Köln'de Modernizasyon Bildirimi: Ev Sahibiniz Kiraya Ne Kadar Ekleyebilir ve Neye Hâlâ İtiraz Edebilirsiniz?

Modernizasyon Bildirimi Nedir

Modernizasyon bildirimi, ev sahibinizin binanın ya da dairenizin iyileştirileceğini ve sonrasında kiranızın artacağını söylediği bir mektuptur. § 555b BGB nelerin sayıldığını listeler: nihai enerjiyi tasarruf etmek, iklimi korumak, su kullanımını azaltmak, dairenin kullanım değerini kalıcı olarak artırmak, genel yaşam koşullarını iyileştirmek, binayı ilk kez fiber ağına bağlamak ve birkaç madde daha. Isıtma maddesi (§ 555b Nr. 1a) artık Gebäudemodernisierungsgesetz’e atıfta bulunuyor, güncel metin bina enerji yasasını bu şekilde adlandırıyor.

Düz onarım farklıdır. Kira sözleşmesinin zaten vaat ettiği şeyi, örneğin kırık bir pencereyi onaran bir ev sahibi bunun parasını kendisi öder ve kiraya bir kuruş ekleyemez. Anlaşmazlıkların çoğu ikisi arasındaki çizgi hakkındadır. Aynı anda üç kural seti geçerlidir: bildirim kuralları (§§ 555c, 555d BGB), kira artışı kuralları (§§ 559 ila 559c BGB) ve bazı Köln ilçelerinde şehir planlama kuralları.

Birinci Saat: Bildirim

§ 555c BGB, ev sahibinin işleri başlamadan en az üç ay önce metin biçiminde bildirmesini gerektirir. Bildirimde şunlar bulunmalıdır:

• işin türü ve kabaca kapsamı
• beklenen başlangıç ve süre
• ev sahibi kirayı artırmayı planlıyorsa beklenen kira artışı ve beklenen gelecekteki işletme giderleri

Ev sahibi ayrıca mağduriyeti nasıl ve ne zamana kadar bildirebileceğinizi de açıklamalıdır. Enerji önlemleri genel kabul görmüş standart değerler kullanabilir ve kira ve etkisi yalnızca önemsiz olan işler muaftır.

Bildirim sürelerinizi başlatır. Eksik ya da tamamlanmamışsa süreleriniz başlamayabilir ve yüksek kira altı ay ertelenebilir. Zarfı saklayın ve size ulaştığı günü yazın.

Bildirimden Hemen Sonraki Haklarınız

Üç tarih önemli ve ilk son tarih bir sonraki ayın sonudur.

1. Bildirim gelir.Tarihi not edin. Ev sahibi işleri başlamadan en az üç ay önce bildirmiş olmalıdır.
2. Bir sonraki ayın sonuna kadar.Her türlü mağduriyeti metin biçiminde bildirin (§ 555d Absatz 3 BGB). Aynı pencerede kira sözleşmesini erken sonlandırabilirsiniz (§ 555e BGB).
3. İşler başlar.Kira artışıyla ilgili bir mağduriyet, ilk son tarihi kusursuz biçimde kaçırmış olsanız bile en geç bu zamana kadar dile getirilmelidir.
4. İşlerden sonra artış mektubu.Ev sahibi artışı fiilen harcanan maliyetlerden hesaplamak zorundadır (§ 559b BGB).
5. Mektuptan sonraki üçüncü ay.Yüksek kiranın vadesi gelir, bildirim kusurluysa daha geç.

§ 555d BGB uyarınca, ev sahibinin, diğer kiracıların çıkarları ile enerji tasarrufu ve iklim koruması tartıldığında haklı gösterilemeyecek, sizin, ailenizin ya da hanenizin için bir mağduriyet oluşturmadıkça modernizasyona katlanmak zorundasınız. Kira ya da işletme giderlerindeki artış bu aşamada bu tartımın parçası değildir. Daha sonra, ev sahibi artışı talep ettiğinde devreye girer.

§ 555e BGB size bir çıkış yolu da verir: bildirimin size ulaştığı aydan sonraki ayın sonuna kadar fesih bildirin, kira sözleşmesi ondan sonraki ayın sonunda biter. Bunu yalnızca taşınmak istiyorsanız kullanın.

Hesaplama, Adım Adım

§ 559 BGB kısadır ve tamamı okunmaya değer. Rakamlar şöyle işler.

Uydurma rakamlarla işlenmiş bir örnek: işler daireniz için 15.000 Euro’ya mal oluyor. Bunun 5.000 Euro’su onarım olacak paydır ve 2.000 Euro’su kamu hibesinden geliyor. Geriye 8.000 Euro kalır. Yüzde sekizi yılda 640 Euro, yani aylık yaklaşık 53 Euro eder. 3 Euro’luk üst sınır bu büyüklükte sorun değildir, çünkü 60 metrekarelik bir daire için aylık 180 Euro’ya izin verir.

Bundesgerichtshof VIII ZR 361/21 sayılı kararında (20 Temmuz 2022), eski parçaların kısmen modernizasyon, kısmen onarım olacak şekilde yenilendiği durumlarda artış mektubunun onarım payını, en azından yüzde ya da tutar olarak göstermesi gerektiğini söyledi. Aynı karar, mektubun toplamı genellikle işlere göre dökmek zorunda olmadığını da söylüyor, yani önlem başına toplam maliyetleri veren bir mektup biçimsel olarak geçerli olabilir. Mektubunuz yalnızca bir toplam gösteriyor ve eski, aşınmış parçalar için hiçbir düşüm göstermiyorsa düşümün nerede olduğunu sorun.

Küçük İşler İçin Basitleştirilmiş Usul

Daha küçük projeler için § 559c BGB ev sahibine basitleştirilmiş bir yol sunar. Dairenizin maliyetleri, götürü düşümden önce 10.000 Euro’yu aşmıyorsa açıktır. Ev sahibi o zaman onarım payı olarak tahmin etmek zorunda kalmadan sabit yüzde 30 düşer ve yüzde 8’i kalana uygular. Mektup ve önceki bildirim basitleştirilmiş usulün kullanıldığını belirtmelidir.

9.000 Euro maliyetle bu, düşümden sonra 6.300 Euro, yılda 504 Euro, yani aylık 42 Euro demektir. Yolun ev sahibi için artıları ve eksileri var. § 559 Absatz 4’ün mağduriyet tartımı geçerli değildir, ama bildirimden sonra beş yıl boyunca ev sahibi § 559 uyarınca kirayı yeniden artıramaz ve beş yıl içindeki önceki artışlardan gelen maliyetler talep edilebilecek tutarı azaltır. İkisi de § 559c Absatz 2 ve 4’te.

Isıtma Sistemleri Kendi Kurallarını İzler

§ 555b kapsamında nitelikli yeni bir ısıtma sistemi § 559e BGB uyarınca farklı hesaplanabilir. § 559a kapsamında (kamu hibesi gibi) kısmen üçüncü kişi fonlarıyla ödenen nitelikli bir ısıtma önlemi için, sabit yüzde 15 bakım düşümünden sonra maliyetin o fon düşüldükten sonraki yüzde 10’u eklenebilir ve artış altı yılda metrekare başına 0,50 Euro ile sınırlıdır. Kanun metni 2026’da değiştirildi ve bu kurallar hareket etmeye devam edebilir, bu yüzden ısıtmayla ilgili bir bildirimi erkenden bir kiracı danışmanına götürün.

Mağduriyet: Mahkemelerin Tarttığı Şeyler

Mağduriyetin iki aşaması var. Birincisinde, işin kendisinin makul olmadığını, örneğin bir sağlık sorunu nedeniyle ya da kendi yeni yaptığınız bir yenilemeyi anlamsız kıldığı için savunursunuz. İkincisinde, kira artışının sizin için çok fazla olduğunu savunursunuz (§ 559 Absatz 4 BGB). İkisinin de zamanında bildirilmesi gerekir ve ikincisi en geç işler başladığında bildirilmelidir.

Bunun ne kadar ileri gittiği, basın açıklamasında özetlenen 9 Ekim 2019 tarihli Bundesgerichtshof VIII ZR 21/19 sayılı kararında sınandı. Bir ev sahibi yalıtım işleri, yeni daha büyük balkonlar ve bir asansörün yeniden açılmasından sonra kirayı aylık 240 Euro artırdı. Arbeitslosengeld II alan ve yaklaşık 86 metrekarelik bir dairede yaşayan kiracı mağduriyet gerekçesiyle itiraz etti. Ev sahibi, dairenin yardım alan biri için fazla büyük olduğunu savundu. Mahkeme, uygun büyüklüğe ilişkin yardım kurallarının farklı bir amaca hizmet ettiğini ve mahkemenin örneğin kiracının daireye ne kadar kök salmış olduğu ve sağlığı gibi tüm koşullara bakması gerektiğini yanıtladı.

Bir sınır var: § 559 Absatz 4 BGB, işler daireyi yalnızca genel olarak olağan bir standarda getirdiyse ya da ev sahibinin sorumlu olmadığı nedenlerle yapıldıysa mağduriyet tartımına izin vermez (ısıtma sistemleri için bir istisnayla).

Köln Katmanı

Mieterverein Köln. Mieterverein Köln, kendi SSS’sine göre yılda 99 Euro, hukuki koruma sigortası dahil, artı tek seferlik 20 Euro giriş ücreti alıyor. Randevular 0221 202 37-95 numarasından yürüyor ve her biri 20 dakika sürüyor. Hukuki koruma kısmının üç aylık bekleme süresi var, ama danışmanlığın kendisi randevu alır almaz mümkün. Dernek Mühlenbach 49, 50676 Köln adresinde. Web sitesinde çok sayıda modernizasyon materyali var, ama orada okuduğunuz her şeyin tarih mantığını kontrol edin: yazı sırasında İngilizce modernizasyon sayfaları hâlâ eski yüzde 11 rakamını kullanıyordu.

Soziale Erhaltungssatzung’lar. Severinsviertel, Mülheim Süd-West ve Ehrenfeld Ost’ta Baugesetzbuch kapsamında bir Soziale Erhaltungssatzung var ve belediye meclisi 8 Ekim 2026’da Kalk Mitte için bir tane kabul etti, bu da Amtsblatt’ta yayımlandığında dördüncü aktif olur, Stadt Köln’ün duyurduğu gibi. Bu ilçelerde yıkım, değişiklik ve kullanım amacı değişikliği, NRW yapı yönetmeliği uyarınca aksi hâlde izin gerektirmeyecek işler dahil, şehrin iznini gerektirir. Şehir, olağan modernizasyonu ve çağdaş donanım standardını aşan değişiklikleri reddedebilir. Bunun bir planlama aracı olduğunu, bireysel kiracı koruması olmadığını ve kira artışlarının mümkün kalmaya devam ettiğini ekliyor. Bu ilçelerden birinde büyük bir dönüşüm başlarsa ev sahibine şehrin onaylayıp onaylamadığını sorun.

Wohngeld. Wohngeldstelle Köln başvuruları çevrimiçi, e-posta, posta ya da faksla alıyor. Çalışma saatleri Pazartesi ile Perşembe 8:00 ile 15:00 ve Cuma 8:00 ile 13:00 ve ziyaretler randevuyla. Klimakomponente, dikkate alınan kirada, enerji yenilemesinden sonraki yapısal kira artışlarını yumuşatmak için tasarlanmış sabit bir artıştır.

Mahkeme. Konut kira anlaşmazlıkları tutar ne olursa olsun Amtsgericht’in görev alanındadır (§ 23 Nr. 2 a GVG). Köln’de bu, Justizzentrum’daki Amtsgericht Köln’dür, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln.

Ev Sahibinin Sizi Dışarı İttiğini Düşünüyorsanız

§ 559d BGB, örneğin işler bildirilen tarihten sonraki on iki ay içinde başlamadığında, bildirilen kira artışı aylık kirayı en az ikiye katlayacağında ya da işler önemli, önlenebilir yükler doğuracak biçimde yürütüldüğünde ev sahibinin bir yükümlülük ihlali yaptığını varsayar. Ev sahibi bunu anlaşılır, nesnel bir nedenle çürütebilir. Bir yükümlülük ihlali, tazminat talebinin yolunu açabilir. Tüm mektupları, fotoğrafları ve suyun, ısıtmanın ya da erişimin olmadığı günlerin kısa bir kaydını saklayın ve hiçbir şeyin ödemesini durdurmadan önce bir kiracı danışmanına kira indirimini sorun.

Adım Adım

1. Tarihi yazın.Bildirimin ve zarfın tarihini. Her şey ondan itibaren sayılır.
2. Bildirimi kontrol edin.İşin türünü, kapsamını, başlangıcını ve süresini ve beklenen kirayı belirtiyor mu? Mağduriyetin nasıl bildirileceğini açıklıyor mu?
3. Mağduriyet konusunda karar verin.Varsa, bir sonraki ayın sonuna kadar metin biçiminde gönderin ve kanıtı saklayın.
4. Taşınma konusunda karar verin.§ 555e BGB kapsamında fesih yalnızca aynı pencerede mümkündür.
5. Artış mektubu geldiğinde.Maliyet toplamını, onarım payını, destekleri, yüzde 8'i ve 3 Euro'luk üst sınırı kontrol edin.
6. Ödemeden ya da itiraz etmeden önce danışmanlık alın.Mieterverein Köln ya da bir avukat.
7. Mevcut kirayı ödemeye devam edin, artışın vadesi gerçekten gelene kadar ve daha yüksek bir tutarı ödemeden ya da reddetmeden önce danışmanlık alın.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa, §§ 555b ila 555e ve 559 ila 559e BGB’nin genel çerçevesini ve Köln hizmetlerini Ekim 2026’daki resmi sayfalarında anlatıldığı şekilde açıklar. Isıtma sistemleri için kira hukuku 2026’da değişti ve hareket etmeye devam etmesi olasıdır. Bu hukuki tavsiye değildir. Süreler kısadır ve sonuç bildiriminize, kira sözleşmenize ve koşullarınıza bağlıdır. Mieterverein Köln, başka bir kiracı danışmanlık hizmeti ya da bir avukatla, tercihen ilk son tarih dolmadan konuşun.