Коли орендодавець фактично може попросити ваш SCHUFA, три юридичні етапи оренди

Багато мюнхенських орендодавців просять повний звіт SCHUFA і підтвердження доходу ще до того, як призначать перегляд. Органи із захисту даних Німеччини опублікували версію 2.0 своїх рекомендацій від січня 2026 року. Вони дозволяють три етапи: під час перегляду лише ваша особа (документ показують, але не копіюють); коли ви кажете, що хочете цю квартиру, основні відомості, як-от кількість мешканців, роботодавець, чистий дохід і домашні тварини; і лише коли орендодавець обрав вас, підтвердження доходу та кредитна довідка, зроблена спеціально для оренди. Копію даних SCHUFA за статтею 15 GDPR, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung і підписану згоду на запит до SCHUFA вимагати не можна. Це рекомендації органів нагляду, а не закон, тому очікуйте на опір і наперед вирішіть, на які запитання ви наполягатимете не відповідати. У Баварії скарги подаються до BayLDA.

Офіційне правило

Мюнхенський орендний ринок достатньо тугий, тож чимало родин-новоприбулих припускають, що просто мусять віддати все, що вимагає орендодавець, звіт SCHUFA, повну історію доходів, іноді навіть копію паспорта, ще до того, як фактично побачили квартиру особисто. Це реальний, поширений досвід, але насправді це не так, як німецьке законодавство про захист даних очікує, що працюватиме процес.

Три етапи

Спільні рекомендації федеральних і земельних органів із захисту даних Німеччини (Datenschutzkonferenz, DSK), версія 2.0 від січня 2026 року, визначають, що орендодавець може запитувати або вимагати в кожен із трьох моментів. Це рекомендації наглядових органів, які забезпечують виконання GDPR, а не закон. У них сказано, що на незаконні запитання відповідати не потрібно.

Що можна запитувати або вимагати на кожному етапі, за рекомендаціями 2026 року
Етап	Можна запитувати	Не можна запитувати чи вимагати
A. Перегляд	Ім'я, адресу; на документ можна подивитися, щоб їх перевірити. Для соціальної квартири: чи маєте ви WBS	Фінансові дані, копію документа
B. Ви кажете, що хочете цю квартиру	Кількість людей, що заїдуть (діти чи дорослі), роботодавця, професію, чистий дохід або поріг, тварин, що потребують згоди, відкрите провадження про неплатоспроможність, рішення про виселення через заборгованість з оренди за останні п'ять років	Національність, релігію, етнічне походження, судимість, вагітність чи плани щодо сім'ї, членство в партії чи об'єднанні орендарів, тривалість роботи, причини боргів
C. Орендодавець обрав вас	Підтвердження доходу (розрахунковий листок, банківська виписка або податкове рішення із зачорненими непотрібними записами), кредитну довідку для оренди, підтвердження прямої оплати державним органом	Контакти попередніх орендодавців, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, вашу копію SCHUFA за статтею 15, підписану згоду на запит до SCHUFA

Варто придивитися до трьох деталей.

На етапі B є виняток для заявників, які платять оренду із соціальних виплат. Запитання про дохід заборонені, якщо державний орган сплачує всю оренду безпосередньо орендодавцеві. У такому разі орендодавець може просити лише відповідне підтвердження цієї виплати.

Тривалість роботи під забороною. Органи вважають, що тривалість роботи мало що говорить у мобільному суспільстві. Роботодавця і професію запитувати можна, тривалість ні. Для новоприбулих, які щойно почали працювати, це важливо.

Запитання про заборгованість вужчі, ніж здається. Рекомендації дозволяють запитувати про серйозні порушення, що виправдовували розірвання договору, але лише коли розірвання набуло законної сили або порушення безсумнівне, і радять орендодавцям дати заявникові пояснити, чому цього більше не станеться.

Документи SCHUFA і який з них використовувати

Органи розрізняють дві речі, які виглядають схоже.

Довідка, призначена саме для оренди. Рекомендації кажуть, що орендодавці можуть просити підтвердження вашої кредитоспроможності, які ви можете самі замовити в кредитному бюро для конкретного випадку оренди і які містять лише потрібну для цього інформацію. BonitätsCheck від SCHUFA є саме таким продуктом: цифровий документ, який, за словами SCHUFA, не містить скорингових балів і доступний для завантаження за кілька хвилин. Умови SCHUFA називають актуальну ціну 29,95 євро і зазначають, що в ньому вказуються негативні записи, погашені не більше ніж рік тому, які в сумі перевищують 400 євро. FAQ про BonitätsAuskunft, іншу довідку SCHUFA, додає, що вона лише зазначає, що така інформація існує, без подробиць.
Безкоштовна копія даних. Копія за статтею 15 GDPR безкоштовна і надходить поштою, зазвичай протягом семи днів, а за законом протягом місяця. SCHUFA каже, що вона містить чутливі дані, призначені для вашого власного ознайомлення, зокрема бали, надіслані за останні дванадцять місяців. Рекомендації кажуть, що орендодавці не можуть її просити. Використовуйте її, щоб перевірити власний файл, а не як аркуш, який передають комусь. Замовляйте її безпосередньо в SCHUFA: у її FAQ попереджають, що сторонні сайти беруть плату за сервіс за замовлення безкоштовної копії.

Оскільки BonitätsCheck надходить у цифровому вигляді за кілька хвилин, купувати його наперед не потрібно. Замовте його, коли орендодавець попросить вас як першого вибору, і ви не платитимете 29,95 євро за кожну заявку, що ні до чого не призвела.

Орендодавець просить вашу згоду. Рекомендації кажуть, що коли існує правова підстава, згода не є правильним інструментом, а орендар, який мусить підписати, щоб отримати квартиру, не може дати вільну згоду. Орендодавець може робити запит до кредитного бюро лише за наявності законних підстав і не може цього робити, якщо достатня кредитна інформація вже є, наприклад ваша довідка для оренди.

Якщо у вас немає історії в SCHUFA

Приїзд з-за кордону зазвичай означає порожній файл, що ні добре, ні погано, але порожній файл може виглядати як ризик. Власне пояснення SCHUFA для людей без бала конкретне:

SCHUFA вас не знає: бал не розраховується, а компанії, що робить запит, повідомляють, що даних немає.
Відомі менш як шість місяців і без банківського договору: бала немає.
Відомі довше шести місяців, без банківського договору: бал розраховується, але з позначкою, що він ґрунтується на малій кількості інформації.
Чинний або завершений банківський договір, як-от поточний рахунок чи кредитна картка: бал завжди розраховується без обмежень.

Практичний висновок: відкрийте німецький поточний рахунок якомога раніше. Якщо файл залишається тонким, наша сторінка про оренду з тонким файлом SCHUFA описує інші шляхи. Ви також можете добровільно запропонувати додаткові документи з етапу C, як-от підписаний трудовий договір і свіжі розрахункові листки або банківську виписку з накопиченнями. Це пропозиції для посилення заявки, а не перелік вимог.

Збираємо папку в правильному порядку

До будь-якого перегляду: тримайте під рукою коротку форму з ім’ям, адресою і одним способом зв’язку. Покажіть документ, але не віддавайте копію.
Коли вирішили, що хочете квартиру: надішліть відповіді етапу B, або у формі орендодавця, або у зразковій анкеті від DSK, де позначено, які запитання належать до якого етапу.
Якщо вас назвали першим вибором: надішліть підтвердження доходу із зачорненими непотрібними рядками, замовте BonitätsCheck і перешліть його.
Перед підписанням: перевірте умови застави. Тут доречні наші сторінки про сплату застави частинами і рахунок для орендної застави.
Після відмови: попросіть видалити ваші дані.

Коли орендодавець просить занадто рано

Пряме «ні» може коштувати вам перегляду. М’якша послідовність зазвичай працює краще:

Скажіть, що надішлете документи, коли станете першим вибором, і запропонуйте те, що дозволяє поточний етап, як-от свого роботодавця і чистий дохід.
Назвіть джерело, якщо запитають чому. Рекомендації органів із захисту даних Німеччини публічні, і посилання на них нейтральне.
Запропонуйте зразкову форму з рекомендацій, якщо власна анкета орендодавця запитує про речі не на тому етапі.
Зберігайте копії надісланого з датою і ім’ям людини, якій ви це надіслали.
Скаржтеся, якщо це триває. BayLDA приймає скарги щодо приватних організацій у Баварії, зокрема орендодавців. Скарга не принесе вам цю квартиру, тож це інструмент для повторюваних або крайніх випадків.

Після відмови

Рекомендації кажуть, що дані заявника мають бути видалені, щойно вони більше не потрібні для вибору орендаря. Якщо можуть виникнути вимоги за законом про недискримінацію, їх зазвичай слід видалити не пізніше ніж через шість місяців. Брокери й управителі нерухомості мають регулярно видаляти дані після підписання договору з кимось іншим. «Чорний список» помітних заявників у принципі заборонений. Ви можете письмово попросити видалення і зберегти копію свого прохання.

Що кажуть реальні люди

Обговорення серед орендарів, що навігують конкурентним ринком квартир Мюнхена, описують справжнє напруження: на практиці деякі орендодавці й компанії з управління нерухомістю просто все одно просять усе наперед, оскільки з десятками заявників на одну квартиру запитати дешево, і більшість людей підкоряються без питань. Люди, що чинили опір, описують змішаний, але часто робочий результат, кілька повідомляють, що спокійне посилання на поетапний підхід, чи просто пропозиція базових контактних даних спершу й повніших документів, щойно перегляд фактично призначено, не коштувало їм квартири. Порада, що постійно повторюється, - ставитися до раннього надмірного збору даних як до питання захисту даних, вартого назви, а не як до неминучої ціни пошуку житла.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальний поетапний підхід, описаний у німецьких рекомендаціях із захисту даних, але це не юридична консультація, і те, наскільки суворо його дотримуються, на практиці відрізняється. Щодо вашої конкретної ситуації підтвердьте свої права з асоціацією орендарів (Mieterverein) чи відповідним органом захисту даних.

Часті запитання та типові помилки

Чи може орендодавець просити мою SCHUFA до перегляду?

Згідно з рекомендаціями органів із захисту даних, ні. На етапі перегляду орендодавець може запитати ваше ім'я та адресу і подивитися на ваш документ, щоб їх перевірити, але копіювати документ не потрібно, тому це заборонено, а запитання про ваші фінанси загалом ще не потрібні. Рекомендації не є законом, і орендодавець усе одно може віддавати перевагу заявникам, які надсилають більше, тож самі вирішуйте, наскільки наполегливо опиратися.

Що орендодавець може запитувати, коли я кажу, що хочу квартиру?

Рекомендації називають: скільки людей заїде і чи це діти, чи дорослі, ваш роботодавець і професія (але не те, як довго ви працюєте), ваш чистий дохід або сума, що залишається на оренду після регулярних витрат (достатньо порогу із заявою, що ви його перевищуєте), домашні тварини, що потребують згоди, чи відкрите провадження про неплатоспроможність і чи ухвалювали за останні п'ять років рішення про виселення через заборгованість з оренди. Запитувати про національність, релігію, судимість, плани щодо вагітності та членство в партіях чи об'єднаннях орендарів заборонено.

Що орендодавець може вимагати, коли я перший вибір?

Підтвердження доходу, наприклад розрахунковий листок, банківську виписку або податкове рішення, із зачорненими непотрібними записами, і кредитну довідку. Щодо кредитної довідки рекомендації кажуть, що орендодавець може просити лише відомості, зроблені для конкретного випадку оренди, які ви самі замовляєте в кредитному бюро, як-от SCHUFA BonitätsCheck, а запитувати кредитне бюро сам орендодавець може лише за наявності законних підстав і якщо достатньої кредитної інформації ще немає.

Чи може орендодавець просити в мене безкоштовну копію даних SCHUFA?

Ні. Рекомендації кажуть, що орендодавці не можуть вимагати інформацію за статтею 15 GDPR, бо вона часто містить набагато більше про ваші фінанси, ніж потрібно для рішення про оренду. Сама SCHUFA описує безкоштовну копію як призначену для вашої особистої інформації. Замовте натомість довідку, призначену саме для оренди.

Скільки коштує довідка SCHUFA для орендодавців?

SCHUFA пропонує цифровий BonitätsCheck за 29,95 євро одноразово, який, за даними її сайту, доступний для завантаження за кілька хвилин і показує лише вашу платоспроможність без скорингових балів. У FAQ SCHUFA її BonitätsAuskunft описано як довідку, яка без подробиць зазначає, що негативні записи, погашені не більше ніж рік тому, сумарно перевищують 400 євро. Замовляйте довідку, коли орендодавець просить її, бо ви перший вибір, адже її можна отримати швидко.

Я щойно приїхав(ла) і не маю історії в SCHUFA. Це проблема?

Це звичайна ситуація, і власні правила SCHUFA пояснюють наслідки. Якщо SCHUFA вас не знає, бал не розраховується, а компанії, що робить запит, повідомляють, що даних немає. Якщо ви відомі менш як шість місяців і не маєте банківського договору, бала також немає. За наявності чинного або завершеного банківського договору, як-от поточного рахунку чи кредитної картки, бал розраховується без обмежень. Тому варто відкрити німецький поточний рахунок якомога раніше, а наша сторінка про тонкі файли в SCHUFA називає інші шляхи.

Чи може орендодавець вимагати Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Ні. Рекомендації нагадують, що Федеральний верховний суд (Bundesgerichtshof) постановив: попередні орендодавці не зобов'язані її видавати, тож її не можна вимагати й від орендаря. Ви можете запропонувати її добровільно, якщо вона у вас є. Рекомендації також кажуть, що орендодавець не може просити контакти нинішніх чи колишніх орендодавців.

У чому фактична різниця між Selbstauskunft і SCHUFA-Bonitätsauskunft?

Це справді різні документи. Selbstauskunft - форма, яку ви заповнюєте самі, перелічуючи такі речі, як дохід, роботодавець і розмір домогосподарства, вона безкоштовна й повністю ґрунтується на ваших власних заявах. SCHUFA-Bonitätsauskunft, натомість, - зовнішній звіт, створений самим кредитним агентством, що показує об'єктивні, перевірені дані, як-от ваш кредитний бал і будь-які негативні платіжні записи, і зазвичай коштує близько 30 євро. Орендодавець, що просить Selbstauskunft, просить дещо інше, ніж орендодавець, що просить звіт SCHUFA, і згідно з поетапною моделлю DSK, жодне з цього не доречне до того, як ви фактично заявили справжню зацікавленість саме цією квартирою.

Що я фактично можу зробити, якщо орендодавець просить документи занадто рано?

Ви можете вказати на власну поетапну модель DSK як основу для заперечення, більшість орендодавців і керуючих нерухомістю не знайомі з точними етапами й часто приймуть просте пояснення. Якщо орендодавець у Баварії продовжує наполягати на надмірних даних на неправильному етапі, чи конкретно вимагає повний звіт саморозкриття за статтею 15 GDPR від кредитного агентства замість стандартної перевірки кредитоспроможності, ви можете подати скаргу до Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA), органу, відповідального за скарги щодо захисту даних у приватному секторі Баварії, який раніше проводив спеціальні аудити саме цієї практики серед мюнхенських орендодавців і керуючих нерухомістю.