مؤجّركم في فرانكفورت يعلن عن تجديدات: قاعدة الـ8 في المئة، ونافذتكم لمدة شهر، وMilieuschutz
بعد تحديث مؤهِّل، يجوز لمؤجّركم في فرانكفورت أن يرفع الإيجار السنوي بنسبة 8 في المئة من التكاليف المنفقة على شقتكم (§ 559 BGB)، لا 11 في المئة كما ما تزال الأدلة القديمة تقول، ولا يجوز أن يرتفع الإيجار الشهري بأكثر من 3 يورو للمتر المربع خلال ست سنوات (2 يورو إذا كان إيجاركم أقل من 7 يورو للمتر المربع). ونظام التدفئة الجديد محدد بـ0.50 يورو للمتر المربع. ويجب إبلاغكم كتابيا قبل بدء الأعمال بثلاثة أشهر على الأقل، وتجري ساعتان لكم حتى نهاية الشهر التالي لوصول الرسالة: الاعتراض لشدة الحال وحق الإنهاء الخاص. وفي مناطق حماية البيئة الاجتماعية (milieu-protection) في فرانكفورت يتعين على المدينة أيضا الموافقة على كثير من الأعمال، وتكتب أولا إلى المستأجرين المتأثرين.
ما الذي يسمح به القانون، وما تخطئ فيه الأدلة القديمة
إذا كنتم تستأجرون في فرانكفورت وأعلنت رسالة عن عزل أو نوافذ جديدة أو مصعد أو حمام أو نظام تدفئة جديد، فيترتب على ذلك أمران منفصلان. يستطيع مؤجّركم رفع الإيجار بعد ذلك، ولديكم نافذة قصيرة للرد الآن. ويحكم الأمرين القانون المدني، مع قواعد خاصة بفرانكفورت فوق ذلك في مناطق حماية milieu-protection في المدينة.
القاعدة المحورية في § 559 BGB. فبعد الإجراءات المؤهِّلة يجوز للمؤجّر رفع الإيجار السنوي بنسبة 8 في المئة من التكاليف المنفقة على شقتكم. وكثير من الأدلة القديمة لا تزال تقول 11 في المئة. والنص الحالي يقول 8.
وتشمل الإجراءات المؤهِّلة الأعمال التي توفر الطاقة النهائية، أو توفر المياه، أو ترفع القيمة الاستعمالية للعقار، أو تحسّن ظروف المعيشة العامة بصورة دائمة، أو التي اضطر المؤجّر إلى إجرائها لأسباب خارجة عن إرادته. ويُطبَّق خصمان قبل الـ8 في المئة:
- التكاليف التي كانت ستلزم للصيانة العادية لا تُحتسب (§ 559 Absatz 2).
- التكاليف التي دفعها المستأجرون أو غطّتها أموال الميزانية العامة، والمنفعة من القروض المدعومة، تُخصم (§ 559a BGB).
الحد بالمبلغ
مهما أعطته النسبة، لا يجوز أن يرتفع الإيجار الشهري بأكثر من الحد خلال ست سنوات، دون احتساب الزيادات العادية حتى الإيجار المقارن المحلي.
| الحالة | الحد الأقصى للمتر المربع من المساحة السكنية | مثال، 60 مترا مربعا |
|---|---|---|
| الإيجار قبل الزيادة 7 يورو للمتر المربع أو أكثر | 3 يورو خلال ست سنوات | 180 يورو في الشهر |
| الإيجار قبل الزيادة أقل من 7 يورو للمتر المربع | 2 يورو خلال ست سنوات | 120 يورو في الشهر |
| تركيب نظام تدفئة أو إعداده | 0.50 يورو خلال ست سنوات | 30 يورو في الشهر |
وبالنسبة إلى أنظمة التدفئة، يضيف § 559e BGB قاعدة منفصلة بنسبة 10 في المئة من التكاليف بعد خصم التمويل العام، مع حد الـ0.50 يورو نفسه. وقانون التدفئة في حركة مستمرة، ويذكر نص BGB الآن Gebäudemodernisierungsgesetz، فتحققوا من الحكم الذي تستخدمه رسالة مؤجّركم.
مثال محسوب (للتوضيح، وليس بيانات من فرانكفورت)
افترضوا أن المؤجّر أنفق 12,000 يورو على شقتكم البالغة 60 مترا مربعا وأن 20 في المئة من ذلك كان سيُنفق على الصيانة على أي حال. يبقى 9,600 يورو. والثمانية في المئة هي 768 يورو في السنة، أي 64 يورو في الشهر، ونحو 1.07 يورو للمتر المربع. وهذا دون حد الـ3 يورو، فهو جائز.
ويصلح الإجراء المبسط في § 559c BGB للتكاليف حتى 10,000 يورو للشقة، ويستبدل بتقدير الصيانة خصما مقطوعا بنسبة 30 في المئة. وعند 10,000 يورو بالضبط يصبح ذلك 7,000 يورو، ضرب 8 في المئة، أي 560 يورو في السنة أو نحو 46.67 يورو في الشهر. وثمن الاختصار للمؤجّر هو أنه، مع استثناءات محدودة، لا تكون زيادة تحديث أخرى ممكنة لمدة خمس سنوات بعد وصول الإشعار إليكم.
ساعتكم تبدأ بالإعلان
بموجب § 555c BGB على المؤجّر أن يعلن عن الأعمال بصيغة نصية قبل بدئها بثلاثة أشهر على الأقل. ويجب أن تصف الرسالة الأعمال في جوانبها الأساسية، وتذكر البداية المتوقعة والمدة، وإذا كانت زيادة الإيجار مخططة، تذكر المبلغ المتوقع وتكاليف التشغيل المستقبلية. وينبغي للمؤجّر أن يخبركم أيضا بالشكل والمهلة للاعتراض لشدة الحال. والأعمال التافهة ذات الأثر غير المهم على الإيجار مستثناة.
وتسري مهلتان حتى نهاية الشهر التالي لوصول الرسالة:
- الاعتراض لشدة الحال (§ 555d BGB). تبلّغون بظروف الشدة بصيغة نصية. ويمكن الاستماع إلى اعتراض متأخر إذا تعذر عليكم ذلك دون خطأ منكم وأبلغتم دون تأخير. أما الشدة المرتبطة بزيادة الإيجار فيجب التمسك بها في موعد أقصاه بداية الأعمال.
- الإنهاء الخاص (§ 555e BGB). يجوز لكم الإنهاء بصورة استثنائية، وينتهي الإيجار حينئذ في نهاية الشهر الذي يلي الشهر التالي. فرسالة تصل في مارس تعني الإخطار بحلول نهاية أبريل، وينتهي الإيجار في 31 مايو.
وأثناء التحديث الموفِّر للطاقة، ينص § 536 BGB على أن فقدان صلاحية الاستخدام يُتجاهل لمدة ثلاثة أشهر لأغراض تخفيض الإيجار.
بيان زيادة الإيجار نفسه
يجب شرح الزيادة، لا الاكتفاء بالإعلان عنها. ويتطلب § 559b BGB صيغة نصية، وحسابا مبنيا على التكاليف المتكبدة، وشرحا يستوفي §§ 559 و559a. ويستحق الإيجار الأعلى من بداية الشهر الثالث بعد وصول البيان إليكم. وتزيد هذه المدة ستة أشهر إذا لم يُعلن عن الأعمال على النحو الصحيح أو إذا تجاوزت الزيادة الفعلية المعلنة بأكثر من 10 في المئة. وأي اتفاق يضع المستأجر في وضع أسوأ باطل.
ضعوا الإعلان والبيان النهائي وسجل إيجاركم الخاص جنبا إلى جنب. قارنوا التكلفة المعلنة بالفاتورة النهائية، والنسبة، والحد، والتاريخ.
حين يلعب المؤجّر بالألاعيب
يفترض § 559d BGB وقوع إخلال بواجبات المؤجّر إذا لم تبدأ الأعمال خلال اثني عشر شهرا من البداية المعلنة، أو إذا كانت زيادة الإيجار المعلنة ستضاعف الإيجار الشهري على الأقل، أو إذا نُفذت الأعمال بطريقة يُرجَّح أن تسبب أعباء غير ضرورية موضوعيا، أو إذا توقفت لأكثر من اثني عشر شهرا بعد البدء. ويمكن دحض الافتراض بسبب موضوعي. فإذا انطبق أحد هذه الأمور، فدوّنوه واحصلوا على مشورة.
فرانكفورت: Milieuschutz وأين تجدون المساعدة
لدى فرانكفورت 15 نظام حفاظ تحتاج بموجبها الأعمال إلى موافقة حتى حين لا تحتاج في غير ذلك إلى ترخيص، بحسب Merkblatt الخاص بالمدينة لشهر يناير 2026. وتشمل المناطق المدرجة Dornbuschsiedlung وAlt-Eschersheim وAnne-Frank-Siedlung وDichterviertel وشرق Gallus وBockenheim وNordend-Mitte وNordend-Süd وBerger Straße وغرب Ostend وGutleutviertel وSachsenhausen-Nord وغرب Riederwaldsiedlung. تحققوا من عنوانكم بالضبط على planAS، كما تصف صفحة المدينة عن حقوق المستأجرين.
| الإجراء | يمكن الموافقة عليه | لا يمكن الموافقة عليه |
|---|---|---|
| الحمامات | حتى 5 أمتار مربعة | فوق 5 أمتار مربعة |
| شرفات جديدة وتراسات سطحية وحدائق شتوية | حتى 5 أمتار مربعة | فوق 5 أمتار مربعة |
| المصعد | إذا كان قانون البناء في Hessen يتطلبه | إذا لم يكن مطلوبا |
| استبدال التدفئة | غير قابلة للإصلاح أو أقدم من 30 عاما، أو مع Modernisierungsbonus الخاص بفرانكفورت وشروطه | قابلة للإصلاح وليست أقدم من 30 عاما، دون ذلك التمويل |
| عزل الأجزاء الخارجية | بحسب الحد الأدنى من معيار قانون الطاقة | فوق الحد الأدنى دون التمويل |
وهناك أمران مهمان للمستأجرين. أولا، قبل أن توافق المدينة على تحديث في هذه المناطق، تكتب Stabsstelle Mieterschutz التابعة لها إلى المستأجرين المتأثرين وتدعوهم إلى التعليق، مع خط معلومات على 069 212-37777. ثانيا، يأتي Modernisierungsbonus بشروط، مثل قيود الاستخدام والإيجار المسموح به بعد التحديث. اسألوا هل أخذ مبناكم ذلك المال.
استشارة مجانية ومدفوعة
- استشارة المدينة. تقدم Mietrechtliche Beratung التابعة لـAmt für Wohnungswesen، Adickesallee 67-69، المشورة لسكان فرانكفورت مجانا إذا كان صافي دخل الأسرة الشهري لا يتجاوز 2,150 يورو، مع إضافة 650 يورو لكل فرد إضافي في الأسرة. احجزوا موعدا على 069 212 34711 أو بالبريد الإلكتروني. ولا توجد حاليا ساعات استشارة مفتوحة، والاستشارة الهاتفية أيام الاثنين والأربعاء والجمعة من 8:30 إلى 12:00، بحسب صفحة المدينة.
- Mieterschutzverein. يقع DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main في Eckenheimer Landstraße 339، الهاتف 069 5601057-0. وتجري الاستشارة الهاتفية من الاثنين إلى الخميس من 9:00 إلى 12:00 ومن 14:00 إلى 16:00، والجمعة من 9:00 إلى 12:00 ومن 13:00 إلى 15:00، بحسب صفحة الاتصال. اسألوا عن الرسوم الحالية وعن أي فترة انتظار قبل أن تنطبق تغطية الحماية القانونية على قضية جديدة، وانضموا قبل أن يبدأ نزاع لا أثناءه.
- المحكمة. تذهب نزاعات الإيجار بشأن شقة إلى محكمة الدائرة التي تقع فيها الشقة (§ 29a ZPO). ولدى Amtsgericht Frankfurt am Main (Gerichtsstraße 2) أقسامها المدنية في Außenstelle Niederrad، Hahnstraße 25.
خطوة بخطوة
- أرّخوا الرسالة.احتفظوا بالمظروف. فمهلتا شدة الحال والإنهاء الخاص تسريان حتى نهاية الشهر التالي.
- تحققوا من الأشهر الثلاثة.هل تاريخ البدء بعد وصول الرسالة بثلاثة أشهر على الأقل، وهل المحتوى كامل؟
- تحققوا من العنوان.إذا كنتم في منطقة milieu-protection في فرانكفورت، فابحثوا في planAS واسألوا Stabsstelle Mieterschutz.
- قرروا بشأن شدة الحال.أسباب الصحة والعمر والأسرة والدخل تُكتب خلال المهلة.
- قرروا بشأن الإنهاء الخاص.فقط إذا كان الانتقال خيارا حقيقيا.
- انتظروا بيان الزيادة.تحققوا من أساس التكلفة والـ8 في المئة والحد وخصم التمويل وتاريخ الاستحقاق.
- احصلوا على مشورة قبل أن تردوا أو تدفعوا الفرق.استشارة المدينة أو Mieterschutzverein.
ملاحظة الامتثال
توضح هذه الصفحة §§ 555b إلى 559e BGB والقواعد الفرانكفورتية لحماية milieu كما نُشرت في أكتوبر 2026. وقد تغيرت النسبة والحدود وقواعد التدفئة من قبل وقد تتغير مجددا، فتحققوا من النص الحالي. وهذه ليست استشارة قانونية. ومهل شؤون الإيجار قصيرة، والخطوة الصحيحة تتوقف على عقدكم والرسالة وأوضاعكم المالية.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
هل الحد الأقصى لزيادات الإيجار بعد التحديث 8 في المئة أم 11 في المئة؟
ثمانية في المئة. يتيح § 559 Absatz 1 BGB للمؤجّر أن يرفع الإيجار السنوي بنسبة 8 في المئة من التكاليف المنفقة على الشقة. ولا يزال رقم الـ11 في المئة الأقدم يظهر في بعض أدلة المستأجرين بالإنجليزية وفي مقالات أقدم، لكنه غير وارد في النص الحالي للقانون. وإضافة إلى النسبة هناك حد بالمبلغ: لا يجوز أن يرتفع الإيجار الشهري بأكثر من 3 يورو للمتر المربع من المساحة السكنية خلال ست سنوات، أو 2 يورو إذا كان الإيجار قبل الزيادة أقل من 7 يورو للمتر المربع.
مؤجّري يستبدل نظام التدفئة. هل يمكن أن يرتفع الإيجار بنسبة 8 في المئة من تلك التكلفة أيضا؟
ليس بحرية. فلتركيبات أنظمة التدفئة حدها الخاص. يحدد § 559 Absatz 3a Satz 3 BGB الارتفاع الناتج عن إجراء كهذا بـ0.50 يورو للمتر المربع في الشهر خلال ست سنوات، ويضيف § 559e BGB قاعدة منفصلة بنسبة 10 في المئة من التكاليف بعد خصم التمويل العام، مع حد الـ0.50 يورو نفسه. وفي شقة مساحتها 60 مترا مربعا يعني ذلك 30 يورو في الشهر على الأكثر لجزء التدفئة. ويحيل نص BGB الآن إلى Gebäudemodernisierungsgesetz في ما يخص أنظمة التدفئة، فاسألوا مؤجّركم أي حكم تعتمد عليه الرسالة.
هل علي أن أنتقل أو أتوقف عن دفع الإيجار أثناء الأعمال؟
لا. عليكم تحمل الإجراء ما لم يسبب لكم أو لأسرتكم شدة غير مبررة، لكنكم لا تنتقلون ولا تتوقفون عن الدفع. وفي التحديث الموفِّر للطاقة، ينص § 536 Absatz 1a BGB على أن انخفاض صلاحية الشقة للاستخدام يُتجاهل لمدة ثلاثة أشهر، فلا يتاح تخفيض الإيجار في تلك النافذة. وبعد ذلك يكون تخفيض الإيجار بسبب عيوب حقيقية مسألة منفصلة، وينبغي أن تحصلوا على مشورة قبل التخفيض.
ما الذي يُعدّ شدة حال، وإلى متى أستطيع التمسك بها؟
يستبعد § 559 Absatz 4 BGB زيادة الإيجار حين تسبب شدة لا تبررها مصالح المؤجّر المشروعة، مع النظر أيضا في تكاليف التشغيل المتوقعة مستقبلا. ولا ينطبق الاستبعاد إذا لم يُجلب للشقة إلا حالة معتادة أو كانت الأعمال مطلوبة بسبب ظروف لا يتحمل المؤجّر مسؤوليتها. ويجب أن تتمسكوا بشدة الحال كتابيا حتى نهاية الشهر التالي لوصول الإعلان إليكم، ما لم يكن المؤجّر قد أغفل المعلومات المتعلقة بالشكل والمهلة. ولا تنطبق هذه المهلة إذا تجاوزت الزيادة الفعلية المعلنة بأكثر من 10 في المئة.
أسكن في منطقة حماية milieu-protection. هل يفيدني ذلك؟
قد يفيد. في المناطق التي تدرجها المدينة، ومنها Nordend-Mitte وNordend-Süd وBockenheim ومنطقة Berger Straße وSachsenhausen-Nord وغرب Ostend، تحتاج التغييرات في المباني إلى موافقة بموجب نظام الحفاظ، حتى للأعمال التي لا تحتاج في غير ذلك إلى ترخيص. وقبل الموافقة على تحديث، تكتب Stabsstelle Mieterschutz التابعة للمدينة إلى المستأجرين المتأثرين وتتيح لهم التعليق. تحققوا من عنوانكم على planAS (planas.frankfurt.de). والموافقة لا تحسم زيادة الإيجار، التي تظل تخضع لـ§§ 559 وما بعدها.
من يفصل إذا اختلفنا بشأن الزيادة؟
Amtsgericht التي تقع الشقة في دائرتها. يمنح [§ 29a ZPO](https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__29a.html) نزاعات الإيجار بشأن المباني لتلك المحكمة حصريا (مع استثناءات لبعض أنواع السكن الخاصة)، ولذلك فهي بالنسبة إلى شقة في فرانكفورت Amtsgericht Frankfurt am Main، التي تنعقد أقسامها المدنية في Außenstelle Niederrad، Hahnstraße 25، بحسب [صفحة المحكمة](https://ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/landgerichtsbezirk-frankfurt-am-main/amtsgericht-frankfurt-am-main). وقبل التوجه إليها، استفيدوا من استشارة المدينة المجانية أو من جمعية للمستأجرين، واحتفظوا بكل رسالة وبالمظروف المؤرخ.