Вам не нужно платить депозит одним платежом: право на три части
Переезд в новую квартиру в Мюнхене уже накапливает расходы на переезд, мебель и часто две накладывающиеся арендные платы, поэтому требование отдать полный трёхмесячный депозит в день подписания может по-настоящему сломать бюджет семьи. Немецкое законодательство на самом деле этого не требует. Согласно параграфу 551 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендодатель законно не может требовать депозит, превышающий тройную месячную холодную арендную плату (Kaltmiete), и отдельно, арендатор имеет законное право платить этот депозит тремя равными ежемесячными частями, первая из которых наступает вместе с первой арендной платой, а не в момент подписания договора. Пункт договора аренды, который пытается это исключить или навязать единовременную оплату, просто недействителен по немецкому законодательству, его не нужно отдельно оспаривать в суде, чтобы он потерял силу. Единственное, на что стоит обратить внимание: отставание от графика платежей на сумму, равную двум месячным холодным арендным платам, может дать арендодателю основания для внеочередного расторжения договора, поэтому право платить частями не является правом платить с опозданием.
Официальное правило
Арендодатель в Мюнхене, который просит полный депозит, часто максимальные три месячные холодные арендные платы, одним банковским переводом до передачи ключей, это достаточно распространённая ситуация, поэтому многие арендаторы просто считают, что это обязательно. На самом деле это не так, и две связанные с этим защиты стоит знать отдельно.
Во-первых, сама сумма депозита имеет жёсткий лимит. Согласно параграфу 551 BGB, Гражданскому кодексу Германии, арендодатель не может требовать депозит, превышающий тройную месячную холодную арендную плату, базовую арендную плату без учёта авансов на коммунальные услуги или фиксированных платежей. Любое соглашение, требующее больше этого лимита, просто не имеет юридической силы.
Во-вторых, и отдельно, арендатор имеет законное право платить этот депозит тремя равными ежемесячными частями вместо единовременной оплаты. Та же норма указывает, что первая часть наступает в начале аренды, вместе с первой арендной платой, а не раньше. Следующие две части идут месяц за месяцем после этого.
| Часть | Когда наступает срок |
|---|---|
| 1-я (треть общего депозита) | Начало аренды, вместе с первой арендной платой |
| 2-я (треть общего депозита) | Вместе с арендной платой второго месяца |
| 3-я (последняя треть депозита) | Вместе с арендной платой третьего месяца |
Пункт договора аренды, который пытается это отменить, не действует. По данным mietrecht.org, арендодатель не может законно исключить право на рассрочку в договоре аренды или требовать единовременной оплаты заранее как условие подписания. Если договор аренды действительно содержит такой пункт, он просто недействителен, арендатору не нужно отдельно оспаривать его в суде, чтобы он потерял юридическую силу, законное право действует независимо от того, что написано в договоре.
Однако существует реальная граница, и её стоит воспринимать серьёзно. VON RUEDEN | HEYSE, берлинская юридическая фирма, специализирующаяся на арендном праве, отмечает, что как только арендатор отстаёт от платежей депозита частями на сумму, достигающую двух месячных холодных арендных плат, арендодатель получает те же основания для внеочередного расторжения договора, которые применяются к неоплаченной арендной плате. Право на рассрочку распределяет график платежей, оно не предоставляет неограниченной гибкости в отношении фактической оплаты.
Что говорят реальные люди
Руководства для арендаторов и обсуждения на форумах о переезде в новую квартиру последовательно указывают на одно и то же удивление: многие арендаторы просто платят полный депозит сразу, потому что запрос арендодателя намекает, что это обязательно, даже не осознавая, что право на рассрочку вообще существует. Люди, которые им пользуются, описывают простой процесс: короткое письменное уведомление арендодателю о намерении платить тремя частями, а затем отношение к каждой части с такой же пунктуальностью, как к арендной плате, поскольку порог двухмесячной задолженности для расторжения реален и его стоит избегать.
Шаг за шагом
- Убедитесь, что общий депозит не превышает три месячные холодные арендные платы, этот лимит действует независимо от того, что написано в вашем договоре.
- Уведомите вашего арендодателя письменно о намерении платить депозит тремя частями, это не требует его одобрения.
- Оплатите первую часть в начале аренды, вместе с вашей первой арендной платой, не раньше.
- Оплатите оставшиеся две части в следующие два месяца, каждую вместе с арендной платой того месяца.
- Относитесь к каждой части так же серьёзно, как к самой арендной плате: отставание на два месяца арендной платы по депозиту может вызвать те же основания для внеочередного расторжения договора.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общий лимит депозита и право на рассрочку согласно немецкому гражданскому праву, но это не юридическая консультация. По вашему конкретному договору аренды уточните точные условия в объединении арендаторов (Mieterverein) или у юриста, специализирующегося на Mietrecht.
Частые вопросы и типичные ошибки
Должен ли мой арендодатель согласиться на рассрочку, или он может настаивать на единовременной оплате?
Вам не нужно согласие вашего арендодателя, это право, которое у вас уже есть непосредственно согласно параграфу 551 BGB, независимо от того, что написано в договоре аренды. Если ваш договор аренды содержит пункт, требующий полный депозит заранее или прямо исключающий рассрочку, этот пункт недействителен, он не отменяет ваше законное право, и вам не нужно оспаривать его в суде, чтобы он потерял силу. На практике достаточно просто письменно уведомить вашего арендодателя, что вы пользуетесь своим правом платить тремя частями, а затем делать это.
Когда именно наступает срок каждой части?
Первая часть наступает в начале аренды, вместе с вашей первой арендной платой, а не в день подписания договора. Следующие две части идут в следующие два месяца, каждая вместе с арендной платой того месяца. Такое распределение действительно меняет ваш денежный поток в первый месяц переезда, когда расходы на переезд, первая плата за Kita или накладывающаяся арендная плата за предыдущую квартиру могут наступить одновременно.
Что происходит, если я отстаю от графика самих платежей частями?
Это настоящая граница этого права. Если вы отстаёте от платежей депозита частями на сумму, достигающую двух месячных холодных арендных плат, ваш арендодатель получает те же основания для внеочередного расторжения договора, которые применяются к отставанию от самой арендной платы. Право платить тремя частями это право распределить расходы, а не право задерживать их на неопределённый срок, поэтому относитесь к каждой части так же серьёзно, как к арендной плате.