Гамбурзький власний банк бере 39,90 євро, щоб ваша застава не змішувалася з грошима орендодавця
Коли ви передаєте готівкову заставу в Гамбурзі, німецьке законодавство не дозволяє орендодавцю просто тримати її на власному поточному рахунку. Стаття 551 абзац 3 BGB вимагає, щоб він інвестував її окремо від власного майна, у банку, з нарахуванням відсотків, саме для того, щоб гроші вціліли, якщо орендодавець колись збанкрутує. Це правило однакове в кожному німецькому місті, а от банк, до якого ви фактично звертаєтеся для його виконання, ні: Hamburger Sparkasse, відома по всьому місту як Haspa, справді є власною ощадною касою Гамбурга, а не загальнонаціональною мережею, і бере одноразову плату 39,90 євро за відкриття Mietkautionskonto, без вимоги мати вже наявний рахунок у Haspa, наразі з нарахуванням 0,4 відсотка змінного відсотка, з можливістю тримати до 10 000 євро самостійно або до 100 000 євро, якщо у вас уже є Haspa Girokonto. Рішення Bundesgerichtshof від 2010 року, VIII ZR 98/10, яке Mieterverein zu Hamburg зберігає у власній опублікованій бібліотеці судової практики для членів, означає, що ви не зобов'язані платити жодного цента, поки орендодавець фактично не назве той захищений від банкрутства рахунок, а не просто пообіцяє його пізніше. Пропустіть цей крок, віддайте готівку прямо на власний рахунок орендодавця, і якщо той пізніше стане неплатоспроможним, гроші потраплять до загальної маси банкрутства, залишивши вас звичайним, значною мірою незахищеним кредитором, а не тим, хто має відокремлену вимогу. Якщо заморожувати одноразову суму взагалі не підходить вашим фінансам, Mietkautionsbürgschaft, порука, яку надає гарант чи страховик замість готівки, є реальною робочою альтернативою, і сама Haspa продає таку через страхового брокера Th. Funk & Sohn GmbH, забезпечену Baloise, за річну премію 4,4 відсотка від суми застави.
Власний банк Гамбурга продає цей продукт за 39,90 євро
Запитайте в Гамбурзі, куди люди фактично йдуть відкривати Mietkautionskonto, і одна назва звучить частіше за будь-яку загальнонаціональну мережу: Haspa, скорочено від Hamburger Sparkasse, зі штаб-квартирою в місті і справді власний банк Гамбурга, а не місцеве відділення чогось більшого. Відкриття рахунку зараз коштує одноразово 39,90 євро, і для цього не потрібні вже наявні стосунки з Haspa. Принесіть свій Personalausweis і вже підписаний вами й орендодавцем договір оренди до будь-якого відділення, і банк відкриє рахунок на ваше ім’я, а потім заставить його на користь орендодавця як забезпечення застави.
| Деталь | Поточні умови |
|---|---|
| Плата за відкриття | 39,90 євро, одноразово |
| Потрібен наявний рахунок у Haspa? | Ні |
| Ліміт рахунку без інших стосунків із Haspa | До 10 000 євро |
| Ліміт рахунку з уже відкритим Haspa Girokonto | До 100 000 євро |
| Відсотки, що сплачуються орендарю | 0,4 відсотка, змінна ставка |
Не кожен банк досі веде такий тип рахунку, тож те, що Haspa й далі готова його пропонувати, варто відзначити, а не вважати чимось універсальним. Кілька загальнонаціональних банків тихо відмовилися від власних продуктів Mietkautionskonto останніми роками, здебільшого через те, що середовище низьких відсоткових ставок ускладнило виправдання адміністративних витрат на їх ведення проти доходу: Postbank перестав приймати нових заявників з 1 жовтня 2020 року і тепер спрямовує клієнтів натомість до продуктів страхування застави, Deutsche Bank припинив нові угоди для приватних клієнтів у 2021 році, а HypoVereinsbank пішов подібним шляхом. Haspa не приєдналася до цього відступу, і її густа мережа відділень по всіх районах Гамбурга робить відкриття рахунку особистою, місцевою справою, а не тим, що доводиться шукати онлайн.
Основне правило під цим - федеральне, а не гамбурзьке
Якщо відкинути питання, до якого саме банку ви звертаєтеся, сама юридична вимога не змінюється ані на йоту між Гамбургом і будь-яким іншим містом країни. Стаття 551 абзац 3 BGB зобов’язує орендодавця, який отримав готівкову заставу, інвестувати її окремо від власного майна (getrennt von seinem Vermögen), у банку, за звичайною ставкою для ощадного рахунку з тримісячним терміном повідомлення, якщо ви й орендодавець письмово не домовилися про іншу схему, що забезпечує еквівалентний захист. Орендодавець також зобов’язаний повідомити вам, де саме лежить застава і як вона інвестована, а не просто усно запевнити, що вона десь існує.
Ніщо з цього не є гамбурзькою політикою. Це точно та сама стаття, на яку може посилатися орендар у Мюнхені, Кельні чи маленькому містечку в Бранденбурзі, і вона існує з однієї конкретної причини: щоб застава не була просто нерозрізненою частиною загальних фінансів орендодавця того дня, коли в нього щось піде не так у фінансовому плані.
Що відбувається, якщо орендодавець просто пропускає цей крок
Пропуск вимоги про відокремлення не є гіпотетичним, і в цього є конкретний, задокументований типовий сценарій провалу. Орендодавець, який кладе готівку орендаря прямо на власний поточний чи бізнес-рахунок замість окремого заставленого Mietkautionskonto, не виконав того, що вимагає стаття 551, і ця різниця здебільшого залишається непомітною аж до того моменту, коли цей орендодавець стане неплатоспроможним. Тоді вона має величезне значення.
| Як зберігалася застава | Що з нею відбувається при банкрутстві орендодавця |
|---|---|
| Належно відокремлена (Mietkautionskonto чи еквівалент) | Залишається поза Insolvenzmasse; орендар зазвичай може повернути її майже повністю |
| Змішана з власним рахунком орендодавця | Потрапляє в Insolvenzmasse; орендар стає звичайним, незабезпеченим кредитором |
Належно відокремлена застава залишається поза Insolvenzmasse, загальним пулом активів, який керуючий банкрутством розподіляє між усіма, кому орендодавець був винен гроші, і орендар зазвичай може повернути її майже повністю. Застава, яка натомість лишилася на звичайному рахунку орендодавця, потрапляє прямо в ту саму Insolvenzmasse, і вимога орендаря на неї стає звичайною, незабезпеченою вимогою в межах банкрутства, що стоїть у черзі позаду пріоритетних кредиторів поряд з усіма іншими особами чи компаніями, кому орендодавець був винен. Повернення в такому сценарії часто мінімальне, а іноді й узагалі відсутнє, згідно з роз’ясненнями, опублікованими саме щодо цього типового провалу.
Фото: wutthichai charoenburi на Pexels
Рішення 2010 року, яке Mieterverein zu Hamburg зберігає у власній судовій практиці
Mieterverein zu Hamburg веде власну онлайн-бібліотеку рішень, які вважає вартими уваги членів, і один запис там, простий позначений як Mietkaution / insolvenzfestes Sonderkonto, стосується саме цього питання. Рішення, на яке там посилаються, це рішення Bundesgerichtshof від 13 жовтня 2010 року, справа VIII ZR 98/10. Воно виникло не в Гамбурзі. Спір пройшов шлях через Amtsgericht і Landgericht у Північному Рейні-Вестфалії, перш ніж досягти BGH у Карлсруе. Його положення застосовується до кожної оренди в країні незалежно від цього, включно з Гамбургом, і власне рішення Mieterverein zu Hamburg зберігати його для своїх членів є невеликим, але справжнім сигналом того, наскільки часто саме цей спір тут виникає.
Відповідь BGH була однозначною. Орендар може взагалі відмовитися передавати заставу, поки орендодавець фактично не назве захищений від банкрутства рахунок, а не просто пообіцяє колись перевести туди гроші. У базовій справі орендодавець намагався розірвати договір оренди з орендарями, які утримали заставу саме на цих підставах. Суд повністю став на бік орендарів, вирішивши, що утримання платежу за цих конкретних обставин узагалі не було порушенням договору оренди, оскільки вимога спершу платити, а належний захист забезпечувати лише потім, зводила б нанівець увесь сенс законодавчої вимоги про відокремлення.
Якщо ви взагалі не хочете заморожувати готівку
Mietkautionskonto не єдиний юридично дійсний спосіб виконати вимогу щодо застави. Mietkautionsbürgschaft, порука, яку видає банк, страховик чи спеціалізований провайдер замість готівкової застави, дозволяє орендодавцю звернутися до гаранта, якщо при виїзді справді щось заборговано, без того, щоб орендар коли-небудь заморожував десь одноразову суму. Сама Haspa продає таку поруку, не напряму, а через свого давнього партнера, страхового брокера Th. Funk & Sohn GmbH, забезпечену Baloise Sachversicherung AG. Премія становить 4,4 відсотка від суми застави щорічно, з мінімумом 40 євро, покриваючи застави від 400 до 10 000 євро, а виставлення рахунків припиняється в момент завершення поліса, а не триває до фіксованого терміну.
Який би шлях ви не обрали, базова межа не змінюється: стаття 551 обмежує будь-яку з цих форм застави, готівковий рахунок чи поруку, тримісячною холодною орендною платою, та сама межа незалежно від того, чи лежать гроші на Mietkautionskonto в Haspa, чи щомісячна премія натомість тече до провайдера поруки. Компроміс тут простий, а не так, що один варіант об’єктивно кращий: готівкова застава коштує невелику плату за відкриття і повністю повертається вам при виїзді, плюс скромні відсотки, тоді як Bürgschaft коштує постійну премію, яка ніколи не повертається, але звільняє саму готівку на весь термін оренди.
Що кажуть реальні люди
Консультанти з питань орендарів, які регулярно відповідають на гамбурзькі запитання про заставу, описують сталу закономірність: більшість орендарів насправді не мають уявлення, що Mietkautionskonto має існувати як окрема, відокремлена річ, поки договір оренди вже не лежить перед ними, і ще менше знають, що відмова платити, поки рахунок фактично не назвуть, це реальне, перевірене судом право, а не незручне, конфронтаційне прохання. Згідно з власними опублікованими роз’ясненнями Mieterverein zu Hamburg, орендарі, які таки запитують, зазвичай отримують назву рахунку без особливого спротиву, оскільки більшість орендодавців, або Hausverwaltung, що керує будівлею від їхнього імені, уже розуміють цю вимогу і воліють спокійно її виконати, ніж дочекатися, поки орендар вкаже на рішення Bundesgerichtshof.
Крок за кроком
- Запитайте орендодавця письмово, перш ніж щось платити, який саме банк і структура рахунку фактично утримуватимуть вашу заставу.
- Якщо він ще не може назвати конкретний захищений від банкрутства рахунок, ви маєте право утримати платіж, поки не зможе, згідно з рішенням BGH від 2010 року.
- Розгляньте саме Haspa, якщо хочете справді локальний варіант: 39,90 євро за відкриття, без потреби мати наявний рахунок, до 10 000 євро без нього чи 100 000 євро з уже наявним Girokonto.
- Щойно рахунок існує, попросіть письмове підтвердження того, де лежить застава і як вона інвестована - це юридичний обов’язок орендодавця, а не послуга, яку він вам робить.
- Якщо одноразова сума справді не підходить вашим фінансам, запитайте натомість про Mietkautionsbürgschaft, включно з власною версією Haspa через Th. Funk & Sohn.
- Якщо ви колись дізнаєтеся, що орендодавець тримав заставу на власному рахунку, а пізніше зіткнувся з банкрутством, негайно зверніться до Mieterverein zu Hamburg, оскільки те, чи вважається ваша вимога захищеною чи просто звичайною, залежить від фактів, які варто задокументувати заздалегідь.
Примітка щодо відповідності
Ця сторінка пояснює загальну юридичну структуру рахунків для застави за оренду в Німеччині, поточні деталі продукту одного конкретного гамбурзького банку та рішення федерального суду 2010 року, але це не є юридичною консультацією, а банківські збори, відсоткові ставки й ліміти рахунків змінюються з часом. Підтвердьте поточні умови безпосередньо в Haspa чи іншому обраному вами банку, а свою конкретну ситуацію - з Mieterverein zu Hamburg або юристом, що спеціалізується на Mietrecht.
Часті запитання та типові помилки
Чи є Haspa єдиним банком у Гамбурзі, що досі пропонує Mietkautionskonto?
Ні, але пропозиція справді помітно скоротилася, тож варто перевірити, а не припускати, що ваш власний банк досі це пропонує. Кілька загальнонаціональних банків повністю відмовилися від цього продукту: Postbank перестав приймати нових клієнтів на Mietkautionskonto з 1 жовтня 2020 року і натомість спрямовує клієнтів до страхування застави, Deutsche Bank припинив нові угоди для приватних клієнтів у 2021 році, а HypoVereinsbank пішов тим самим шляхом, здебільшого тому, що тривале середовище низьких відсоткових ставок ускладнило виправдання адміністративних витрат на ведення цих рахунків проти мізерного доходу. Haspa не приєдналася до цього відступу, і її мережа відділень по всьому місту робить відкриття рахунку там справді локальною справою, а не обхідним шляхом. Якщо ваш власний банк усе ще пропонує Mietkautionskonto, немає вимоги користуватися саме Haspa, але якщо ні, Haspa - реальний, актуальний, доступний особисто варіант, а не історичний.
Чи можу я справді відмовитися платити заставу, поки орендодавець не назве рахунок?
Так, і це не агресивне тлумачення закону, це саме те, що вирішив Bundesgerichtshof 13 жовтня 2010 року у справі VIII ZR 98/10. Орендарі в тій справі відмовилися передати заставу, поки орендодавець спершу не назве захищений від банкрутства рахунок, орендодавець спробував розірвати договір через несплачену заставу, і BGH повністю став на бік орендарів, вирішивши, що утримання платежу за цих конкретних обставин узагалі не було порушенням договору. Аргументація суду була простою: орендар не повинен спершу платити на незахищений рахунок, а вимагати належного захисту лише потім, оскільки це зводило б нанівець сам сенс вимоги про відокремлення за статтею 551. Mieterverein zu Hamburg зберігає саме це рішення у власній бібліотеці судової практики для членів, невелика, але справжня ознака того, наскільки часто виникає цей спір.
Що насправді трапляється з моєю заставою, якщо орендодавець збанкрутує, а її ніколи не відокремлювали?
Це саме той сценарій, який має запобігти вся вимога про відокремлення, і він розгортається погано для орендаря, якщо її не дотримано. Застава, яку належно інвестували на окремий рахунок, відокремлений від майна орендодавця, залишається поза Insolvenzmasse, пулом активів, який керуючий банкрутством розподіляє між усіма, кому орендодавець був винен гроші, і зазвичай ви можете повернути її майже повністю. Застава, яка натомість лежала на звичайному поточному чи бізнес-рахунку орендодавця, потрапляє прямо в ту саму Insolvenzmasse, і ваша вимога стає звичайною, незабезпеченою вимогою в межах банкрутства, що стоїть у черзі позаду пріоритетних кредиторів разом з усіма іншими. Повернення в такому сценарії часто мінімальне, а іноді й узагалі відсутнє, згідно з роз'ясненнями, опублікованими саме щодо цього типового провалу.
Чи має рішення BGH від 2010 року значення лише тому, що воно сталося в Гамбурзі?
Воно взагалі не сталося в Гамбурзі, і про це варто сказати чесно, а не натякати на інше. Справа пройшла шлях через Amtsgericht і Landgericht у Північному Рейні-Вестфалії, перш ніж досягти Bundesgerichtshof у Карлсруе. Що робить його актуальним тут, це не його походження, а те, що рішення BGH зобов'язує суди по всій країні, включно з Гамбургом, і що Mieterverein zu Hamburg спеціально вирішив зберігати саме це рішення у власній опублікованій бібліотеці судової практики для своїх гамбурзьких членів, позначаючи його як рішення, варте уваги, а не дозволяючи йому загубитися в загальнонаціональній базі даних. Закон федеральний. Той факт, що гамбурзька орендарська асоціація вважає його достатньо важливим, щоб зберігати й публікувати, є справді локальним сигналом про те, наскільки часто цей спір фактично виникає тут.
Чи справді Mietkautionsbürgschaft вигідніша угода, ніж просто відкриття рахунку в Haspa?
Це залежить від вашого власного фінансового стану, а не є однозначно кращим чи гіршим варіантом. Власна версія Haspa, яку продають через давнього партнера Th. Funk & Sohn GmbH і забезпечує Baloise Sachversicherung AG, коштує річну премію 4,4 відсотка від суми застави, з мінімумом 40 євро, покриваючи застави від 400 до 10 000 євро. Сплачувані щорічно протягом багаторічної оренди, ці премії накопичуються і ніколи не повертаються вам, на відміну від готівкової застави на Mietkautionskonto, яку ви повністю повертаєте (плюс скромні відсотки) при виїзді, якщо нічого не заборговано. Натомість Bürgschaft купує вам ліквідність: жодна одноразова сума взагалі не покидає ваш рахунок при заселенні. Якщо вам інакше довелося б позичати гроші або витрачати заощадження для фінансування Mietkautionskonto, поточна премія може бути розумнішим вибором, але якщо готівка й так лежить без діла, рахунок застави зазвичай коштує вам менше з часом.