Frankfurt'taki Ev Sahibiniz Tadilat Duyurdu: Yüzde 8 Kuralı, Tek Aylık Süreniz ve Milieuschutz

Kanun Neye İzin Veriyor ve Eski Rehberler Neyi Yanlış Anlatıyor

Frankfurt’ta kiracıysanız ve bir mektup yalıtımı, yeni pencereleri, bir asansörü, bir banyoyu ya da yeni bir ısıtma sistemini duyuruyorsa, iki ayrı şey gelir. Ev sahibiniz sonradan kirayı artırabilir ve şimdi yanıt vermek için kısa bir süreniz var. İkisi de Medeni Kanun ile belirlenir ve şehrin Milieuschutz bölgelerinde üstüne Frankfurt’a özgü kurallar eklenir.

Merkezi kural § 559 BGB’de. Nitelikli önlemlerden sonra ev sahibi yıllık kirayı dairenize harcanan maliyetlerin yüzde 8’i kadar artırabilir. Birçok eski rehber hâlâ yüzde 11 diyor. Güncel metin 8 diyor.

Nitelikli önlemler arasında nihai enerjiden tasarruf sağlayan, su tasarrufu sağlayan, mülkün kullanım değerini artıran, genel yaşam koşullarını kalıcı olarak iyileştiren ya da ev sahibinin kontrolü dışındaki nedenlerle yapmak zorunda olduğu çalışmalar var. Yüzde 8’den önce iki düşüm uygulanır:

• Olağan bakım için gerekecek maliyetler sayılmaz (§ 559 Absatz 2).
• Kiracılar tarafından ödenen ya da kamu bütçe fonlarıyla karşılanan maliyetler ve sübvansiyonlu kredilerden sağlanan fayda düşülür (§ 559a BGB).

Euro sınırı

Yüzde ne verirse versin, aylık kira, yerel emsal kiraya kadar olan olağan artışlar sayılmaksızın, altı yıl içinde sınırdan fazla artamaz.

Isıtma sistemleri için § 559e BGB, kamu desteği düşüldükten sonra maliyetlerin yüzde 10’una ilişkin, aynı 0,50 Euro sınırlı ayrı bir kural ekler. Isıtma hukuku hareketli ve BGB metni artık Gebäudemodernisierungsgesetz’i anıyor, bu yüzden ev sahibinizin mektubunun hangi hükmü kullandığını kontrol edin.

Çalışılmış bir örnek (örnektir, Frankfurt verisi değil)

Ev sahibinin 60 metrekarelik dairenize 12.000 Euro harcadığını ve bunun yüzde 20’sinin zaten bakım olacağını varsayalım. Geriye 9.600 Euro kalır. Yüzde sekizi yılda 768 Euro, yani ayda 64 Euro, metrekare başına yaklaşık 1,07 Euro eder. Bu, 3 Euro sınırının altında, yani izin verilir.

§ 559c BGB’deki basitleştirilmiş usul, daire başına 10.000 Euro’ya kadar maliyetler için işler ve bakım tahminini yüzde 30’luk sabit bir düşümle değiştirir. Tam 10.000 Euro’da bu 7.000 Euro eder, çarpı yüzde 8, yani yılda 560 Euro ya da ayda yaklaşık 46,67 Euro. Kısa yolun ev sahibi için bedeli, sınırlı istisnalar dışında, bildirim size ulaştıktan sonra beş yıl boyunca başka bir modernizasyon artışının mümkün olmamasıdır.

Sayacınız Duyuruyla Başlar

§ 555c BGB uyarınca ev sahibi çalışmayı başlamadan en az üç ay önce metin biçiminde duyurmalıdır. Mektup çalışmayı esaslı yönleriyle tanımlamalı, beklenen başlangıcı ve süreyi belirtmeli ve bir kira artışı planlanıyorsa beklenen tutarı ve gelecekteki işletme giderlerini vermelidir. Ev sahibi ayrıca mağduriyet itirazının biçimi ve süresi hakkında da sizi bilgilendirmelidir. Kira üzerinde önemsiz etkisi olan basit işler muaftır.

İki süre mektubun ulaşmasından sonraki ayın sonuna kadar işler:

• Mağduriyet itirazı (§ 555d BGB). Mağduriyet koşullarını metin biçiminde bildirirsiniz. Kusursuz engellendiyseniz ve derhal bildirirseniz, geç bir itiraz yine de dinlenebilir. Kira artışıyla bağlantılı mağduriyet en geç çalışmanın başlangıcına kadar ileri sürülmelidir.
• Özel fesih (§ 555e BGB). Olağanüstü fesih yapabilirsiniz ve kira ilişkisi o zaman bir sonraki ayın sonunda biter. Mart’ta ulaşan bir mektup, Nisan sonuna kadar bildirim anlamına gelir ve kira ilişkisi 31 Mayıs’ta biter.

Enerji tasarrufu sağlayan modernizasyon sırasında § 536 BGB, kira indirimi bakımından kullanılabilirlik kaybının üç ay boyunca göz ardı edildiğini söylüyor.

Kira Artışı Beyanının Kendisi

Artış duyurulmakla kalmaz, açıklanmalıdır. § 559b BGB metin biçimini, yapılan maliyetlere dayalı bir hesaplamayı ve §§ 559 ve 559a’yı karşılayan bir açıklamayı şart koşar. Daha yüksek kira, beyanın size ulaşmasından sonraki üçüncü ayın başından itibaren muaccel olur. Çalışma usulüne uygun duyurulmadıysa ya da gerçekleşen artış duyurulanı yüzde 10’dan fazla aşarsa bu süre altı ay uzar. Kiracıyı daha kötü duruma sokan bir anlaşma geçersizdir.

Duyuruyu, nihai beyanı ve kendi kira geçmişinizi yan yana koyun. Duyurulan maliyeti nihai faturayla, yüzdeyi, sınırı ve tarihi karşılaştırın.

Ev Sahibi Oyun Oynadığında

§ 559d BGB, duyurulan başlangıçtan itibaren on iki ay içinde çalışma başlamazsa, duyurulan kira artışı aylık kirayı en az ikiye katlayacaksa, çalışma nesnel olarak gereksiz yüklere yol açma ihtimali olan bir biçimde yapılırsa ya da başladıktan sonra on iki aydan uzun süre durursa, ev sahibinin yükümlülüklerinin ihlal edildiğini varsayar. Varsayım nesnel bir nedenle çürütülebilir. Bunlardan biri uyuyorsa yazıya dökün ve danışmanlık alın.

Frankfurt: Milieuschutz ve Nereden Yardım Alınır

Frankfurt’ta, şehrin Ocak 2026 Merkblatt’ına göre çalışmaların başka türlü izin gerektirmese bile onay gerektirdiği 15 korunma tüzüğü var. Listelenen bölgeler arasında Dornbuschsiedlung, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung, Dichterviertel, doğu Gallus, Bockenheim, Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Berger Straße, batı Ostend, Gutleutviertel, Sachsenhausen-Nord ve batı Riederwaldsiedlung var. Şehrin kiracı hakları sayfasının anlattığı gibi, tam adresinizi planAS’ta kontrol edin.

Kiracılar için iki nokta önemli. Birincisi, şehir bu bölgelerde bir modernizasyonu onaylamadan önce, Stabsstelle Mieterschutz birimi etkilenen kiracılara yazar ve görüş bildirmeye davet eder, bilgi hattı 069 212-37777. İkincisi, Modernisierungsbonus kullanım kısıtlamaları ve modernizasyon sonrası izin verilen kira gibi koşullarla gelir. Binanızın bu parayı alıp almadığını sorun.

Ücretsiz ve ücretli danışmanlık

• Şehir danışmanlığı. Amt für Wohnungswesen’in Mietrechtliche Beratung hizmeti, Adickesallee 67-69, aylık hane net geliri 2.150 Euro artı her ek hane üyesi için 650 Euro’yu aşmayan Frankfurt sakinlerine ücretsiz danışmanlık verir. 069 212 34711 numarasından ya da e-postayla randevu alın. Şu anda açık görüşme saatleri yok ve şehrin sayfasına göre telefon danışmanlığı Pazartesi, Çarşamba ve Cuma 8:30-12:00 saatlerinde.
• Mieterschutzverein. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main, Eckenheimer Landstraße 339’da, telefon 069 5601057-0. İletişim sayfasına göre telefon danışmanlığı Pazartesi-Perşembe 9:00-12:00 ve 14:00-16:00, Cuma 9:00-12:00 ve 13:00-15:00 saatlerinde. Güncel ücreti ve hukuki koruma teminatının yeni bir olaya uygulanmasından önceki bekleme süresini sorun ve bir anlaşmazlık sırasında değil, başlamadan önce üye olun.
• Mahkeme. Bir daireye ilişkin kira uyuşmazlıkları dairenin bulunduğu bölgenin mahkemesine gider (§ 29a ZPO). Amtsgericht Frankfurt am Main (Gerichtsstraße 2) hukuk dairelerini Außenstelle Niederrad’da, Hahnstraße 25’te tutuyor.

Adım Adım

1. Mektubu tarihleyin.Zarfı saklayın. Mağduriyet ve özel fesih sayaçları bir sonraki ayın sonuna kadar işler.
2. Üç ayı kontrol edin.Başlangıç tarihi mektubun ulaşmasından en az üç ay sonra mı ve içerik eksiksiz mi?
3. Adresi kontrol edin.Frankfurt'taki bir Milieuschutz bölgesindeyseniz planAS'a bakın ve Stabsstelle Mieterschutz'a sorun.
4. Mağduriyete karar verin.Sağlık, yaş, aile ve gelir nedenleri süre içinde yazılı olarak bildirilir.
5. Özel feshe karar verin.Yalnızca taşınmak gerçek bir seçenekse.
6. Artış beyanını bekleyin.Maliyet temelini, yüzde 8'i, sınırı, destek düşümünü ve vade tarihini kontrol edin.
7. Yanıt vermeden ya da farkı ödemeden önce danışmanlık alın.Şehir danışmanlığı ya da Mieterschutzverein.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa, §§ 555b ila 559e BGB’yi ve Frankfurt’un Milieuschutz kurallarını Ekim 2026’da yayımlandığı şekliyle açıklar. Yüzde, sınırlar ve ısıtma kuralları daha önce değişti ve yine değişebilir, bu yüzden güncel metni kontrol edin. Hukuki tavsiye değildir. Kira konularındaki süreler kısadır ve doğru adım kira sözleşmenize, mektuba ve mali durumunuza bağlıdır.