Kaution nicht zurückgezahlt: Der Weg vom Mahnschreiben zum Mahnbescheid in München

Die offizielle Regel

Wer aus einer Mietwohnung in München auszieht, wartet in den ersten Wochen häufig vergeblich auf eine Nachricht zur Kaution, und das ist für sich genommen noch kein Warnsignal. Es gibt jedoch einen Punkt, an dem aus verständlichem Zuwarten eine Angelegenheit wird, die bewusst weiterverfolgt werden sollte.

Ein Vermieter hat tatsächlich etwas Zeit, um die Wohnung zu prüfen, bevor überhaupt etwas zurücküberwiesen wird. Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) steht dem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, damit Schäden begutachtet, offene Nebenkosten abgerechnet und ein etwaiger Einbehalt berechnet werden können. Eine feste Zahl von Tagen gibt es nicht: Die Länge richtet sich nach den Umständen und kann im Einzelfall mehr als sechs Monate betragen.

Ist dieses Zeitfenster einmal klar überschritten, ohne dass eine nachvollziehbare Abrechnung vorliegt, gibt es einen strukturierten Weg nach vorn, für den zunächst kein Anwalt nötig ist.

1. Schriftliches Mahnschreiben Ein datiertes, eindeutiges Schreiben, am besten per Einschreiben mit Rückschein, das eine Frist von zwei Wochen für die vollständige Zahlung oder eine schriftliche, aufgeschlüsselte Begründung jedes Abzugs setzt.
2. Mahnbescheid beantragen Verstreicht die Frist ohne ernsthafte Reaktion, erfolgt der Antrag über das Zentrale Mahngericht Bayerns am Amtsgericht Coburg, dieselbe zentrale Stelle, die im gesamten Freistaat jedes Mahnverfahren bearbeitet, unabhängig davon, wer den Antrag stellt.
3. 14 Tage Reaktionsfrist für den Vermieter Er kann entweder zahlen oder förmlich Widerspruch einlegen.
4. Bleibt er untätig, Vollstreckungsbescheid beantragen Damit entsteht ein voll vollstreckbarer Titel, mit dem die Forderung tatsächlich durchgesetzt werden kann.
5. Legt er Widerspruch ein, wird daraus ein echter Prozess Zuständig ist dann das Gericht mit tatsächlicher Zuständigkeit für den Streit, bei einer Münchner Mietsache in der Regel das Amtsgericht München, diesmal mit dem Mieter als klagender Partei.

Ein Detail wird leicht übersehen, bis es zu spät ist: Der Anspruch bleibt nicht unbegrenzt bestehen. Nach § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre, und § 199 BGB legt fest, wann diese Frist zu laufen beginnt: mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Der Rückzahlungsanspruch entsteht, wenn er fällig wird, also nach Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters. Eine eigene sechsmonatige Verjährung nach § 548 BGB betrifft nur die Schadensersatzansprüche des Vermieters, und nach dem BGH kann ein Vermieter mit einem solchen verjährten Anspruch dennoch gegen Ihre Kaution aufrechnen. Wer einen Streit über Jahre hinweg ohne jedes schriftliche Mahnschreiben schleifen lässt, riskiert damit nicht nur eine schwierigere Beweislage, sondern den vollständigen Verlust des Anspruchs.

Was Betroffene berichten

Ratgeber und Foren rund um nicht zurückgezahlte Kautionen zeichnen ein wiederkehrendes Bild: Wer die Kaution am Ende tatsächlich zurückbekommt, beschreibt das schriftliche Mahnschreiben oft als den eigentlichen Wendepunkt. Mehrfach wird berichtet, dass ein zuvor wochenlang schweigender Vermieter erst reagierte, als eine feste, dokumentierte Frist tatsächlich aktenkundig war, sei es mit einer vollständigen Zahlung oder wenigstens einer nachvollziehbaren Aufschlüsselung der Abzüge. Wer dagegen von einem sich über Monate hinziehenden Streit berichtet, hat häufig nur informell angerufen oder gemailt, ohne je ein wirklich förmliches Mahnschreiben zu verschicken, wodurch nie ein klarer Zeitpunkt entstand, ab dem das Schweigen des Vermieters rechtlich greifbar wurde.

Schritt für Schritt

1. Dem früheren Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zugestehen (keine feste Länge, im Einzelfall mehr als sechs Monate), bevor Schweigen als echtes Problem gewertet wird.
2. Nach Ablauf dieser Frist ein schriftliches Mahnschreiben mit fester Zweiwochenfrist verschicken, am besten per Einschreiben mit Rückschein.
3. Ohne Reaktion selbst einen Mahnbescheid über das Amtsgericht Coburg beantragen.
4. Reagiert der Vermieter innerhalb seiner eigenen 14-Tage-Frist nicht, einen Vollstreckungsbescheid beantragen.
5. Das Wohnungsübergabeprotokoll und die gesamte Korrespondenz griffbereit halten: Legt der Vermieter Widerspruch ein und wird daraus ein echter Prozess, entscheiden genau diese Unterlagen über den Ausgang.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite beschreibt den allgemeinen Eskalationsweg für eine nicht zurückgezahlte Kaution im deutschen Zivilverfahrensrecht, Stand Mitte 2026, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Klären Sie die für Ihre Situation aktuell geltenden Fristen und den genauen Ablauf mit einem Mieterverein oder einer auf Mietrecht spezialisierten Anwältin beziehungsweise einem entsprechenden Anwalt.