لا يتوجب عليكم دفع وديعتكم دفعة واحدة، الحق في ثلاث دفعات
الانتقال إلى شقة جديدة في ميونخ يُكدّس بالفعل تكاليف الانتقال والأثاث وغالبا إيجارين متداخلين، لذا إخباركم بتسليم وديعة كاملة لثلاثة أشهر يوم التوقيع يمكن أن يُرهق ميزانية أسرة فعلا. لا يتطلب القانون الألماني ذلك فعليا. بموجب الفقرة 551 من Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)، القانون المدني الألماني، لا يمكن لصاحب العقار قانونا المطالبة بأكثر من ثلاثة أضعاف الإيجار البارد الشهري (Kaltmiete) كوديعة أصلا، وبشكل منفصل، للمستأجر الحق القانوني في دفع تلك الوديعة على ثلاث دفعات شهرية متساوية، تُستحق الأولى مع دفعة إيجاركم الأول، لا عند توقيع العقد نفسه. شرط في عقد الإيجار يحاول استبعاد هذا أو فرض دفعة إجمالية واحدة باطل ببساطة بموجب القانون الألماني، لا يحتاج للطعن فيه فرديا في المحكمة ليفقد أثره. الشيء الوحيد الذي يجب مراقبته هو أن التأخر في الدفعات نفسها بمبلغ يساوي شهرين من الإيجار البارد يمكن أن يمنح صاحب العقار أسبابا لإنهاء استثنائي، لذا الحق في الدفع على أقساط ليس حقا في التأخر في الدفع.
القاعدة الرسمية
طلب صاحب عقار في ميونخ الوديعة كاملة، غالبا الحد الأقصى ثلاثة أشهر من الإيجار البارد، في تحويل بنكي واحد قبل تسليم المفاتيح شائع بما يكفي بحيث يفترض كثير من المستأجرين ببساطة أنه إلزامي. إنه ليس كذلك فعلا، والحمايتان المعنيتان تستحقان معرفة كل منهما على حدة.
أولا، لمبلغ الوديعة نفسه سقف صارم. وفقا لـالمادة 551 BGB، القانون المدني الألماني، لا يمكن لصاحب العقار المطالبة بوديعة ضمان تتجاوز ثلاثة أضعاف الإيجار البارد الشهري، الإيجار الأساسي باستثناء سلف المرافق أو الرسوم الثابتة. أي اتفاق يطالب بأكثر من ذلك السقف ببساطة غير قابل للتنفيذ.
ثانيا، وبشكل منفصل، للمستأجر الحق القانوني في دفع تلك الوديعة عبر ثلاث دفعات شهرية متساوية بدلا من مبلغ إجمالي واحد. ينص الحكم نفسه على أن الدفعة الأولى تُستحق في بداية عقد الإيجار، مع دفعة الإيجار الأولى، لا قبل ذلك بأي حال. تتبع الدفعتان المتبقيتان شهرا بعد شهر بعد ذلك.
| الدفعة | متى تُستحق |
|---|---|
| الأولى (ثلث الوديعة الإجمالية) | بداية عقد الإيجار، مع دفعة الإيجار الأولى |
| الثانية (ثلث الوديعة الإجمالية) | مع إيجار الشهر الثاني |
| الثالثة (الثلث الأخير من الوديعة) | مع إيجار الشهر الثالث |
شرط عقد إيجار يحاول تجاوز هذا لا يصمد. وفقا لـmietrecht.org، لا يمكن لصاحب العقار قانونا استبعاد الحق في الدفعات في عقد الإيجار أو طلب دفعة إجمالية مقدمة كشرط للتوقيع. إذا تضمن عقد إيجار فعلا شرطا كهذا، فهو باطل ببساطة، لا يحتاج المستأجر لمحاربته في المحكمة فرديا ليفقد أثره القانوني، الحق القانوني ينطبق بغض النظر عما يقوله العقد.
يوجد حد حقيقي، رغم ذلك، ويستحق أخذه على محمل الجد. تلاحظ VON RUEDEN | HEYSE، شركة محاماة في برلين متخصصة في قانون الإيجار، أنه بمجرد تأخر مستأجر في دفعات الوديعة بمبلغ يصل إلى شهرين من الإيجار البارد، يكتسب صاحب العقار الأسباب نفسها لإنهاء استثنائي التي تنطبق على الإيجار غير المدفوع نفسه. حق الدفعات يوزع الجدول الزمني للدفع، لا يمنح مرونة مفتوحة بشأن الدفع فعليا.
ماذا يقول الناس فعليا
تشير أدلة المستأجرين ونقاشات المنتديات حول الانتقال إلى شقة جديدة باستمرار إلى المفاجأة نفسها: يدفع كثير من المستأجرين الوديعة كاملة دفعة واحدة ببساطة لأن طلب صاحب العقار يوحي بأنها مطلوبة، دون إدراك وجود حق الدفعات على الإطلاق. يصف من يستخدمونه فعلا عملية مباشرة، ملاحظة كتابية قصيرة لصاحب العقار تذكر نية الدفع على ثلاث دفعات، ثم معاملة كل دفعة بالدقة الزمنية نفسها للإيجار، إذ عتبة التأخر لشهرين للإنهاء حقيقية وتستحق تجنبها.
خطوة بخطوة
- تأكدوا من أن الوديعة الإجمالية لا تتجاوز ثلاثة أشهر من الإيجار البارد، ينطبق ذلك السقف بغض النظر عما يقوله عقدكم.
- أبلغوا صاحب عقاركم كتابيا أنكم تنوون دفع الوديعة على ثلاث دفعات، هذا لا يتطلب موافقته.
- ادفعوا الدفعة الأولى في بداية عقد الإيجار، مع إيجار شهركم الأول، لا قبل ذلك.
- ادفعوا الدفعتين المتبقيتين في الشهرين التاليين، كل منهما مع إيجار ذلك الشهر.
- عاملوا كل دفعة بالجدية نفسها التي تعاملون بها الإيجار نفسه، التأخر شهرين من الإيجار في الوديعة يمكن أن يُطلق الأسباب نفسها للإنهاء الاستثنائي.
ملاحظة الامتثال
توضح هذه الصفحة سقف الوديعة العام وحق الدفعات بموجب القانون المدني الألماني، لكن هذه ليست استشارة قانونية. لعقد إيجاركم المحدد، تأكدوا من الشروط الدقيقة مع جمعية مستأجرين (Mieterverein) أو محام متخصص في Mietrecht.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
هل يجب أن يوافق صاحب عقاري على الدفعات، أم يمكنه الإصرار على مبلغ إجمالي؟
لا تحتاجون موافقة صاحب عقاركم، هذا حق تملكونه بالفعل مباشرة بموجب المادة 551 BGB، بغض النظر عما يقوله عقد الإيجار. إذا تضمن عقد إيجاركم شرطا يطالب بالوديعة كاملة مقدما أو يستبعد صراحة الدفعات، ذلك الشرط باطل، لا يتجاوز حقكم القانوني، ولا تحتاجون للطعن فيه في المحكمة ليفقد أثره. عمليا، مجرد إبلاغ صاحب عقاركم كتابيا بأنكم تمارسون حقكم في الدفع على ثلاث دفعات، ثم فعل ذلك، يكفي.
متى بالضبط تُستحق كل دفعة؟
تُستحق الدفعة الأولى في بداية عقد الإيجار، مع دفعة إيجاركم الأولى، لا يوم توقيع العقد. تتبع الدفعتان المتبقيتان في الشهرين التاليين، كل منهما مع إيجار ذلك الشهر. توزيع الدفع بهذه الطريقة يغير فعلا تدفقكم النقدي في الشهر الأول من الانتقال، عندما يمكن أن تصل تكاليف الانتقال أو رسوم Kita أولى أو إيجار متداخل مع شقة سابقة كلها دفعة واحدة.
ماذا يحدث إذا تأخرت في الدفعات نفسها؟
هذا هو الحد الحقيقي للحق. إذا تأخرتم في دفعات وديعتكم بمبلغ يصل إلى شهرين من الإيجار البارد، يكتسب صاحب عقاركم الأسباب نفسها لإنهاء استثنائي التي تنطبق على التأخر في الإيجار نفسه. الحق في الدفع على ثلاث دفعات هو حق في توزيع التكلفة، لا حق في تأخيرها إلى أجل غير مسمى، لذا عاملوا كل دفعة بالجدية نفسها التي تعاملون بها دفعة الإيجار.