SCHUFA до просмотра квартиры во Франкфурте? Рекомендации по защите данных 2026 года советуют подождать, пока вы не станете первым кандидатом
Новый Mietspiegel 2026 Франкфурта, действующий с 25 июня 2026 года, показывает среднюю чистую арендную плату без коммунальных платежей в выборке исследования в 12,28 евро за квадратный метр, что на 6,8 процента выше показателя 2024 года, и на таком рынке арендодатели и агенты нередко просят полную папку документов ещё до первого просмотра. Немецкие органы по защите данных, включая HBDI земли Гессен в Висбадене, опубликовали в январе 2026 года версию 2.0 своих рекомендаций. Они допускают три этапа: на просмотре только ваше имя и контактные данные, с предъявлением удостоверения личности, но без копирования; когда вы сообщаете, что хотите эту квартиру, основные сведения, такие как размер домохозяйства, работодатель, чистый доход и домашние животные; и лишь когда арендодатель выбрал вас, подтверждение дохода и кредитная справка, оформленная специально для аренды. Бесплатную копию данных SCHUFA по статье 15, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung и подписанное согласие на запрос в SCHUFA требовать нельзя, но рекомендации не являются законом, поэтому решите заранее, на какие вопросы вы будете возражать.
Рынок, который вознаграждает толстые папки
Арендодатели во Франкфурте просят многого и рано, потому что могут себе это позволить. В сообщении города о Mietspiegel 2026, признанном 25 июня 2026 года, указана средняя чистая арендная плата без коммунальных платежей по выборке в 12,28 евро за квадратный метр, против 11,50 евро в издании 2024 года, то есть рост примерно на 6,8 процента. Сам город называет это ориентировочным значением и подчёркивает, что речь идёт об арендных ставках, согласованных или повышенных в последние годы, а не о ценах предложения. Это показывает направление движения, и на таком рынке папка, которую вы передаёте у двери, может восприниматься как плата за вход.
Правовые рамки защиты данных рынок не меняет. В январе 2026 года федеральные и земельные органы по защите данных опубликовали версию 2.0 совместных рекомендаций, Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen. Гессенский орган HBDI публикует их на своём сайте и указывает контактное лицо по жилищным вопросам. Рекомендации отражают позицию надзорных органов, обеспечивающих соблюдение GDPR, и не являются законом. В них сказано, что на вопросы, которые арендодатель задавать не вправе, отвечать не нужно.
Три этапа
| Этап | Можно спрашивать | Нельзя спрашивать или требовать |
|---|---|---|
| A. Просмотр | Имя и способ связи; удостоверение можно просмотреть, чтобы сверить их. Для субсидируемой квартиры: есть ли у вас Wohnberechtigungsschein | Финансовые сведения, копию удостоверения |
| B. Вы говорите, что хотите эту квартиру | Число въезжающих (дети или взрослые), работодатель, профессия, чистый доход или пороговое значение, животные, требующие согласия, открытая процедура неплатёжеспособности, решение о выселении из-за задолженности по аренде за последние пять лет | Гражданство, религию, этническое происхождение, судимость, беременность или планы на семью, членство в партии или объединении арендаторов, продолжительность работы, причины долгов |
| C. Арендодатель выбрал вас | Подтверждение дохода (расчётный листок, выписка со счёта или налоговое уведомление с закрашенными ненужными записями), кредитная справка для аренды, подтверждение прямой выплаты от государственного органа | Контактные данные прежних арендодателей, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, вашу копию данных SCHUFA по статье 15, подписанное согласие на запрос в SCHUFA |
Некоторые детали меняют практическую картину.
Получатели пособий получают исключение. Вопросы о доходе недопустимы, если государственный орган платит арендную плату целиком напрямую арендодателю. Тогда арендодатель вправе запросить только подходящее подтверждение такой схемы.
Продолжительность работы под запретом. Органы считают, что в мобильном обществе она мало о чём говорит. Спрашивать о работодателе и профессии можно, о сроке нельзя, что помогает новичкам, только что начавшим работать.
Семейное положение само по себе не повод для вопроса. В рекомендациях сказано, что у арендодателя нет законного интереса к нему лишь для установления солидарной ответственности, потому что супруги не обязаны подписывать договор вместе.
Вопросы о задолженностях уже, чем кажется. Рекомендации допускают вопросы о серьёзных нарушениях, послуживших основанием для расторжения, но только если расторжение вступило в силу или нарушение не оспаривается, и предписывают арендодателям дать заявителю возможность объяснить, почему это не повторится.
Документы SCHUFA и какой из них использовать
Органы различают две внешне похожие вещи.
- Справка, оформленная для аренды. Арендодатель вправе запросить подтверждения вашей кредитоспособности, которые вы сами заказываете в кредитном бюро для этой цели. BonitätsCheck от SCHUFA является именно таким продуктом: PDF за 29,95 евро единоразово. Согласно странице SCHUFA о документах для третьих лиц, справки для рынка аренды не содержат скоринговых оценок, а личный проверочный код позволяет арендодателю проверить подлинность в течение 60 дней.
- Бесплатная копия данных. Копия по статье 15 GDPR бесплатна и приходит по почте. SCHUFA называет её конфиденциальной и предназначенной для вашей собственной информации, а в ней перечислены источники данных и получатели за последние двенадцать месяцев. В рекомендациях сказано, что арендодатели не вправе её запрашивать. Используйте её, чтобы проверить собственное досье, а не как лист для передачи.
Поскольку BonitätsCheck можно скачать за несколько минут, покупать его заранее нет смысла. Закажите его, когда станете первым кандидатом.
Арендодатель просит подписать согласие. В рекомендациях сказано, что при наличии правового основания согласие не тот инструмент, а арендатор, который должен подписать, чтобы получить квартиру, не может дать свободное согласие. Арендодатель может сам запросить кредитное бюро, только если выполнены правовые условия, и не может, если достаточная кредитная информация уже есть, например ваша справка, оформленная для аренды.
Если у вас нет истории в SCHUFA
Пустое досье не хорошее и не плохое, но может выглядеть как риск. Собственное объяснение SCHUFA точное:
- SCHUFA вас не знает: скоринга нет, а запрашивающему сообщают, что данных не существует.
- Известны менее шести месяцев и нет договора с банком: скоринга нет.
- Известны более шести месяцев, договора с банком нет: скоринг рассчитывается, но с пометкой, что основан на малом объёме информации.
- Действующий или закрытый договор с банком, например текущий счёт или кредитная карта: скоринг всегда рассчитывается без ограничений.
Практический шаг: откройте немецкий текущий счёт как можно раньше. Наша страница о проблеме «курицы и яйца» с банком, SIM-картой и интернетом показывает порядок, который работает во Франкфурте, а аренда без идеального SCHUFA описывает другие пути. На этапе C вы также можете добровольно предложить дополнительные документы, например трудовой договор и последние расчётные листки. Это рекомендации для усиления заявки, а не требования.
Как собрать папку в правильном порядке
- До любого просмотра: подготовьте короткую записку с вашим именем и способом связи. Покажите удостоверение, но копию не давайте.
- Когда решили, что хотите квартиру: отправьте ответы этапа B, либо на форме арендодателя, либо на типовой анкете DSK, где отмечено, какой вопрос к какому этапу относится.
- Если вас назвали первым кандидатом: отправьте подтверждение дохода с закрашенными ненужными строками, закажите BonitätsCheck и перешлите его.
- Перед подписанием: проверьте условия залога. Применимы наши страницы о внесении залога частями и о счёте для арендного залога.
- После отказа: письменно попросите удалить ваши данные.
Когда арендодатель спрашивает слишком рано
Категорическое «нет» может стоить вам просмотра. Более мягкая последовательность обычно работает лучше.
- Скажите, что отправите документы, когда станете первым кандидатом, и предложите то, что допускает текущий этап, например данные о работодателе и чистом доходе.
- Сошлитесь на источник, если спросят почему. Рекомендации немецких органов по защите данных общедоступны, и ссылка на них нейтральна.
- Предложите типовую форму, если в анкете арендодателя есть пункты из более позднего этапа.
- Ведите учёт того, что вы отправили, когда и кому.
- Пожалуйтесь, если это продолжается. Жалоба не даст вам эту квартиру, поэтому это инструмент для повторяющихся или крайних случаев. Форма жалобы HBDI указывает, что компетентный орган определяется местом нахождения ответственной стороны и что сначала часто стоит обратиться к собственному уполномоченному по защите данных компании.
По вопросам аренды после отбора, например по договору или залогу, город Франкфурт проводит бесплатные консультации по арендному праву для жителей с доходом ниже предела, телефонные консультации по понедельникам, средам и пятницам с 8:30 до 12:00. Для самого этапа подачи заявки они подходят меньше.
После отказа
В рекомендациях сказано, что данные заявителя должны быть удалены, как только они больше не нужны для выбора арендатора. Если могут возникнуть требования по закону о недопущении дискриминации, удаление, как правило, должно произойти не позднее чем через шесть месяцев. Посредники и управляющие недвижимостью обязаны регулярно удалять данные после подписания договора с другим лицом, а чёрные списки подозрительных заявителей в принципе не допускаются. Вы можете письменно попросить об удалении и сохранить копию своего запроса.
Примечание о соответствии
Эта страница обобщает рекомендации немецких органов по защите данных от января 2026 года по заявкам на аренду, продукты SCHUFA в том виде, как их описывает сама SCHUFA, и услуги города Франкфурт, опубликованные в октябре 2026 года. Рекомендации не являются законом, суды могут по-иному оценивать детали, а арендодатели вправе устанавливать собственные критерии отбора в рамках закона. Это не юридическая консультация. По вашему делу обращайтесь в HBDI, в объединение арендаторов или к адвокату, специализирующемуся на арендном праве.
Частые вопросы и типичные ошибки
Может ли арендодатель запросить мой SCHUFA до просмотра?
Согласно рекомендациям органов по защите данных, нет. Для просмотра арендодатель вправе запросить ваше имя и способ связи и может взглянуть на удостоверение личности, чтобы сверить данные. Копировать удостоверение не нужно, поэтому это не разрешено. Вопросы о ваших финансах на этом этапе, как правило, не требуются. В типовой анкете арендодатель даже заявляет, что не вправе обрабатывать документы, присланные без запроса, если они ещё не нужны в процессе аренды. Рекомендации не являются законом, и некоторые арендодатели по-прежнему отдают предпочтение тем, кто присылает больше.
О чём арендодатель вправе спрашивать, когда я говорю, что хочу квартиру?
Согласно рекомендациям: сколько человек въедет и дети это или взрослые, ваш работодатель и профессия (но не как давно вы работаете), ваш чистый доход либо сумма, остающаяся на аренду после регулярных расходов (достаточно назвать порог и подтвердить, что вы его превышаете), домашние животные, для которых нужно согласие, открытая процедура неплатёжеспособности и выносилось ли за последние пять лет решение о выселении из-за задолженности по аренде. О гражданстве, религии, этническом происхождении, судимостях, беременности и планах на семью, а также о членстве в партиях или объединениях арендаторов спрашивать нельзя.
Что арендодатель вправе потребовать, когда я стал первым кандидатом?
Подтверждение дохода, например расчётный листок, выписку со счёта или налоговое уведомление с закрашенными ненужными записями, и кредитную справку. В рекомендациях сказано, что арендодатель вправе запросить только ту кредитную информацию, которую вы сами заказываете в кредитном бюро для конкретного случая аренды и в которой содержится лишь необходимое для неё. Напрямую запросить данные у кредитного бюро арендодатель может, только если выполнены правовые условия, и не может, если достаточная кредитная информация уже есть.
Может ли арендодатель попросить у меня бесплатную копию данных SCHUFA?
Нет. В рекомендациях сказано, что арендодатели не вправе требовать сведения по статье 15 GDPR, поскольку они обычно содержат о ваших финансах намного больше, чем нужно для решения об аренде. Сама SCHUFA называет бесплатную копию конфиденциальной и предназначенной для вашей собственной информации. Закажите вместо неё справку, оформленную специально для аренды.
Сколько стоит справка SCHUFA для арендодателей и как долго она действует?
На главной странице SCHUFA предлагается цифровой BonitätsCheck за 29,95 евро единоразово, в виде PDF для скачивания. Согласно странице решений SCHUFA, в нём нет скоринговых оценок, а подлинность можно проверить по личному проверочному коду в течение 60 дней. Заказывайте его, когда арендодатель просит вас как первого кандидата, а не на каждый просмотр, чтобы не тратить деньги на заявки, которые ни к чему не приведут.
Я только что приехал(а) и истории в SCHUFA у меня нет. Это проблема?
Это обычная ситуация, и собственные правила SCHUFA объясняют, к чему она ведёт. Если вы неизвестны SCHUFA, скоринг не рассчитывается, а запрашивающей компании сообщают, что данных нет. Если вы известны менее шести месяцев и у вас нет договора с банком, скоринга по-прежнему нет. При действующем или закрытом договоре с банком, например текущем счёте или кредитной карте, скоринг рассчитывается без ограничений. Помогает раннее открытие немецкого текущего счёта, а наша страница об аренде без идеального SCHUFA перечисляет другие пути.
Куда пожаловаться и где получить консультацию во Франкфурте?
Жалоба на нарушение защиты данных направляется в орган по месту нахождения арендодателя или агента, а для арендодателя из Гессена это HBDI в Висбадене, через онлайн-форму или по почте на адрес Postfach 3163, 65021 Wiesbaden. HBDI предупреждает о более длительных сроках обработки из-за большого числа жалоб. По арендному праву город Франкфурт предлагает бесплатные консультации в Amt für Wohnungswesen (Adickesallee 67 bis 69, запись по телефону 069 212 34711) для жителей Франкфурта с ежемесячным чистым доходом домохозяйства до 2 150 евро плюс 650 евро на каждого следующего члена домохозяйства, но не тем, кого уже представляет адвокат или объединение арендаторов. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., объединение арендаторов, консультирует своих членов по вопросам аренды.