الشراء في WEG ببرلين مع أطفال: ما يمكن لجماعة الملاك تنظيمه وما لا يمكنها تنظيمه بشأن ضجيج الأطفال
إذا اشتريتم شقة في برلين ضمن Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)، وهي بنية ملكية شائعة فعلا في كثير من مباني Altbau المحولة في المدينة، فيمكن لجماعة الملاك إقرار Hausordnung بتصويت الأغلبية البسيطة في Eigentümerversammlung، بموجب المادة 19 الفقرة 2 البند 1 من WEG، لكنها تصطدم بحد قانوني مشابه لما في السكن المؤجَّر: فالقاعدة التي تحظر ضجيج الأطفال العادي أو تقيده تحديدا تقف على أرض قانونية ضعيفة. وقرار Bundesgerichtshof لعام 2017 (Az. VIII ZR 226/16) كان نزاعا في قانون الإيجار داخل مبنى سكني في برلين لا قضية WEG، لكن منطقه يُستشهد به كثيرا بالقياس: فالضجيج الناتج عن سلوك الأطفال المناسب لأعمارهم على المقيمين الآخرين تحمله من حيث المبدأ، ضمن حدود يحددها نوع الضجيج ومدته ووقته وتكراره. أما إلى أي مدى يمتد ذلك في WEG فمسألة تتوقف على كل حالة. وما يمكن لـHausordnung في WEG أن تحدده بشكل صحيح هو ساعات هدوء عامة مطبقة بالتساوي، عادة من 22:00 إلى 7:00 لراحة الليل، مع فترة هدوء اختيارية عند الظهر، قواعد تؤثر أيضا في متى يمكن للأطفال أن يكونوا صاخبين، دون تخصيص الأطفال فئة بذاتها. وإذا اعتقد مالك آخر في WEG ببرلين فعلا أن مخالفة للقواعد وقعت، فإن مدير العقار (Verwalter) هو نقطة الاتصال الأولى، ومن المتوقع أن يتصرف ضمن ordnungsmäßige Verwaltung، أي الإدارة السليمة، ومسار التصعيد الواقعي يمر عبر الحديث، ثم إنذار كتابي، ثم Abmahnung رسمية، قبل أن يصل أي شيء إلى المحكمة.
القاعدة الرسمية
تقلق الأسر التي تدرس شراء منزل في WEG ببرلين، وهي بنية شائعة في المدينة بالنظر إلى كثرة مباني Altbau التي قُسمت إلى وحدات مملوكة فرديا، أحيانا من أن التملك بدلا من الإيجار يعني مواجهة مجموعة قواعد ضجيج أصرم وأقوى إنفاذا من الملاك الآخرين. والصورة القانونية الفعلية أكثر طمأنة من ذلك.
Hausordnung الخاصة بـWEG وثيقة حقيقية وملزمة، تُعتمد عبر عملية الحوكمة الخاصة بالجماعة نفسها. وشرح ImmoAdmin Daul ودليل weg-wissen.de المرجعي كلاهما يؤكد أن وضع Hausordnung يندرج تحت ordnungsmäßige Verwaltung، أي الإدارة السليمة، وهو موكل صراحة إلى سلطة اتخاذ القرار لدى Eigentümerversammlung بموجب المادة 19 الفقرة 2 البند 1 من WEG، ويُعتمد أو يُعدَّل بتصويت الأغلبية البسيطة في تلك الجمعية.
لكن هذه السلطة تصطدم بحد قانوني مشابه لما في السكن المؤجَّر. يذكر إرشاد lpe-immobilien.com الخاص بالضجيج في WEG أن حظر Kinderlärm كليا غير جائز، ويستند إلى قرار Bundesgerichtshof الصادر في أغسطس 2017 (Az. VIII ZR 226/16). ويجدر وصف هذا القرار بدقة: فقد كان نزاعا في قانون الإيجار (مستأجرة في الطابق الأرضي ببرلين رفعت دعوى على مالكتها بسبب ضجيج أسرة لديها طفلان صغيران في الشقة التي فوقها)، ولم يكن قضية WEG. وقد رأى BGH أن الضجيج الناتج عن سلوك الأطفال المعتاد المناسب لأعمارهم يجب على الجيران تحمله عموما، لكن لهذا التسامح حدودا تتوقف على نوع الضجيج ومدته ووقته وتكراره وعلى عمر الطفل وحالته الصحية وعلى إمكان تفاديه بتدابير تربوية أو إنشائية. كما رأى أن سجل ضجيج مفصلا ليس مطلوبا. والمحكمة التي تفصل في نزاع WEG تطبق قانون WEG، لذا اعتبروا القرار توجيها قويا بالقياس لا قاعدة تحسم قضيتكم. وبما أن المنطق اجتهاد قضائي اتحادي لا لائحة بلدية، فهو لا يختلف بين WEG في برلين وWEG في أي مكان آخر.
| نوع القاعدة | صحيحة؟ |
|---|---|
| ساعات هدوء عامة تنطبق على الجميع بالتساوي (عادة 22:00-7:00، وراحة اختيارية عند الظهر) | نعم، هذا حكم معياري جائز في Hausordnung |
| قاعدة تحظر ضجيج الأطفال أو تقيده تحديدا بوصفه فئة بذاتها | يُستبعد أن تصمد: تتعارض مع مبدأ تحمل ضجيج الأطفال العادي (BGH 2017، قضية إيجار) |
| قواعد تنظم استخدام الأماكن المشتركة عموما (تخزين الدراجات، استخدام بيت السلم، المناطق المشتركة) | نعم، بشرط ألا تمتد إلى Sondereigentum أو unentziehbare Rechte |
وما يمكن لـHausordnung تنظيمه بشكل صحيح هو الاستخدام العام للأماكن المشتركة وساعات هدوء مطبقة بالتساوي، وإرشاد ImmoAdmin Daul يشير إلى أنها لا تستطيع الوصول إلى Sondereigentum، أي حقوق ملكية الوحدات الفردية، أو unentziehbare Rechte، أي الحقوق غير القابلة للسحب، وتشمل الأحكام الجائزة تحديدا ساعات هدوء معيارية كنافذة راحة الليل من 22:00 إلى 7:00، مع فترة راحة اختيارية عند الظهر، قواعد تؤثر في متى يحتاج الجميع، بمن فيهم الأطفال، إلى الهدوء، دون جعل الأطفال هدفا محددا لمعيار أصرم.
وإذا نشأ نزاع حقيقي، فمدير العقار هو المستجيب الأول المعيَّن، لا رفع دعوى مباشرة إلى المحكمة. فـمرجع Haufe للممارسة القانونية المهنية وweg-wissen.de كلاهما يصف مسار التصعيد الواقعي: يُتوقع من Verwalter أن يتصرف للحفاظ على الإدارة السليمة حين تُزعم مخالفة، عادة وفق تسلسل متدرج، الحديث أولا، ثم إنذار كتابي، ثم Abmahnung رسمية، قبل وقت طويل من وصول النزاع إلى المحكمة.
في الواقع العملي
شكاوى ضجيج الأطفال في WEG تدور عادة حول ما إذا كان الضجيج يتجاوز السلوك العادي المناسب للعمر، لا حول اللعب والركض اليوميين. وWEG التي تحاول كتابة قيد على ضجيج الأطفال خاص بهم في Hausordnung تقف على أرض قانونية ضعيفة إن جرى الطعن فيه يوما، لذا يستحق مثل هذا البند أن يُناقش في Eigentümerversammlung بدلا من افتراض أنه قابل للإنفاذ. وفي مباني Altbau القديمة المقسمة ينتقل الصوت بين الوحدات أكثر، ما يجعل هذه الخلافات أكثر احتمالا هناك.
وتتغير آلية حل النزاعات عندما تشترون بدل أن تستأجروا، فتمر عبر Verwalter وجمعية الملاك بدل المالك. أما مبادئ تحمل ضجيج الأطفال العادي فمصدرها في الغالب قضايا الإيجار، لذا اسألوا محاميا عن كيفية انطباقها في WEG الخاصة بكم.
خطوة بخطوة
- قبل الشراء في WEG ببرلين، اطلبوا الاطلاع على Hausordnung الحالية وتحققوا مما إذا كانت تضع ساعات هدوء عامة مطبقة بالتساوي بدلا من أي شيء يخص الأطفال تحديدا.
- اعلموا أن حكم Hausordnung الذي يقيد ضجيج الأطفال تحديدا على أرضية قانونية ضعيفة، وإذا صادفتموه فمن المفيد طرحه في Eigentümerversammlung التالية بدلا من افتراض أنه قابل للإنفاذ تلقائيا.
- إذا شُكك في ضجيج أسرتكم، فاعلموا أن المحاكم تعد ضجيج الأطفال العادي المناسب للعمر عموما مما يُتحمل ضمن حدود، وأن حكم BGH لعام 2017 الذي يستند إليه ذلك كان قضية إيجار، فاسألوا محاميا عن كيفية انطباقه عليكم مالكين.
- إذا اعتقدتم أن ضجيج مالك آخر يتجاوز العادي إلى المفرط فعلا، فابدؤوا بـVerwalter، لا برفع دعوى مباشرة، بوصفه نقطة الاتصال الأولى المتوقعة بموجب واجبات الإدارة السليمة.
- توقعوا عملية حل متدرجة: حديثا أولا، ثم إنذارا كتابيا، ثم Abmahnung رسمية، قبل أن يصل أي شيء واقعيا إلى المحكمة.
ملاحظة الامتثال
تشرح هذه الصفحة الإطار القانوني العام المحيط بقواعد Hausordnung في WEG وضجيج الأطفال بموجب قانون ملكية الشقق الألماني (WEG)، لكنها ليست مشورة قانونية، وقد تعتمد الحالات المحددة على قواعد WEG الخاصة بكم وظروفها. وفي حالتكم المحددة، استشيروا محاميا متخصصا في Wohnungseigentumsrecht (قانون ملكية الشقق) أو تواصلوا مع Verwalter لديكم.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
هل تستطيع WEG لدينا في برلين إقرار قاعدة تمنع الأطفال تحديدا من اللعب في بيت السلم المشترك أو الفناء خلال ساعات معينة؟
تستطيع WEG عموما وضع ساعات هدوء عامة تنطبق بالتساوي على الجميع، لكنها تصطدم بمشكلة قانونية حقيقية إذا صيغت القاعدة أو طُبقت لتستهدف ضجيج الأطفال تحديدا بوصفه فئة بذاتها، بدلا من أن تكون قاعدة هدوء عامة مطبقة بالتساوي. ومبدأ تحمل الضجيج الطفولي العادي الذي وصفه قضاء الإيجار، ومنه حكم BGH لعام 2017، يُستشهد به في نزاعات WEG أيضا، فالقاعدة الموجهة تحديدا ضد الأطفال تقف على أرض قانونية ضعيفة، وإن لم يفصل ذلك الحكم نفسه في قضية WEG.
ما الفرق الفعلي بين قاعدة هدوء عامة وقاعدة تخص الأطفال بشكل غير سليم؟
القاعدة العامة، كمنع أي نشاط صاخب في أي مكان في الأماكن المشتركة بين 22:00 و7:00، تنطبق على الجميع بالتساوي أيا كان العمر أو السبب، وهي نوع القاعدة التي يمكن لـHausordnung في WEG أن تعتمدها بشكل صحيح. أما القاعدة التي تسمي لعب الأطفال تحديدا، أو تضع عتبة ضجيج أدنى للصوت الصادر عن الأطفال فقط، فتتعارض مع المبدأ الذي تطور في قضاء الإيجار والقائل بأن ضجيج الأطفال العادي ينال تسامحا خاصا لا تقييدا خاصا.
إذا كان مالك آخر في WEG لدينا في برلين يزعج المبنى فعلا بضجيج مفرط من أطفاله، فهل لدينا أي سبيل حقيقي؟
نعم، لكن المعيار فعلا هو هل يتجاوز الضجيج السلوك العادي المناسب للعمر، لا مجرد كونه ملحوظا أو مزعجا أحيانا. فإذا تجاوز ذلك الخط، فمن المفترض أن يكون مدير العقار (Verwalter) نقطة الاتصال الأولى ضمن واجبات ordnungsmäßige Verwaltung لديه، بنهج متدرج، حديث، ثم إنذار كتابي، ثم Abmahnung رسمية، بوصفه المسار الواقعي قبل أن يصل أي شيء إلى المحكمة.
هل يغير الشراء بدلا من الإيجار حقوقنا الفعلية في الضجيج في برلين على الإطلاق؟
مبدأ تحمل ضجيج الأطفال العادي الذي وصفته المحاكم في قضايا الإيجار، ومنها منطق حكم BGH لعام 2017، يُستشهد به في نزاعات WEG أيضا، فلا يتغير كثيرا عمليا بين الإيجار والتملك، وإن لم يفصل ذلك الحكم نفسه في قضية WEG؛ وهو قانون اتحادي ينطبق بالطريقة نفسها سواء كان المبنى في برلين أو ميونخ أو أي مكان آخر. والذي يتغير هو الآلية المحيطة بها: فـHausordnung في WEG تأتي من تصويت أغلبية الملاك الآخرين لا من شروط المالك نفسه، ويجري الإنفاذ عبر Verwalter وبنية حوكمة WEG نفسها لا عبر علاقة مالك ومستأجر.
في برلين كثير من مباني Altbau القديمة المحولة المقسمة إلى WEG. فهل يغير ذلك شيئا في كيفية تطبيق هذه القواعد؟
ليس القواعد القانونية نفسها، فمبادئ القضاء بشأن ضجيج الأطفال وإطار حوكمة WEG تنطبق بالطريقة نفسها بصرف النظر عن عمر المبنى أو نوعه. وما يمكن أن يختلف فعلا في Altbau قديم محول هو العزل الصوتي الفعلي للمبنى بين الوحدات، وهو يؤثر في مقدار الضجيج الذي يصل إلى الجار أصلا، لكن هذه مسألة مادية منفصلة عما يُسمح لـHausordnung قانونا بتنظيمه.