Уведомление о модернизации в Кёльне: сколько арендодатель может добавить к аренде и что вы ещё можете оспорить

Что такое уведомление о модернизации

Уведомление о модернизации это письмо, в котором арендодатель сообщает, что здание или ваша квартира будут улучшены и что после этого ваша аренда вырастет. § 555b BGB перечисляет, что считается модернизацией: экономия конечной энергии, защита климата, сокращение расхода воды, устойчивое повышение потребительской ценности квартиры, улучшение общих условий жизни, первое подключение здания к оптоволокну и ещё несколько случаев. Пункт об отоплении (§ 555b Nr. 1a) теперь ссылается на Gebäudemodernisierungsgesetz, так действующий текст называет закон об энергии в зданиях.

Обычный ремонт это другое. Арендодатель, восстанавливающий то, что уже обещано договором, например разбитое окно, платит за это сам и не может добавить к аренде ни цента. Большинство споров идёт о границе между двумя случаями. Одновременно действуют три набора правил: правила уведомления (§§ 555c, 555d BGB), правила повышения аренды (§§ 559 до 559c BGB) и, в некоторых районах Кёльна, правила градостроительного планирования.

Первый отсчёт: объявление

§ 555c BGB требует от арендодателя объявить работы в текстовой форме не менее чем за три месяца до их начала. Уведомление должно содержать:

• вид и примерный объём работ
• ожидаемое начало и продолжительность
• ожидаемое повышение аренды и ожидаемые будущие эксплуатационные расходы, если арендодатель планирует повысить аренду

Арендодателю следует также объяснить, как и до какого срока вы можете сообщить о Härte. Для энергетических мер можно использовать общепризнанные стандартные значения, а работы с лишь незначительным эффектом и ростом аренды освобождены.

Уведомление запускает ваши сроки. Если его нет или оно неполное, ваши сроки могут не начаться, а более высокая аренда может быть отложена на шесть месяцев. Сохраните конверт и запишите день, когда уведомление до вас дошло.

Ваши права сразу после уведомления

Важны три даты, а первый срок это конец следующего месяца.

1. Приходит уведомление.Запишите дату. Арендодатель должен объявить работы не менее чем за три месяца до их начала.
2. До конца следующего месяца.Сообщите о любой Härte в текстовой форме (§ 555d Absatz 3 BGB). В том же окне можно досрочно расторгнуть договор аренды (§ 555e BGB).
3. Начало работ.Härte, связанную с повышением аренды, нужно заявить не позднее этого момента, даже если вы пропустили первый срок без вины.
4. Письмо о повышении после работ.Арендодатель должен рассчитать рост по фактически потраченным затратам (§ 559b BGB).
5. Третий месяц после письма.Более высокая аренда становится подлежащей оплате, или позже, если уведомление было дефектным.

Согласно § 555d BGB вы должны терпеть модернизацию, если она не создаёт для вас, вашей семьи или вашего домохозяйства Härte, которую нельзя оправдать при взвешивании интересов арендодателя, других арендаторов, экономии энергии и защиты климата. Рост аренды или эксплуатационных расходов на этом этапе во взвешивание не входит. Он появляется позже, когда арендодатель требует повышения.

§ 555e BGB даёт вам и выход: расторгните договор до конца месяца, следующего за получением уведомления, и договор закончится в конце следующего за ним месяца. Пользуйтесь этим, только если вы хотите съехать.

Расчёт шаг за шагом

§ 559 BGB короткий, и его стоит прочитать целиком. Цифры работают так.

Рабочий пример с вымышленными числами: работы стоят 15 000 EUR для вашей квартиры. Из них 5000 EUR это доля, которая была бы ремонтом, а 2000 EUR приходится на публичный грант. Остаётся 8000 EUR. Восемь процентов это 640 EUR в год, или около 53 EUR в месяц. Предел в 3 EUR при таком размере не проблема, потому что для квартиры в 60 квадратных метров он позволил бы 180 EUR в месяц.

В решении VIII ZR 361/21 (20 июля 2022 года) Bundesgerichtshof указал, что если старые части обновляются так, что это отчасти модернизация, а отчасти ремонт, письмо о повышении должно показывать долю ремонта, хотя бы в процентах или суммой. То же решение говорит, что письмо, как правило, не обязано разбивать итог по видам работ, поэтому письмо с общими затратами по каждой мере может быть формально действительным. Если ваше письмо показывает только итог и не показывает вычета за старые изношенные части, спросите, где вычет.

Упрощённая процедура для небольших работ

Для небольших проектов § 559c BGB предлагает арендодателю упрощённый путь. Он открыт, если затраты на вашу квартиру до паушального вычета не превышают 10 000 EUR. Тогда арендодатель вычитает паушальные 30 процентов как долю ремонта, не оценивая её, а 8 процентов применяет к остатку. В письме и в предварительном объявлении должно быть указано, что применяется упрощённая процедура.

При затратах 9000 EUR это означает 6300 EUR после вычета, 504 EUR в год, или 42 EUR в месяц. У этого пути есть компромиссы для арендодателя. Взвешивание Härte по § 559 Absatz 4 не применяется, но в течение пяти лет после уведомления арендодатель не может снова повысить аренду по § 559, а затраты от прежних повышений в течение пяти лет уменьшают то, что можно требовать. Оба условия содержатся в § 559c Absatz 2 и 4.

У систем отопления свои правила

Новая система отопления, отвечающая § 555b, может рассчитываться иначе по § 559e BGB. Для подходящей меры по отоплению, частично оплаченной третьими лицами по § 559a (например, публичным грантом), можно добавить 10 процентов затрат за вычетом этого финансирования, после паушального вычета на содержание 15 процентов, а рост ограничен 0,50 EUR за квадратный метр за шесть лет. Текст закона был изменён в 2026 году, и эти правила могут продолжать меняться, поэтому уведомление, связанное с отоплением, как можно раньше покажите консультанту по аренде.

Härte: что взвешивают суды

У Härte два этапа. На первом вы доказываете, что сами работы для вас неразумны, например из-за проблемы со здоровьем или потому, что они обесценивают недавнее улучшение, сделанное вами. На втором вы доказываете, что повышение аренды для вас слишком велико (§ 559 Absatz 4 BGB). Об обоих нужно сообщить вовремя, а о втором не позднее начала работ.

Насколько далеко это заходит, проверялось в решении Bundesgerichtshof VIII ZR 21/19 от 9 октября 2019 года, кратко изложенном в его пресс-релизе. Арендодатель повысил аренду на 240 EUR в месяц после утепления, новых более крупных балконов и повторного ввода лифта. Арендатор, получавший Arbeitslosengeld II и живший в квартире около 86 квадратных метров, возразил, сославшись на Härte. Арендодатель утверждал, что квартира слишком велика для человека на пособии. Суд ответил, что правила пособий о приемлемой площади служат другой цели и что суд должен учесть все обстоятельства, например насколько арендатор укоренился в квартире и его здоровье.

Есть предел: § 559 Absatz 4 BGB не допускает взвешивания Härte, если работы лишь привели квартиру к общепринятому стандарту или были выполнены по причинам, за которые арендодатель не отвечал (с исключением для систем отопления).

Кёльнский слой

Mieterverein Köln. Mieterverein Köln берёт 99 EUR в год, включая страхование правовой защиты, плюс разовый вступительный взнос 20 EUR, согласно собственному FAQ. Запись идёт по номеру 0221 202 37-95, каждый приём длится 20 минут. У части с правовой защитой есть трёхмесячный срок ожидания, хотя сама консультация доступна сразу после записи. Объединение находится по адресу Mühlenbach 49, 50676 Köln. На его сайте много материалов о модернизации, но проверяйте логику дат во всём, что читаете: на момент написания его английские страницы о модернизации всё ещё использовали старую цифру 11 процентов.

Soziale Erhaltungssatzungen. В Severinsviertel, Mülheim Süd-West и Ehrenfeld Ost есть Soziale Erhaltungssatzung по Baugesetzbuch, а совет принял такую для Kalk Mitte 8 октября 2026 года, и она станет четвёртой действующей после публикации в Amtsblatt, как объявил Stadt Köln. В этих районах снос, перестройка и смена назначения требуют разрешения города, включая работы, для которых иначе по строительному кодексу NRW разрешение не нужно. Город может отказать в изменениях, выходящих за рамки обычной модернизации и современного стандарта оснащения. Он добавляет, что это инструмент планирования, а не защита отдельного арендатора и что повышения аренды остаются возможными. Если в одном из этих районов начинается крупная перестройка, спросите арендодателя, одобрил ли её город.

Wohngeld. Wohngeldstelle Köln принимает заявления онлайн, по электронной почте, по почте или по факсу. Часы работы: с понедельника по четверг с 8:00 до 15:00 и в пятницу с 8:00 до 13:00, визиты по записи. Klimakomponente это паушальная надбавка к учитываемой аренде, призванная смягчить структурные повышения аренды после энергетической реновации.

Суд. Споры по жилой аренде относятся к Amtsgericht независимо от суммы (§ 23 Nr. 2 a GVG). В Кёльне это Amtsgericht Köln в Justizzentrum, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln.

Если вам кажется, что арендодатель вас выживает

§ 559d BGB предполагает нарушение обязанности арендодателем, если, например, работы не начались в течение двенадцати месяцев после объявленной даты, объявленное повышение аренды как минимум удвоило бы месячную аренду или работы выполняются так, что создают значительные избежимые нагрузки. Арендодатель может опровергнуть это понятной объективной причиной. Нарушение обязанности может открыть путь к требованию о возмещении ущерба. Сохраняйте все письма, фотографии и краткий журнал дней без воды, отопления или доступа и спросите консультанта по аренде о снижении аренды, прежде чем что-либо перестать платить.

Шаг за шагом

1. Запишите дату.Уведомления и конверта. От неё отсчитывается всё.
2. Проверьте уведомление.Названы ли вид, объём, начало и продолжительность, а также ожидаемая аренда? Объяснено ли, как сообщить о Härte?
3. Решите насчёт Härte.Если она у вас есть, отправьте её в текстовой форме до конца следующего месяца и сохраните доказательство.
4. Решите насчёт переезда.Расторжение по § 555e BGB возможно только в том же окне.
5. Когда придёт письмо о повышении.Проверьте итог затрат, долю ремонта, субсидии, 8 процентов и предел 3 EUR.
6. Получите консультацию, прежде чем платить или возражать.Mieterverein Köln или юрист.
7. Продолжайте платить текущую аренду, пока повышение действительно не станет подлежащим оплате, и получите консультацию, прежде чем платить более высокую сумму или отказываться.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общие рамки §§ 555b до 555e и 559 до 559e BGB и кёльнские службы так, как они описаны на их официальных страницах в октябре 2026 года. Арендное право для систем отопления изменилось в 2026 году и, вероятно, продолжит меняться. Это не юридическая консультация. Сроки короткие, а результат зависит от вашего уведомления, вашего договора и ваших обстоятельств. Обратитесь в Mieterverein Köln, другую консультацию по аренде или к юристу, лучше до истечения первого срока.