Когда арендодатель фактически может попросить ваш SCHUFA, три юридических этапа аренды

Многие мюнхенские арендодатели требуют полный отчёт SCHUFA и подтверждение дохода ещё до того, как назначат просмотр. Органы защиты данных Германии опубликовали версию 2.0 своих рекомендаций от января 2026 года, которая допускает три этапа: на просмотре только ваша личность (документ показывают, но не копируют); когда вы говорите, что хотите квартиру, базовые сведения, такие как число жильцов, работодатель, чистый доход и домашние животные; и только когда арендодатель выбрал вас, подтверждение дохода и кредитная справка, подготовленная именно для аренды. Копию данных SCHUFA по статье 15 GDPR, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (справку об отсутствии долгов по аренде) и подписанное согласие на запрос в SCHUFA требовать нельзя. Это рекомендации ведомств, а не закон, поэтому ждите сопротивления и заранее решите, на какие вопросы вы будете возражать. В Баварии жалобы подаются в BayLDA.

Официальное правило

Мюнхенский арендный рынок достаточно тугой, поэтому немало семей-новоприбывших предполагают, что просто обязаны отдать все, что требует арендодатель, отчет SCHUFA, полную историю доходов, иногда даже копию паспорта, еще до того, как фактически увидели квартиру лично. Это реальный, распространенный опыт, но на самом деле это не так, как немецкое законодательство о защите данных ожидает, что будет работать процесс.

Три этапа

Совместные рекомендации федеральных и земельных органов защиты данных Германии (Datenschutzkonferenz, DSK), версия 2.0 от января 2026 года, определяют, что арендодатель вправе спрашивать или требовать в каждый из трёх моментов. Это рекомендации надзорных органов, обеспечивающих соблюдение GDPR, а не закон. В них сказано, что на незаконные вопросы отвечать не нужно.

О чём можно спрашивать или что можно требовать на каждом этапе, по рекомендациям 2026 года
Этап	Можно спрашивать	Нельзя спрашивать или требовать
A. Просмотр	Имя, адрес; удостоверение личности можно посмотреть, чтобы их проверить. Для социальной квартиры: есть ли у вас WBS	Финансовые сведения, копию удостоверения личности
B. Вы говорите, что хотите эту квартиру	Число жильцов (дети или взрослые), работодатель, профессия, чистый доход или порог, животные, для которых нужно согласие, открытая процедура неплатёжеспособности, решение о выселении из-за долга по аренде за последние пять лет	Гражданство, религия, этническое происхождение, судимости, беременность или семейные планы, членство в партии или объединении арендаторов, стаж работы, причины долгов
C. Арендодатель выбрал вас	Подтверждение дохода (расчётный листок, выписка со счёта или налоговое уведомление, с закрашенными ненужными записями), кредитная справка для аренды, подтверждение прямой оплаты государственным органом	Контакты прежних арендодателей, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ваша копия SCHUFA по статье 15, подписанное согласие на запрос в SCHUFA

Три детали заслуживают более пристального внимания.

На этапе B есть лазейка для кандидатов, которые платят аренду из пособий. Вопросы о доходе недопустимы там, где государственный орган платит всю аренду напрямую арендодателю. В этом случае арендодатель может лишь попросить подходящее подтверждение платежа.

Стаж работы под запретом. Ведомства считают, что стаж мало что говорит в мобильном обществе. Спрашивать о работодателе и профессии можно, о продолжительности нельзя. Для новоприбывших, только что начавших работать, это важно.

Вопросы о задолженностях уже, чем кажется. Рекомендации допускают вопрос о серьёзных нарушениях, повлёкших расторжение, но только если расторжение вступило в силу или нарушение не оспаривается, и велят арендодателям дать кандидату возможность объяснить, почему этого не повторится.

Документы SCHUFA и какой из них использовать

Ведомства различают две внешне похожие вещи.

Справка, подготовленная для аренды. По рекомендациям арендодатели могут просить подтверждения вашей кредитоспособности, которые вы сами можете запросить в кредитном бюро для конкретного случая аренды и которые содержат только нужную для неё информацию. BonitätsCheck от SCHUFA именно такой продукт: цифровой документ, в котором, по словам SCHUFA, нет скоринговых оценок и который можно скачать за несколько минут. В условиях SCHUFA текущая цена указана как 29,95 евро, и там сказано, что негативные записи, закрытые не более года назад и в сумме превышающие 400 евро, в нём перечисляются. FAQ о BonitätsAuskunft, другой справке SCHUFA, добавляет, что в ней лишь отмечено наличие такой информации, без подробностей.
Бесплатная копия данных. Копия по статье 15 GDPR бесплатна и приходит по почте, обычно в течение семи дней, а по закону в течение месяца. SCHUFA сообщает, что в ней содержатся чувствительные данные, предназначенные для вашей собственной информации, в том числе скоринговые оценки, отправленные за последние двенадцать месяцев. По рекомендациям арендодатели не вправе её требовать. Используйте её, чтобы проверить собственное досье, а не как лист для передачи. Заказывайте её напрямую в SCHUFA: FAQ предупреждает, что сторонние сайты берут сервисный сбор за заказ бесплатной копии.

Поскольку BonitätsCheck приходит в цифровом виде за несколько минут, покупать его заранее не нужно. Закажите его, когда арендодатель попросит вас как первого кандидата, и вы не будете платить 29,95 евро за каждую заявку, которая ни к чему не привела.

Арендодатель просит ваше согласие. Рекомендации говорят: когда есть правовое основание, согласие не подходящий инструмент, а арендатор, которому нужно подписать, чтобы получить квартиру, не может дать свободное согласие. Арендодатель вправе обращаться в кредитное бюро, только если соблюдены правовые условия, и не вправе делать этого, если достаточная кредитная информация уже есть, например ваша справка для аренды.

Если у вас нет истории в SCHUFA

Приезд из-за границы обычно означает пустое досье, что не хорошо и не плохо, но пустое досье может выглядеть как риск. Собственное объяснение SCHUFA для людей без скоринга конкретно:

Неизвестны SCHUFA: скоринг не рассчитывается, а запрашивающей компании сообщают, что данных нет.
Известны меньше шести месяцев и нет банковского договора: скоринга нет.
Известны дольше шести месяцев, банковского договора нет: скоринг рассчитывается, но с пометкой, что он основан на малом объёме информации.
Действующий или закрытый банковский договор, например текущий счёт или кредитная карта: скоринг всегда рассчитывается без ограничений.

Практический вывод: откройте немецкий текущий счёт как можно раньше. Если досье остаётся тонким, наша страница об аренде с тонким досье SCHUFA описывает другие пути. Вы также можете добровольно предложить дополнительные документы этапа C, например подписанный трудовой договор и свежие расчётные листки или выписку со счёта с накоплениями. Это предложения для усиления заявки, а не перечень требований.

Как собирать папку в правильном порядке

До любого просмотра: держите под рукой короткую анкету с именем, адресом и одним способом связи. Покажите удостоверение личности, но не передавайте копию.
Когда вы решили, что хотите квартиру: отправьте ответы этапа B, либо в анкете арендодателя, либо в образце анкеты DSK, где отмечено, какие вопросы относятся к какому этапу.
Если вас назвали первым кандидатом: отправьте подтверждение дохода с закрашенными лишними строками, закажите BonitätsCheck и перешлите его.
Перед подписанием: проверьте условия залога. Здесь применимы наши страницы об оплате залога частями и о счёте для арендного залога.
После отказа: попросите удалить ваши данные.

Когда арендодатель спрашивает слишком рано

Прямое «нет» может стоить вам просмотра. Более мягкая последовательность обычно работает лучше:

Скажите, что отправите документы, когда станете первым кандидатом, и предложите то, что допускает текущий этап, например работодателя и чистый доход.
Назовите источник, если спросят почему. Рекомендации органов защиты данных Германии публичны, и ссылка на них нейтральна.
Предложите образец анкеты из рекомендаций, если собственная анкета арендодателя спрашивает о вещах не того этапа.
Сохраняйте копии отправленного, с датой и именем человека, которому вы отправили.
Подайте жалобу, если это продолжается. BayLDA принимает жалобы на частные организации в Баварии, включая арендодателей. Жалоба не принесёт вам эту квартиру, поэтому это инструмент для повторяющихся или крайних случаев.

После отказа

Рекомендации говорят, что данные кандидата нужно удалить, как только они перестали быть нужны для выбора арендатора. Там, где могут возникнуть претензии по закону о борьбе с дискриминацией, их, как правило, нужно удалить не позднее чем через шесть месяцев. Посредники и управляющие недвижимостью обязаны регулярно удалять данные после подписания договора с другим человеком. «Чёрный список» подозрительных кандидатов в принципе не допускается. Вы можете письменно попросить об удалении и сохранить копию своей просьбы.

Что говорят реальные люди

Обсуждения среди арендаторов, навигирующих конкурентным рынком квартир Мюнхена, описывают настоящее напряжение: на практике некоторые арендодатели и компании по управлению недвижимостью просто все равно просят все заранее, поскольку с десятками заявителей на одну квартиру спросить дешево, и большинство людей подчиняются без вопросов. Люди, оказывавшие сопротивление, описывают смешанный, но часто рабочий результат, несколько сообщают, что спокойная ссылка на поэтапный подход, или просто предложение базовых контактных данных сначала и более полных документов, как только просмотр фактически назначен, не стоило им квартиры. Совет, который постоянно повторяется, - относиться к раннему избыточному сбору данных как к вопросу защиты данных, достойному упоминания, а не как к неизбежной цене поиска жилья.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общий поэтапный подход, описанный в немецких рекомендациях по защите данных, но это не юридическая консультация, и насколько строго его придерживаются, на практике отличается. По поводу вашей конкретной ситуации подтвердите свои права с ассоциацией арендаторов (Mieterverein) или соответствующим органом защиты данных.

Частые вопросы и типичные ошибки

Вправе ли арендодатель запросить мою SCHUFA до просмотра?

Согласно рекомендациям органов защиты данных, нет. На этапе просмотра арендодатель может спросить имя и адрес и взглянуть на ваше удостоверение личности, чтобы их проверить, но копировать документ не нужно, а значит, нельзя, и вопросы о ваших финансах на этом этапе, как правило, не требуются. Рекомендации не являются законом, и арендодатель всё равно может отдавать предпочтение тем, кто присылает больше, поэтому сами решите, насколько настойчиво возражать.

О чём арендодатель вправе спрашивать, когда я сказал(а), что хочу квартиру?

Рекомендации перечисляют: сколько человек въедет и дети они или взрослые, ваш работодатель и профессия (но не то, как давно вы работаете), ваш чистый доход или сумма, остающаяся на аренду после регулярных обязательств (достаточно порога и заявления, что вы его превышаете), домашние животные, для которых нужно согласие, открыта ли процедура неплатёжеспособности и выносилось ли за последние пять лет решение о выселении из-за долга по аренде. Спрашивать о гражданстве, религии, судимостях, планах на беременность и членстве в партиях или объединениях арендаторов нельзя.

Что арендодатель вправе требовать, когда я первый кандидат?

Подтверждение дохода, например расчётный листок, выписку со счёта или налоговое уведомление, с закрашенными лишними записями, и кредитную справку. Что касается кредитной справки, по рекомендациям арендодатель может запросить только сведения, подготовленные для конкретного случая аренды, которые вы сами получаете в кредитном бюро, например SCHUFA BonitätsCheck, а сам арендодатель вправе делать запрос в кредитное бюро лишь при соблюдении правовых условий и если достаточной кредитной информации у него ещё нет.

Может ли арендодатель попросить у меня бесплатную копию данных SCHUFA?

Нет. Рекомендации говорят, что арендодатели не вправе требовать самораскрытие по статье 15 GDPR, потому что оно часто содержит гораздо больше о ваших финансах, чем нужно для решения об аренде. Сама SCHUFA описывает бесплатную копию как предназначенную для вашей личной информации. Закажите вместо неё справку, подготовленную для аренды.

Сколько стоит справка SCHUFA для арендодателя?

SCHUFA предлагает цифровой BonitätsCheck за 29,95 евро единовременно, по данным её сайта, он доступен для скачивания в течение нескольких минут и показывает только вашу платёжеспособность, без скоринговых оценок. В FAQ SCHUFA её BonitätsAuskunft описана как справка, которая без подробностей отмечает, что негативные записи, закрытые не более года назад, в сумме превышают 400 евро. Заказывайте справку, когда арендодатель попросит вас как первого кандидата, потому что её можно получить быстро.

Я только приехал(а) и у меня нет истории в SCHUFA. Это проблема?

Это обычная ситуация, и собственные правила SCHUFA объясняют последствия. Если вы SCHUFA неизвестны, скоринг не рассчитывается, а запрашивающей компании сообщают, что данных нет. Если вы известны меньше шести месяцев и у вас нет банковского договора, скоринга всё равно нет. При действующем или закрытом банковском договоре, например текущем счёте или кредитной карте, скоринг рассчитывается без ограничений. Поэтому раннее открытие немецкого текущего счёта помогает, а наша страница о тонкой истории SCHUFA описывает другие пути.

Может ли арендодатель требовать Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Нет. Рекомендации указывают, что Федеральный верховный суд признал: прежние арендодатели не обязаны её выдавать, поэтому её нельзя требовать и от арендатора. Вы можете предложить такую справку добровольно, если она у вас есть. Рекомендации также говорят, что арендодатель не вправе запрашивать контакты нынешних или бывших арендодателей.

В чем фактическая разница между Selbstauskunft и SCHUFA-Bonitätsauskunft?

Это действительно разные документы. Selbstauskunft - форма, которую вы заполняете сами, перечисляя такие вещи, как доход, работодатель и размер домохозяйства, она бесплатна и полностью основана на ваших собственных заявлениях. SCHUFA-Bonitätsauskunft, напротив, - внешний отчет, созданный самим кредитным агентством, показывающий объективные, проверенные данные, вроде вашего кредитного балла и любых негативных платежных записей, и обычно стоит около 30 евро. Арендодатель, просящий Selbstauskunft, просит нечто иное, чем арендодатель, просящий отчет SCHUFA, и согласно поэтапной модели DSK, ни то ни другое не уместно до того, как вы фактически заявили настоящую заинтересованность именно этой квартирой.

Что я фактически могу сделать, если арендодатель просит документы слишком рано?

Вы можете указать на собственную поэтапную модель DSK как основу для возражения, большинство арендодателей и управляющих недвижимостью не знакомы с точными этапами и часто примут простое объяснение. Если арендодатель в Баварии продолжает настаивать на избыточных данных на неправильном этапе, или конкретно требует полный отчет самораскрытия по статье 15 GDPR от кредитного агентства вместо стандартной проверки кредитоспособности, вы можете подать жалобу в Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA), орган, ответственный за жалобы по защите данных в частном секторе Баварии, который ранее проводил специальные аудиты именно этой практики среди мюнхенских арендодателей и управляющих недвижимостью.