Собственный банк Гамбурга берет 39,90 евро, чтобы ваш залог не смешивался с деньгами арендодателя
Когда вы передаете наличный залог в Гамбурге, немецкое законодательство не позволяет арендодателю просто держать его на собственном текущем счете. Статья 551 абзац 3 BGB требует, чтобы он инвестировал его отдельно от собственного имущества, в банке, с начислением процентов, именно для того, чтобы деньги уцелели, если арендодатель когда-либо обанкротится. Это правило одинаково в каждом немецком городе, а вот банк, в который вы фактически обращаетесь для его выполнения, нет: Hamburger Sparkasse, известная по всему городу как Haspa, действительно является собственной сберегательной кассой Гамбурга, а не общенациональной сетью, и берет разовую плату 39,90 евро за открытие Mietkautionskonto, без требования иметь уже существующий счет в Haspa, в настоящее время с начислением 0,4 процента переменного процента, с возможностью держать до 10 000 евро самостоятельно или до 100 000 евро, если у вас уже есть Haspa Girokonto. Решение Bundesgerichtshof от 2010 года, VIII ZR 98/10, которое Mieterverein zu Hamburg хранит в собственной опубликованной библиотеке судебной практики для членов, означает, что вы не обязаны платить ни цента, пока арендодатель фактически не назовет тот защищенный от банкротства счет, а не просто пообещает его позже. Пропустите этот шаг, отдайте наличные прямо на собственный счет арендодателя, и если тот позже станет неплатежеспособным, деньги попадут в общую массу банкротства, оставив вас обычным, в значительной степени незащищенным кредитором, а не тем, у кого есть обособленное требование. Если замораживать единовременную сумму вообще не подходит вашим финансам, Mietkautionsbürgschaft, поручительство, которое предоставляет гарант или страховщик вместо наличных, является реальной рабочей альтернативой, и сама Haspa продает такое через страхового брокера Th. Funk & Sohn GmbH, обеспеченное Baloise, за годовую премию 4,4 процента от суммы залога.
Собственный банк Гамбурга продает этот продукт за 39,90 евро
Спросите в Гамбурге, куда люди фактически идут открывать Mietkautionskonto, и одно название звучит чаще любой общенациональной сети: Haspa, сокращенно от Hamburger Sparkasse, со штаб-квартирой в городе и действительно собственный банк Гамбурга, а не местное отделение чего-то большего. Открытие счета сейчас стоит разово 39,90 евро, и для этого не нужны уже существующие отношения с Haspa. Принесите свой Personalausweis и уже подписанный вами и арендодателем договор аренды в любое отделение, и банк откроет счет на ваше имя, а затем заложит его в пользу арендодателя как обеспечение залога.
| Деталь | Текущие условия |
|---|---|
| Плата за открытие | 39,90 евро, разово |
| Нужен существующий счет в Haspa? | Нет |
| Лимит счета без иных отношений с Haspa | До 10 000 евро |
| Лимит счета с уже открытым Haspa Girokonto | До 100 000 евро |
| Проценты, выплачиваемые арендатору | 0,4 процента, переменная ставка |
Не каждый банк все еще ведет такой тип счета, поэтому то, что Haspa по-прежнему готова его предлагать, стоит отметить, а не считать чем-то универсальным. Несколько общенациональных банков тихо отказались от собственных продуктов Mietkautionskonto в последние годы, в основном из-за того, что среда низких процентных ставок затруднила оправдание административных расходов на их ведение против дохода: Postbank перестал принимать новых заявителей с 1 октября 2020 года и теперь направляет клиентов вместо этого к продуктам страхования залога, Deutsche Bank прекратил новые сделки для частных клиентов в 2021 году, а HypoVereinsbank пошел похожим путем. Haspa не присоединилась к этому отступлению, и ее плотная сеть отделений по всем районам Гамбурга делает открытие счета личным, местным делом, а не тем, что приходится искать онлайн.
Основное правило под этим, федеральное, а не гамбургское
Если отбросить вопрос, в какой именно банк вы обращаетесь, сама юридическая норма не меняется ни на йоту между Гамбургом и любым другим городом страны. Статья 551 абзац 3 BGB обязывает арендодателя, получившего наличный залог, инвестировать его отдельно от собственного имущества (getrennt von seinem Vermögen), в банке, по обычной ставке для сберегательного счета с трехмесячным сроком уведомления, если вы и арендодатель письменно не договорились об ином порядке, обеспечивающем равноценную защиту. Арендодатель также обязан сообщить вам, где именно лежит залог и как он инвестирован, а не просто устно заверить, что он где-то существует.
Ничто из этого не является гамбургской политикой. Это точно та же статья, на которую может ссылаться арендатор в Мюнхене, Кельне или маленьком городке в Бранденбурге, и она существует по одной конкретной причине: чтобы залог не был просто неотличимой частью общих финансов арендодателя в тот день, когда у него что-то пойдет не так в финансовом плане.
Что происходит, если арендодатель просто пропускает этот шаг
Пропуск требования об отделении не является гипотетическим, и у этого есть конкретный, задокументированный типичный сценарий провала. Арендодатель, который кладет наличные арендатора прямо на собственный текущий или бизнес-счет вместо отдельного заложенного Mietkautionskonto, не выполнил того, что требует статья 551, и эта разница в основном остается незаметной вплоть до того момента, когда этот арендодатель станет неплатежеспособным. Тогда она имеет огромное значение.
| Как хранился залог | Что с ним происходит при банкротстве арендодателя |
|---|---|
| Должным образом отделен (Mietkautionskonto или эквивалент) | Остается вне Insolvenzmasse; арендатор обычно может вернуть его почти полностью |
| Смешан с собственным счетом арендодателя | Попадает в Insolvenzmasse; арендатор становится обычным, необеспеченным кредитором |
Должным образом отделенный залог остается вне Insolvenzmasse, общего пула активов, который управляющий банкротством распределяет между всеми, кому арендодатель был должен деньги, и арендатор обычно может вернуть его почти полностью. Залог, который вместо этого оставался на обычном счете арендодателя, попадает прямо в ту же Insolvenzmasse, и требование арендатора на него становится обычным, необеспеченным требованием в рамках банкротства, стоящим в очереди позади приоритетных кредиторов рядом со всеми другими лицами или компаниями, которым арендодатель был должен. Возврат в таком сценарии часто минимален, а иногда и вовсе отсутствует, согласно разъяснениям, опубликованным именно об этом типичном провале.
Фото: wutthichai charoenburi на Pexels
Решение 2010 года, которое Mieterverein zu Hamburg хранит в собственной судебной практике
Mieterverein zu Hamburg ведет собственную онлайн-библиотеку решений, которые считает достойными внимания членов, и одна запись там, просто обозначенная как Mietkaution / insolvenzfestes Sonderkonto, касается именно этого вопроса. Решение, на которое там ссылаются, это решение Bundesgerichtshof от 13 октября 2010 года, дело VIII ZR 98/10. Оно возникло не в Гамбурге. Спор прошел путь через Amtsgericht и Landgericht в Северном Рейне-Вестфалии, прежде чем достичь BGH в Карлсруэ. Его положение применяется к каждой аренде в стране независимо от этого, включая Гамбург, и собственное решение Mieterverein zu Hamburg хранить его для своих членов является небольшим, но настоящим сигналом того, насколько часто именно этот спор здесь возникает.
Ответ BGH был однозначным. Арендатор может вообще отказаться передавать залог, пока арендодатель фактически не назовет защищенный от банкротства счет, а не просто пообещает когда-нибудь перевести туда деньги. В базовом деле арендодатель пытался расторгнуть договор аренды с арендаторами, которые удержали залог именно на этих основаниях. Суд полностью встал на сторону арендаторов, решив, что удержание платежа при этих конкретных обстоятельствах вообще не было нарушением договора аренды, поскольку требование сначала платить, а надлежащую защиту обеспечивать только потом, свело бы на нет весь смысл законодательного требования об отделении.
Если вы вообще не хотите замораживать наличные
Mietkautionskonto не единственный юридически действительный способ выполнить требование о залоге. Mietkautionsbürgschaft, поручительство, которое выдает банк, страховщик или специализированный провайдер вместо наличного залога, позволяет арендодателю обратиться к гаранту, если при выезде действительно что-то задолжали, без того, чтобы арендатор когда-либо замораживал где-то единовременную сумму. Сама Haspa продает такое поручительство, не напрямую, а через своего давнего партнера, страхового брокера Th. Funk & Sohn GmbH, обеспеченное Baloise Sachversicherung AG. Премия составляет 4,4 процента от суммы залога ежегодно, с минимумом 40 евро, покрывая залоги от 400 до 10 000 евро, а выставление счетов прекращается в момент завершения полиса, а не длится до фиксированного срока.
Какой бы путь вы ни выбрали, базовый предел не меняется: статья 551 ограничивает любую из этих форм залога, наличный счет или поручительство, трехмесячной холодной арендной платой, тот же предел независимо от того, лежат ли деньги на Mietkautionskonto в Haspa, или ежемесячная премия вместо этого течет к провайдеру поручительства. Компромисс здесь простой, а не так, что один вариант объективно лучше: наличный залог стоит небольшую плату за открытие и полностью возвращается вам при выезде, плюс скромные проценты, тогда как Bürgschaft стоит постоянную премию, которая никогда не возвращается, но освобождает сами наличные на весь срок аренды.
Что говорят реальные люди
Консультанты по вопросам арендаторов, которые регулярно отвечают на гамбургские вопросы о залоге, описывают устойчивую закономерность: большинство арендаторов на самом деле не имеют представления, что Mietkautionskonto должен существовать как отдельная, обособленная вещь, пока договор аренды уже не лежит перед ними, и еще меньше знают, что отказ платить, пока счет фактически не назовут, это реальное, проверенное судом право, а не неудобная, конфронтационная просьба. Согласно собственным опубликованным разъяснениям Mieterverein zu Hamburg, арендаторы, которые все же спрашивают, обычно получают название счета без особого сопротивления, поскольку большинство арендодателей, или Hausverwaltung, управляющая зданием от их имени, уже понимают это требование и предпочитают спокойно его выполнить, чем дождаться, пока арендатор укажет на решение Bundesgerichtshof.
Шаг за шагом
- Спросите арендодателя письменно, прежде чем что-либо платить, какой именно банк и структура счета фактически будут удерживать ваш залог.
- Если он еще не может назвать конкретный защищенный от банкротства счет, вы имеете право удержать платеж, пока не сможет, согласно решению BGH от 2010 года.
- Рассмотрите именно Haspa, если хотите действительно локальный вариант: 39,90 евро за открытие, без необходимости иметь существующий счет, до 10 000 евро без него или 100 000 евро с уже имеющимся Girokonto.
- Как только счет существует, попросите письменное подтверждение того, где лежит залог и как он инвестирован - это юридическая обязанность арендодателя, а не услуга, которую он вам оказывает.
- Если единовременная сумма действительно не подходит вашим финансам, спросите вместо этого о Mietkautionsbürgschaft, включая собственную версию Haspa через Th. Funk & Sohn.
- Если вы когда-либо узнаете, что арендодатель держал залог на собственном счете, а позже столкнулся с банкротством, немедленно обратитесь в Mieterverein zu Hamburg, поскольку то, считается ли ваше требование защищенным или просто обычным, зависит от фактов, которые стоит задокументировать заранее.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую юридическую структуру счетов для залога за аренду в Германии, текущие детали продукта одного конкретного гамбургского банка и решение федерального суда 2010 года, но это не является юридической консультацией, а банковские сборы, процентные ставки и лимиты счетов меняются со временем. Подтвердите текущие условия непосредственно в Haspa или другом выбранном вами банке, а свою конкретную ситуацию, с Mieterverein zu Hamburg или юристом, специализирующимся на Mietrecht.
Частые вопросы и типичные ошибки
Является ли Haspa единственным банком в Гамбурге, который все еще предлагает Mietkautionskonto?
Нет, но предложение действительно заметно сократилось, поэтому стоит проверить, а не предполагать, что ваш собственный банк все еще это предлагает. Несколько общенациональных банков полностью отказались от этого продукта: Postbank перестал принимать новых клиентов на Mietkautionskonto с 1 октября 2020 года и вместо этого направляет клиентов к страхованию залога, Deutsche Bank прекратил новые сделки для частных клиентов в 2021 году, а HypoVereinsbank пошел тем же путем, в основном потому, что длительная среда низких процентных ставок затруднила оправдание административных расходов на ведение этих счетов против мизерного дохода. Haspa не присоединилась к этому отступлению, и ее сеть отделений по всему городу делает открытие счета там действительно локальным делом, а не обходным путем. Если ваш собственный банк все еще предлагает Mietkautionskonto, нет требования пользоваться именно Haspa, но если нет, Haspa, реальный, актуальный, доступный лично вариант, а не исторический.
Могу ли я действительно отказаться платить залог, пока арендодатель не назовет счет?
Да, и это не агрессивное толкование закона, это именно то, что решил Bundesgerichtshof 13 октября 2010 года по делу VIII ZR 98/10. Арендаторы в том деле отказались передать залог, пока арендодатель сначала не назовет защищенный от банкротства счет, арендодатель попытался расторгнуть договор из-за неуплаченного залога, и BGH полностью встал на сторону арендаторов, решив, что удержание платежа при этих конкретных обстоятельствах вообще не было нарушением договора. Аргументация суда была простой: арендатор не должен сначала платить на незащищенный счет, а требовать надлежащей защиты только потом, поскольку это свело бы на нет сам смысл требования об отделении по статье 551. Mieterverein zu Hamburg хранит именно это решение в собственной библиотеке судебной практики для членов, небольшой, но настоящий признак того, насколько часто возникает этот спор.
Что на самом деле происходит с моим залогом, если арендодатель обанкротится, а его никогда не отделяли?
Это именно тот сценарий, который должно предотвратить все требование об отделении, и он разворачивается плохо для арендатора, если его не соблюдают. Залог, который должным образом инвестировали на отдельный счет, отделенный от имущества арендодателя, остается вне Insolvenzmasse, пула активов, который управляющий банкротством распределяет между всеми, кому арендодатель был должен деньги, и обычно вы можете вернуть его почти полностью. Залог, который вместо этого лежал на обычном текущем или бизнес-счете арендодателя, попадает прямо в ту же Insolvenzmasse, и ваше требование становится обычным, необеспеченным требованием в рамках банкротства, стоящим в очереди позади приоритетных кредиторов вместе со всеми остальными. Возврат в таком сценарии часто минимален, а иногда и вовсе отсутствует, согласно разъяснениям, опубликованным именно об этом типичном провале.
Имеет ли решение BGH от 2010 года значение только потому, что оно произошло в Гамбурге?
Оно вообще не произошло в Гамбурге, и об этом стоит сказать честно, а не намекать на другое. Дело прошло путь через Amtsgericht и Landgericht в Северном Рейне-Вестфалии, прежде чем достичь Bundesgerichtshof в Карлсруэ. Что делает его актуальным здесь, это не его происхождение, а то, что решение BGH обязывает суды по всей стране, включая Гамбург, и что Mieterverein zu Hamburg специально решил хранить именно это решение в собственной опубликованной библиотеке судебной практики для своих гамбургских членов, отмечая его как решение, достойное внимания, а не позволяя ему затеряться в общенациональной базе данных. Закон федеральный. Тот факт, что гамбургская арендаторская ассоциация считает его достаточно важным, чтобы хранить и публиковать, является действительно локальным сигналом о том, насколько часто этот спор фактически возникает здесь.
Действительно ли Mietkautionsbürgschaft более выгодная сделка, чем просто открытие счета в Haspa?
Это зависит от вашего собственного финансового положения, а не является однозначно лучшим или худшим вариантом. Собственная версия Haspa, которую продают через давнего партнера Th. Funk & Sohn GmbH и обеспечивает Baloise Sachversicherung AG, стоит годовую премию 4,4 процента от суммы залога, с минимумом 40 евро, покрывая залоги от 400 до 10 000 евро. Уплачиваемые ежегодно на протяжении многолетней аренды, эти премии накапливаются и никогда не возвращаются вам, в отличие от наличного залога на Mietkautionskonto, который вы полностью возвращаете (плюс скромные проценты) при выезде, если ничего не задолжали. Вместо этого Bürgschaft покупает вам ликвидность: ни одна единовременная сумма вообще не покидает ваш счет при заселении. Если вам иначе пришлось бы занимать деньги или тратить сбережения для финансирования Mietkautionskonto, текущая премия может быть более разумным выбором, но если наличные и так лежат без дела, счет залога обычно стоит вам меньше со временем.