قضية الضجيج في كولونيا التي وصلت إلى Bundesgerichtshof، وما الذي حسمته فعلا

شكوى ضجيج وصلت إلى أعلى محكمة مدنية في البلاد

تبقى معظم الشروح عن ضجيج الأطفال وإنهاء العقود نظرية، تذكر قاعدة وأحكاما متفرقة من أنحاء البلاد. ولكولونيا قضيتها الخاصة، وهي قضية جيدة على غير المعتاد لفهم كيف تجري هذه النزاعات عمليا، لأنها استغرقت سنوات، ومرّت بثلاث محاكم منفصلة، وتمحورت حول خطأ إجرائي حقيقي لا حول حكم بسيط بشأن مدى علو الصوت المفرط.

كانت شقة في كولونيا يشغلها في البداية بالغان اثنان. وفي أواخر 2016 انتقل شريك أحد المستأجرين مع طفلين، وبدأ الجيران يشتكون. وجهت المالكة إنذارات رسمية، وحين استمرت الإزعاجات بحسب زعمها، شرعت في إنهاء الإيجار، معتمدة جزئيا على الضجيج: صراخ عال ودبيب وصفق أبواب، وواقعة موثقة محددة امتدت من 8:30 مساء إلى ما بعد منتصف الليل في 2 سبتمبر 2017.

محكمتان في كولونيا، النتيجة نفسها، الخطوة الناقصة نفسها

قضت Amtsgericht Köln في القضية في أغسطس 2018 (القضية 205 C 56/18)، فرفضت دعوى الإخلاء التي رفعتها المالكة، معتبرة الإزعاجات sozialadäquat، أي مقبولة اجتماعيا في السكن المشترك العادي، دون الاستماع إلى الشهود الذين عرضهم الطرفان. وأيدت Landgericht Köln هذا الرفض في 2 أبريل 2020، مرة أخرى دون جلسة إثبات كاملة.

وهنا كانت القضية ستنتهي عادةً، لولا أن وجدت Bundesgerichtshof أن خللا حقيقيا أصاب الإجراء نفسه، لا النتيجة فحسب. فعند مراجعة القضية في يونيو 2021 (VIII ZR 134/20)، وجدت BGH أن Landgericht Köln انتهكت حق المالكة في الاستماع إليها بطريقتين محددتين. أولا، كانت المحكمة قد طلبت منها فعليا تحديد ما كان يجري بالضبط داخل شقة المستأجرين، وهي معلومات لا سبيل لها إلى ملاحظتها مباشرة من خارجها. وثانيا، تجاهلت المحكمة شهادات الشهود التي عرضتها فعلا، دون الاستماع إلى أولئك الشهود أصلا.

والمبدأ القانوني الذي أرسته BGH يستحق فهمه بدقة، لأنه يعمل في الاتجاهين. فالمالك الذي يسعى إلى الإنهاء بسبب الضجيج لا يحتاج إلا إلى وصف طبيعة الضجيج وتوقيته وشدته ومدته من إدراكه الشخصي، ولا يحتاج إلى تحديد أي فرد بعينه من الأسرة تسبب فيه أو تحديد ما جرى بالضبط خلف باب مغلق. وهذا لا يعني أن الضجيج الأصلي كان جسيما بما يكفي فعلا لتبرير الإنهاء، فلم تحكم BGH في ذلك إطلاقا، بل أعادت القضية إلى المحكمة الأدنى لتفحص الأدلة التي تجاهلتها سابقا فحصا سليما.

صورة بواسطة Wallace Chuck عبر Pexels

القاعدة الاتحادية خلف أي محاولة من المالك

لا شيء من هذا يعني أن المالك لا يستطيع أبدا إنهاء عقد إيجار بصورة صحيحة بسبب ضجيج أسرة، بل يعني أن العتبة تقع في موضع محدد، رسمه § 543 الفقرة 3 من BGB. فالإنهاء الاستثنائي يتطلب عموما إنذارا موثقا (Abmahnung) أولا، أي تحذيرا رسميا يمنح المستأجر فرصة حقيقية لتصحيح المسألة، يتبعه تكرار للمخالفة وثيق الصلة زمنيا بذلك التحذير وبالإنهاء نفسه. وإن تُخطّي هذا التسلسل، صار الإنهاء قابلا للطعن مهما علا الضجيج فعلا.

وقد طبّقت محاكم في أنحاء البلاد ذلك باتساق ضد المحاولات المتعجلة:

• Landgericht Bad Kreuznach (Az. 1 S 21/01) رفضت تماما إنهاء مالك للعقد بسبب دبيب وقفز وصفق أبواب معتادة، واصفة ذلك بأنه تعبير لا مفر منه عن الحياة ملازم للطفولة، لا مخالفة للعقد.
• Landgericht Wuppertal (Az. 16 S 25/08) لم تجد أي إخلال بعقد الإيجار في قضية تتعلق بطفل في الخامسة يلعب أحيانا في فناء مشترك، مؤكدة أن اللعب في الخارج يحظى بسعة أكبر من التسامح الداخلي المعتاد.
• Landgericht Hannover (Az. 19 S 88/14) أيدت فعلا إنهاء عقد وقع فيه ضجيج الأطفال جزئيا ليلا على مدى فترة ممتدة، وإن نبّه عدة معلقين قانونيين إلى أن ذلك الحكم شاذ مال أكثر ضد المستأجر من قضايا مماثلة في أماكن أخرى.

والنمط في كلها، وفي قضية كولونيا أعلاه، واحد: ليس عمر الأطفال ولا عتبة صوت محددة هي التي تحسم هذه القضايا، بل هل كان الضجيج من النوع العادي الذي يولّده الأطفال باللعب العادي والنمو، مدعوما بأدلة فُحصت فحصا سليما في هذا الاتجاه أو ذاك، أم نمطا موثقا استمر رغم تحذير رسمي حقيقي.

ماذا يعني هذا فعلا إن كنتم من آباء كولونيا

بقراءتها معا، تشير قضية كولونيا ومتطلب الإنذار الاتحادي إلى الاتجاه نفسه: فالشكوى الغامضة غير الموثقة تميل إلى ألا تؤدي إلى شيء، والمحكمة ملزمة بفحص الأدلة فعلا بدلا من رفض رواية أي من الطرفين بوصف شامل. وإذا كنتم أبا أو أما تتلقى إنذارا (Abmahnung)، فإن الرد عليه كتابة، بالإقرار بالمسألة ووصف أي خطوات تتخذونها، يبني السجل الذي يميّز الضجيج العادي عن نمط موثق من التجاهل. وإذا وصل إشعار إنهاء دون إنذار موثق سابق ومخالفة متكررة، فيستحق الطعن فيه فعلا.

من في كولونيا يتولى هذا فعلا

إذا تلقيتم إنذارا (Abmahnung) أو إشعار إنهاء مرتبطا بضجيج أطفالكم، أو لم تؤدِّ شكواكم الخاصة من جار إلى شيء، فيمكن لـMieterverein Köln، التي تأسست عام 1900 وهي الآن رابع أكبر جمعية مستأجرين محلية ضمن Deutscher Mieterbund بعدد قياسي بلغ 70260 عضوا في نهاية 2025، أن تراجع هل اتبع الإنهاء التسلسل المطلوب، وتساعد في صياغة اعتراض كتابي، أو تقدم المشورة في مطالبة Mietminderung ذات صلة. وإذا وصل نزاع كهذا فعلا إلى المحكمة، فإن أقسام قانون الإيجار المخصصة في Amtsgericht Köln، الأقسام 201 إلى 227، في Justizgebäude في Luxemburger Straße 101، هي حيث يُنظر فيه.

خطوة بخطوة

1. إذا كان أطفال جار يزعجونكم، فاحتفظوا بسجل كتابي بدلا من افتراض أن ذلك يخولكم حجب الإيجار أو إنهاء عقدكم الخاص. فمعيار sozialadäquat يضع عتبة عالية فعلا.
2. إذا كنتم أبا أو أما ووصل إنذار (Abmahnung)، فردوا عليه كتابة بدلا من تركه معلقا. فالإقرار بالمسألة ووصف الخطوات التي تتخذونها هو بالضبط السجل الذي يهم لاحقا.
3. تحققوا هل سبق إشعار الإنهاء فعلا تحذير موثق سابق ومخالفة متكررة وثيقة الصلة به. فإن تخطى ذلك التسلسل بموجب § 543 الفقرة 3 من BGB، فيستحق اعتراضا كتابيا سريعا فعلا.
4. لا تفترضوا أن لعب الأطفال في فناء في الخارج ينطوي على المخاطرة نفسها مثل السلوك الداخلي المحدد الذي نبهت إليه المحاكم، كالقفز المستمر من الأثاث أو ركوب الدراجة في الممر، فالسوابق تعامل الاثنين معاملة مختلفة تماما.
5. إذا كنتم مالكين وتواجهون إزعاجا حقيقيا، فوثّقوا نوع ما أدركتموه بأنفسكم وتوقيته وشدته ومدته، ولا تفترضوا أن عليكم إثبات أي فرد من الأسرة كان أو ما جرى خلف الأبواب المغلقة، فقضية كولونيا تبيّن أن ذلك غير مطلوب.
6. أحضروا إنذارا (Abmahnung) أو إشعار إنهاء قائما إلى Mieterverein Köln فورا، بدلا من افتراض أنه الكلمة الأخيرة.

ملاحظة الامتثال

توضح هذه الصفحة الإطار القانوني العام لضجيج الأطفال وإنهاء الإيجار وتخفيض الإيجار بموجب قانون الإيجار الألماني، إضافة إلى قضية حقيقية من محكمة كولونيا، لكنها ليست استشارة قانونية، وتتوقف النتائج كثيرا على الوقائع الموثقة في كل قضية. وبخصوص وضعكم الخاص، خصوصا إن تلقيتم إنذارا (Abmahnung) رسميا أو إشعار إنهاء، تواصلوا فورا مع Mieterverein Köln أو محامٍ في Mietrecht.