Çocuklu Bir Berlin WEG'ine Girmek: Malik Topluluğu Çocuk Gürültüsü Hakkında Neyi Düzenleyebilir, Neyi Düzenleyemez
Berlin'de şehrin dönüştürülmüş birçok Altbau binasında gerçekten yaygın bir mülkiyet yapısı olan bir Wohnungseigentümergemeinschaft'ın (WEG) parçası olarak bir daire satın alırsanız, malik topluluğu Eigentümerversammlung'da basit çoğunluk oyuyla, Section 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG altında, bir Hausordnung geçirebilir, ama kiralık konutlardakine benzer bir yasal sınıra çarpıyor: sıradan çocuk gürültüsünü yasaklayan ya da özellikle kısıtlayan bir kural hukuken zayıf bir zeminde duruyor. Bundesgerichtshof'un 2017 kararı (Az. VIII ZR 226/16) Berlin'de bir apartmandaki kira hukuku uyuşmazlığıydı ve bir WEG davası değildi, ama gerekçesi sıkça benzer biçimde anılıyor: yaşa uygun çocuk davranışından gelen gürültüye diğer sakinler temelde katlanmak zorunda, bunun sınırlarını ise gürültünün türü, süresi, günün saati ve sıklığı belirliyor. Bunun bir WEG'de ne kadar ileri gittiği her olayın koşullarına bağlı. Bir WEG'in Hausordnung'unun geçerli şekilde belirleyebileceği şey genel, herkese eşit uygulanan sessizlik saatleri, tipik olarak gece dinlenmesi için 22:00-7:00, isteğe bağlı bir öğle sessizlik dönemiyle, çocukların ne zaman gürültülü olabileceğini de etkileyen ama çocukları ayrı bir kategori olarak hedef almayan kurallar. Berlin WEG'inizde başka bir malik gerçekten bir kural ihlali olduğuna inanıyorsa, mülk yöneticisi (Verwalter) ilk temas noktası, düzgün yönetimin, ordnungsmäßige Verwaltung'ın bir parçası olarak harekete geçmesi bekleniyor, ve gerçekçi büyüme yolu bir konuşmadan, sonra yazılı bir uyarıdan, sonra resmi bir Abmahnung'dan geçiyor, herhangi bir şey mahkemeye ulaşmadan önce.
Resmi Kural
Bir Berlin WEG’inde ev satın almayı değerlendiren aileler, şehirde kaç Altbau binasının ayrı ayrı sahip olunan birimlere bölündüğü düşünüldüğünde yaygın bir yapı, bazen kiralamak yerine sahip olmanın diğer maliklerden daha katı, daha uygulanabilir bir gürültü kuralları setiyle karşılaşmak anlamına geldiğinden endişeleniyor. Gerçek yasal tablo bundan daha rahatlatıcı.
Bir WEG’in Hausordnung’u, topluluğun kendi yönetişim süreci üzerinden benimsenen gerçek, bağlayıcı bir belge. ImmoAdmin Daul’un açıklaması ve weg-wissen.de’nin referans rehberi, bir Hausordnung belirlemenin ordnungsmäßige Verwaltung, düzgün yönetim, kapsamına girdiğini, Section 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG altında açıkça Eigentümerversammlung’ın karar alma yetkisine atandığını, ve o toplantıda basit çoğunluk oyuyla benimsendiğini ya da değiştirildiğini doğruluyor.
Ama bu yetki, kiralık konutlardakine benzer bir yasal sınıra çarpıyor. lpe-immobilien.com’un WEG’e özgü gürültü rehberi, çocuk gürültüsünün tümden yasaklanmasının mümkün olmadığını belirtiyor ve Bundesgerichtshof’un Ağustos 2017 tarihli kararına (Az. VIII ZR 226/16) dayanıyor. Bu kararı doğru tarif etmek gerekir: bu bir kira hukuku uyuşmazlığıydı (Berlin’de zemin kattaki bir kiracı, üstündeki dairede yaşayan iki küçük çocuklu bir ailenin gürültüsü nedeniyle ev sahibine dava açtı), bir WEG davası değildi. BGH, yaşa uygun çocuksu davranıştan kaynaklanan gürültüye komşuların genelde katlanması gerektiğini, ancak bu hoşgörünün sınırları olduğunu belirtti; bu sınırlar gürültünün türüne, süresine, saatine ve sıklığına, çocuğun yaşına ve sağlığına ve eğitsel ya da yapısal önlemlerle önlenip önlenemeyeceğine bağlı. Ayrıca ayrıntılı bir gürültü günlüğü şart koşulmadığını da belirtti. Bir WEG uyuşmazlığına bakan mahkeme WEG hukukunu uygular, bu yüzden kararı davanızı çözen bir kural olarak değil, kıyas yoluyla güçlü bir yol gösterici olarak görün. Gerekçe belediye düzenlemesi değil federal içtihat olduğundan, bir Berlin WEG’inde de başka yerdekinden farklı değil.
| Kural tipi | Geçerli mi? |
|---|---|
| Herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri (tipik olarak 22:00-7:00, isteğe bağlı öğle dinlenmesi) | Evet, bu standart, izinli bir Hausordnung hükmü |
| Çocukların gürültüsünü kendi kategorisi olarak özellikle yasaklayan ya da kısıtlayan bir kural | Büyük olasılıkla geçerli olmaz: sıradan çocuk gürültüsüne katlanma ilkesiyle çelişiyor (BGH 2017, bir kira davası) |
| Ortak alan kullanımını genel olarak düzenleyen kurallar (bisiklet deposu, merdiven boşluğu kullanımı, ortak alanlar) | Evet, Sondereigentum'a ya da unentziehbare Rechte'ye ulaşmadığı sürece |
Bir Hausordnung’un geçerli şekilde düzenleyebileceği şey ortak alanların genel kullanımı ve eşit uygulanan sessizlik saatleri, ImmoAdmin Daul’un rehberliği bunun Sondereigentum’a, bireysel birim mülkiyet haklarına, ya da unentziehbare Rechte’ye, devredilemez haklara, ulaşamayacağını not ediyor, ve izinli hükümler özellikle standart sessizlik saatlerini içeriyor, 22:00-7:00 gece-dinlenmesi penceresi gibi, isteğe bağlı bir öğle dinlenme dönemiyle, çocuklar dahil herkesin ne zaman daha sessiz olması gerektiğini etkileyen ama çocukları daha katı bir standardın özel hedefi yapmayan kurallar.
Gerçek bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, mülk yöneticisi belirlenen ilk müdahale eden, doğrudan bir mahkeme başvurusu değil. Haufe’nin profesyonel hukuk pratiği referansı ve weg-wissen.de ikisi de gerçekçi büyüme yolunu tarif ediyor: bir ihlal iddia edildiğinde Verwalter’ın düzgün yönetimi sürdürmek için harekete geçmesi bekleniyor, tipik olarak kademeli bir sıra izleyerek, önce bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, anlaşmazlık bir mahkemeye ulaşmadan çok önce.
Pratikte
Bir WEG’deki çocuk gürültüsü şikayetleri genelde gürültünün sıradan, yaşa uygun davranışı aşıp aşmadığına dayanıyor, günlük oyun ve koşuşturmaya değil. Hausordnung’una çocuklara özgü bir gürültü kısıtlaması yazmaya çalışan bir WEG, bu hiç itiraz edilirse hukuken zayıf bir zeminde duruyor; bu yüzden böyle bir hükmü kendiliğinden uygulanabilir saymak yerine Eigentümerversammlung’da sorgulamaya değer. Eski, bölünmüş Altbau binalarında ses birimler arasında daha çok taşındığı için bu tür anlaşmazlıklar orada daha olası.
Kiralamak yerine satın aldığınızda anlaşmazlık çözme mekanizması değişiyor: bir ev sahibi yerine bir Verwalter ve malikler kurulu üzerinden yürüyor. Normal çocuk gürültüsüne katlanma ilkeleri çoğunlukla kira davalarından geliyor, bu yüzden WEG’inizde nasıl geçerli olduğunu bir avukata sorun.
Adım Adım
- Bir Berlin WEG’ine girmeden önce mevcut Hausordnung’u görmeyi isteyin ve özellikle çocukları hedef alan bir şey yerine genel, eşit uygulanan sessizlik saatleri belirleyip belirlemediğini kontrol edin.
- Çocuk gürültüsünü özellikle kısıtlayan bir Hausordnung hükmünün zayıf yasal zeminde olduğunu bilin, birine rastlarsanız, otomatik olarak uygulanabilir olduğunu varsaymak yerine bir sonraki Eigentümerversammlung’da gündeme getirmeye değer.
- Kendi ailenizin gürültüsü sorgulanırsa, mahkemelerin sıradan, yaşa uygun çocuk gürültüsünü genelde sınırlar içinde katlanılabilir saydığını ve bunun dayanağı 2017 BGH kararının bir kira davası olduğunu bilin, bu yüzden bir malik olarak size nasıl uygulandığını bir avukata sorun.
- Başka bir malikin gürültüsünün gerçekten sıradan olmaktan aşırıya geçtiğine inanıyorsanız, Verwalter ile başlayın, doğrudan bir yasal başvuru değil, düzgün yönetim görevleri altında beklenen ilk temas noktası olarak.
- Kademeli bir çözüm süreci bekleyin: önce bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey gerçekçi olarak bir mahkemeye ulaşmadan önce.
Uyumluluk Notu
Bu sayfa, Alman kat mülkiyeti hukuku (WEG) altında WEG Hausordnung kuralları ve çocuk gürültüsü etrafındaki genel yasal çerçeveyi anlatıyor, ama bu hukuki tavsiye değildir, ve belirli durumlar bireysel WEG’inizin kurallarına ve koşullarına bağlı olabilir. Kendi durumunuz için Wohnungseigentumsrecht (kat mülkiyeti hukuku) konusunda uzmanlaşmış bir avukata ya da Verwalter’ınıza danışın.
Sık Sorulan Sorular / Tuzaklar
Berlin WEG'imiz belirli saatlerde çocukların ortak merdiven boşluğunda ya da avluda oynamasını özellikle yasaklayan bir kural geçirebilir mi?
Bir WEG genellikle herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri belirleyebilir, ama bir kural genel, eşit uygulanan bir sessizlik saati kuralı yerine özellikle çocukların gürültüsünü kendi kategorisi olarak hedef alacak şekilde yazılırsa ya da uygulanırsa gerçek bir yasal soruna çarpar. Kira hukuku içtihadında, örneğin 2017 BGH kararında tarif edilen sıradan çocuksu gürültüye katlanma ilkesi WEG uyuşmazlıklarında da anılıyor, bu yüzden özellikle çocukları hedef alan bir kural hukuken zayıf bir zeminde duruyor, ancak bu karar kendisi bir WEG davasına hükmetmedi.
Genel bir sessizlik saati kuralı ile çocukları uygunsuz şekilde hedef alan bir kural arasındaki gerçek fark ne?
Genel bir kural, diyelim ki 22:00 ile 7:00 arasında ortak alanlarda hiçbir yerde gürültülü etkinlik yok, yaştan ya da nedenden bağımsız olarak herkese eşit uygulanır ve bir WEG Hausordnung'unun geçerli şekilde benimseyebileceği türden bir kural. Özellikle çocuk oyununu adlandıran ya da sadece çocuk kaynaklı ses için daha düşük bir gürültü eşiği belirleyen bir kural, sıradan çocuk gürültüsünün özel tolerans aldığı, özel kısıtlama değil, kira hukukunda gelişmiş ilkeye ters düşüyor.
Berlin WEG'imizde başka bir malik gerçekten çocuklarından gelen aşırı gürültüyle binayı rahatsız ediyorsa, gerçek bir başvuru hakkımız var mı?
Evet, ama eşik gerçekten gürültünün sıradan, yaşa uygun davranışın ötesine geçip geçmediği, sadece fark edilir ya da ara sıra can sıkıcı olup olmadığı değil. Bu çizgiyi gerçekten geçerse, mülk yöneticisi (Verwalter) düzgün yönetim görevlerinin bir parçası olarak ilk temas noktası olması gereken kişi, kademeli bir yaklaşımla, bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey bir mahkemeye ulaşmadan önceki gerçekçi yol.
Kiralamak yerine satın almak Berlin'de ailemizin gerçek gürültü haklarını değiştiriyor mu?
Mahkemelerin kira davalarında, örneğin 2017 BGH kararının gerekçesinde, tarif ettiği sıradan çocuk gürültüsüne katlanma ilkesi WEG uyuşmazlıklarında da anılıyor, bu yüzden pratikte kiralamak ile sahip olmak arasında pek değişmiyor, ancak bu karar kendisi bir WEG davasına hükmetmedi; bu federal hukuk, bina Berlin'de, Münih'te ya da başka herhangi bir yerde olsun aynı şekilde uygulanıyor. Değişen şey etrafındaki mekanizma, bir WEG Hausordnung'u bir ev sahibinin kendi şartları yerine diğer maliklerin çoğunluk oyundan geliyor, ve uygulama bir ev sahibi-kiracı ilişkisi yerine bir Verwalter ve WEG'in kendi yönetişim yapısı üzerinden yürüyor.
Berlin'de WEG'lere bölünmüş birçok eski, dönüştürülmüş Altbau bina var. Bu, bu kuralların nasıl uygulandığı konusunda bir şey değiştiriyor mu?
Yasal kuralların kendisini değil, çocuk gürültüsüne ilişkin içtihat ilkeleri ve WEG yönetişim çerçevesi bina yaşından ya da tipinden bağımsız olarak aynı şekilde uygulanıyor. Eski, dönüştürülmüş bir Altbau'da gerçekten farklı olabilecek şey, binanın birimler arasındaki gerçek ses yalıtımı, bu da baştan bir komşuya ne kadar gürültü ulaştığını etkiliyor, ama bu Hausordnung'un yasal olarak düzenlemeye izinli olduğu şeyden ayrı, fiziksel bir soru.