Кёльнское дело о шуме, дошедшее до Bundesgerichtshof, и что оно на самом деле решило

Жалоба на шум, дошедшая до высшего гражданского суда страны

Большинство объяснений о детском шуме и расторжении аренды остаются теоретическими, цитируя правило и разрозненные решения со всей страны. У Кёльна есть собственное дело, и оно необычайно хорошо для понимания того, как такие споры разворачиваются на практике, потому что оно тянулось годами, прошло через три отдельных суда и сводилось к подлинной процессуальной ошибке, а не к простому решению о том, насколько громко это слишком громко.

В кёльнской квартире сначала жили двое взрослых. Ближе к концу 2016 года партнёр одного из арендаторов переехал вместе с двумя детьми, и соседи начали жаловаться. Арендодательница направила официальные предупреждения и, когда нарушения якобы продолжились, перешла к расторжению договора, отчасти опираясь на шум: громкий крик, топот, хлопанье дверями и отдельный задокументированный инцидент, длившийся с 20:30 до глубокой ночи 2 сентября 2017 года.

Два кёльнских суда, один и тот же вывод, один и тот же пропущенный шаг

Amtsgericht Köln рассмотрел дело в августе 2018 года (дело 205 C 56/18), отклонив иск арендодательницы о выселении и рассматривая нарушения покоя как sozialadäquat, социально приемлемые в обычном совместном жилье, не заслушав свидетелей, которых предложили обе стороны. Landgericht Köln оставил это отклонение в силе 2 апреля 2020 года, снова без полного рассмотрения доказательств.

Здесь дело обычно и закончилось бы, если бы Bundesgerichtshof не установил, что с процедурой, а не только с результатом, что-то действительно пошло не так. Пересматривая дело в июне 2021 года (VIII ZR 134/20), BGH установил, что Landgericht Köln нарушил право арендодательницы быть выслушанной двумя конкретными способами. Во-первых, суд фактически потребовал от неё уточнить, что именно происходило внутри квартиры арендаторов, информацию, которую она не могла непосредственно наблюдать снаружи. Во-вторых, суд проигнорировал показания свидетелей, которых она предложила, вообще не заслушав этих свидетелей.

Правовой принцип, установленный BGH, стоит понимать точно, потому что он действует в обе стороны. Арендодателю, добивающемуся расторжения из-за шума, нужно лишь описать характер, время, интенсивность и продолжительность шума по собственному восприятию, ему не нужно устанавливать, кто именно из членов домохозяйства его вызвал, и выяснять, что именно происходило за закрытой дверью. Это не означает, что сам шум был достаточно серьёзным для расторжения, BGH вообще не решал этого вопроса, он вернул дело, чтобы нижестоящий суд надлежащим образом рассмотрел доказательства, которые ранее проигнорировал.

Photo by Wallace Chuck on Pexels

Федеральное правило, стоящее за любой попыткой арендодателя

Ничто из этого не означает, что арендодатель никогда не может правомерно расторгнуть аренду из-за шума семьи, это означает, что планка стоит в конкретном месте, установленном § 543 абз. 3 BGB. Чрезвычайное расторжение, как правило, требует сначала задокументированной Abmahnung, официального предупреждения, дающего арендатору подлинную возможность исправить проблему, а затем повторного нарушения, тесно связанного по времени как с этим предупреждением, так и с самим расторжением. Пропустите эту последовательность, и расторжение можно оспорить, независимо от того, насколько громко на самом деле было.

Суды по всей стране последовательно применяли это против преждевременных попыток:

• Landgericht Bad Kreuznach (Az. 1 S 21/01) отклонил расторжение арендодателем из-за типичного топота, прыжков и хлопанья дверями, назвав это неизбежным проявлением жизни, присущим детству, а не нарушением аренды.
• Landgericht Wuppertal (Az. 16 S 25/08) не усмотрел никакого нарушения аренды в деле с пятилетним ребёнком, иногда игравшим на общем дворе, подтвердив, что играм на улице предоставляется ещё больше свободы, чем обычной терпимости внутри.
• Landgericht Hannover (Az. 19 S 88/14) всё же оставил в силе расторжение, когда детский шум частично возникал ночью в течение длительного времени, хотя несколько правовых комментаторов указали на это решение как на исключительное, которое сильнее склонилось против арендатора, чем сопоставимые дела в других местах.

Закономерность во всех них, а также в приведённом выше кёльнском деле, одна и та же: такие дела решает не возраст детей и не конкретный порог громкости, а то, был ли шум обычным видом, который дети создают при нормальной игре и развитии, подкреплённым надлежащим образом рассмотренными доказательствами в ту или иную сторону, или задокументированной схемой, которая сохранялась несмотря на подлинное официальное предупреждение.

Что это на самом деле означает, если вы родитель в Кёльне

Прочитанные вместе, кёльнское дело и федеральное требование Abmahnung указывают в одном направлении: расплывчатая, недокументированная жалоба обычно никуда не ведёт, а суд обязан действительно рассмотреть доказательства, а не отклонять версию любой из сторон общим ярлыком. Если вы родитель, получивший Abmahnung, ответ на неё письменно, признание беспокойства и описание предпринимаемых вами шагов создаёт именно ту запись, которая отличает обычный шум от задокументированной схемы пренебрежения. Если уведомление о расторжении приходит без предварительного задокументированного предупреждения и повторного нарушения, его действительно стоит оспорить.

Кто в Кёльне этим действительно занимается

Если вы получили Abmahnung или уведомление о расторжении, связанное с шумом ваших детей, или ваша собственная жалоба на соседа ни к чему не привела, Mieterverein Köln, основанный в 1900 году и ныне четвёртый по величине местный Mieterverein в составе Deutscher Mieterbund с рекордными 70 260 членами на конец 2025 года, может проверить, соблюдена ли при расторжении требуемая последовательность, помочь составить письменное возражение или проконсультировать по связанному требованию Mietminderung. Если такой спор действительно дойдёт до суда, специализированные отделы арендного права Amtsgericht Köln, Abteilungen 201–227, в Justizgebäude на Luxemburger Straße 101, это место, где его рассматривают.

Шаг за шагом

1. Если дети соседа вам мешают, ведите письменный журнал, а не предполагайте, что это даёт вам право удерживать арендную плату или расторгать собственный договор аренды. Стандарт sozialadäquat устанавливает действительно высокую планку.
2. Если вы родитель и приходит Abmahnung, отвечайте на неё письменно, а не оставляйте без движения. Признание беспокойства и описание предпринимаемых вами шагов это именно та запись, которая имеет значение позже.
3. Проверьте, действительно ли уведомлению о расторжении предшествовало задокументированное предупреждение с тесно связанным повторным нарушением. Если эта последовательность была пропущена согласно § 543 абз. 3 BGB, действительно стоит быстро подать письменное возражение.
4. Не предполагайте, что игры на улице, во дворе, несут такой же риск, как конкретное поведение внутри помещения, на которое указывали суды, например постоянные прыжки на мебели или езда на велосипеде по коридору: судебная практика рассматривает эти две ситуации довольно по-разному.
5. Если вы арендодатель и сталкиваетесь с подлинным нарушением покоя, документируйте тип, время, интенсивность и продолжительность того, что вы сами восприняли, и не предполагайте, что вам нужно доказывать, какой именно член домохозяйства или что происходило за закрытыми дверями: кёльнское дело показывает, что этого не требуется.
6. Немедленно принесите действующую Abmahnung или уведомление о расторжении в Mieterverein Köln, а не предполагайте, что это последнее слово.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую правовую основу по детскому шуму, расторжению аренды и снижению арендной платы по немецкому арендному праву, а также реальное кёльнское судебное дело, но это не юридическая консультация, а результаты в значительной степени зависят от задокументированных фактов конкретного дела. По вашей собственной ситуации, особенно если вы получили официальную Abmahnung или уведомление о расторжении, немедленно обратитесь в Mieterverein Köln или к юристу по Mietrecht.