Ваш франкфуртский арендодатель объявил ремонт: правило 8 процентов, ваше окно в один месяц и Milieuschutz

Что позволяет закон и в чём ошибаются старые руководства

Если вы снимаете жильё во Франкфурте и письмо объявляет об утеплении, новых окнах, лифте, ванной комнате или новой системе отопления, из этого следуют две разные вещи. Арендодатель может потом повысить аренду, а у вас есть короткое окно, чтобы ответить сейчас. И то, и другое регулируется Гражданским кодексом, а в городских зонах охраны Milieuschutz сверху добавляются специфически франкфуртские правила.

Центральное правило находится в § 559 BGB. После соответствующих мер арендодатель может повысить годовую арендную плату на 8 процентов от затрат, потраченных на вашу квартиру. Множество старых руководств до сих пор говорят об 11 процентах. В действующем тексте сказано 8.

К соответствующим мерам относятся работы, экономящие конечную энергию, экономящие воду, повышающие потребительскую стоимость объекта, надолго улучшающие общие условия проживания или такие, которые арендодатель был обязан выполнить по не зависящим от него причинам. До применения 8 процентов действуют два вычета:

• Затраты, которые понадобились бы для обычного содержания, не учитываются (§ 559 Absatz 2).
• Затраты, оплаченные арендаторами или покрытые бюджетным финансированием, и выгода от субсидированных займов вычитаются (§ 559a BGB).

Предел в евро

Какой бы результат ни давал процент, месячная аренда не может вырасти более чем на предел в течение шести лет, не считая обычных повышений до местной сравнительной арендной платы.

Для систем отопления § 559e BGB добавляет отдельное правило о 10 процентах затрат после вычета государственного финансирования с тем же пределом 0,50 евро. Закон об отоплении менялся, и текст BGB теперь называет Gebäudemodernisierungsgesetz, поэтому проверьте, какое положение использует письмо вашего арендодателя.

Рабочий пример (иллюстрация, не данные Франкфурта)

Допустим, арендодатель тратит 12 000 евро на вашу квартиру в 60 квадратных метров, и 20 процентов этой суммы и так были бы расходами на содержание. Остаётся 9600 евро. Восемь процентов это 768 евро в год, или 64 евро в месяц, около 1,07 евро за квадратный метр. Это ниже предела в 3 евро, поэтому допустимо.

Упрощённая процедура по § 559c BGB действует для затрат до 10 000 евро на квартиру и заменяет оценку содержания фиксированным вычетом 30 процентов. При ровно 10 000 евро это 7000 евро, умноженные на 8 процентов, то есть 560 евро в год или около 46,67 евро в месяц. Цена этого сокращённого пути для арендодателя в том, что, за ограниченными исключениями, в течение пяти лет после получения вами уведомления дальнейшее повышение за модернизацию невозможно.

Ваш отсчёт начинается с объявления

Согласно § 555c BGB арендодатель обязан объявить о работах в текстовой форме не менее чем за три месяца до их начала. В письме должны быть описаны основные положения работ, указаны ожидаемые начало и продолжительность, а если планируется повышение аренды, ожидаемая сумма и будущие эксплуатационные расходы. Арендодатель должен также сообщить вам форму и срок возражения по тяжёлым обстоятельствам. Незначительные работы с несущественным влиянием на аренду исключены.

Два срока идут до конца месяца, следующего за получением письма:

• Возражение по тяжёлым обстоятельствам (§ 555d BGB). Вы сообщаете об обстоятельствах в текстовой форме. Запоздавшее возражение всё же может быть выслушано, если вам помешали без вашей вины и вы сообщили без промедления. О тяжёлых обстоятельствах, связанных с повышением аренды, нужно заявить не позднее начала работ.
• Особое расторжение (§ 555e BGB). Вы можете расторгнуть договор в чрезвычайном порядке, и тогда он заканчивается в конце месяца после следующего. Письмо, пришедшее в марте, означает уведомление до конца апреля, а договор заканчивается 31 мая.

Во время энергосберегающей модернизации § 536 BGB говорит, что потеря пригодности для целей снижения аренды игнорируется в течение трёх месяцев.

Само заявление о повышении аренды

Повышение нужно объяснить, а не просто объявить. § 559b BGB требует текстовую форму, расчёт на основе понесённых затрат и пояснение, отвечающее §§ 559 и 559a. Более высокая аренда подлежит оплате с начала третьего месяца после получения вами заявления. Этот срок увеличивается на шесть месяцев, если работы не были надлежащим образом объявлены или фактическое повышение превышает объявленное более чем на 10 процентов. Соглашение, ухудшающее положение арендатора, недействительно.

Положите рядом объявление, итоговое заявление и вашу собственную историю платежей. Сравните объявленные затраты с итоговым счётом, процент, предел и дату.

Когда арендодатель играет не по правилам

§ 559d BGB предполагает нарушение обязанностей арендодателя, если работы не начались в течение двенадцати месяцев после объявленного начала, если объявленное повышение аренды как минимум удвоило бы месячную арендную плату, если работы проводятся способом, вероятно создающим объективно ненужные неудобства, или если они прекращаются более чем на двенадцать месяцев после начала. Предположение можно опровергнуть объективной причиной. Если что-то из этого подходит, запишите это и получите консультацию.

Франкфурт: Milieuschutz и где получить помощь

Во Франкфурте действует 15 статутов охраны, по которым, согласно Merkblatt города от января 2026 года, работы требуют одобрения, даже когда иначе разрешения бы не требовалось. Среди перечисленных районов Dornbuschsiedlung, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung, Dichterviertel, восточный Gallus, Bockenheim, Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Berger Straße, западный Ostend, Gutleutviertel, Sachsenhausen-Nord и западный Riederwaldsiedlung. Проверьте свой точный адрес на planAS, как описано на городской странице о правах арендаторов.

Для арендаторов важны два момента. Во-первых, прежде чем город одобрит модернизацию в этих зонах, его Stabsstelle Mieterschutz пишет затронутым арендаторам и приглашает высказаться, с информационной линией 069 212-37777. Во-вторых, Modernisierungsbonus сопровождается условиями, такими как ограничения использования и допустимая аренда после модернизации. Спросите, получило ли ваше здание эти деньги.

Бесплатные и платные консультации

• Городская консультация. Mietrechtliche Beratung при Amt für Wohnungswesen, Adickesallee 67-69, бесплатно консультирует жителей Франкфурта, если ежемесячный чистый доход домохозяйства не превышает 2150 евро плюс 650 евро на каждого следующего члена домохозяйства. Запишитесь по телефону 069 212 34711 или по электронной почте. Сейчас нет открытых часов приёма, а телефонные консультации проходят в понедельник, среду и пятницу с 8:30 до 12:00, согласно странице города.
• Mieterschutzverein. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main находится по адресу Eckenheimer Landstraße 339, телефон 069 5601057-0. Телефонные консультации идут с понедельника по четверг с 9:00 до 12:00 и с 14:00 до 16:00, в пятницу с 9:00 до 12:00 и с 13:00 до 15:00, согласно его странице контактов. Спросите о текущем взносе и о сроке ожидания, прежде чем его правовая защита начнёт применяться к новому делу, и вступайте до начала спора, а не во время него.
• Суд. Споры об аренде квартиры рассматривает суд по месту нахождения квартиры (§ 29a ZPO). У Amtsgericht Frankfurt am Main (Gerichtsstraße 2) гражданские отделения находятся в Außenstelle Niederrad, Hahnstraße 25.

Шаг за шагом

1. Датируйте письмо.Сохраните конверт. Сроки для возражения по тяжёлым обстоятельствам и особого расторжения идут до конца следующего месяца.
2. Проверьте три месяца.Дата начала не меньше чем через три месяца после получения письма, и полно ли содержание?
3. Проверьте адрес.Если вы в франкфуртской зоне Milieuschutz, посмотрите на planAS и спросите Stabsstelle Mieterschutz.
4. Решите о тяжёлых обстоятельствах.Причины по здоровью, возрасту, семье и доходу излагаются письменно в срок.
5. Решите об особом расторжении.Только если переезд реальный вариант.
6. Дождитесь заявления о повышении.Проверьте основу затрат, 8 процентов, предел, вычет финансирования и срок оплаты.
7. Получите консультацию, прежде чем отвечать или платить разницу.Городская консультация или Mieterschutzverein.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет §§ 555b до 559e BGB и франкфуртские правила охраны Milieuschutz в редакции октября 2026 года. Процент, пределы и правила об отоплении менялись раньше и могут измениться снова, поэтому проверяйте действующий текст. Это не юридическая консультация. Сроки в арендных делах короткие, а правильный шаг зависит от вашего договора аренды, письма и ваших финансов.