Купівля житла в берлінській WEG з дітьми: що спільнота власників може і чого не може регулювати щодо дитячого шуму
Якщо ви купуєте квартиру в Берліні у складі Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), справді поширеної структури власності в численних переобладнаних будинках Altbau міста, спільнота власників може ухвалити Hausordnung простою більшістю голосів на Eigentümerversammlung, за § 19 абз. 2 п. 1 WEG, але вона натрапляє на схожу правову межу, що й в орендному житлі: правило, яке забороняє чи спеціально обмежує звичайний дитячий шум, має слабку правову основу. Рішення Bundesgerichtshof 2017 року (Az. VIII ZR 226/16) було спором орендного права в берлінському житловому будинку, а не справою WEG, але його міркування широко цитуються за аналогією: шум від притаманної віку поведінки дітей загалом є тим, що інші мешканці мають терпіти, у межах, визначених видом, тривалістю, часом доби та частотою шуму. Наскільки далеко це сягає в WEG, залежить від конкретного випадку. Те, що Hausordnung WEG може слушно встановлювати, це загальні, однаково застосовувані години тиші, зазвичай з 22:00 до 7:00 для нічного відпочинку, з необов'язковим полуденним періодом тиші, правила, що принагідно впливають і на те, коли діти можуть шуміти, не виокремлюючи дітей як категорію. Якщо інший власник у вашій берлінській WEG справді вважає, що правило порушено, управитель (Verwalter) є першим пунктом контакту і має діяти в межах ordnungsmäßige Verwaltung, належного управління, а реалістичний шлях ескалації проходить через розмову, потім письмове попередження, потім офіційну Abmahnung, перш ніж щось потрапить до суду.
Офіційне правило
Родини, які розмірковують над купівлею житла в берлінській WEG, поширеній у місті структурі з огляду на те, скільки будинків Altbau розділили на окремо власні одиниці, іноді непокояться, що володіння замість оренди означає зіткнення з суворішим, більш примусовим набором правил щодо шуму від інших власників. Реальна правова картина заспокійливіша за це.
Hausordnung WEG є справжнім обов’язковим документом, ухваленим через власний управлінський процес спільноти. Роз’яснення ImmoAdmin Daul і довідковий путівник weg-wissen.de обидва підтверджують, що встановлення Hausordnung належить до ordnungsmäßige Verwaltung, належного управління, прямо віднесеного до повноважень Eigentümerversammlung ухвалювати рішення за § 19 абз. 2 п. 1 WEG, і ухвалюється чи змінюється простою більшістю голосів на цих зборах.
Але ці повноваження натрапляють на схожу правову межу, що й в орендному житлі. Рекомендації lpe-immobilien.com щодо шуму, специфічні для WEG стверджують, що пряма заборона Kinderlärm неприпустима, і спираються на рішення Bundesgerichtshof від серпня 2017 року (Az. VIII ZR 226/16). Це рішення варто описати точно: це був спір орендного права (берлінська орендарка першого поверху подала до суду на свого орендодавця через шум від родини з двома малими дітьми в квартирі вище), а не справа WEG. BGH постановив, що шум, закорінений у притаманній віку дитячій поведінці, загалом є тим, що сусіди мають терпіти, але що ця терпимість має межі, які залежать від виду, тривалості, часу й частоти шуму, віку та здоров’я дитини та від того, чи можна було уникнути його виховними чи будівельними заходами. Він також постановив, що докладний журнал шуму не вимагається. Суд, що вирішує спір WEG, застосовує право WEG, тож розглядайте це рішення як сильну орієнтацію за аналогією, а не як правило, що вирішує вашу справу. Оскільки міркування є федеральною судовою практикою, а не муніципальним розпорядженням, воно не відрізняється між берлінською WEG і WEG будь-де ще.
| Вид правила | Чинне? |
|---|---|
| Загальні години тиші, що однаково застосовуються до всіх (зазвичай 22:00-7:00, необов'язковий полуденний відпочинок) | Так, це стандартне, допустиме положення Hausordnung |
| Правило, що спеціально забороняє чи обмежує дитячий шум як окрему категорію | Дуже малоймовірно, що утримається: суперечить принципу терпимості до звичайного дитячого шуму (BGH 2017, орендна справа) |
| Правила, що загалом регулюють користування спільними приміщеннями (зберігання велосипедів, користування сходами, спільні зони) | Так, за умови, що воно не сягає Sondereigentum чи unentziehbare Rechte |
Те, що Hausordnung може слушно регулювати, це загальне користування спільними приміщеннями та однаково застосовувані години тиші, рекомендації ImmoAdmin Daul зазначають, що вона не може сягати Sondereigentum, прав власності на окремі одиниці, чи unentziehbare Rechte, невід’ємних прав, а до допустимих положень прямо належать стандартні години тиші, як-от вікно нічного відпочинку з 22:00 до 7:00, з необов’язковим періодом полуденного відпочинку, правила, що принагідно впливають на те, коли всім, зокрема дітям, треба бути тихішими, не роблячи дітей конкретною мішенню суворішого стандарту.
Якщо виникає справжній спір, призначеним першим реагувальником є управитель, а не пряма подача до суду. Професійний довідник юридичної практики Haufe та weg-wissen.de обидва описують реалістичний шлях ескалації: від Verwalter очікується дія для підтримання належного управління, коли заявлено про порушення, зазвичай за поступовою послідовністю, спершу розмова, потім письмове попередження, потім офіційна Abmahnung, задовго до того, як спір дійде до суду.
На практиці
Скарги на дитячий шум у WEG зазвичай зводяться до того, чи шум виходить за межі звичайної, притаманної віку поведінки, а не до повсякденних ігор і бігання. WEG, що намагається вписати в свою Hausordnung обмеження шуму, спеціально для дітей, має слабку правову основу, якщо його колись оскаржать, тож таке положення варто ставити під питання на Eigentümerversammlung, а не припускати, що воно має силу. У старих, поділених будинках Altbau звук між квартирами поширюється більше, через що такі суперечки там ймовірніші.
Механізм вирішення спорів змінюється, коли ви власник, а не орендар, і проходить через Verwalter та збори власників, а не через орендодавця. Принципи щодо терпимості до звичайного дитячого шуму походять переважно з орендних справ, тож запитайте юриста, як вони застосовуються у вашій WEG.
Крок за кроком
- Перш ніж купувати в берлінській WEG, попросіть показати чинну Hausordnung і перевірте, чи вона встановлює загальні, однаково застосовувані години тиші, а не щось, що виокремлює саме дітей.
- Знайте, що положення Hausordnung, яке спеціально обмежує дитячий шум, має слабку правову основу, якщо ви з таким зіткнетеся, його варто порушити на наступній Eigentümerversammlung, а не припускати, що воно автоматично має силу.
- Якщо шум вашої власної родини ставлять під питання, знайте, що суди загалом вважають звичайний, притаманний віку дитячий шум терпимим у певних межах і що рішення BGH 2017 року, на якому це ґрунтується, було орендною справою, тож запитайте юриста, як воно застосовується до вас як власника.
- Якщо ви вважаєте, що шум іншого власника справді переходить із звичайного в надмірний, почніть із Verwalter, а не з прямої подачі до суду, як очікуваного першого пункту контакту за обов’язками належного управління.
- Очікуйте поступового процесу вирішення: спершу розмова, потім письмове попередження, потім офіційна Abmahnung, перш ніж щось реалістично потрапить до суду.
Примітка щодо відповідності
Ця сторінка пояснює загальну правову рамку правил Hausordnung WEG та дитячого шуму за німецьким правом співвласності квартир (WEG), але вона не є юридичною консультацією, а конкретні ситуації можуть залежати від правил та обставин вашої окремої WEG. Для вашої конкретної ситуації зверніться до юриста, що спеціалізується на Wohnungseigentumsrecht (праві співвласності квартир), або до вашого Verwalter.
Часті запитання та типові помилки
Чи може наша берлінська WEG ухвалити правило, що спеціально забороняє дітям грати на спільних сходах чи подвір'ї в певні години?
WEG загалом може встановлювати загальні години тиші, що однаково застосовуються до всіх, але вона натрапляє на справжню правову проблему, якщо правило написане чи застосовується спеціально для того, щоб націлитися на дитячий шум як на окрему категорію, а не як на загальне, однаково застосовуване правило годин тиші. Принцип терпимості до звичайного дитячого шуму, описаний в орендній судовій практиці, як-от рішення BGH 2017 року, загалом цитується і в спорах WEG, тож правило, спрямоване саме на дітей, має слабку правову основу, хоча саме те рішення не розглядало справу WEG.
У чому насправді різниця між загальним правилом годин тиші та правилом, що неналежно виокремлює дітей?
Загальне правило, скажімо, жодної гучної діяльності ніде в спільних приміщеннях між 22:00 і 7:00, застосовується до всіх однаково незалежно від віку чи причини і є тим видом правила, який Hausordnung WEG може слушно ухвалити. Правило, що спеціально називає дитячі ігри або встановлює нижчий поріг шуму лише для звуку, створюваного дітьми, суперечить принципу, виробленому в орендній судовій практиці, що звичайний дитячий шум отримує особливу терпимість, а не особливе обмеження.
Якщо інший власник у нашій берлінській WEG справді турбує будинок надмірним шумом від своїх дітей, чи маємо ми якийсь реальний засіб захисту?
Так, але планка стосується саме того, чи шум виходить за межі звичайної, притаманної віку поведінки, а не просто того, чи він помітний або іноді дратує. Якщо він справді перетинає цю межу, управитель (Verwalter) має бути першим пунктом контакту в межах своїх обов'язків ordnungsmäßige Verwaltung, з поступовим підходом, розмова, потім письмове попередження, потім офіційна Abmahnung, як реалістичний шлях, перш ніж щось потрапить до суду.
Чи змінює купівля замість оренди наші реальні права щодо шуму в Берліні?
Терпимість до звичайного дитячого шуму, яку суди описали в орендних справах, як-от міркування рішення BGH 2017 року, загалом цитується і в спорах WEG, тож на практиці між орендою та власністю це змінює мало, хоча саме те рішення не розглядало справу WEG; це федеральне право, тож воно не відрізняється між Берліном, Мюнхеном чи будь-де ще. Що справді змінюється, це механізм навколо цього: Hausordnung WEG походить із голосування більшості інших власників, а не з власних умов орендодавця, а примусове виконання проходить через Verwalter і власну управлінську структуру WEG, а не через відносини орендодавець-орендар.
У Берліні багато старих переобладнаних будинків Altbau, розділених на WEG. Чи змінює це щось у тому, як застосовуються ці правила?
Не самі правові норми: принципи судової практики щодо дитячого шуму та управлінська рамка WEG застосовуються однаково незалежно від віку чи типу будинку. Те, що справді може відрізнятися в старому переобладнаному Altbau, це фактична звукоізоляція між квартирами, яка впливає на те, скільки шуму взагалі доходить до сусіда, але це окреме, фізичне питання щодо того, що Hausordnung має право юридично регулювати.