Отримали Eigenbedarfskündigung у Кельні? Рішення 2025 року показує, наскільки далеко може сягати складна ситуація зі здоров'ям
Отримання Eigenbedarfskündigung, розірвання через те, що ваш орендодавець чи близький родич справді хоче оселитися в помешканні, не означає автоматично кінця вашої оренди. Згідно з § 574 BGB ви можете заперечити, якщо її припинення було б невиправданим скрутним становищем, а реальне рішення Amtsgericht Köln від 21 березня 2025 року (справа 211 C 152/23) показує, наскільки далеко це може сягати: орендар, який десятиліттями жив у тій самій квартирі, заперечив на підставі того, що переїзд становить справжню небезпеку для його й без того серйозного здоров'я, і суд дозволив оренді тривати необмежено, хоча саме розірвання було визнано формально чинним, а орендодавець пропонував 15 000 EUR за добровільний виїзд. Власне обґрунтування суду спиралося на конституційне зважування, права власності орендодавця проти права орендаря на життя і фізичну недоторканність, і зазначало, що власна запасна можливість орендодавця, їздити далі чи використовувати кемпер під час візитів, була порівняно легшим тягарем. Але це справді висока планка, а не низька: ранніше рішення Amtsgericht Köln (справа 222 C 488/11, 8 жовтня 2012 року) відхилило заяву орендаря про скрутне становище, засновану на 30-річній оренді, травмі коліна та депресії, саме тому, що твердження про здоров'я не були достатньо медично конкретними, а орендар не задокументував реального пошуку житла. Саме по собі довге проживання десь чи наявність якоїсь проблеми зі здоров'ям недостатні. Кельн також є одним із 57 муніципалітетів, які власний Mieterschutzverordnung землі Північний Рейн-Вестфалія визначає як Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, напружений житловий ринок, до 28 лютого 2030 року, але, як показує рішення 2012 року, суди й надалі очікують вашого власного задокументованого пошуку, а не лише посилання на це визначення. Ваше письмове заперечення має надійти до орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди, згідно з § 574b BGB, а Mieterverein Köln, за 99 EUR на рік, розглядає понад 35 000 справ щороку з 97-відсотковим показником позасудового вирішення.
Офіційне правило
Eigenbedarfskündigung, розірвання через те, що ваш орендодавець чи близький член родини справді хоче оселитися в помешканні, це реальна, законна підстава для припинення оренди. Проте це не автоматично остаточне слово: згідно з § 574 BGB, ви можете заперечити й вимагати продовження оренди, якщо її припинення було б скрутним становищем для вас, вашої сім’ї чи іншого члена домогосподарства, таким, що не виправдане навіть при належному зважуванні законного інтересу вашого орендодавця в помешканні. Те, як цей тест зважування реально відбувається перед кельнським судом, це інше питання, і два реальні рішення Amtsgericht Köln із різницею в тринадцять років показують обидва його кінці.
Що насправді дозволило рішення Кельна 2025 року
21 березня 2025 року (справа 211 C 152/23) Amtsgericht Köln вирішив спір, у якому орендодавець уже розірвав договір роками раніше, у січні 2021 року, для особистого використання, із запланованою датою завершення 1 серпня 2022 року, і запропонував орендареві 15 000 EUR за добровільний виїзд. Орендар, який жив у квартирі десятиліттями, заперечив у лютому 2023 року з двох підстав: серйозного хронічного стану здоров’я, якому, за його твердженням, загрожувала б справжня небезпека в разі переїзду, і складності пошуку порівнянного замінного житла.
Суд визнав розірвання формально чинним, потреба орендодавця була справжньою, але ухвалив, що скрутне становище орендаря за § 574 BGB означає, що оренда має тривати необмежено в будь-якому разі. Обґрунтування сягало конституційної ваги: права власності орендодавця за статтею 14(1) Основного закону слід було зважити проти права орендаря на життя та фізичну недоторканність за статтею 2(2), і суд побачив серйозну небезпеку, що й без того погане здоров’я орендаря погіршиться до небезпечного для життя ступеня. Ще більше терези схилило те, що сам орендодавець мав втратити порівняно: він міг і далі користуватися квартирою, їздячи далі чи зупиняючись у кемпері під час візитів, тягар, який суд розглянув як пропорційно легший за ризик для орендаря.
| 222 C 488/11 (2012) | 211 C 152/23 (2025) | |
|---|---|---|
| Тривалість оренди | ~30 років | Десятиліття |
| Твердження про здоров'я | Травма коліна, депресія, описані розмито | Серйозний стан, справжня небезпека для життя в разі переїзду |
| Пошук житла | Не задокументовано | Заявлено, другорядне щодо висновку про здоров'я |
| Власна альтернатива орендодавця | Не був чинником у рішенні | Довша дорога чи кемпер, розглянуто як легший тягар |
| Результат | Скрутне становище відхилено, виселення дозволено | Оренда продовжена необмежено |
Photo by cottonbro studio on Pexels
Де насправді проходить планка: контраст 2012 року
Рішення 222 C 488/11, опубліковане на офіційному порталі судової влади NRW, показує саме те, що цієї планки не долає. Орендодавець, який придбав мансардну квартиру у 2007 році за 109 500 EUR, розірвав оренду у 2008 році для особистого використання, маючи намір оселитися там зі своєю дівчиною. Орендар, який жив там із 1982 року, заперечував на підставі скрутного становища через травму коліна, депресію, скромний щомісячний дохід 1200 EUR, поточну програму перекваліфікації та близько 30 років вкоріненості в районі.
Суд відхилив усі підстави. Травма коліна не заважала переїзду, оскільки професійні вантажники могли впоратися з фізичним навантаженням. Депресію не було описано з достатньою медичною конкретикою, щоб встановити справжній ризик для здоров’я. Дохід, хоч і скромний, визнали достатнім для альтернативного житла, особливо з потенційною допомогою на житло. І, що критично, орендар не задокументував жодного реального пошуку замінного житла: загальне відчуття, що ринок складний, не замінює справжнього датованого переліку заявок і відмов. Суд зобов’язав орендаря звільнити помешкання до кінця того року.
Власне визначення Кельна як напруженого ринку та його межі
Кельн є одним із 57 муніципалітетів, які Mieterschutzverordnung землі Північний Рейн-Вестфалія, чинний з 1 березня 2025 року і до 28 лютого 2030 року, визначає як Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, територію з напруженим житловим ринком, порівняно з 18 муніципалітетами за попереднім регламентом 2020 року. Це визначення лежить в основі Mietpreisbremse Кельна та його зниженої Kappungsgrenze в 15 відсотків, а також подовжує Kündigungssperrfrist після продажу внаслідок переведення в кондомініум із національного стандартного значення 3 роки до 8 років саме в Кельні.
Проте ніщо з цього не дає орендареві скорочення шляху щодо самого застереження про скрутне становище. Ніщо в жодному з наведених вище кельнських рішень не свідчить, що суд приймає регіональне визначення як заміну вашої власної задокументованої справи, чи то конкретних медичних доказів, чи справжнього датованого пошуку квартири. Розглядайте це визначення як контекст, який можна згадати, а не доказ, на який можна спиратися замість власного документального сліду.
Що кажуть реальні люди
Кельнські консультанти орендарів описують застереження про скрутне становище як таке, що справді може спрацювати, але лише коли докази конкретні та актуальні. Люди, які пройшли через спір щодо Eigenbedarf тут, кажуть, що недооцінили, наскільки конкретним має бути твердження про здоров’я: розмите посилання на депресію чи стрес рідко витримує так, як детальна актуальна медична оцінка, безпосередньо пов’язана з ризиком переїзду.
Щодо пошуку житла, картина, яку описують консультанти орендарів, тісно збігається з рішенням 2012 року: загальне враження, що ринок Кельна напружений, не вважається доказом, а справді важить датований журнал конкретних заявок і відмов, і початок ведення цього журналу в день надходження повідомлення про розірвання, а не після рішення заперечувати, раз за разом згадується як те, що люди хотіли б зробити раніше.
Крок за кроком
- Уважно прочитайте вашу Eigenbedarfskündigung і підтвердьте зазначену причину та точну дату розірвання.
- Визначте, яка підстава скрутного становища справді стосується вас: конкретний, актуальний ризик для здоров’я, пов’язаний із переїздом, задокументована відсутність замінного житла чи інша визнана підстава, а не загальне відчуття, що переїхати було б важко.
- Зберіть конкретні, актуальні докази: висновок спеціаліста-медика, який стосується вашої здатності переїхати, а не лише діагноз, або датований поточний перелік квартир, на які ви подавалися і отримали відмову.
- Якщо ваше розірвання відбулося після продажу внаслідок переведення в кондомініум, окремо перевірте подовжений 8-річний Kündigungssperrfrist Кельна: він може застосовуватися самостійно, незалежно від застереження про скрутне становище.
- Надішліть ваше письмове заперечення так, щоб воно надійшло до орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди, згідно з § 574b BGB.
- Отримайте перевірку від Mieterverein Köln або юриста, перш ніж остаточно оформлювати заперечення, оскільки застереження про скрутне становище залишається тестом зважування в кожному окремому випадку і, як показують обидва кельнські рішення, результат залежить від конкретики, а не від загальних обставин.
Примітка щодо відповідності
Ця сторінка пояснює загальні правила щодо застереження про скрутне становище за § 574 BGB та те, як кельнські суди застосували його у двох реальних рішеннях, але це не юридична консультація, а чи підпадає ваша конкретна ситуація, може підтвердити лише спілка орендарів або юрист, знайомий з усіма вашими обставинами.
Часті запитання та типові помилки
Чи вважається в Кельні скрутним становищем саме по собі довге проживання в квартирі?
Не саме по собі, і реальне рішення Amtsgericht Köln (справа 222 C 488/11, 8 жовтня 2012 року) прямо це підтверджує. Орендар у тій справі прожив близько 30 років в одній мансардній квартирі й стверджував, що тривалість цього проживання разом із травмою коліна та депресією становить скрутне становище. Суд це відхилив: травма коліна не заважала переїзду, оскільки фізичну роботу можуть виконати професійні вантажники; депресію не було описано з достатньою медичною конкретикою; а 30-річна оренда сама по собі не створює скрутного становища без демонстрованого актуального ризику для здоров'я, пов'язаного з нею. Довге проживання є справжнім чинником, який суди зважують, але поруч із ним потрібно щось конкретне.
Що саме схилило терези у березневому рішенні Кельна 2025 року?
Дві речі разом. По-перше, медичні докази орендаря вказували на справжню, серйозну небезпеку для його здоров'я, якщо йому доведеться переїхати, а не на розмиту чи історичну скаргу, а саме на ту конкретну, актуальну медичну картину, якої бракувало у рішенні 2012 року. По-друге, суд зважив, чого насправді коштуватиме орендодавцеві відмова в розірванні: він міг і далі користуватися квартирою, їздячи далі чи зупиняючись у кемпері під час візитів, порівняно незначний тягар на тлі справжнього ризику для життя та фізичної недоторканності орендаря за статтею 2(2) Основного закону. Пропозиція орендодавця виплатити 15 000 EUR за добровільний виїзд не змінила результату: щойно скрутне становище досягло такого конституційного рівня, гроші не були змінною, яку зважував суд.
Чи допомагає моєму запереченню про скрутне становище автоматично те, що Кельн є одним із 57 муніципалітетів NRW з напруженим ринком?
Ні, і це варто усвідомити тверезо. Mieterschutzverordnung NRW, що діє з 1 березня 2025 року, справді визначає Кельн як один із 57 муніципалітетів із Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, напруженим житловим ринком, до 28 лютого 2030 року. Але ніщо в кельнських рішеннях 2025 чи 2012 року не свідчить, що посилання на це визначення замінює вашу власну задокументовану справу. Якщо ваша підстава скрутного становища стосується справжньої відсутності замінного житла, а не здоров'я, вам усе одно потрібен власний датований перелік конкретних квартир, на які ви подавалися, той самий стандарт, який німецькі суди застосовували в подібних рішеннях деінде.
Який насправді строк для надсилання нашого письмового заперечення?
Ваше письмове заперечення має надійти до орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди, згідно з § 574b BGB. Це фіксований строк, прив'язаний до дати розірвання у вашому повідомленні, а не приблизна орієнтація, тож надсилайте його із запасом часу, щоб підтвердити, що воно справді надійшло, а не чекайте останніх днів.
Якщо наш будинок переробили на кондомініуми, і через це нам розривають договір, чи застосовується те саме застереження про скрутне становище?
Застереження про скрутне становище за § 574 BGB й надалі застосовується, але розірвання через переведення в кондомініум у Кельні має ще й власний окремий захист, який варто перевірити першим: Mieterschutzverordnung NRW подовжує стандартний Kündigungssperrfrist, мінімальне очікування перед тим, як дозволено розірвання через Eigenbedarf після продажу внаслідок переведення, до 8 років у Кельні замість національного стандартного значення 3. Дивіться наш посібник про захист від переведення в кондомініум у Кельні, щоб зрозуміти, як цей окремий механізм діє поруч із застереженням про скрутне становище.