Kaution in drei Raten zahlen: Warum Sie in München nicht die volle Summe auf einmal überweisen müssen
Wer in München eine neue Wohnung anmietet, hört von der Vermieterseite oft, die komplette Kaution müsse noch vor der Schlüsselübergabe auf einem einzigen Konto eingehen, meist gleich die maximal zulässigen drei Kaltmieten. Das deutsche Mietrecht sieht das anders. Paragraph 551 BGB deckelt die Kaution zunächst der Höhe nach: Mehr als das Dreifache der monatlichen Kaltmiete, also ohne Nebenkosten-Vorauszahlungen oder Pauschalen, darf ein Vermieter gar nicht verlangen. Unabhängig davon räumt derselbe Paragraph jedem Mieter das Recht ein, diese Summe in drei gleich hohen Monatsraten zu zahlen, wobei die erste Rate erst zu Mietbeginn fällig wird und nicht schon am Tag der Vertragsunterschrift. Eine Klausel im Mietvertrag, die dieses Recht ausschließt oder eine sofortige Gesamtzahlung vorschreibt, ist nach dem Gesetz selbst unwirksam, ein Mieter muss sie also nicht erst gerichtlich anfechten, damit sie ihre Wirkung verliert. Wichtig bleibt allerdings ein echter Haken: Gerät ein Mieter mit den Ratenzahlungen der Kaution in einen Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht, entsteht für den Vermieter dasselbe Kündigungsrecht wie bei unbezahlter Miete, das Ratenrecht ist also kein Freibrief für beliebigen Zahlungsaufschub.
Die offizielle Regel
In München verlangen Vermieterinnen und Vermieter beim Einzug häufig die komplette Kaution, meist die gesetzlich höchstzulässigen drei Kaltmieten, in einer einzigen Überweisung, noch bevor der Schlüssel übergeben wird. Weil kaum ein Mietvertrag das ausdrücklich anders regelt, entsteht bei vielen Mieterinnen und Mietern der Eindruck, genau das sei Pflicht. Tatsächlich stecken hinter dieser Praxis zwei rechtlich getrennte Fragen, und beide fallen anders aus, als die meisten annehmen.
Erstens gibt es eine feste Obergrenze für die Kautionshöhe selbst. Nach Paragraph 551 BGB darf eine Kaution höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen, also der Grundmiete ohne Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen. Jede Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist in diesem Punkt schlicht nicht durchsetzbar.
Zweitens, und das ist eine eigene, davon unabhängige Regelung, dürfen Mieterinnen und Mieter diese Summe in drei gleich hohen Monatsraten zahlen, statt auf einmal. Derselbe Paragraph legt fest, dass die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird, nicht früher, und die beiden übrigen Raten jeweils zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
| Rate | Fällig wann |
|---|---|
| 1. Rate (ein Drittel der Kaution) | Zu Mietbeginn, zusammen mit der ersten Mietzahlung |
| 2. Rate (ein Drittel der Kaution) | Zusammen mit der Miete des zweiten Monats |
| 3. Rate (letztes Drittel der Kaution) | Zusammen mit der Miete des dritten Monats |
Eine Vertragsklausel, die das aushebeln will, hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Laut mietrecht.org darf ein Vermieter die Ratenzahlung im Mietvertrag weder ausschließen noch eine Gesamtzahlung als Bedingung für die Unterschrift verlangen. Paragraph 551 Absatz 4 BGB bestimmt das im Übrigen selbst ausdrücklich: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Enthält ein Mietvertrag trotzdem eine solche Klausel, verliert sie ihre Wirkung automatisch, ein Mieter muss dafür nicht einzeln vor Gericht ziehen, das gesetzliche Recht gilt unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Eine echte Grenze gibt es trotzdem, und sie verdient Aufmerksamkeit. Die auf Mietrecht spezialisierte Berliner Kanzlei VON RUEDEN | HEYSE weist darauf hin, dass ein Vermieter dieselbe außerordentliche Kündigungsmöglichkeit erhält wie bei ausbleibender Miete, sobald der Rückstand bei den Kautionsraten die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Das Recht auf drei Raten streckt also den Zahlungszeitraum, es ist keine unbegrenzte Nachsicht beim tatsächlichen Bezahlen.
Was Betroffene berichten
Ratgeber und Erfahrungsberichte rund um den Einzug in eine neue Wohnung zeigen immer wieder dasselbe Muster: Weil der Vermieter die volle Summe fordert, zahlen viele Mieterinnen und Mieter die Kaution einfach komplett auf einmal, ohne überhaupt zu wissen, dass das Ratenrecht existiert. Wer es dagegen bewusst nutzt, beschreibt ein einfaches Vorgehen: eine kurze schriftliche Mitteilung an den Vermieter mit der Ankündigung, in drei Raten zu zahlen, und danach jede einzelne Rate so pünktlich wie die Miete selbst zu behandeln, weil die Zwei-Monats-Schwelle für eine Kündigung real ist. Ein Detail, das seltener zur Sprache kommt: getmomo.de weist darauf hin, dass manche Mieterinnen und Mieter statt einer Bar-Kaution in Raten auch eine Kautionsbürgschaft in Erwägung ziehen, also eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft anstelle einer eigenen Geldeinzahlung. Da viele Vermieter eine bankgestützte Bürgschaft einer versicherungsgestützten klar vorziehen, lohnt es sich, diese Präferenz vorab zu klären, bevor man sich für eine der beiden Varianten entscheidet.
Schritt für Schritt
- Prüfen Sie, ob die geforderte Kaution wirklich höchstens drei Kaltmieten beträgt, diese Obergrenze gilt unabhängig vom Vertragstext.
- Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie die Kaution in drei Raten zahlen möchten, eine Zustimmung ist dafür nicht nötig.
- Zahlen Sie die erste Rate erst zu Mietbeginn, zusammen mit der ersten Miete, nicht schon bei Vertragsunterschrift.
- Zahlen Sie die beiden restlichen Raten in den folgenden zwei Monaten, jeweils zusammen mit der laufenden Miete.
- Behandeln Sie jede Rate mit derselben Verbindlichkeit wie die Miete, ein Rückstand von zwei Monatsmieten kann dieselbe fristlose Kündigung auslösen wie unbezahlte Miete.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag beschreibt die allgemeine Kautionsobergrenze und das Ratenrecht nach deutschem Zivilrecht, Stand Mitte 2026, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Mietvertrag klären Sie die genauen Bedingungen am besten mit einem Mieterverein oder einer auf Mietrecht spezialisierten Anwältin beziehungsweise einem entsprechenden Anwalt.
Häufige Fragen & Stolperfallen
Braucht die Ratenzahlung die Zustimmung meines Vermieters?
Nein. Dieses Recht steht Ihnen unmittelbar aus Paragraph 551 BGB zu, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht oder was der Vermieter dazu meint. Enthält Ihr Vertrag eine Klausel, die eine sofortige Gesamtzahlung verlangt oder die Ratenzahlung ausdrücklich ausschließt, ist genau diese Klausel unwirksam, ohne dass Sie sie einzeln vor Gericht angreifen müssten. In der Praxis reicht es, dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass Sie von Ihrem gesetzlichen Recht auf drei Raten Gebrauch machen, und die Zahlungen dann entsprechend zu leisten.
Wann genau ist welche Rate fällig?
Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, praktisch also zusammen mit Ihrer ersten Mietzahlung, nicht bereits am Tag der Vertragsunterschrift. Die beiden restlichen Raten folgen in den beiden darauffolgenden Monaten, jeweils zusammen mit der laufenden Miete. Gerade im ersten Monat nach einem Umzug, wenn Umzugskosten, eine erste Kita-Gebühr oder eine noch laufende alte Miete gleichzeitig anfallen, macht diese Streckung einen spürbaren Unterschied für die eigene Liquidität.
Was passiert, wenn ich mit den Kautionsraten selbst in Rückstand gerate?
Hier liegt die eigentliche Grenze des Rechts. Erreicht der Rückstand bei den Kautionsraten die Höhe von zwei Monatsmieten, entsteht für den Vermieter derselbe Grund für eine fristlose, außerordentliche Kündigung wie bei unbezahlter Miete selbst. Das Recht auf drei Raten verschafft Ihnen also mehr Zeit, es ist aber keine Erlaubnis, die Zahlung beliebig hinauszuzögern, behandeln Sie jede Rate deshalb mit derselben Verbindlichkeit wie die Miete.