Рішення суду Гамбурга про дитячий шум і розірвання оренди: що насправді вимагає закон

Рішення Гамбурга, що діє в інший бік

Більшість пояснень про дитячий шум і розірвання оренди подають це як орендодавця, що переслідує родину. Власна судова практика Гамбурга додає деталь, яку більшість таких пояснень повністю пропускають: той самий захист також блокує потривоженого сусіда від відмови від власної оренди через чужих дітей.

У рішенні Amtsgericht Hamburg-Bergedorf від 11 листопада 2008 року (справа 409 C 285/08) орендар, що подав скаргу, не був орендодавцем, це був сусід поверхом нижче. Він вів журнал, що охоплював 32 окремі дні дитячого шуму від родини над ним, що тривав приблизно до 22:00, додав скарги на нічний плач і крики, потім затримав частину орендної плати і спробував розірвати власну оренду без попередження. Орендодавець подав позов на затриману суму. Суд зобов’язав орендаря сплатити 1741,80 євро плюс відсотки і ще 229,55 євро плюс відсотки, повністю відхиливши як його вимогу про зниження орендної плати, так і спробу розірвання.

Обґрунтування варте уважного прочитання, бо це той самий принцип, що захищає родини в інших частинах Німеччини, просто застосований тут з іншого боку. Суд постановив, що дитячий шум є sozialadäquat, соціально прийнятним, і що від мешканців Mehrfamilienhaus очікують його терпіти. Маленькі діти, зазначило рішення, мають зберігати здатність природно розвиватися, рухатися і виражати себе, а нічне пробудження, плач чи крики - частина цього природного розвитку, а не юридично значуще порушення. Оскільки більшість задокументованого шуму припадала на час до 22:00, звичайні години в спільному житлі, а нічна складова була неминучого типу, суд визнав, що орендар, який скаржився, показав підвищену чутливість, а не справжню юридичну скаргу.

Фото Emmanuel Codden на Pexels

Федеральне правило за будь-якою власною спробою орендодавця

Ніщо з цього не означає, що орендодавець ніколи не може законно розірвати оренду через шум родини, це означає, що планка встановлена в конкретному місці, визначеному параграфом 543 Abs. 3 BGB. Надзвичайне розірвання зазвичай спершу потребує задокументованого Abmahnung, формального попередження, що дає орендарю реальну можливість виправити проблему, а потім повторного порушення, тісно пов’язаного за часом як з тим попередженням, так і з самим розірванням. Пропустіть цю послідовність, і розірвання відкрите для оскарження незалежно від того, наскільки насправді гучно було.

Суди по всій країні послідовно застосовували це проти передчасних спроб:

• Landgericht Bad Kreuznach (справа 1 S 21/01) повністю відхилив спробу орендодавця розірвати договір через типовий тупіт, стрибки і грюкання дверима, описавши це як неминучий прояв життя, притаманний дитинству, а не порушення оренди.
• Landgericht Wuppertal (справа 16 S 25/08) взагалі не знайшов порушення оренди у справі, що стосувалася п’ятирічної дитини, яка час від часу грається у спільному дворі, підтверджуючи, що грі надворі надається ще більша свобода, ніж звичайна терпимість у приміщенні.
• Landgericht Hannover (справа 19 S 88/14) дійсно підтримав розірвання, коли дитячий шум частково лунав вночі протягом тривалого періоду, хоча кілька юридичних коментаторів позначили це рішення як виняток, що схилявся проти орендаря більше за порівнянні справи в інших місцях.

Закономірність у всіх них та сама, яку справа Hamburg-Bergedorf підтверджує з іншого боку: ці справи вирішує не вік дітей чи конкретний поріг гучності, а те, чи шум був звичайного типу, що діти створюють через нормальну гру і розвиток, чи задокументованою моделлю, що зберігалася попри справжнє, формальне попередження.

Що орендодавцю не потрібно доводити

Один нюанс, що дивує багатьох орендарів, які проходять через це: орендодавцю, що домагається розірвання через шум зі спільного будинку, не потрібно приписувати порушення одній конкретній особі в домогосподарстві. Власний юридичний коментар Mieterverein zu Hamburg вказує саме на це рішення Bundesgerichtshof (справа VIII ZR 134/20, 22 червня 2021 року). Основний спір стосувався гучних криків, тупотіння, грюкання дверима і загального шуму від домогосподарства з двома дітьми, іноді за північ. Нижчий суд припустив, що оскільки там жили діти, саме діти мають бути джерелом усього шуму, і на цій підставі вважав його автоматично прийнятним. Bundesgerichtshof відхилив цей спрощений підхід в обидва боки: сама присутність дітей автоматично не пояснює кожне порушення, але й орендодавцю також не потрібно доводити, який саме член домогосподарства спричинив який конкретний шум, справу насправді забезпечує детальний журнал, що охоплює час, характер, інтенсивність і тривалість, а не ім’я, прив’язане до кожного випадку.

Читаючи разом з рішенням Hamburg-Bergedorf, практичний урок діє в обидва боки: нечіткі, загальні скарги, як правило, програють незалежно від того, хто їх подає, а конкретні, добре задокументовані мають реальну вагу незалежно від того, хто від них захищається.

Суди Гамбурга: орендодавець не може боротися з шумом за допомогою шуму

Окрема, старіша гамбурзька справа показує, що межі поширюються і в іншому напрямку, справа, що не має прямого стосунку до розірвання оренди, але має все спільне з тим, наскільки далеко орендодавцю юридично дозволено заходити у відповіді на дитячий шум. У справі AG Hamburg (справа 47 C 1789/95, 28 листопада 1995 року) орендодавець, потривожений постійним, значним шумом від дітей орендарів, що жили над ним, взяв справу у власні руки: у чотири окремі дні він неодноразово бив по спільному радіатору чи опалювальній трубі, до семи хвилин поспіль, як форму помсти.

Орендарі домагалися попередньої судової заборони, щоб змусити його зупинитися, і суд став на їхній бік. Орендодавець не має права відповідати на порушення дитячим шумом створенням власного порушення, постановив суд, це verbotene Eigenmacht, незаконне самоуправство, і втручання у володіння орендарів своєю квартирою. Якщо орендодавця справді турбує шум від родини нагорі, задокументований процес, що починається з Abmahnung, - справжній юридичний шлях, а не власна кампанія контршуму.

Хто в Гамбурзі насправді цим займається

Якщо ви батьки, що отримали Abmahnung чи повідомлення про розірвання, пов’язане з шумом ваших дітей, чи ви сусід, чия скарга нікуди не привела, у Гамбурзі є дві окремі, не пов’язані між собою організації орендарів, які варто розрізняти. Mieterverein zu Hamburg, заснована в 1890 році і охоплює приблизно 79 000 домогосподарств-членів, - більша і старіша з двох. Mieter helfen Mietern (MhM), заснована в 1980 році з приблизно 18 500 членами, - друга, повністю незалежна організація зі схожою на подив назвою. Будь-яка з них може перевірити, чи розірвання дотрималося необхідної послідовності Abmahnung-потім-повторне-порушення, допомогти з письмовим запереченням чи проконсультувати щодо пов’язаної вимоги Mietminderung, і членські внески в обох скромні порівняно з тим, скільки може коштувати оскаржуване розірвання.

Крок за кроком

1. Якщо діти сусідів вас турбують, ведіть письмовий журнал, а не припускайте, що це дає вам право затримувати орендну плату чи розривати власну оренду, рішення Hamburg-Bergedorf точно показує, чому це припущення програє в суді.
2. Якщо ви батьки і надійшов Abmahnung, відповідайте на нього письмово, а не залишайте без уваги, визнання проблеми і опис будь-яких кроків, які ви вживаєте, - саме такий запис, що відрізняє звичайний шум від задокументованої моделі зневаги.
3. Перевірте, чи повідомлення про розірвання справді слідувало за задокументованим попереднім попередженням із тісно пов’язаним повторним порушенням, якщо воно пропустило цю послідовність за параграфом 543 Abs. 3 BGB, це справді варте негайного письмового заперечення.
4. Не припускайте, що гра надворі у дворі несе той самий ризик, що й конкретна поведінка в приміщенні, яку відзначила судова практика, наприклад постійні стрибки з меблів чи їзда велосипедом коридором, судова практика ставиться до цих двох речей досить по-різному.
5. Якщо ви орендодавець, що має справу зі справжнім порушенням, документуйте його детально, а не протистойте домогосподарству напряму власним шумом, власні суди Гамбурга вже виключили саме цей шлях.
6. Негайно принесіть чинний Abmahnung чи повідомлення про розірвання до Mieterverein zu Hamburg чи Mieter helfen Mietern, а не припускайте, що це остаточне слово.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальну правову структуру навколо дитячого шуму, розірвання оренди і зниження орендної плати за німецьким орендним правом, плюс два реальні гамбурзькі судові рішення, але це не юридична порада, і результати сильно залежать від задокументованих фактів конкретної справи. Для вашої власної ситуації, особливо якщо ви отримали формальний Abmahnung чи повідомлення про розірвання, негайно зверніться до Mieterverein zu Hamburg, Mieter helfen Mietern чи адвоката з Mietrecht.