Получили Eigenbedarfskündigung в Кёльне? Решение 2025 года показывает, как далеко может заходить тяжёлое положение из-за здоровья
Получение Eigenbedarfskündigung, расторжения из-за того, что ваш арендодатель или близкий родственник действительно хочет вселиться в жильё, не означает автоматически конец вашей аренды. Согласно § 574 BGB вы можете возразить, если её прекращение было бы неоправданно тяжёлым положением, а реальное решение Amtsgericht Köln от 21 марта 2025 года (дело 211 C 152/23) показывает, как далеко это может заходить: арендатор, десятилетиями живший в той же квартире, возразил на том основании, что переезд представляет настоящую опасность для его и без того серьёзного здоровья, и суд позволил аренде продолжаться бессрочно, хотя само расторжение было признано формально действительным, а арендодатель предлагал 15 000 EUR за добровольный выезд. Собственное обоснование суда опиралось на конституционное взвешивание, права собственности арендодателя против права арендатора на жизнь и физическую неприкосновенность, и отмечало, что собственная запасная возможность арендодателя, ездить дальше или использовать кемпер во время визитов, была сравнительно более лёгким бременем. Но это действительно высокая планка, а не низкая: более раннее решение Amtsgericht Köln (дело 222 C 488/11, 8 октября 2012 года) отклонило заявление арендатора о тяжёлом положении, основанное на 30-летней аренде, травме колена и депрессии, именно потому, что утверждения о здоровье не были достаточно медицински конкретными, а арендатор не задокументировал реального поиска жилья. Сам по себе долгий срок проживания где-либо или наличие какой-то проблемы со здоровьем недостаточны. Кёльн также является одним из 57 муниципалитетов, которые собственный Mieterschutzverordnung земли Северный Рейн-Вестфалия определяет как Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, напряжённый жилищный рынок, до 28 февраля 2030 года, но, как показывает решение 2012 года, суды по-прежнему ожидают вашего собственного задокументированного поиска, а не просто ссылки на это определение. Ваше письменное возражение должно поступить арендодателю не позднее чем за два месяца до окончания аренды, согласно § 574b BGB, а Mieterverein Köln, за 99 EUR в год, рассматривает более 35 000 дел ежегодно с 97-процентным показателем внесудебного урегулирования.
Официальное правило
Eigenbedarfskündigung, расторжение из-за того, что ваш арендодатель или близкий член семьи действительно хочет вселиться в жильё, это реальное, законное основание для прекращения аренды. Но это не автоматически последнее слово: согласно § 574 BGB, вы можете возразить и потребовать продолжения аренды, если её прекращение стало бы тяжёлым положением для вас, вашей семьи или другого члена домохозяйства, таким, которое не оправдано даже при надлежащем взвешивании законного интереса вашего арендодателя в жилье. Как этот тест взвешивания на самом деле проходит перед кёльнским судом, это другой вопрос, и два реальных решения Amtsgericht Köln с разницей в тринадцать лет показывают оба его конца.
Что на самом деле позволило решение Кёльна 2025 года
21 марта 2025 года (дело 211 C 152/23) Amtsgericht Köln разрешил спор, в котором арендодатель уже расторг договор годами ранее, в январе 2021 года, для личного использования, с запланированной датой окончания 1 августа 2022 года, и предложил арендатору 15 000 EUR за добровольный выезд. Арендатор, живший в квартире десятилетиями, возразил в феврале 2023 года по двум основаниям: серьёзное хроническое состояние здоровья, которому, как он утверждал, грозила бы подлинная опасность в случае переезда, и трудность поиска сопоставимого замещающего жилья.
Суд признал расторжение формально действительным, потребность арендодателя была подлинной, но постановил, что тяжёлое положение арендатора по § 574 BGB означает, что аренда должна продолжаться бессрочно в любом случае. Обоснование дошло до конституционного веса: права собственности арендодателя по статье 14(1) Основного закона необходимо было взвесить против права арендатора на жизнь и физическую неприкосновенность по статье 2(2), и суд усмотрел серьёзную опасность того, что и без того плохое здоровье арендатора ухудшится до опасной для жизни степени. Ещё больше чашу весов склонило то, что сам арендодатель мог потерять для сравнения: он мог по-прежнему пользоваться квартирой, ездя дальше или останавливаясь в кемпере во время визитов, бремя, которое суд расценил как пропорционально более лёгкое, чем риск для арендатора.
| 222 C 488/11 (2012) | 211 C 152/23 (2025) | |
|---|---|---|
| Срок аренды | ~30 лет | Десятилетия |
| Утверждение о здоровье | Травма колена, депрессия, описаны расплывчато | Серьёзное состояние, подлинная опасность для жизни при переезде |
| Поиск жилья | Не задокументирован | Заявлен, второстепенен по сравнению с выводом о здоровье |
| Собственная альтернатива арендодателя | Не был фактором в решении | Более долгая дорога или кемпер, расценено как более лёгкое бремя |
| Результат | Тяжёлое положение отклонено, выселение разрешено | Аренда продолжена бессрочно |
Photo by cottonbro studio on Pexels
Где на самом деле проходит планка: контраст 2012 года
Решение 222 C 488/11, опубликованное на официальном портале судебной власти NRW, показывает именно то, что этой планки не преодолевает. Арендодатель, купивший мансардную квартиру в 2007 году за 109 500 EUR, расторг аренду в 2008 году для личного использования, намереваясь поселиться там со своей девушкой. Арендатор, живший там с 1982 года, возражал на основании тяжёлого положения из-за травмы колена, депрессии, скромного ежемесячного дохода 1200 EUR, текущей программы переподготовки и около 30 лет укоренённости в районе.
Суд отклонил все основания. Травма колена не мешала переезду, поскольку профессиональные грузчики могли справиться с физической нагрузкой. Депрессия не была описана с достаточной медицинской конкретикой, чтобы установить реальный риск для здоровья. Доход, хоть и скромный, признали достаточным для альтернативного жилья, особенно с потенциальной помощью на жильё. И, что критично, арендатор не задокументировал никакого реального поиска замещающего жилья: общее ощущение, что рынок сложен, не заменяет реального датированного перечня заявок и отказов. Суд обязал арендатора освободить жильё к концу того года.
Собственное определение Кёльна как напряжённого рынка и его пределы
Кёльн является одним из 57 муниципалитетов, которые Mieterschutzverordnung земли Северный Рейн-Вестфалия, действующий с 1 марта 2025 года и до 28 февраля 2030 года, определяет как Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, территорию с напряжённым жилищным рынком, по сравнению с 18 муниципалитетами по предыдущему регламенту 2020 года. Это определение лежит в основе Mietpreisbremse Кёльна и его сниженной Kappungsgrenze в 15 процентов, а также продлевает Kündigungssperrfrist после продажи в результате перевода в кондоминиум с национального значения по умолчанию в 3 года до 8 лет именно в Кёльне.
Но ничто из этого не даёт арендатору короткого пути в самой оговорке о тяжёлом положении. Ничто ни в одном из приведённых выше кёльнских решений не говорит о том, что суд принимает региональное определение в качестве замены вашего собственного задокументированного дела, будь то конкретные медицинские доказательства или реальный датированный поиск квартиры. Рассматривайте это определение как контекст, который можно упомянуть, а не доказательство, на которое можно опираться вместо собственного документального следа.
Что говорят реальные люди
Консультанты арендаторов в Кёльне описывают оговорку о тяжёлом положении как действительно способную сработать, но только когда доказательства конкретны и актуальны. Люди, прошедшие здесь спор по Eigenbedarf, рассказывают, что недооценили, насколько конкретным должно быть утверждение о здоровье: расплывчатая ссылка на депрессию или стресс редко выдерживает так, как детальная актуальная медицинская оценка, напрямую связанная с риском переезда.
Что касается поиска жилья, картина, которую описывают консультанты арендаторов, близко совпадает с решением 2012 года: общее впечатление, что рынок Кёльна напряжён, не считается доказательством, действительно весит датированный журнал конкретных заявок и отказов, и начало ведения этого журнала в день получения уведомления о расторжении, а не после решения возражать, раз за разом упоминается как то, что люди хотели бы сделать раньше.
Шаг за шагом
- Внимательно прочтите вашу Eigenbedarfskündigung и подтвердите указанную причину и точную дату расторжения.
- Определите, какое основание тяжёлого положения действительно относится к вам: конкретный, актуальный риск для здоровья, связанный с переездом, задокументированное отсутствие замещающего жилья или другое признанное основание, а не общее ощущение, что переезжать было бы трудно.
- Соберите конкретные, актуальные доказательства: заключение врача-специалиста, затрагивающее вашу способность переехать, а не только диагноз, или датированный текущий перечень квартир, на которые вы подавали заявки и получили отказ.
- Если ваше расторжение последовало за продажей в результате перевода в кондоминиум, отдельно проверьте продлённый 8-летний Kündigungssperrfrist Кёльна: он может применяться сам по себе, независимо от оговорки о тяжёлом положении.
- Отправьте ваше письменное возражение так, чтобы оно поступило арендодателю не позднее чем за два месяца до окончания аренды, согласно § 574b BGB.
- Получите проверку от Mieterverein Köln или юриста, прежде чем окончательно оформлять возражение, поскольку оговорка о тяжёлом положении остаётся тестом взвешивания в каждом отдельном случае, и, как показывают оба кёльнских решения, результат зависит от конкретики, а не от общих обстоятельств.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общие правила об оговорке о тяжёлом положении по § 574 BGB и то, как кёльнские суды применили её в двух реальных решениях, но это не юридическая консультация, а подпадает ли ваша конкретная ситуация, может подтвердить только союз арендаторов или юрист, знакомый со всеми вашими обстоятельствами.
Частые вопросы и типичные ошибки
Считается ли в Кёльне тяжёлым положением само по себе долгое проживание в квартире?
Не само по себе, и реальное решение Amtsgericht Köln (дело 222 C 488/11, 8 октября 2012 года) прямо это подтверждает. Арендатор в том деле прожил около 30 лет в одной мансардной квартире и утверждал, что длительность этого проживания вместе с травмой колена и депрессией составляет тяжёлое положение. Суд это отклонил: травма колена не мешала переезду, поскольку физическую работу могут выполнить профессиональные грузчики; депрессия не была описана с достаточной медицинской конкретикой; а 30-летняя аренда сама по себе не создаёт тяжёлого положения без демонстрируемого актуального риска для здоровья, связанного с ней. Долгое проживание является настоящим фактором, который суды взвешивают, но рядом с ним нужно что-то конкретное.
Что именно склонило чашу весов в мартовском решении Кёльна 2025 года?
Две вещи вместе. Во-первых, медицинские доказательства арендатора указывали на подлинную, серьёзную опасность для его здоровья, если ему придётся переехать, а не на расплывчатую или историческую жалобу, то есть на ту конкретную, актуальную медицинскую картину, которой не хватало в решении 2012 года. Во-вторых, суд взвесил, чего на самом деле будет стоить арендодателю отказ в расторжении: он мог по-прежнему пользоваться квартирой, ездя дальше или останавливаясь в кемпере во время визитов, сравнительно небольшое бремя на фоне реального риска для жизни и физической неприкосновенности арендатора по статье 2(2) Основного закона. Предложение арендодателя выплатить 15 000 EUR за добровольный выезд не изменило результата: как только тяжёлое положение достигло такого конституционного уровня, деньги не были переменной, которую взвешивал суд.
Помогает ли моему возражению о тяжёлом положении автоматически то, что Кёльн является одним из 57 муниципалитетов NRW с напряжённым рынком?
Нет, и к этому стоит относиться трезво. Mieterschutzverordnung NRW, действующий с 1 марта 2025 года, действительно определяет Кёльн как один из 57 муниципалитетов с Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, напряжённым жилищным рынком, до 28 февраля 2030 года. Но ничто в кёльнских решениях 2025 или 2012 года не говорит о том, что ссылка на это определение заменяет ваше собственное задокументированное дело. Если ваше основание тяжёлого положения связано с подлинным отсутствием замещающего жилья, а не со здоровьем, вам всё равно нужен собственный датированный перечень конкретных квартир, на которые вы подавали заявки, тот же стандарт, который немецкие суды применяли в подобных решениях в других местах.
Каков на самом деле срок для отправки нашего письменного возражения?
Ваше письменное возражение должно поступить арендодателю не позднее чем за два месяца до окончания аренды, согласно § 574b BGB. Это фиксированный срок, привязанный к дате расторжения в вашем уведомлении, а не приблизительный ориентир, так что отправляйте его с запасом времени, чтобы подтвердить, что оно действительно дошло, а не ждите последних дней.
Если наш дом переделали в кондоминиумы, и поэтому нам расторгают договор, применяется ли та же оговорка о тяжёлом положении?
Оговорка о тяжёлом положении по § 574 BGB по-прежнему применяется, но расторжение из-за перевода в кондоминиум в Кёльне имеет ещё и собственную отдельную защиту, которую стоит проверить первой: Mieterschutzverordnung NRW продлевает стандартный Kündigungssperrfrist, минимальное ожидание перед тем, как допускается расторжение по Eigenbedarf после продажи в результате перевода, до 8 лет в Кёльне вместо национального значения по умолчанию в 3 года. Смотрите наше руководство по защите от перевода в кондоминиум в Кёльне, чтобы понять, как этот отдельный механизм работает наряду с оговоркой о тяжёлом положении.