Comprar en una WEG de Berlín con niños: qué puede y qué no puede regular la comunidad de propietarios sobre el ruido infantil
Si compra un piso en Berlín como parte de una Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), una estructura de propiedad realmente habitual en los muchos edificios Altbau reconvertidos de la ciudad, la comunidad de propietarios puede aprobar una Hausordnung por mayoría simple en la Eigentümerversammlung, conforme al § 19 apartado 2 n.º 1 WEG, pero se topa con un límite jurídico similar al de la vivienda de alquiler: una norma que prohíba o restrinja específicamente el ruido infantil ordinario tiene un fundamento jurídico débil. La sentencia del Bundesgerichtshof de 2017 (Az. VIII ZR 226/16) fue una disputa de derecho de arrendamientos en un edificio de pisos de Berlín, no un caso de WEG, pero su razonamiento se cita ampliamente por analogía: el ruido derivado del comportamiento infantil propio de la edad es, en general, algo que los demás residentes deben tolerar, dentro de los límites que fijan el tipo, la duración, la hora del día y la frecuencia del ruido. Hasta dónde llega esto en una WEG depende del caso concreto. Lo que la Hausordnung de una WEG puede fijar válidamente son horarios de silencio generales y aplicados por igual, normalmente de 22:00 a 7:00 para el descanso nocturno, con un periodo de silencio opcional a mediodía, normas que de paso también afectan a cuándo pueden hacer ruido los niños, sin señalar a los niños como categoría. Si otro propietario de su WEG de Berlín cree realmente que se produjo una infracción de la norma, el administrador (Verwalter) es el primer punto de contacto y debe actuar como parte de la ordnungsmäßige Verwaltung, la gestión adecuada, y la vía realista de escalada pasa por la conversación, luego un aviso por escrito y después una Abmahnung formal, antes de que nada llegue a los tribunales.
La regla oficial
Las familias que sopesan comprar una vivienda en una WEG de Berlín, una estructura habitual en la ciudad dado cuántos edificios Altbau se dividieron en unidades de propiedad individual, a veces temen que ser propietario y no inquilino signifique enfrentarse a unas normas de ruido más estrictas y más exigibles por parte de los demás propietarios. El panorama jurídico real es más tranquilizador que eso.
La Hausordnung de una WEG es un documento real y vinculante, adoptado mediante el propio proceso de gobierno de la comunidad. La explicación de ImmoAdmin Daul y la guía de referencia de weg-wissen.de confirman ambas que fijar una Hausordnung forma parte de la ordnungsmäßige Verwaltung, la gestión adecuada, asignada expresamente a la competencia decisoria de la Eigentümerversammlung conforme al § 19 apartado 2 n.º 1 WEG, y se adopta o modifica por mayoría simple en esa junta.
Pero esta competencia se topa con un límite jurídico similar al de la vivienda de alquiler. La orientación sobre ruido específica de WEG de lpe-immobilien.com afirma que prohibir de plano el Kinderlärm no es admisible y se apoya en la resolución del Bundesgerichtshof de agosto de 2017 (Az. VIII ZR 226/16). Conviene describir esa sentencia con exactitud: fue una disputa de derecho de arrendamientos (una inquilina de planta baja de Berlín demandó a su arrendador por el ruido de una familia con dos hijos pequeños en el piso de arriba), no un caso de WEG. El BGH sostuvo que el ruido arraigado en el comportamiento infantil propio de la edad es en general algo que los vecinos deben tolerar, pero que esta tolerancia tiene límites, que dependen del tipo, la duración, la hora y la frecuencia del ruido, la edad y la salud del niño y si medidas educativas o constructivas habrían podido evitarlo. También sostuvo que no se exige un diario detallado del ruido. Un tribunal que resuelve una disputa de WEG aplica el derecho de la WEG, así que trate la sentencia como una orientación sólida por analogía y no como una regla que resuelva su caso. Como el razonamiento es jurisprudencia federal y no una ordenanza municipal, no difiere entre una WEG de Berlín y una de cualquier otro lugar.
| Tipo de norma | ¿Válida? |
|---|---|
| Horarios de silencio generales que se aplican por igual a todos (normalmente 22:00-7:00, descanso opcional a mediodía) | Sí, es una disposición estándar y admisible de la Hausordnung |
| Una norma que prohíba o restrinja específicamente el ruido de los niños como categoría propia | Muy improbable que se sostenga: choca con el principio de tolerancia del ruido infantil ordinario (BGH 2017, un caso de arrendamiento) |
| Normas que regulan en general el uso de espacios comunes (almacenamiento de bicicletas, uso de la escalera, zonas comunitarias) | Sí, siempre que no alcance al Sondereigentum ni a los unentziehbare Rechte |
Lo que una Hausordnung puede regular válidamente es el uso general de los espacios comunes y los horarios de silencio aplicados por igual; la orientación de ImmoAdmin Daul señala que no puede alcanzar al Sondereigentum, los derechos de propiedad de cada unidad, ni a los unentziehbare Rechte, derechos inalienables, y entre las disposiciones admisibles figuran específicamente horarios de silencio estándar como la ventana de descanso nocturno de 22:00 a 7:00, con un periodo de descanso opcional a mediodía, normas que de paso afectan a cuándo todos, incluidos los niños, deben hacer menos ruido, sin convertir a los niños en el objetivo específico de un estándar más estricto.
Si surge una disputa real, el administrador es quien responde primero, no una demanda judicial directa. La referencia profesional de práctica jurídica de Haufe y weg-wissen.de describen ambos la vía realista de escalada: se espera que el Verwalter actúe para mantener una gestión adecuada cuando se alega una infracción, siguiendo por lo general una secuencia gradual, primero una conversación, luego un aviso por escrito y luego una Abmahnung formal, mucho antes de que la disputa llegue a un tribunal.
En la práctica
Las quejas por ruido infantil en una WEG suelen girar en torno a si el ruido va más allá del comportamiento ordinario y propio de la edad, no en torno al juego y las carreras cotidianos. Una WEG que intente incluir en su Hausordnung una restricción de ruido específica para niños tiene un fundamento jurídico débil si alguna vez se impugna, así que conviene cuestionar tal disposición en la Eigentümerversammlung en lugar de suponer que es exigible. El sonido se propaga más entre viviendas en edificios Altbau antiguos y subdivididos, lo que hace más probables estos desacuerdos allí.
El mecanismo para resolver las disputas cambia cuando se es propietario y no inquilino, y pasa por un Verwalter y la junta de propietarios y no por un arrendador. Los principios sobre la tolerancia del ruido infantil normal proceden sobre todo de casos de arrendamiento, así que pregunte a un abogado cómo se aplican en su WEG.
Paso a paso
- Antes de comprar en una WEG de Berlín, pida ver la Hausordnung vigente y compruebe si fija horarios de silencio generales y aplicados por igual en lugar de algo que señale específicamente a los niños.
- Sepa que una disposición de la Hausordnung que restrinja específicamente el ruido infantil tiene un fundamento jurídico débil, si se topa con una, conviene plantearla en la próxima Eigentümerversammlung en lugar de suponer que es exigible automáticamente.
- Si se cuestiona el ruido de su propia familia, sepa que los tribunales tratan en general el ruido infantil ordinario y propio de la edad como tolerable dentro de unos límites, y que la sentencia del BGH de 2017 en que se apoya esto fue un caso de arrendamiento, así que pregunte a un abogado cómo se aplica a usted como propietario.
- Si cree que el ruido de otro propietario pasa realmente de ordinario a excesivo, empiece por el Verwalter, no por una demanda directa, como primer punto de contacto esperado conforme a los deberes de gestión adecuada.
- Espere un proceso de resolución gradual: primero una conversación, luego un aviso por escrito, luego una Abmahnung formal, antes de que nada llegue de forma realista a un tribunal.
Nota de cumplimiento
Esta página explica el marco jurídico general en torno a las normas de la Hausordnung de las WEG y el ruido infantil conforme al derecho alemán de propiedad horizontal (WEG), pero no es asesoramiento jurídico, y las situaciones concretas pueden depender de las normas y circunstancias de su WEG individual. Para su situación concreta, consulte a un abogado especializado en Wohnungseigentumsrecht (derecho de propiedad horizontal) o contacte con su Verwalter.
Preguntas Frecuentes y Errores Comunes
¿Puede nuestra WEG de Berlín aprobar una norma que prohíba específicamente a los niños jugar en la escalera o el patio comunes en determinadas horas?
Una WEG puede por lo general fijar horarios de silencio generales que se apliquen por igual a todos, pero se topa con un problema jurídico real si una norma se redacta o se aplica específicamente para apuntar al ruido de los niños como categoría propia, y no como una norma general de horario de silencio aplicada por igual. El principio de tolerancia del ruido infantil ordinario, descrito en la jurisprudencia de arrendamientos como la sentencia del BGH de 2017, también se cita por lo general en las disputas de WEG, así que una norma dirigida específicamente a los niños tiene un fundamento jurídico débil, aunque esa sentencia en sí no resolvió un caso de WEG.
¿Cuál es realmente la diferencia entre una norma general de horario de silencio y una que señala indebidamente a los niños?
Una norma general, por ejemplo, ninguna actividad ruidosa en ningún espacio común entre las 22:00 y las 7:00, se aplica a todos por igual sin importar la edad ni la causa y es el tipo de norma que una Hausordnung de WEG puede adoptar válidamente. Una norma que nombre específicamente el juego infantil, o que fije un umbral de ruido más bajo solo para el sonido generado por niños, va contra el principio, desarrollado en la jurisprudencia de arrendamientos, de que el ruido infantil ordinario goza de una tolerancia especial, no de una restricción especial.
Si otro propietario de nuestra WEG de Berlín molesta realmente al edificio con un ruido excesivo de sus hijos, ¿tenemos algún recurso real?
Sí, pero el listón es realmente si el ruido va más allá del comportamiento ordinario y propio de la edad, no simplemente si se nota o resulta molesto de vez en cuando. Si cruza esa línea, el administrador (Verwalter) debe ser el primer punto de contacto como parte de sus deberes de ordnungsmäßige Verwaltung, con un enfoque gradual, una conversación, luego un aviso por escrito y luego una Abmahnung formal, como vía realista antes de que nada llegue a un tribunal.
¿Cambia en algo comprar en lugar de alquilar los derechos reales de nuestra familia en materia de ruido en Berlín?
La tolerancia del ruido infantil ordinario que los tribunales han descrito en casos de arrendamiento, como el razonamiento de la sentencia del BGH de 2017, también se cita por lo general en las disputas de WEG, así que en la práctica cambia poco entre alquilar y ser propietario, aunque esa sentencia en sí no resolvió un caso de WEG; es derecho federal, de modo que no difiere entre Berlín, Múnich o cualquier otro lugar. Lo que sí cambia es el mecanismo que lo rodea: una Hausordnung de WEG procede de una votación por mayoría de los demás propietarios y no de las condiciones propias de un arrendador, y la aplicación pasa por un Verwalter y la propia estructura de gobierno de la WEG y no por una relación arrendador-inquilino.
Berlín tiene muchos edificios Altbau antiguos y reconvertidos divididos en WEG. ¿Cambia eso algo en cómo se aplican estas normas?
No las propias normas jurídicas: los principios jurisprudenciales sobre el ruido infantil y el marco de gobierno de la WEG se aplican igual sea cual sea la antigüedad o el tipo de edificio. Lo que sí puede diferir de verdad en un Altbau antiguo y reconvertido es el aislamiento acústico real entre viviendas, que afecta a cuánto ruido llega a un vecino en primer lugar, pero es una cuestión física aparte de lo que la Hausordnung puede regular legalmente.