Modernisierungsankündigung in Köln: Wie viel Miete darf der Vermieter aufschlagen, und was können Sie noch anfechten?

Was eine Modernisierungsankündigung ist

Eine Modernisierungsankündigung ist ein Schreiben, in dem Ihr Vermieter mitteilt, dass das Gebäude oder Ihre Wohnung verbessert wird und Ihre Miete danach steigt. § 555b BGB listet auf, was zählt: Endenergie einsparen, das Klima schützen, den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, das Gebäude erstmals an Glasfaser anschließen und einiges mehr. Der Punkt zur Heizung (§ 555b Nr. 1a) verweist inzwischen auf das Gebäudemodernisierungsgesetz, wie der aktuelle Text das Gebäudeenergierecht nennt.

Reine Instandhaltung ist etwas anderes. Ein Vermieter, der wiederherstellt, was der Mietvertrag ohnehin verspricht, etwa ein kaputtes Fenster, zahlt dafür selbst und kann keinen Cent auf die Miete aufschlagen. Die meisten Streitigkeiten drehen sich um die Grenze zwischen beidem. Drei Regelwerke gelten gleichzeitig: die Ankündigungsregeln (§§ 555c, 555d BGB), die Mieterhöhungsregeln (§§ 559 bis 559c BGB) und in einigen Kölner Stadtteilen das Stadtplanungsrecht.

Die erste Uhr: die Ankündigung

§ 555c BGB verpflichtet den Vermieter, die Arbeiten mindestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und ungefähren Umfang der Arbeiten
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer
• die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will

Der Vermieter soll außerdem erläutern, wie und bis wann Sie eine Härte melden können. Bei Energiemaßnahmen dürfen allgemein anerkannte Pauschalwerte verwendet werden, und Arbeiten mit nur unerheblicher Wirkung und Mieterhöhung sind ausgenommen.

Die Ankündigung setzt Ihre Fristen in Gang. Fehlt sie oder ist sie unvollständig, beginnen Ihre Fristen womöglich nicht, und die höhere Miete kann sich um sechs Monate verschieben. Heben Sie den Umschlag auf und notieren Sie den Tag, an dem das Schreiben Sie erreicht hat.

Ihre Rechte direkt nach der Ankündigung

Drei Daten sind wichtig, und die erste Frist ist das Ende des nächsten Monats.

1. Die Ankündigung kommt an. Notieren Sie das Datum. Der Vermieter muss die Arbeiten mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt haben.
2. Bis zum Ende des nächsten Monats. Melden Sie eine Härte in Textform (§ 555d Absatz 3 BGB). In demselben Zeitraum können Sie den Mietvertrag vorzeitig beenden (§ 555e BGB).
3. Die Arbeiten beginnen. Eine Härte, die die Mieterhöhung betrifft, muss spätestens jetzt geltend gemacht werden, auch wenn Sie die erste Frist ohne Verschulden versäumt haben.
4. Erhöhungsschreiben nach den Arbeiten. Der Vermieter muss die Erhöhung aus den tatsächlich aufgewendeten Kosten berechnen (§ 559b BGB).
5. Dritter Monat nach dem Schreiben. Die höhere Miete wird fällig, oder später, wenn die Ankündigung mangelhaft war.

Nach § 555d BGB müssen Sie eine Modernisierung dulden, es sei denn, sie würde für Sie, Ihre Familie oder Ihren Haushalt eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, anderer Mieter sowie von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Eine Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten gehört in dieser Phase nicht zur Abwägung. Sie kommt später, wenn der Vermieter die Erhöhung geltend macht.

§ 555e BGB gibt Ihnen außerdem einen Ausweg: Kündigen Sie bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, so endet der Mietvertrag zum Ende des darauffolgenden Monats. Nutzen Sie das nur, wenn Sie ausziehen wollen.

Die Berechnung Schritt für Schritt

§ 559 BGB ist kurz und lohnt sich in voller Länge zu lesen. Die Zahlen funktionieren so.

Ein durchgerechnetes Beispiel mit erfundenen Zahlen: Die Arbeiten kosten für Ihre Wohnung 15.000 Euro. Davon sind 5.000 Euro der Anteil, der Instandhaltung gewesen wäre, und 2.000 Euro kommen aus einem öffentlichen Zuschuss. Es bleiben 8.000 Euro. Acht Prozent sind 640 Euro im Jahr, also etwa 53 Euro im Monat. Die Grenze von 3 Euro spielt bei dieser Größenordnung keine Rolle, denn sie würde bei einer Wohnung von 60 Quadratmetern 180 Euro im Monat erlauben.

Im Urteil VIII ZR 361/21 (20. Juli 2022) hat der Bundesgerichtshof gesagt, dass das Erhöhungsschreiben den Instandhaltungsanteil ausweisen muss, zumindest als Prozentsatz oder Betrag, wenn alte Teile in einer Weise erneuert werden, die teils Modernisierung und teils Instandsetzung ist. Dasselbe Urteil sagt auch, dass das Schreiben die Gesamtsumme grundsätzlich nicht nach Gewerken aufschlüsseln muss, sodass ein Schreiben, das die Gesamtkosten je Maßnahme angibt, formal wirksam sein kann. Zeigt Ihr Schreiben nur eine Gesamtsumme und keinen Abzug für alte, abgenutzte Teile, fragen Sie, wo der Abzug ist.

Das vereinfachte Verfahren bei kleinen Maßnahmen

Für kleinere Vorhaben bietet § 559c BGB dem Vermieter einen vereinfachten Weg. Er steht offen, wenn die Kosten für Ihre Wohnung vor dem Pauschalabzug 10.000 Euro nicht übersteigen. Der Vermieter zieht dann pauschal 30 Prozent als Instandhaltungsanteil ab, ohne ihn schätzen zu müssen, und wendet die 8 Prozent auf den Rest an. Das Schreiben und die frühere Ankündigung müssen sagen, dass das vereinfachte Verfahren genutzt wird.

Bei Kosten von 9.000 Euro sind das nach dem Abzug 6.300 Euro, 504 Euro im Jahr oder 42 Euro im Monat. Der Weg hat für den Vermieter Nachteile. Die Härteabwägung nach § 559 Absatz 4 gilt nicht, aber fünf Jahre nach der Ankündigung kann der Vermieter die Miete nicht erneut nach § 559 erhöhen, und Kosten aus früheren Erhöhungen innerhalb von fünf Jahren mindern das, was verlangt werden kann. Beides steht in § 559c Absatz 2 und 4.

Heizungsanlagen folgen eigenen Regeln

Eine neue Heizungsanlage, die unter § 555b fällt, kann nach § 559e BGB anders berechnet werden. Bei einer entsprechenden Heizungsmaßnahme, die teilweise mit Drittmitteln nach § 559a (etwa einem öffentlichen Zuschuss) finanziert wird, können 10 Prozent der Kosten abzüglich dieser Mittel aufgeschlagen werden, nach einem pauschalen Instandhaltungsabzug von 15 Prozent, und die Erhöhung ist auf 0,50 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt. Der Gesetzestext wurde 2026 geändert, und diese Regeln können sich weiter bewegen, bringen Sie ein Schreiben zur Heizung also früh zu einer Mieterberatung.

Härte: Was die Gerichte abwägen

Die Härte hat zwei Stufen. In der ersten machen Sie geltend, dass die Arbeiten selbst unzumutbar sind, etwa wegen eines Gesundheitsproblems oder weil sie eine kürzlich selbst vorgenommene Aufwertung sinnlos machen. In der zweiten machen Sie geltend, dass die Mieterhöhung für Sie zu viel ist (§ 559 Absatz 4 BGB). Beides muss rechtzeitig gemeldet werden, und die zweite spätestens bei Beginn der Arbeiten.

Wie weit das reicht, wurde im Urteil des Bundesgerichtshofs VIII ZR 21/19 vom 9. Oktober 2019 geprüft, zusammengefasst in seiner Pressemitteilung. Ein Vermieter erhöhte die Miete nach Dämmarbeiten, neuen größeren Balkonen und der Wiederinbetriebnahme eines Aufzugs um 240 Euro im Monat. Der Mieter, der Arbeitslosengeld II bezog und in einer Wohnung von etwa 86 Quadratmetern lebte, widersprach aus Härtegründen. Der Vermieter machte geltend, die Wohnung sei für einen Leistungsbezieher zu groß. Das Gericht antwortete, dass die Leistungsregeln zur angemessenen Größe einem anderen Zweck dienen und dass das Gericht alle Umstände würdigen muss, zum Beispiel wie verwurzelt der Mieter in der Wohnung ist und seine Gesundheit.

Es gibt eine Grenze: § 559 Absatz 4 BGB erlaubt keine Härteabwägung, wenn die Arbeiten die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt haben oder aus Gründen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (mit einer Ausnahme für Heizungsanlagen).

Die Kölner Ebene

Mieterverein Köln. Der Mieterverein Köln verlangt laut seinen eigenen FAQ 99 Euro im Jahr einschließlich Rechtsschutzversicherung, plus eine einmalige Aufnahmegebühr von 20 Euro. Termine laufen über 0221 202 37-95 und dauern jeweils 20 Minuten. Der Rechtsschutzteil hat eine dreimonatige Wartezeit, die Beratung selbst ist aber direkt nach der Buchung verfügbar. Der Verein sitzt am Mühlenbach 49, 50676 Köln. Seine Website enthält viel Material zur Modernisierung, prüfen Sie aber die Aktualität dessen, was Sie dort lesen: Zum Zeitpunkt der Erstellung verwendeten seine englischen Modernisierungsseiten noch die alte Zahl von 11 Prozent.

Soziale Erhaltungssatzungen. Das Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost haben eine Soziale Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch, und der Rat hat am 8. Oktober 2026 eine für Kalk Mitte beschlossen, die nach der Veröffentlichung im Amtsblatt die vierte geltende wird, wie die Stadt Köln mitgeteilt hat. In diesen Gebieten brauchen Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung die Genehmigung der Stadt, auch Arbeiten, die nach der Landesbauordnung NRW sonst keine Genehmigung bräuchten. Die Stadt kann Änderungen ablehnen, die über die übliche Modernisierung und einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen. Sie fügt hinzu, dass dies ein Planungsinstrument ist und kein individueller Mieterschutz und dass Mieterhöhungen möglich bleiben. Wenn in einem dieser Gebiete ein großer Umbau beginnt, fragen Sie den Vermieter, ob die Stadt ihn genehmigt hat.

Wohngeld. Die Wohngeldstelle Köln nimmt Anträge online, per E-Mail, per Post oder per Fax entgegen. Die Zeiten sind Montag bis Donnerstag 8:00 bis 15:00 Uhr und Freitag 8:00 bis 13:00 Uhr, Besuche nach Terminvereinbarung. Die Klimakomponente ist ein Pauschalzuschlag auf die berücksichtigte Miete, gedacht, um bauliche Mieterhöhungen nach energetischer Sanierung abzufedern.

Gericht. Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen gehören unabhängig vom Streitwert vor das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 a GVG). In Köln ist das das Amtsgericht Köln im Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln.

Wenn Sie glauben, dass der Vermieter Sie hinausdrängen will

§ 559d BGB vermutet eine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn zum Beispiel die Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Termin beginnen, die angekündigte Mieterhöhung die monatliche Miete mindestens verdoppeln würde oder die Arbeiten so ausgeführt werden, dass sie erhebliche vermeidbare Belastungen verursachen. Der Vermieter kann das mit einem nachvollziehbaren sachlichen Grund widerlegen. Eine Pflichtverletzung kann den Weg zu einem Schadensersatzanspruch öffnen. Bewahren Sie alle Schreiben und Fotos auf, führen Sie ein kurzes Protokoll der Tage ohne Wasser, Heizung oder Zugang, und fragen Sie eine Mieterberatung nach einer Mietminderung, bevor Sie irgendetwas nicht mehr zahlen.

Der Reihe nach vorgehen

1. Das Datum notieren. Das der Ankündigung und das des Umschlags. Alles wird von dort an gezählt.
2. Die Ankündigung prüfen. Nennt sie Art, Umfang, Beginn und Dauer und die erwartete Miete? Erklärt sie, wie eine Härte zu melden ist?
3. Über die Härte entscheiden. Wenn Sie eine haben, schicken Sie sie bis zum Ende des nächsten Monats in Textform und bewahren Sie einen Nachweis auf.
4. Über den Auszug entscheiden. Die Kündigung nach § 555e BGB ist nur in demselben Zeitraum möglich.
5. Wenn das Erhöhungsschreiben kommt. Prüfen Sie die Kostensumme, den Instandhaltungsanteil, Zuschüsse, die 8 Prozent und die Grenze von 3 Euro.
6. Sich beraten lassen, bevor Sie zahlen oder widersprechen. Mieterverein Köln oder eine Anwältin oder ein Anwalt.
7. Zahlen Sie weiter die bisherige Miete, bis die Erhöhung tatsächlich fällig ist, und lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen höheren Betrag zahlen oder ihn verweigern.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Diese Seite erklärt den allgemeinen Rahmen der §§ 555b bis 555e und 559 bis 559e BGB und die Kölner Angebote, wie sie auf ihren offiziellen Seiten im Oktober 2026 beschrieben sind. Das Mietrecht für Heizungsanlagen hat sich 2026 geändert und wird sich voraussichtlich weiter bewegen. Dies ist keine Rechtsberatung. Die Fristen sind kurz, und das Ergebnis hängt von Ihrer Ankündigung, Ihrem Mietvertrag und Ihren Umständen ab. Sprechen Sie mit dem Mieterverein Köln, einer anderen Mieterberatung oder einer Anwältin oder einem Anwalt, am besten bevor die erste Frist abläuft.