Франкфуртський орендодавець оголошує ремонт: правило 8 відсотків, ваше місячне вікно та Milieuschutz

Що дозволяє закон і в чому помиляються старі посібники

Якщо ви орендуєте у Франкфурті, а лист оголошує утеплення, нові вікна, ліфт, ванну кімнату чи нову систему опалення, далі йдуть дві окремі речі. Орендодавець може пізніше підвищити оренду, а у вас є коротке вікно, щоб відповісти зараз. Обидва питання регулює Цивільний кодекс, а в зонах захисту мілє міста додаються франкфуртські правила.

Центральне правило міститься в § 559 BGB. Після відповідних заходів орендодавець може підвищити річну оренду на 8 відсотків від витрат, спрямованих на вашу квартиру. Чимало старіших посібників досі кажуть 11 відсотків. Чинний текст каже 8.

До відповідних заходів належать роботи, що економлять кінцеву енергію, економлять воду, підвищують споживчу цінність майна, стійко покращують загальні житлові умови або які орендодавець мусив виконати з причин, що не залежать від нього. Перед 8 відсотками застосовуються два вирахування:

• Витрати, які були б потрібні на звичайне утримання, не враховуються (§ 559 абзац 2).
• Витрати, сплачені орендарями або покриті публічним бюджетним фінансуванням, а також вигода від пільгових позик вираховуються (§ 559a BGB).

Ліміт у євро

Що б не давав відсоток, місячна оренда не може зрости більш ніж на ліміт протягом шести років, не рахуючи звичайних підвищень до місцевої порівняльної оренди.

Для систем опалення § 559e BGB додає окреме правило: 10 відсотків від витрат після вирахування публічного фінансування, з тим самим лімітом 0,50 євро. Право про опалення змінюється, і текст BGB тепер згадує Gebäudemodernisierungsgesetz, тож перевірте, яку норму використовує лист вашого орендодавця.

Розрахований приклад (ілюстрація, не франкфуртські дані)

Припустімо, орендодавець витрачає 12 000 євро на вашу квартиру 60 квадратних метрів, і 20 відсотків із цього все одно було б утриманням. Залишається 9 600 євро. Вісім відсотків це 768 євро на рік, або 64 євро на місяць, близько 1,07 євро за квадратний метр. Це нижче ліміту 3 євро, тож це дозволено.

Спрощена процедура в § 559c BGB працює для витрат до 10 000 євро на квартиру і замінює оцінку утримання фіксованим вирахуванням 30 відсотків. При рівно 10 000 євро це 7 000 євро, помножено на 8 відсотків, тобто 560 євро на рік або близько 46,67 євро на місяць. Ціна цього скорочення для орендодавця в тому, що, за обмеженими винятками, ще одне підвищення через модернізацію неможливе протягом п’яти років після того, як повідомлення до вас дійшло.

Ваш годинник стартує з оголошенням

За § 555c BGB орендодавець має оголосити роботи в текстовій формі щонайменше за три місяці до початку. Лист має описувати роботи в основних рисах, називати очікуваний початок і тривалість і, якщо планується підвищення оренди, вказувати очікувану суму та майбутні експлуатаційні витрати. Орендодавець також має повідомити вам форму та строк заперечення через скруту. Незначні роботи з несуттєвим впливом на оренду виключені.

Два строки тривають до кінця місяця після надходження листа:

• Заперечення через скруту (§ 555d BGB). Ви повідомляєте про обставини скрути в текстовій формі. Запізніле заперечення все ще може бути вислухане, якщо вам завадили без вашої вини і ви повідомили негайно. Скруту, пов’язану з підвищенням оренди, слід заявити не пізніше початку робіт.
• Особливе розірвання (§ 555e BGB). Ви можете розірвати договір позачергово, і тоді він закінчується наприкінці місяця, що йде за наступним. Лист, який надійшов у березні, означає повідомлення до кінця квітня, а договір закінчується 31 травня.

Під час енергозберігаючої модернізації § 536 BGB каже, що втрата придатності ігнорується три місяці для цілей зниження оренди.

Сама заява про підвищення оренди

Підвищення треба пояснити, а не лише оголосити. § 559b BGB вимагає текстової форми, розрахунку на основі понесених витрат і пояснення, що відповідає §§ 559 і 559a. Вища оренда стає належною з початку третього місяця після того, як заява до вас дійшла. Цей строк збільшується на шість місяців, якщо роботи не було належно оголошено або фактичне підвищення перевищує оголошене більш ніж на 10 відсотків. Угода, що ставить орендаря в гірше становище, недійсна.

Покладіть поруч оголошення, остаточну заяву та власну історію оренди. Порівняйте оголошені витрати з остаточним рахунком, відсоток, ліміт і дату.

Коли орендодавець грає не за правилами

§ 559d BGB презюмує порушення обов’язків орендодавця, якщо роботи не почалися протягом дванадцяти місяців від оголошеного початку, якщо оголошене підвищення оренди щонайменше подвоїло б місячну оренду, якщо роботи виконуються так, що це, ймовірно, створює об’єктивно непотрібні навантаження, або якщо вони зупиняються понад дванадцять місяців після початку. Презумпцію можна спростувати об’єктивною причиною. Якщо щось із цього підходить, запишіть це й отримайте пораду.

Франкфурт: Milieuschutz і де отримати допомогу

У Франкфурті є 15 статутів збереження, за якими, згідно з Merkblatt міста від січня 2026 року, роботи потребують схвалення, навіть якщо інакше дозволу не потребували б. Серед перелічених зон: Dornbuschsiedlung, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung, Dichterviertel, східний Gallus, Bockenheim, Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Berger Straße, західний Ostend, Gutleutviertel, Sachsenhausen-Nord і західний Riederwaldsiedlung. Перевірте свою точну адресу на planAS, як описує сторінка міста про права орендарів.

Для орендарів важливі два пункти. По-перше, перш ніж місто схвалить модернізацію в цих зонах, його Stabsstelle Mieterschutz пише до зачеплених орендарів і запрошує до коментарів, з інформаційною лінією 069 212-37777. По-друге, Modernisierungsbonus супроводжується умовами, як-от обмеження використання та допустима оренда після модернізації. Запитайте, чи отримала ваша будівля ці гроші.

Безкоштовна і платна консультація

• Консультація міста. Mietrechtliche Beratung при Amt für Wohnungswesen, Adickesallee 67-69, безкоштовно консультує мешканців Франкфурта, якщо місячний чистий дохід домогосподарства не перевищує 2 150 євро плюс 650 євро на кожного наступного члена домогосподарства. Запишіться за номером 069 212 34711 або електронною поштою. Наразі відкритих годин прийому немає, а телефонна консультація працює в понеділок, середу і п’ятницю з 8:30 до 12:00, за сторінкою міста.
• Mieterschutzverein. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main розташований за адресою Eckenheimer Landstraße 339, телефон 069 5601057-0. Телефонна консультація працює з понеділка по четвер з 9:00 до 12:00 і з 14:00 до 16:00, у п’ятницю з 9:00 до 12:00 і з 13:00 до 15:00, на його сторінці контактів. Запитайте про чинний внесок і про будь-який час очікування, перш ніж його правовий захист поширюватиметься на новий випадок, і вступайте до початку спору, а не під час нього.
• Суд. Орендні спори щодо квартири розглядає суд округу, де розташована квартира (§ 29a ZPO). Amtsgericht Frankfurt am Main (Gerichtsstraße 2) має цивільні відділи в Außenstelle Niederrad, Hahnstraße 25.

Крок за кроком

1. Датуйте лист.Збережіть конверт. Годинники скрути й особливого розірвання тікають до кінця наступного місяця.
2. Перевірте три місяці.Чи дата початку щонайменше за три місяці після надходження листа і чи повний зміст?
3. Перевірте адресу.Якщо ви у франкфуртській зоні захисту мілє, подивіться на planAS і запитайте Stabsstelle Mieterschutz.
4. Вирішіть щодо скрути.Причини зі здоров'я, віку, родини та доходу подаються письмово в межах строку.
5. Вирішіть щодо особливого розірвання.Лише якщо переїзд є реальним варіантом.
6. Чекайте заяви про підвищення.Перевірте основу витрат, 8 відсотків, ліміт, вирахування фінансування та дату сплати.
7. Отримайте пораду, перш ніж відповідати або сплачувати різницю.Міська консультація або Mieterschutzverein.

Примітка щодо відповідності

Ця сторінка пояснює §§ 555b-559e BGB і франкфуртські правила захисту мілє в редакції, опублікованій у жовтні 2026 року. Відсоток, ліміти та правила про опалення змінювалися раніше і можуть змінитися знову, тож перевіряйте чинний текст. Це не юридична консультація. Строки в орендних справах короткі, а правильний крок залежить від вашого договору, листа та фінансів.