالي التكاليف لكل إجراء قد تكون صحيحة شكليا. وإذا كانت رسالتكم تبين إجماليا فقط ولا خصما للأجزاء القديمة البالية، فاسألوا أين الخصم.

الإجراء المبسط للأعمال الصغيرة

للمشاريع الأصغر، يتيح § 559c BGB للمؤجّر طريقا مبسطا. وهو متاح إذا كانت التكاليف لشقتكم، قبل الخصم المقطوع، لا تتجاوز 10,000 يورو. فيخصم المؤجّر حينئذ 30 في المئة مبلغا مقطوعا حصة للإصلاح دون أن يضطر إلى تقديرها، ويطبق الـ8 في المئة على الباقي. ويجب أن تذكر الرسالة والإعلان السابق أن الإجراء المبسط مستخدم.

وبتكاليف قدرها 9,000 يورو يعني ذلك 6,300 يورو بعد الخصم، و504 يورو سنويا، أو 42 يورو شهريا. وللطريق مقايضات بالنسبة إلى المؤجّر. فموازنة المشقة في § 559 Absatz 4 لا تنطبق، لكن لخمس سنوات بعد الإشعار لا يستطيع المؤجّر رفع الإيجار ثانية بموجب § 559، وتقلل تكاليف الزيادات السابقة خلال خمس سنوات ما يمكن المطالبة به. وكلاهما في § 559c Absatz 2 و4.

أنظمة التدفئة تتبع قواعدها الخاصة

نظام التدفئة الجديد المؤهل بموجب § 555b يمكن أن يُحسب بشكل مختلف بموجب § 559e BGB. فبالنسبة إلى إجراء تدفئة مؤهل يُموَّل جزئيا بأموال الغير بموجب § 559a (مثل إعانة عامة)، يمكن إضافة 10 في المئة من التكلفة ناقص ذلك التمويل، بعد خصم مقطوع للصيانة قدره 15 في المئة، وتُحدَّد الزيادة بـ0.50 يورو للمتر المربع في ست سنوات. وقد عُدِّل نص القانون في 2026 وقد تستمر هذه القواعد في التغير، فاعرضوا إشعارا متعلقا بالتدفئة على مستشار للمستأجرين مبكرا.

المشقة: ما تزنه المحاكم

للمشقة مرحلتان. في الأولى، تحتجون بأن الأعمال نفسها غير معقولة، مثلا بسبب مشكلة صحية، أو لأنها تجعل تحسينا حديثا أجريتموه بأنفسكم بلا جدوى. وفي الثانية، تحتجون بأن زيادة الإيجار أكثر مما تتحملون (§ 559 Absatz 4 BGB). ويجب الإبلاغ عن كلتيهما في الوقت المناسب، والثانية يجب الإبلاغ عنها في موعد أقصاه بدء الأعمال.

واختُبر مدى ذلك في حكم Bundesgerichtshof رقم VIII ZR 21/19 بتاريخ 9 أكتوبر 2019، الملخص في بيانه الصحفي. رفع مؤجّر الإيجار 240 يورو شهريا بعد أعمال عزل وشرفات جديدة أكبر وإعادة فتح مصعد. واعترض المستأجر، الذي كان يتلقى Arbeitslosengeld II ويعيش في شقة مساحتها نحو 86 مترا مربعا، بحجة المشقة. وجادل المؤجّر بأن الشقة أكبر من اللازم لشخص يعيش على إعانات. وردت المحكمة بأن قواعد الإعانات عن المساحة المناسبة تخدم غرضا مختلفا، وبأن على المحكمة أن تنظر في جميع الظروف، مثل مدى تجذر المستأجر في الشقة وصحته.

وهناك حد: لا يسمح § 559 Absatz 4 BGB بموازنة المشقة إذا لم تفعل الأعمال سوى أن بلغت بالشقة مستوى معتادا عموما، أو أُجريت لأسباب لا يتحمل المؤجّر مسؤوليتها (مع استثناء لأنظمة التدفئة).

الطبقة الخاصة بكولونيا

Mieterverein Köln. يتقاضى Mieterverein Köln مبلغ 99 يورو سنويا، شاملا تأمين الحماية القانونية، إضافة إلى رسم قبول لمرة واحدة قدره 20 يورو، بحسب الأسئلة الشائعة لديه. وتعمل المواعيد على 0221 202 37-95 ومدة كل منها 20 دقيقة. ولجزء الحماية القانونية مدة انتظار ثلاثة أشهر، لكن الاستشارة نفسها متاحة فور الحجز. ومقر الجمعية في Mühlenbach 49، 50676 Köln. وفي موقعها مواد كثيرة عن التحديث، لكن تحققوا من منطق التواريخ في أي شيء تقرؤونه هناك: فوقت الكتابة كانت صفحات التحديث الإنجليزية لديها ما زالت تستخدم رقم 11 في المئة القديم.

Soziale Erhaltungssatzungen. في Severinsviertel وMülheim Süd-West وEhrenfeld Ost Soziale Erhaltungssatzung بموجب Baugesetzbuch، وأقر المجلس واحدا لـKalk Mitte في 8 أكتوبر 2026، يصبح الرابع الساري حين يُنشر في Amtsblatt، كما أعلنت Stadt Köln. وفي هذه الأحياء يحتاج الهدم والتعديل وتغيير الاستخدام إلى ترخيص المدينة، بما في ذلك الأعمال التي لا تحتاج بخلاف ذلك إلى ترخيص بموجب قانون البناء في NRW. وتستطيع المدينة رفض التغييرات التي تتجاوز التحديث المعتاد ومستوى التجهيز العصري. وتضيف أن هذه أداة تخطيط لا حماية فردية للمستأجر، وأن زيادات الإيجار تظل ممكنة. وإذا بدأ تحويل كبير في أحد هذه الأحياء، فاسألوا المؤجّر هل وافقت عليه المدينة.

Wohngeld. تقبل Wohngeldstelle Köln الطلبات إلكترونيا، وبالبريد الإلكتروني، وبالبريد، وبالفاكس. ساعات الدوام من الاثنين إلى الخميس 8:00 إلى 15:00 والجمعة 8:00 إلى 13:00، والزيارات بموعد. وKlimakomponente زيادة مقطوعة في الإيجار المعتد به، الغرض منها تخفيف الزيادات الهيكلية في الإيجار بعد التجديد المتعلق بالطاقة.

المحكمة. نزاعات الإيجار السكني من اختصاص Amtsgericht أيا كان المبلغ (§ 23 Nr. 2 a GVG). وفي كولونيا هي Amtsgericht Köln في Justizzentrum، Luxemburger Straße 101، 50939 Köln.

إذا ظننتم أن المؤجّر يدفعكم إلى الخروج

يفترض § 559d BGB إخلال المؤجّر بواجب حين لا تبدأ الأعمال، مثلا، خلال اثني عشر شهرا من الموعد المعلن، أو حين تضاعف زيادة الإيجار المعلنة الإيجار الشهري على الأقل، أو حين تُنفذ الأعمال بطريقة تسبب أعباء جسيمة يمكن تجنبها. ويستطيع المؤجّر دحض ذلك بسبب موضوعي مفهوم. وقد يفتح الإخلال بالواجب الطريق إلى مطالبة بتعويض. احتفظوا بكل الرسائل والصور وسجل قصير بأيام انقطاع الماء أو التدفئة أو الوصول، واسألوا مستشار مستأجرين عن تخفيض الإيجار قبل أن توقفوا دفع أي شيء.

خطوة بخطوة

1. دوّنوا التاريخ.تاريخ الإشعار وتاريخ الظرف. فكل شيء يُعدّ منه.
2. افحصوا الإشعار.هل يسمي النوع والنطاق والبدء والمدة والإيجار المتوقع؟ وهل يشرح كيفية الإبلاغ عن المشقة؟
3. قرروا بشأن المشقة.إذا كانت لديكم مشقة، فأرسلوها بالشكل النصي بنهاية الشهر التالي واحتفظوا بإثبات.
4. قرروا بشأن الانتقال.الإنذار بموجب § 555e BGB ممكن فقط ضمن النافذة نفسها.
5. حين تصل رسالة الزيادة.افحصوا مجموع التكاليف وحصة الإصلاح والدعم والـ8 في المئة وسقف 3 يورو.
6. احصلوا على استشارة قبل أن تدفعوا أو تعترضوا.Mieterverein Köln أو محام.
7. واصلوا دفع الإيجار الحالي حتى يستحق الارتفاع فعلا، واحصلوا على استشارة قبل أن تدفعوا مبلغا أعلى أو ترفضوه.

ملاحظة الامتثال

توضح هذه الصفحة الإطار العام لـ§§ 555b إلى 555e و559 إلى 559e BGB وخدمات كولونيا كما وصفتها صفحاتها الرسمية في أكتوبر 2026. وقد تغير قانون الإيجار لأنظمة التدفئة في 2026 ومن المرجح أن يستمر في التغير. وهذه ليست استشارة قانونية. فالمهل قصيرة والنتيجة تتوقف على إشعاركم وعقدكم وظروفكم. تحدثوا إلى Mieterverein Köln أو خدمة أخرى لاستشارة المستأجرين أو محام، ويفضل قبل انقضاء أول مهلة.