Задолжали два месяца аренды в Берлине? Почему погашение долга не всегда спасает ваш договор, и почему собственные суды Берлина продолжают проигрывать эту борьбу

Официальное правило

Отставание с арендой не нуждается накапливаться месяцами, прежде чем стать настоящим риском для договора аренды, и это так же справедливо в Берлине, как и где-либо в Германии. По параграфу 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, арендодатель получает право на немедленное расторжение без предупреждения, как только арендатор отстаёт за два последовательных срока платежа с незначительной долей аренды, нехватка свыше полного месяца аренды всегда считается незначительной, или как только задолженность в течение более двух сроков платежа достигает двухмесячной аренды. В отличие от большинства других оснований для fristlose Kündigung, задолженность по платежам не требует предварительного формального предупреждения (Abmahnung), прежде чем может быть выдано расторжение. Ничто в Берлине не смягчает этот федеральный порог.

Немецкое законодательство также встраивает настоящий второй шанс, Schonfristzahlung, по параграфу 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Оплатите всю задолженность или получите от государственного органа, такого как Jobcenter или районный Sozialamt, формальное обязательство покрыть её, в течение двух месяцев с момента вручения вам фактического иска о выселении, Räumungsklage, и чрезвычайное расторжение становится недействительным. Это двухмесячное окно начинается с момента вручения иска, что в Берлине означает поданного в тот районный Amtsgericht, который покрывает адрес, а не с первоначального письма о расторжении.

Там, где Берлин действительно отклоняется от остальной истории, это то, чего это исправление не достигает, и откуда на самом деле берётся борьба по этому вопросу. Арендодатели очень часто отправляют два расторжения одновременно за ту же задолженность: чрезвычайное по параграфу 543 и обычное (ordentliche Kündigung) по параграфу 573 BGB, комбинацию, широко известную как Doppelkündigung. 23 июля 2025 года Bundesgerichtshof постановил в деле VIII ZR 287/23, что Schonfristzahlung исцеляет только чрезвычайное расторжение, и то решение было апелляцией против решения собственной 66-й гражданской палаты Landgericht Berlin, которая придерживалась противоположного мнения. BGH отменил его, подтвердив позицию, которой он последовательно придерживался с решения 2005 года.

Собственные суды Берлина продолжают проигрывать этот спор, и продолжают пытаться снова

С 1 января 2024 года Берлин ведёт судебную структуру, которую не использует ни один другой немецкий город: его старый, единый Landgericht был разделён на Landgericht Berlin I, рассматривающий все уголовные дела по всему городу из здания суда в Moabit, и самостоятельный Landgericht Berlin II, рассматривающий все гражданские дела по всему городу из локаций на Tegeler Weg и Littenstraße. Апелляции по арендному праву из районных Amtsgerichte Берлина теперь попадают в Landgericht Berlin II, и именно тот же самый суд, конкретно его Zivilkammer 66, продолжает занимать благоприятное для арендатора толкование по Doppelkündigung даже после того, как его отменяли за это.

Спор касается того, насколько узко следует толковать параграф 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, а не самого порога задолженности. BGH трактует исправление льготным периодом как достигающее только конкретного чрезвычайного расторжения, названного статутом, позиция, которой его Восьмой гражданский сенат последовательно придерживался с 2005 года и снова подтвердил в октябре 2024 и апреле 2025 перед делом июля 2025. Zivilkammer 66 Landgericht Berlin II утверждает, что формулировка статута на самом деле не поддерживает такого узкого ограничения, и что арендатор, который полностью платит долг в течение срока, не должен всё равно терять аренду из-за второго уведомления, покрывающего ту же нехватку. Пока дело, чётко проверяющее это, снова не дойдёт до BGH в апелляции из Берлина, конфликт остаётся живым, что является именно причиной, почему трактовка позиции берлинской палаты как устоявшейся защиты это реальный риск, а не безопасное предположение.

Что говорят реальные люди

Консультанты по арендным вопросам в Берлине описывают повторяющийся паттерн: семья полностью сосредотачивается на чрезвычайном расторжении в письме, потому что оно звучит наиболее срочно, полностью оплачивает задолженность, выдыхает и лишь позже осознаёт через пересмотр Mieterverein, что второе, обычное расторжение лежало в том же конверте всё это время, работая по собственным трёхмесячным часам независимо от платежа. Учитывая, как часто Doppelkündigung появляется в берлинской практике, и насколько активно всё ещё оспаривается вопрос Schonfristzahlung между Landgericht Berlin II и BGH, эта привычка читать письмо о расторжении именно на то, что оно на самом деле призывает, и параграф 543, и параграф 573, или сокращённо außerordentliche и vorsorgliche ordentliche Kündigung, это самый повторяемый практический совет.

Масштаб основной проблемы виден в том, сколько таких дел на самом деле доходит до суда. Amtsgerichte Берлина приняли более 7500 исков о выселении в 2024 году, согласно собственным данным сената, причём Neukölln, Lichtenberg и Kreuzberg вместе составляют значительную долю той суммы. Не каждая поданная Räumungsklage заканчивается фактическим выселением, районы отметили, что разрыв между поданными исками и проведёнными выселениями значителен, но объём показывает, почему такие организации, как Berliner Mieterverein и Fachstelle Soziale Wohnhilfe каждого района, остаются занятыми круглый год, а не только во время сезонного пика. Одна практическая сложность, недавно возникшая: арендаторы на Bürgergeld, которые предполагали, что Jobcenter продолжит покрывать их членский взнос Mieterverein, обнаружили, что эта договорённость закончилась в декабре 2025 года, после того как соглашение о сотрудничестве Берлина с ассоциацией истекло после федеральной переклассификации того, чем те взносы считаются, что сейчас является настоящей расходой из собственного кармана для некоторых людей, наиболее нуждающихся в консультации.

Шаг за шагом

1. Если проблема с платежами начинает накапливаться, свяжитесь с арендодателем до того, как пройдут два полных срока платежа, поскольку ранний план платежей может предотвратить достижение задолженностью порога, позволяющего расторжение без предупреждения.
2. Если приходит письмо о расторжении, внимательно прочитайте, ссылается ли оно как на чрезвычайное, так и на обычное расторжение, поскольку Doppelkündigung требует двух отдельных ответов, а текущая юридическая позиция, как бы собственные суды Берлина к ней ни относились, заключается в том, что оплата задолженности автоматически не отменяет обычное.
3. Если Räumungsklage действительно подана и вручена, зафиксируйте точную дату вручения и какой районный Amtsgericht её выдал, поскольку та дата начинает ваше двухмесячное окно Schonfristzahlung, а не предыдущее письмо о расторжении.
4. Оплатите полную задолженность в течение того окна или получите от Jobcenter или вашего районного Sozialamt формальное обязательство покрыть её, связавшись с Fachstelle Soziale Wohnhilfe вашего района как можно раньше, чтобы оставить пространство для заявки на займ по параграфу 22 Abs. 8 SGB II или параграфу 36 SGB XII, чтобы она фактически обрабатывалась вовремя.
5. Получите отдельный пересмотр сопутствующего обычного расторжения, поскольку более дружественное к арендатору толкование Landgericht Berlin II не является позицией, которая сейчас контролирует на общенациональном уровне, а Berliner Mieterverein (030 226 260) или адвокат по арендному праву могут сказать вам, где на самом деле стоит ваше конкретное дело.
6. Если это второй эпизод задолженности в течение двух лет, не предполагайте, что Schonfristzahlung доступна снова, и обратитесь в Fachstelle Soziale Wohnhilfe вашего района или Berliner Mieterverein как можно раньше вместо этого.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую систему вокруг fristlose Kündigung из-за задолженности по аренде и Schonfristzahlung по немецкому федеральному законодательству, плюс то, как собственные суды Берлина рассматривали вопрос Doppelkündigung, актуальную по состоянию на середину 2026 года. Это не юридическая консультация, а то, как эти правила применяются к конкретному договору аренды, сумме задолженности и письму о расторжении, зависит от отдельных документов и временной шкалы, особенно пока позиции Landgericht Berlin II и BGH остаются в открытом конфликте. Подтвердите конкретную ситуацию с Berliner Mieterverein, районной Fachstelle Soziale Wohnhilfe или адвокатом по арендному праву, прежде чем предполагать, что конкретное расторжение действительно, недействительно или исправимо.