SCHUFA ще до перегляду квартири у Франкфурті? Правила захисту даних 2026 року кажуть: чекайте, доки ви не станете першим вибором
Новий Mietspiegel Франкфурта 2026 року, чинний з 25 червня 2026 року, вказує середню оренду без комунальних платежів (net cold) у своїй вибірці на рівні 12,28 євро за квадратний метр, що на 6,8 відсотка вище за показник 2024 року, і на такому ринку орендодавці та агенти часто просять повну папку документів ще до першого перегляду. Органи із захисту даних Німеччини, зокрема HBDI землі Гессен у Вісбадені, опублікували в січні 2026 року версію 2.0 своїх рекомендацій. Вони дозволяють три етапи: на перегляді лише ваше ім'я та контактні дані, а документ, що посвідчує особу, показують без копіювання; коли ви кажете, що хочете квартиру, основні відомості, як-от кількість мешканців, роботодавець, чистий дохід і тварини; і лише коли орендодавець обрав вас, підтвердження доходу та кредитну довідку, оформлену для оренди. Безкоштовну копію даних SCHUFA за статтею 15, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung і підписану згоду на запит до SCHUFA вимагати не можна, але рекомендації не є законом, тож вирішіть, на які запитання ви відповідатимете відмовою.
Ринок, який винагороджує товсті папки
Орендодавці у Франкфурті просять багато і рано, бо можуть собі це дозволити. Новина міста про Mietspiegel 2026, визнаний 25 червня 2026 року, дає середню оренду без комунальних платежів у вибірці 12,28 євро за квадратний метр проти 11,50 євро у виданні 2024 року, тобто зростання приблизно на 6,8 відсотка. Саме місто називає це орієнтовною величиною і описує ціни, погоджені або підвищені за останні роки, а не ціни з оголошень. Це показує напрям руху, і на такому ринку папка, яку ви віддаєте біля дверей, може здаватися платою за вхід.
Чого ринок не змінює, то це правової бази захисту даних. У січні 2026 року федеральний і земельні органи із захисту даних опублікували версію 2.0 спільних рекомендацій, Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen. Орган землі Гессен, HBDI, публікує їх на власному сайті і називає контактну особу з питань житла. Рекомендації це погляд наглядових органів, які забезпечують виконання GDPR, а не закон. Вони кажуть, що на запитання, які орендодавець не має права ставити, відповідати не потрібно.
Три етапи
| Етап | Можна запитувати | Не можна запитувати чи вимагати |
|---|---|---|
| A. Перегляд | Ім'я та спосіб зв'язку; на документ можна подивитися, щоб їх перевірити. Для соціальної квартири: чи маєте ви Wohnberechtigungsschein | Фінансові дані, копію документа |
| B. Ви кажете, що хочете цю квартиру | Кількість людей, що заїдуть (діти чи дорослі), роботодавця, професію, чистий дохід або поріг, тварин, що потребують згоди, відкрите провадження про неплатоспроможність, рішення про виселення через заборгованість з оренди за останні п'ять років | Національність, релігію, етнічне походження, судимість, вагітність чи плани щодо сім'ї, членство в партії чи об'єднанні орендарів, тривалість роботи, причини боргів |
| C. Орендодавець обрав вас | Підтвердження доходу (розрахунковий листок, банківська виписка або податкове рішення із зачорненими непотрібними записами), кредитну довідку для оренди, підтвердження прямої оплати державним органом | Контакти попередніх орендодавців, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, вашу копію SCHUFA за статтею 15, підписану згоду на запит до SCHUFA |
Деякі подробиці змінюють практичну картину.
Отримувачі допомоги мають виняток. Запитання про дохід заборонені, якщо державний орган сплачує всю оренду безпосередньо орендодавцеві. Тоді орендодавець може просити лише відповідне підтвердження цієї домовленості.
Тривалість роботи під забороною. Органи вважають, що вона мало що говорить у мобільному суспільстві. Роботодавця і професію запитувати можна, тривалість ні, що допомагає новоприбулим, які щойно почали працювати.
Сімейний стан сам по собі не є підставою для запитання. Рекомендації кажуть, що в орендодавця немає законного інтересу до нього лише для встановлення солідарної відповідальності, бо подружжя не зобов’язане підписувати договір разом.
Запитання про заборгованість вужчі, ніж здається. Рекомендації дозволяють запитувати про серйозні порушення, що виправдовували розірвання договору, але лише коли розірвання набуло законної сили або порушення безсумнівне, і радять орендодавцям дати заявникові пояснити, чому цього більше не станеться.
Документи SCHUFA і який з них використовувати
Органи розрізняють дві речі, які виглядають схоже.
- Довідка, призначена саме для оренди. Орендодавець може просити підтвердження вашої кредитоспроможності, які ви самі замовляєте в кредитному бюро для цієї мети. BonitätsCheck від SCHUFA є саме таким продуктом: PDF за 29,95 євро одноразово. За сторінкою SCHUFA про документи для третіх осіб, довідки для ринку оренди не показують скорингових балів, а особистий код перевірки дозволяє орендодавцеві перевірити справжність протягом 60 днів.
- Безкоштовна копія даних. Копія за статтею 15 GDPR безкоштовна і надходить поштою. SCHUFA каже, що вона чутлива і призначена для вашого особистого ознайомлення, а також перелічує джерела даних і одержувачів за останні дванадцять місяців. Рекомендації кажуть, що орендодавці не можуть її просити. Використовуйте її, щоб перевірити власний файл, а не як аркуш, який передають комусь.
Оскільки BonitätsCheck можна завантажити за кілька хвилин, купувати його наперед немає причин. Замовте його, коли ви перший вибір.
Орендодавець просить підписати згоду. Рекомендації кажуть, що коли існує правова підстава, згода є хибним інструментом, а орендар, який мусить підписати, щоб отримати квартиру, не може дати вільну згоду. Орендодавець може сам робити запит до кредитного бюро лише за виконання законних умов, і не тоді, коли достатня кредитна інформація вже є, наприклад ваша довідка для оренди.
Якщо у вас немає історії в SCHUFA
Порожній файл на початку не добрий і не поганий, але може виглядати як ризик. Власне пояснення SCHUFA точне:
- SCHUFA вас не знає: балу немає, а той, хто робить запит, отримує повідомлення, що даних немає.
- Відомі менше шести місяців і без банківського договору: балу немає.
- Відомі довше шести місяців, без банківського договору: бал розраховується, але з позначкою, що базується на малій кількості інформації.
- Поточний або виконаний банківський договір, як-от поточний рахунок чи кредитна картка: бал завжди розраховується без обмежень.
Практичний крок це відкрити німецький поточний рахунок якомога раніше. Наша сторінка про замкнене коло банку, SIM-картки й інтернету показує послідовність, яка працює у Франкфурті, а оренда без ідеальної SCHUFA описує інші шляхи. На етапі C ви також можете добровільно запропонувати додаткові документи, наприклад трудовий договір і свіжі розрахункові листки. Це поради, які зміцнюють заявку, а не вимоги.
Збираємо папку в правильному порядку
- Перед будь-яким переглядом: підготуйте коротку нотатку з вашим іменем і способом зв’язку. Покажіть документ, але без копії.
- Коли вирішили, що хочете квартиру: надішліть відповіді етапу B, або у формі орендодавця, або у зразку анкети від DSK, який позначає, яке запитання до якого етапу належить.
- Якщо вас назвали першим вибором: надішліть підтвердження доходу із зачорненими непотрібними рядками, замовте BonitätsCheck і перешліть його.
- Перед підписанням: перевірте умови застави. Тут стануть у пригоді наші сторінки про сплату застави частинами та рахунок для орендної застави.
- Після відмови: письмово попросіть видалити ваші дані.
Коли орендодавець просить занадто рано
Категоричне «ні» може коштувати вам перегляду. М’якша послідовність зазвичай працює краще.
- Скажіть, що надішлете документи, коли станете першим вибором, і запропонуйте те, що дозволяє поточний етап, наприклад свого роботодавця й чистий дохід.
- Якщо питають чому, посилайтеся на джерело. Рекомендації німецьких органів із захисту даних публічні, і посилання на них нейтральне.
- Запропонуйте зразок анкети, якщо анкета орендодавця питає про пункти з пізнішого етапу.
- Ведіть запис того, що ви надіслали, коли і кому.
- Скаржтеся, якщо це триває. Скарга не допоможе вам отримати цю квартиру, тож це інструмент для повторюваних або крайніх випадків. Форма скарги HBDI зазначає, що місце перебування відповідальної сторони визначає, який орган компетентний, і що часто варто спершу звернутися до власного уповноваженого компанії із захисту даних.
Для питань оренди після відбору, як-от договір чи застава, місто Франкфурт пропонує безкоштовну консультацію з орендного права для мешканців із доходом нижче межі, з телефонною консультацією в понеділок, середу й п’ятницю з 8:30 до 12:00. Вона менш придатна для самого етапу подання заявки.
Після відмови
Рекомендації кажуть, що дані заявника мають бути видалені, щойно вони перестають бути потрібними для вибору орендаря. Якщо можуть виникнути вимоги за антидискримінаційним законом, видалення загалом має відбутися щонайпізніше через шість місяців. Посередники й управителі майна повинні регулярно видаляти дані після підписання договору з кимось іншим, а чорний список помітних заявників у принципі заборонений. Ви можете письмово попросити видалення і зберегти копію свого запиту.
Примітка щодо відповідності
Ця сторінка підсумовує рекомендації німецьких органів із захисту даних щодо заявок на оренду від січня 2026 року, продукти SCHUFA в описі самої SCHUFA та послуги міста Франкфурт, опубліковані в жовтні 2026 року. Рекомендації не є законом, суди можуть дивитися на деталі інакше, а орендодавці можуть встановлювати власні критерії відбору в межах закону. Це не юридична порада. Щодо вашого випадку звертайтеся до HBDI, об’єднання орендарів або адвоката, що спеціалізується на орендному праві.
Часті запитання та типові помилки
Чи може орендодавець просити мою SCHUFA до перегляду?
Ні, за рекомендаціями органів із захисту даних. Для перегляду орендодавець може запитати ваше ім'я та спосіб зв'язку і подивитися на ваш документ, щоб перевірити дані. Копіювати документ не потрібно, а тому й не дозволено. Запитання про ваші фінанси на цьому етапі загалом не потрібні. У зразку анкети орендодавець навіть заявляє, що не може обробляти документи, надіслані без запиту, якщо вони ще не потрібні в процесі оренди. Рекомендації не є законом, і деякі орендодавці все одно віддають перевагу заявникам, які надсилають більше.
Що орендодавець може запитувати, коли я кажу, що хочу квартиру?
За рекомендаціями: скільки людей заїде і чи це діти, чи дорослі, вашого роботодавця і професію (не те, як довго ви працюєте), ваш чистий дохід або суму, що залишається на оренду після регулярних витрат (достатньо назвати поріг і сказати, що ви його перевищуєте), тварин, що потребують згоди, відкрите провадження про неплатоспроможність і чи виносили за останні п'ять років рішення про виселення через заборгованість з оренди. Національність, релігію, етнічне походження, судимість, вагітність і плани щодо сім'ї та членство в партіях чи об'єднаннях орендарів запитувати не можна.
Що орендодавець може вимагати, коли я перший вибір?
Підтвердження доходу, наприклад розрахунковий листок, банківську виписку або податкове рішення із зачорненими непотрібними записами, та кредитну довідку. Рекомендації кажуть, що орендодавець може просити лише ту кредитну інформацію, яку ви самі замовляєте в кредитному бюро для конкретного випадку оренди і яка містить лише потрібне для цього. Орендодавець може напряму робити запит до кредитного бюро лише за виконання законних умов, і не тоді, коли достатня кредитна інформація вже є.
Чи може орендодавець просити в мене безкоштовну копію даних SCHUFA?
Ні. Рекомендації кажуть, що орендодавці не можуть вимагати самостійного запиту за статтею 15 GDPR, бо вона зазвичай містить про ваші фінанси набагато більше, ніж потрібно для рішення про оренду. Сама SCHUFA називає безкоштовну копію чутливою і призначеною для вашого особистого ознайомлення. Замовте натомість довідку, оформлену для оренди.
Скільки коштує довідка SCHUFA для орендодавців і як довго вона діє?
Головна сторінка SCHUFA пропонує цифровий BonitätsCheck за 29,95 євро одноразово, як завантаження PDF. За сторінкою рішень SCHUFA, він не показує скорингових балів, а його справжність можна перевірити за особистим кодом перевірки протягом 60 днів. Замовляйте його, коли орендодавець просить вас як першого вибору, а не для кожного перегляду, щоб не витрачати плату на заявки, що ні до чого не ведуть.
Я щойно приїхав(ла) і не маю історії в SCHUFA. Це проблема?
Це звичайна річ, і власні правила SCHUFA пояснюють наслідок. Якщо SCHUFA вас не знає, скоринговий бал не розраховується, а компанії, що робить запит, повідомляють, що даних немає. Якщо вас знають менше шести місяців і банківського договору немає, балу все одно немає. За поточного або виконаного банківського договору, як-от поточний рахунок чи кредитна картка, бал розраховується без обмежень. Допомагає відкрити німецький поточний рахунок якомога раніше, а наша сторінка про оренду без ідеальної SCHUFA називає інші шляхи.
Куди у Франкфурті можна поскаржитися або отримати пораду?
Скарга щодо захисту даних іде до органу за місцем перебування орендодавця чи агента, а для орендодавця з Гессену це HBDI у Вісбадені, через його онлайн-форму або поштою на Postfach 3163, 65021 Wiesbaden. HBDI попереджає про довші строки розгляду через велику кількість скарг. З питань орендного права місто Франкфурт пропонує безкоштовну консультацію в Amt für Wohnungswesen (Adickesallee 67-69, запис за телефоном 069 212 34711) для мешканців Франкфурта з місячним чистим доходом домогосподарства до 2 150 євро плюс 650 євро на кожного наступного члена домогосподарства, а не тоді, коли вас уже представляє адвокат чи об'єднання орендарів. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., об'єднання орендарів, консультує своїх членів з питань оренди.