Кельнська справа про шум, що дійшла аж до Bundesgerichtshof, і що вона насправді вирішила

Скарга на шум, що дійшла до найвищого цивільного суду країни

Більшість пояснень про дитячий шум і розірвання оренди залишаються теоретичними, цитуючи правило та розрізнені рішення з усієї країни. Кельн має власну справу, і вона незвично добра для розуміння того, як такі спори розгортаються на практиці, адже вона тривала роками, пройшла через три окремі суди й зводилася до справжньої процесуальної помилки, а не до простого рішення про те, наскільки гучно це забагато.

У кельнській квартирі спершу жили двоє дорослих. Наприкінці 2016 року партнер одного з орендарів переїхав разом із двома дітьми, і сусіди почали скаржитися. Орендодавиця надіслала офіційні попередження і, коли порушення нібито тривали, перейшла до розірвання договору, почасти спираючись на шум: гучний крик, тупіт, грюкіт дверима та окремий задокументований інцидент, що тривав з 20:30 до пізньої ночі 2 вересня 2017 року.

Два кельнські суди, той самий висновок, той самий пропущений крок

Amtsgericht Köln розглянув справу в серпні 2018 року (справа 205 C 56/18), відхиливши позов орендодавиці про виселення та розглядаючи порушення спокою як sozialadäquat, соціально прийнятні в звичайному спільному житлі, не заслухавши свідків, яких запропонували обидві сторони. Landgericht Köln залишив цю відмову в силі 2 квітня 2020 року, знову без повного доказового розгляду.

Саме тут справа зазвичай і закінчилася б, якби Bundesgerichtshof не встановив, що з процедурою, а не лише з результатом, щось справді пішло не так. Переглядаючи справу в червні 2021 року (VIII ZR 134/20), BGH встановив, що Landgericht Köln порушив право орендодавиці бути почутою у два конкретні способи. По-перше, суд фактично вимагав від неї конкретизувати, що саме відбувалося всередині квартири орендарів, інформацію, яку вона не могла безпосередньо спостерігати ззовні. По-друге, суд проігнорував свідчення свідків, яких вона запропонувала, не заслухавши цих свідків узагалі.

Правовий принцип, який встановив BGH, варто розуміти точно, бо він діє в обидва боки. Орендодавцю, який добивається розірвання через шум, потрібно лише описати характер, час, інтенсивність і тривалість шуму за власним сприйняттям, йому не треба встановлювати, хто саме з членів домогосподарства його спричинив, чи з’ясовувати, що саме відбувалося за зачиненими дверима. Це не означає, що сам шум був достатньо серйозним для розірвання, BGH узагалі не вирішував цього питання, він повернув справу, щоб нижчий суд належним чином розглянув докази, які раніше проігнорував.

Photo by Wallace Chuck on Pexels

Федеральне правило, що стоїть за будь-якою спробою орендодавця

Ніщо з цього не означає, що орендодавець ніколи не може правомірно розірвати оренду через шум сім’ї, це означає, що планка стоїть у конкретному місці, встановленому § 543 абз. 3 BGB. Надзвичайне розірвання зазвичай потребує спершу задокументованої Abmahnung, офіційного попередження, що дає орендареві справжню можливість виправити проблему, а потім повторного порушення, тісно пов’язаного в часі як із цим попередженням, так і з самим розірванням. Пропустіть цю послідовність, і розірвання можна оскаржити, незалежно від того, наскільки гучно насправді було.

Суди по всій країні послідовно застосовували це проти передчасних спроб:

• Landgericht Bad Kreuznach (Az. 1 S 21/01) відхилив розірвання орендодавцем через типовий тупіт, стрибки та грюкіт дверима, назвавши це неминучим виявом життя, властивим дитинству, а не порушенням оренди.
• Landgericht Wuppertal (Az. 16 S 25/08) не знайшов жодного порушення оренди у справі за участю п’ятирічної дитини, яка іноді гралася на спільному подвір’ї, підтвердивши, що ігри надворі мають навіть більше свободи, ніж звичайна терпимість усередині.
• Landgericht Hannover (Az. 19 S 88/14) таки залишив у силі розірвання, коли дитячий шум частково виникав уночі протягом тривалого часу, хоча кілька правових коментаторів вказали на це рішення як на винятковий випадок, що більше схилився проти орендаря, ніж порівнянні справи деінде.

Закономірність у всіх них, а також у наведеній вище кельнській справі, та сама: вирішує такі справи не вік дітей і не конкретний поріг гучності, а те, чи був шум звичайним видом, який діти створюють у нормальній грі та розвитку, підкріпленим належно розглянутими доказами в той чи інший бік, чи задокументованою схемою, що тривала попри справжнє офіційне попередження.

Що це насправді означає, якщо ви кельнські батьки

Прочитані разом, кельнська справа і федеральна вимога Abmahnung вказують в одному напрямку: розмита, недокументована скарга зазвичай нікуди не веде, а суд зобов’язаний справді розглянути докази, а не відкидати версію будь-якої зі сторін загальним ярликом. Якщо ви батьки, які отримують Abmahnung, відповідь на неї письмово, визнання занепокоєння та опис кроків, які ви вживаєте, створює саме той запис, що відрізняє звичайний шум від задокументованої схеми зневаги. Якщо повідомлення про розірвання приходить без попереднього задокументованого попередження та повторного порушення, його справді варто оскаржити.

Хто в Кельні цим справді займається

Якщо ви отримали Abmahnung або повідомлення про розірвання, пов’язане з шумом ваших дітей, або ваша власна скарга на сусіда нікуди не привела, Mieterverein Köln, заснований у 1900 році й нині четвертий за величиною місцевий Mieterverein у складі Deutscher Mieterbund із рекордними 70 260 членами на кінець 2025 року, може перевірити, чи розірвання відбулося за вимогою послідовністю, допомогти скласти письмове заперечення чи надати пораду щодо пов’язаної вимоги Mietminderung. Якщо такий спір справді дійде до суду, спеціалізовані відділи орендного права Amtsgericht Köln, Abteilungen 201–227, у Justizgebäude на Luxemburger Straße 101, це місце, де його розглядають.

Крок за кроком

1. Якщо діти сусіда вам заважають, ведіть письмовий журнал, а не припускайте, що це дає вам право утримувати орендну плату чи розривати власний договір оренди. Стандарт sozialadäquat встановлює справді високу планку.
2. Якщо ви батьки і приходить Abmahnung, відповідайте на неї письмово, а не залишайте без руху. Визнання занепокоєння та опис кроків, які ви вживаєте, це саме той запис, що має значення згодом.
3. Перевірте, чи повідомленню про розірвання справді передувало задокументоване попередження з тісно пов’язаним повторним порушенням. Якщо ця послідовність була пропущена згідно з § 543 абз. 3 BGB, справді варто швидко подати письмове заперечення.
4. Не припускайте, що ігри надворі, на подвір’ї, несуть такий самий ризик, як конкретна поведінка всередині приміщення, на яку вказували суди, як-от постійні стрибки на меблях чи їзда на велосипеді коридором: судова практика розглядає ці дві ситуації досить по-різному.
5. Якщо ви орендодавець і маєте справу зі справжнім порушенням спокою, документуйте тип, час, інтенсивність і тривалість того, що ви самі сприйняли, і не припускайте, що вам потрібно доводити, який саме член домогосподарства чи що відбувалося за зачиненими дверима: кельнська справа показує, що цього не вимагається.
6. Негайно принесіть чинну Abmahnung або повідомлення про розірвання до Mieterverein Köln, а не припускайте, що це останнє слово.

Примітка щодо відповідності

Ця сторінка пояснює загальну правову основу щодо дитячого шуму, розірвання оренди та зниження орендної плати за німецьким орендним правом, а також реальну кельнську судову справу, але це не юридична консультація, а результати значною мірою залежать від задокументованих фактів конкретної справи. Щодо вашої власної ситуації, особливо якщо ви отримали офіційну Abmahnung або повідомлення про розірвання, негайно зверніться до Mieterverein Köln або до юриста з Mietrecht.