Покупка жилья в берлинской WEG с детьми: что сообщество собственников может и чего не может регулировать в отношении детского шума
Если вы покупаете квартиру в Берлине в составе Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), действительно распространённой структуры собственности во множестве переоборудованных домов Altbau города, сообщество собственников может принять Hausordnung простым большинством голосов на Eigentümerversammlung, по § 19 абз. 2 п. 1 WEG, но оно упирается в схожую правовую границу, что и в арендном жилье: правило, запрещающее или специально ограничивающее обычный детский шум, имеет слабую правовую основу. Решение Bundesgerichtshof 2017 года (Az. VIII ZR 226/16) было спором арендного права в берлинском жилом доме, а не делом WEG, но его рассуждения широко цитируются по аналогии: шум от свойственного возрасту поведения детей, как правило, является тем, что остальные жильцы должны терпеть, в пределах, определяемых видом, продолжительностью, временем суток и частотой шума. Насколько далеко это распространяется на WEG, зависит от конкретного случая. То, что Hausordnung WEG может правомерно устанавливать, это общие, одинаково применяемые часы тишины, обычно с 22:00 до 7:00 для ночного отдыха, с необязательным полуденным периодом тишины, правила, которые попутно влияют и на то, когда дети могут шуметь, не выделяя детей как категорию. Если другой собственник в вашей берлинской WEG действительно считает, что правило нарушено, управляющий (Verwalter) является первым пунктом контакта и должен действовать в рамках ordnungsmäßige Verwaltung, надлежащего управления, а реалистичный путь эскалации проходит через разговор, затем письменное предупреждение, затем официальную Abmahnung, прежде чем что-либо попадёт в суд.
Официальное правило
Семьи, обдумывающие покупку жилья в берлинской WEG, распространённой в городе структуре, учитывая, сколько домов Altbau разделили на отдельно принадлежащие единицы, иногда беспокоятся, что владение вместо аренды означает столкновение с более строгим, более принудительным набором правил о шуме от других собственников. Реальная правовая картина более успокаивающая.
Hausordnung WEG является настоящим обязательным документом, принятым через собственный управленческий процесс сообщества. Разъяснение ImmoAdmin Daul и справочное руководство weg-wissen.de оба подтверждают, что установление Hausordnung относится к ordnungsmäßige Verwaltung, надлежащему управлению, прямо отнесённому к полномочиям Eigentümerversammlung принимать решения по § 19 абз. 2 п. 1 WEG, и принимается или изменяется простым большинством голосов на этом собрании.
Но эти полномочия упираются в схожую правовую границу, что и в арендном жилье. Рекомендации lpe-immobilien.com по шуму, специфичные для WEG утверждают, что прямой запрет Kinderlärm недопустим, и опираются на решение Bundesgerichtshof от августа 2017 года (Az. VIII ZR 226/16). Это решение стоит описать точно: это был спор арендного права (берлинская арендаторша первого этажа подала в суд на своего арендодателя из-за шума от семьи с двумя маленькими детьми в квартире выше), а не дело WEG. BGH постановил, что шум, коренящийся в свойственном возрасту детском поведении, как правило, является тем, что соседи должны терпеть, но что эта терпимость имеет границы, зависящие от вида, продолжительности, времени и частоты шума, возраста и здоровья ребёнка и от того, можно ли было избежать его воспитательными или строительными мерами. Он также постановил, что подробный журнал шума не требуется. Суд, разрешающий спор WEG, применяет право WEG, поэтому рассматривайте это решение как сильный ориентир по аналогии, а не как правило, решающее ваше дело. Поскольку рассуждения являются федеральной судебной практикой, а не муниципальным постановлением, оно не различается между берлинской WEG и WEG в любом другом месте.
| Вид правила | Действительно? |
|---|---|
| Общие часы тишины, одинаково применяемые ко всем (обычно 22:00-7:00, необязательный полуденный отдых) | Да, это стандартное, допустимое положение Hausordnung |
| Правило, специально запрещающее или ограничивающее детский шум как отдельную категорию | Весьма маловероятно, что устоит: противоречит принципу терпимости к обычному детскому шуму (BGH 2017, арендное дело) |
| Правила, в целом регулирующие пользование общими помещениями (хранение велосипедов, пользование лестницей, общие зоны) | Да, при условии, что оно не затрагивает Sondereigentum или unentziehbare Rechte |
То, что Hausordnung может правомерно регулировать, это общее пользование общими помещениями и одинаково применяемые часы тишины, рекомендации ImmoAdmin Daul отмечают, что она не может затрагивать Sondereigentum, права собственности на отдельные единицы, или unentziehbare Rechte, неотъемлемые права, а к допустимым положениям прямо относятся стандартные часы тишины, такие как окно ночного отдыха с 22:00 до 7:00, с необязательным периодом полуденного отдыха, правила, попутно влияющие на то, когда всем, включая детей, нужно быть тише, не делая детей конкретной мишенью более строгого стандарта.
Если возникает настоящий спор, назначенным первым реагирующим является управляющий, а не прямая подача в суд. Профессиональный справочник юридической практики Haufe и weg-wissen.de оба описывают реалистичный путь эскалации: от Verwalter ожидается действие для поддержания надлежащего управления, когда заявлено о нарушении, как правило, по поэтапной последовательности, сначала разговор, затем письменное предупреждение, затем официальная Abmahnung, задолго до того, как спор дойдёт до суда.
На практике
Жалобы на детский шум в WEG обычно сводятся к тому, выходит ли шум за пределы обычного, свойственного возрасту поведения, а не к повседневным играм и беготне. WEG, пытающаяся вписать в свою Hausordnung ограничение шума, специально для детей, имеет слабую правовую основу, если её когда-нибудь оспорят, поэтому такое положение стоит ставить под вопрос на Eigentümerversammlung, а не предполагать, что оно имеет силу. В старых, разделённых домах Altbau звук между квартирами распространяется больше, из-за чего такие разногласия там более вероятны.
Механизм разрешения споров меняется, когда вы собственник, а не арендатор, и проходит через Verwalter и собрание собственников, а не через арендодателя. Принципы о терпимости к обычному детскому шуму исходят в основном из арендных дел, поэтому спросите юриста, как они применяются в вашей WEG.
Шаг за шагом
- Прежде чем покупать в берлинской WEG, попросите показать действующую Hausordnung и проверьте, устанавливает ли она общие, одинаково применяемые часы тишины, а не что-то, выделяющее именно детей.
- Знайте, что положение Hausordnung, специально ограничивающее детский шум, имеет слабую правовую основу, если вы с таким столкнётесь, его стоит поднять на следующей Eigentümerversammlung, а не предполагать, что оно автоматически имеет силу.
- Если шум вашей собственной семьи ставят под вопрос, знайте, что суды, как правило, считают обычный, свойственный возрасту детский шум терпимым в определённых пределах и что решение BGH 2017 года, на котором это основано, было арендным делом, поэтому спросите юриста, как оно применяется к вам как к собственнику.
- Если вы считаете, что шум другого собственника действительно переходит из обычного в чрезмерный, начните с Verwalter, а не с прямой подачи в суд, как ожидаемого первого пункта контакта по обязанностям надлежащего управления.
- Ожидайте поэтапного процесса разрешения: сначала разговор, затем письменное предупреждение, затем официальная Abmahnung, прежде чем что-либо реалистично попадёт в суд.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую правовую рамку правил Hausordnung WEG и детского шума по немецкому праву совместной собственности на квартиры (WEG), но она не является юридической консультацией, а конкретные ситуации могут зависеть от правил и обстоятельств вашей отдельной WEG. Для вашей конкретной ситуации обратитесь к юристу, специализирующемуся на Wohnungseigentumsrecht (праве совместной собственности на квартиры), или к вашему Verwalter.
Частые вопросы и типичные ошибки
Может ли наша берлинская WEG принять правило, специально запрещающее детям играть на общей лестнице или во дворе в определённые часы?
WEG, как правило, может устанавливать общие часы тишины, одинаково применяемые ко всем, но она упирается в настоящую правовую проблему, если правило написано или применяется специально для того, чтобы нацелиться на детский шум как на отдельную категорию, а не как на общее, одинаково применяемое правило часов тишины. Принцип терпимости к обычному детскому шуму, описанный в арендной судебной практике, например в решении BGH 2017 года, как правило, цитируется и в спорах WEG, поэтому правило, направленное именно на детей, имеет слабую правовую основу, хотя само то решение не рассматривало дело WEG.
В чём на самом деле разница между общим правилом часов тишины и правилом, неправомерно выделяющим детей?
Общее правило, скажем, никакой шумной деятельности нигде в общих помещениях между 22:00 и 7:00, применяется ко всем одинаково независимо от возраста или причины и является тем видом правила, который Hausordnung WEG может правомерно принять. Правило, специально называющее детские игры или устанавливающее более низкий порог шума только для звука, создаваемого детьми, противоречит принципу, выработанному в арендной судебной практике, что обычный детский шум получает особую терпимость, а не особое ограничение.
Если другой собственник в нашей берлинской WEG действительно беспокоит дом чрезмерным шумом от своих детей, есть ли у нас какое-то реальное средство защиты?
Да, но планка касается именно того, выходит ли шум за пределы обычного, свойственного возрасту поведения, а не просто того, заметен ли он или иногда раздражает. Если он действительно пересекает эту границу, управляющий (Verwalter) должен быть первым пунктом контакта в рамках своих обязанностей ordnungsmäßige Verwaltung, с поэтапным подходом, разговор, затем письменное предупреждение, затем официальная Abmahnung, как реалистичный путь, прежде чем что-либо попадёт в суд.
Меняет ли покупка вместо аренды наши реальные права в отношении шума в Берлине?
Терпимость к обычному детскому шуму, которую суды описали в арендных делах, например рассуждения решения BGH 2017 года, как правило, цитируется и в спорах WEG, поэтому на практике между арендой и собственностью это меняет мало, хотя само то решение не рассматривало дело WEG; это федеральное право, поэтому оно не различается между Берлином, Мюнхеном или любым другим местом. Что действительно меняется, это механизм вокруг этого: Hausordnung WEG исходит из голосования большинства других собственников, а не из собственных условий арендодателя, а принудительное исполнение идёт через Verwalter и собственную управленческую структуру WEG, а не через отношения арендодатель-арендатор.
В Берлине много старых переоборудованных домов Altbau, разделённых на WEG. Меняет ли это что-то в том, как применяются эти правила?
Не сами правовые нормы: принципы судебной практики о детском шуме и управленческая рамка WEG применяются одинаково независимо от возраста или типа здания. То, что действительно может отличаться в старом переоборудованном Altbau, это фактическая звукоизоляция между квартирами, которая влияет на то, сколько шума вообще доходит до соседа, но это отдельный, физический вопрос по сравнению с тем, что Hausordnung вправе юридически регулировать.