Eine Wohnung in einer Berliner WEG mit Kindern kaufen: Was die Eigentümergemeinschaft beim Kinderlärm regeln darf und was nicht
Kaufen Sie in Berlin eine Wohnung als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), einer wirklich verbreiteten Eigentumsstruktur in den vielen umgewandelten Altbauten der Stadt, kann die Eigentümergemeinschaft nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf der Eigentümerversammlung per einfacher Mehrheit eine Hausordnung beschließen, stößt dabei aber an eine ähnliche rechtliche Grenze wie im Mietwohnungsbau: Eine Regel, die gewöhnlichen Kinderlärm verbietet oder gezielt einschränkt, steht rechtlich auf wackligem Boden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2017 (Az. VIII ZR 226/16) war ein mietrechtlicher Streit in einem Berliner Mehrfamilienhaus und kein WEG-Fall, ihre Argumentation wird aber vielfach sinngemäß herangezogen: Lärm durch altersgemäßes Verhalten von Kindern ist grundsätzlich von den anderen Bewohnern zu dulden, innerhalb von Grenzen, die sich nach Art, Dauer, Tageszeit und Häufigkeit des Lärms richten. Wie weit das in einer WEG trägt, ist eine Frage des Einzelfalls. Was die Hausordnung einer WEG wirksam festlegen kann, sind allgemeine, gleichmäßig geltende Ruhezeiten, typischerweise 22:00 bis 7:00 Uhr für die Nachtruhe, mit einer optionalen Mittagsruhe, Regeln, die zufällig auch beeinflussen, wann Kinder laut sein dürfen, ohne Kinder als Kategorie herauszugreifen. Glaubt ein anderer Eigentümer in Ihrer Berliner WEG wirklich, es habe einen Regelverstoß gegeben, ist die Hausverwaltung (Verwalter) die erste Anlaufstelle, die im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung tätig werden soll, und der realistische Eskalationsweg läuft über ein Gespräch, dann eine schriftliche Verwarnung, dann eine förmliche Abmahnung, bevor etwas vor Gericht landet.
Die offizielle Regel
Familien, die den Kauf einer Wohnung in einer Berliner WEG erwägen, einer verbreiteten Struktur in der Stadt, da so viele Altbauten in einzeln verkaufte Einheiten aufgeteilt wurden, sorgen sich manchmal, dass das Besitzen statt Mieten strengere, besser durchsetzbare Lärmregeln der Mit-Eigentümer bedeute. Das tatsächliche rechtliche Bild ist beruhigender.
Die Hausordnung einer WEG ist ein echtes, verbindliches Dokument, das im eigenen Verwaltungsverfahren der Gemeinschaft beschlossen wird. Die Erläuterung von ImmoAdmin Daul und der Leitfaden von weg-wissen.de bestätigen beide, dass die Festlegung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, ausdrücklich der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zugewiesen, und mit einfacher Mehrheit auf dieser Versammlung beschlossen oder geändert wird.
Diese Befugnis stößt aber an eine ähnliche rechtliche Grenze wie im Mietwohnungsbau. Die WEG-spezifische Lärmschutz-Hilfestellung von lpe-immobilien.com hält ein pauschales Verbot von Kinderlärm für unzulässig und stützt sich dabei auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom August 2017 (Az. VIII ZR 226/16). Diese Entscheidung sollte man genau einordnen: Sie betraf einen mietrechtlichen Streit (eine Mieterin im Berliner Erdgeschoss klagte gegen ihre Vermieterin wegen Lärms einer Familie mit zwei kleinen Kindern in der Wohnung darüber) und keinen WEG-Fall. Der BGH hielt fest, dass Lärm durch altersgemäß übliches kindliches Verhalten grundsätzlich hinzunehmen ist, diese Toleranz aber Grenzen hat, die sich nach Art, Dauer, Tageszeit und Häufigkeit des Lärms, dem Alter und Gesundheitszustand des Kindes und danach richten, ob erzieherische oder bauliche Maßnahmen ihn hätten vermeiden können. Außerdem verlangte er kein detailliertes Lärmprotokoll. Ein Gericht, das einen WEG-Streit entscheidet, wendet WEG-Recht an, behandeln Sie das Urteil also als starke Orientierung sinngemäß und nicht als Regel, die Ihren Fall entscheidet. Da die Argumentation Bundesrechtsprechung und keine kommunale Vorschrift ist, unterscheidet sie sich nicht zwischen einer Berliner WEG und einer anderswo.
| Art der Regel | Wirksam? |
|---|---|
| Allgemeine Ruhezeiten, die für alle gleichermaßen gelten (typischerweise 22:00 bis 7:00 Uhr, optional Mittagsruhe) | Ja, das ist eine übliche, zulässige Bestimmung einer Hausordnung |
| Eine Regel, die den Lärm von Kindern als eigene Kategorie ausdrücklich verbietet oder einschränkt | Voraussichtlich nicht haltbar: widerspricht dem Duldungsgrundsatz für gewöhnlichen Kinderlärm (BGH 2017, ein Mietrechtsfall) |
| Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen im Allgemeinen (Fahrradabstellraum, Treppenhausnutzung, Gemeinschaftsflächen) | Ja, sofern sie nicht in das Sondereigentum oder in unentziehbare Rechte eingreifen |
Was eine Hausordnung wirksam regeln kann, ist die allgemeine Nutzung gemeinschaftlicher Flächen und gleichmäßig geltende Ruhezeiten, die Hinweise von ImmoAdmin Daul halten fest, dass sie nicht in das Sondereigentum, die Rechte an der einzelnen Wohnung, oder in unentziehbare Rechte eingreifen kann, und zulässige Bestimmungen umfassen ausdrücklich übliche Ruhezeiten wie das Fenster der Nachtruhe von 22:00 bis 7:00 Uhr, mit einer optionalen Mittagsruhe, Regeln, die zufällig beeinflussen, wann alle, auch Kinder, leiser sein müssen, ohne Kinder zum gezielten Ziel eines strengeren Maßstabs zu machen.
Entsteht ein echter Streit, ist die Hausverwaltung der vorgesehene erste Ansprechpartner und keine direkte Klage vor Gericht. Das Nachschlagewerk der juristischen Praxis von Haufe und weg-wissen.de beschreiben beide den realistischen Eskalationsweg: Der Verwalter soll bei einem behaupteten Verstoß tätig werden, um die ordnungsmäßige Verwaltung aufrechtzuerhalten, typischerweise in abgestufter Folge, zuerst ein Gespräch, dann eine schriftliche Verwarnung, dann eine förmliche Abmahnung, lange bevor der Streit vor ein Gericht käme.
In der Praxis
Kinderlärm-Beschwerden in einer WEG drehen sich meist darum, ob der Lärm über gewöhnliches, altersgemäßes Verhalten hinausgeht, und nicht um alltägliches Spielen und Rennen. Eine WEG, die eine kinderspezifische Lärmbeschränkung in ihre Hausordnung schreiben will, steht rechtlich auf wackligem Boden, wenn das je angefochten wird, es lohnt sich also, eine solche Bestimmung in der Eigentümerversammlung zu hinterfragen, statt sie für durchsetzbar zu halten. In älteren, aufgeteilten Altbauten trägt der Schall zwischen den Einheiten stärker, was solche Meinungsverschiedenheiten dort wahrscheinlicher macht.
Der Mechanismus zur Streitbeilegung ändert sich, wenn Sie kaufen statt mieten: Er läuft über einen Verwalter und die Eigentümerversammlung statt über einen Vermieter. Die Grundsätze zur Duldung normalen Kinderlärms stammen überwiegend aus Mietrechtsfällen, lassen Sie sich daher anwaltlich sagen, wie sie in Ihrer WEG gelten.
Schritt für Schritt
- Bitten Sie vor dem Kauf in einer Berliner WEG darum, die aktuelle Hausordnung einzusehen, und prüfen Sie, ob sie allgemeine, gleichmäßig geltende Ruhezeiten festlegt und nichts, was Kinder gezielt herausgreift.
- Wissen Sie, dass eine Bestimmung der Hausordnung, die Kinderlärm gezielt einschränkt, auf schwachem rechtlichem Boden steht, stoßen Sie auf eine, lohnt es sich, sie auf der nächsten Eigentümerversammlung anzusprechen, statt anzunehmen, sie sei automatisch durchsetzbar.
- Wird der Lärm Ihrer eigenen Familie infrage gestellt, bedenken Sie, dass Gerichte gewöhnlichen, altersgemäßen Kinderlärm grundsätzlich in Grenzen für duldbar halten und das BGH-Urteil von 2017 ein Mietrechtsfall war, lassen Sie sich daher anwaltlich sagen, wie das für Sie als Eigentümer gilt.
- Glauben Sie, dass der Lärm eines anderen Eigentümers tatsächlich von gewöhnlich zu übermäßig wird, beginnen Sie beim Verwalter und nicht mit einer direkten Klage, als der nach den Pflichten zur ordnungsmäßigen Verwaltung erwarteten ersten Anlaufstelle.
- Rechnen Sie mit einem abgestuften Klärungsprozess: zuerst ein Gespräch, dann eine schriftliche Verwarnung, dann eine förmliche Abmahnung, bevor es realistisch vor ein Gericht kommt.
Hinweis zur Verlässlichkeit
Diese Seite erklärt den allgemeinen rechtlichen Rahmen zu Regeln der WEG-Hausordnung und Kinderlärm nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht (WEG), ist aber keine Rechtsberatung, und konkrete Situationen können von den Regeln Ihrer individuellen WEG und den Umständen abhängen. Wenden Sie sich für Ihre konkrete Situation an eine auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Anwältin oder einen solchen Anwalt oder an Ihren Verwalter.
Häufige Fragen & Stolperfallen
Kann unsere Berliner WEG eine Regel beschließen, die Kindern ausdrücklich verbietet, in bestimmten Zeiten im gemeinsamen Treppenhaus oder Hof zu spielen?
Eine WEG kann in der Regel allgemeine Ruhezeiten festlegen, die für alle gleichmäßig gelten, stößt aber auf ein echtes rechtliches Problem, wenn eine Regel gezielt so geschrieben oder angewandt wird, dass sie den Lärm von Kindern als eigene Kategorie trifft, statt als allgemeine, gleichmäßig geltende Ruhezeitenregel. Der Duldungsgrundsatz für gewöhnlichen kindlichen Lärm, wie ihn die mietrechtliche Rechtsprechung etwa in der BGH-Entscheidung von 2017 beschrieben hat, wird auch in WEG-Streitigkeiten herangezogen, eine gezielt gegen Kinder gerichtete Regel steht also rechtlich auf wackligem Boden, auch wenn diese Entscheidung selbst keinen WEG-Fall entschieden hat.
Was ist eigentlich der Unterschied zwischen einer allgemeinen Ruhezeitenregel und einer, die Kinder unzulässig herausgreift?
Eine allgemeine Regel, etwa kein lautes Treiben in gemeinschaftlichen Bereichen zwischen 22:00 und 7:00 Uhr, gilt für alle gleichermaßen unabhängig von Alter oder Ursache und ist die Art von Regel, die eine WEG-Hausordnung wirksam beschließen kann. Eine Regel, die ausdrücklich das Spielen von Kindern nennt oder eine niedrigere Lärmschwelle nur für von Kindern verursachte Geräusche festlegt, läuft dem im Mietrecht entwickelten Grundsatz zuwider, dass gewöhnlicher Kinderlärm besondere Duldung und nicht besondere Beschränkung erfährt.
Wenn ein anderer Eigentümer in unserer Berliner WEG das Haus tatsächlich mit übermäßigem Lärm seiner Kinder stört, haben wir dann wirkliche Handhabe?
Ja, aber die Messlatte ist wirklich, ob der Lärm über gewöhnliches, altersgemäßes Verhalten hinausgeht, und nicht schlicht, ob er wahrnehmbar oder gelegentlich lästig ist. Überschreitet er diese Grenze, soll die Hausverwaltung (Verwalter) im Rahmen ihrer Pflichten zur ordnungsmäßigen Verwaltung die erste Anlaufstelle sein, mit einem abgestuften Vorgehen, einem Gespräch, dann einer schriftlichen Verwarnung, dann einer förmlichen Abmahnung, als realistischem Weg, bevor etwas vor ein Gericht kommt.
Ändert das Kaufen statt Mieten unsere tatsächlichen Lärmrechte als Familie in Berlin überhaupt?
Die Duldung gewöhnlichen Kinderlärms, wie sie Gerichte in Mietrechtsfällen beschrieben haben, etwa in der Argumentation des BGH-Urteils von 2017, wird auch in WEG-Streitigkeiten herangezogen und ändert sich in der Praxis kaum zwischen Mieten und Besitzen, auch wenn dieses Urteil selbst keinen WEG-Fall entschieden hat; es ist Bundesrecht und gilt gleich, ob das Haus in Berlin, München oder sonstwo steht. Was sich ändert, ist der Mechanismus darum herum: Eine WEG-Hausordnung entsteht durch einen Mehrheitsbeschluss der Mit-Eigentümer und nicht aus den eigenen Bedingungen eines Vermieters, und die Durchsetzung läuft über einen Verwalter und die eigene Verwaltungsstruktur der WEG und nicht über ein Vermieter-Mieter-Verhältnis.
Berlin hat viele ältere, umgewandelte Altbauten, die in WEGs aufgeteilt sind. Ändert das etwas daran, wie diese Regeln gelten?
Nicht die rechtlichen Regeln selbst, die Rechtsprechungsgrundsätze zu Kinderlärm und der Verwaltungsrahmen der WEG gelten unabhängig von Alter oder Art des Gebäudes gleich. Was sich in einem älteren, umgewandelten Altbau wirklich unterscheiden kann, ist der tatsächliche Schallschutz zwischen den Wohnungen, der beeinflusst, wie viel Lärm einen Nachbarn überhaupt erreicht, aber das ist eine gesonderte, physische Frage gegenüber dem, was die Hausordnung rechtlich regeln darf.