متأخرون شهرين عن الإيجار في برلين؟ لماذا لا يحمي سداده دائما عقدكم، ولماذا تخسر محاكم برلين نفسها هذا النزاع باستمرار
التخلف عن الإيجار بما يعادل نحو شهرين يمنح أي مالك ألماني، ومنهم مالك في برلين، الحق في إنهاء فوري بلا إنذار (fristlose Kündigung) بموجب Section 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. ويمنحكم القانون الألماني أيضا فرصة ثانية حقيقية تسمى Schonfristzahlung، بموجب Section 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: سددوا المتأخرات كاملة خلال شهرين من تبليغكم رسميا بدعوى الإخلاء، فيصبح ذلك الإنهاء الاستثنائي غير نافذ. والجزء الذي يوقع المستأجرين هو ما لا يصل إليه هذا العلاج. فالملاك يرسلون عادة إنهاء عاديا ثانيا للمتأخرات نفسها في الوقت نفسه، وهو مزيج يسمى Doppelkündigung، وقد قضى Bundesgerichtshof في 23 يوليو 2025 (القضية VIII ZR 287/23) بأن Schonfristzahlung تعالج الإنهاء الاستثنائي فقط. وما يجعل هذه قصة برلينية فعلا هو مصدر ذلك الحكم: فقد كان BGH ينقض قرارا لـ Landgericht Berlin ذهب في الاتجاه المعاكس، وحكمت محكمة برلين المدنية نفسها، المعاد تنظيمها في Landgericht Berlin II مستقلة عام 2024، بالعكس مجددا على أي حال. إذ رأت Zivilkammer 66 فيها في 14 يناير 2026 (القضية 66 S 18/25) أن Schonfristzahlung تعالج الإنهاءين كليهما، مخالفة مباشرة موقف BGH. ومع أكثر من 7,500 دعوى إخلاء وردت إلى محاكم برلين الابتدائية في 2024 وحده، ثلثها في Neukölln، فهذا ليس نزاعا مجردا، وBerliner Mieterverein (أكثر من 190,000 عضو، هاتف 030 226 260) هي أول مكالمة معتادة متى وصلت رسالة إنهاء.
القاعدة الرسمية
التخلف عن الإيجار لا يحتاج إلى أن يتراكم أشهرا حتى يصبح خطرا حقيقيا على عقد الإيجار، وهذا صحيح في برلين تماما كما في كل مكان آخر في ألمانيا. بموجب Section 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB، يحصل المالك على حق الإنهاء الفوري بلا إنذار متى تخلف المستأجر عن موعدي استحقاق متتاليين عن حصة غير يسيرة من الإيجار، وعجز يتجاوز إيجار شهر كامل يُحتسب دائما غير يسير، أو متى بلغت المتأخرات عبر أكثر من موعدي استحقاق إيجار شهرين. وبخلاف معظم الأسس الأخرى لـ fristlose Kündigung، لا تتطلب متأخرات الدفع إنذارا رسميا سابقا (Abmahnung) قبل أن يصدر الإنهاء. ولا شيء في برلين يخفف هذه العتبة الاتحادية.
ويبني القانون الألماني أيضا فرصة ثانية حقيقية، Schonfristzahlung، بموجب Section 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. سددوا المبلغ المستحق كاملا، أو اجعلوا سلطة عامة كـ Jobcenter أو Sozialamt الدائرة تتعهد رسميا بتغطيته، خلال شهرين من تبليغكم بدعوى الإخلاء الفعلية، Räumungsklage، فيصبح الإنهاء الاستثنائي غير نافذ. وتبدأ تلك النافذة ذات الشهرين من تبليغ الدعوى، وهو في برلين يعني تقديمها لدى Amtsgericht الذي يغطي العنوان، لا من رسالة الإنهاء الأصلية.
وحيث تفترق برلين فعلا عن بقية القصة هو ما لا يصل إليه هذا العلاج، ومصدر الصراع حول ذلك السؤال بالذات. فالملاك يرسلون عادة إنهاءين في وقت واحد للمتأخرات نفسها: إنهاء استثنائيا بموجب Section 543، وإنهاء عاديا (ordentliche Kündigung) بموجب Section 573 BGB، وهو مزيج يُعرف على نطاق واسع باسم Doppelkündigung. وفي 23 يوليو 2025، قضى Bundesgerichtshof في القضية VIII ZR 287/23 بأن Schonfristzahlung تعالج الإنهاء الاستثنائي فقط، وكان ذلك الحكم استئنافا ضد قرار صادر من الدائرة المدنية 66 في Landgericht Berlin نفسها، التي كانت قد رأت العكس. ونقضه BGH مؤكدا موقفا تمسك به باستمرار منذ حكم عام 2005.
| الإنهاء الاستثنائي (fristlose) | الإنهاء العادي بسبب المتأخرات | |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | Section 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Section 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| مدة الإشعار | لا شيء، نافذ فورا | عادة 3 أشهر |
| هل تعالجه Schonfristzahlung بحسب موقف BGH | نعم، إن سُددت خلال شهرين من تبليغ الدعوى | لا، يبقى حتى لو سُددت المتأخرات |
| هل تعالجه Schonfristzahlung بحسب موقف Landgericht Berlin II | نعم | نعم أيضا، لكنه ليس الموقف السائد حاليا وطنيا |
محاكم برلين نفسها تخسر هذه الحجة باستمرار، وتحاول مجددا
منذ 1 يناير 2024، تدير برلين بنية محاكم لا تستخدمها أي مدينة ألمانية أخرى: فقد قُسمت Landgericht القديمة الواحدة فيها إلى Landgericht Berlin I، التي تتولى كل قضية جنائية على مستوى المدينة من مبنى المحكمة في Moabit، وLandgericht Berlin II مستقلة، تتولى كل قضية مدنية على مستوى المدينة من موقعين في Tegeler Weg وLittenstraße. وتصل استئنافات قانون الإيجار من Amtsgerichte الدوائر في برلين الآن إلى Landgericht Berlin II، وتلك المحكمة نفسها، تحديدا Zivilkammer 66 فيها، هي التي تواصل اتخاذ القراءة الأنفع للمستأجر بشأن Doppelkündigung حتى بعد نقضها بسببها.
| متى | ما حدث |
|---|---|
| قبل 2024 | تقضي الدائرة المدنية 66 في Landgericht Berlin بأن Schonfristzahlung المستأجر تعالج الإنهاءين الاستثنائي والعادي المرافق للمتأخرات نفسها |
| 1 يناير 2024 | تقسم برلين Landgericht لديها: تتولى Landgericht Berlin I كل المسائل الجنائية، وتتولى Landgericht Berlin II كل المسائل المدنية على مستوى المدينة، بما فيها تلك الدائرة نفسها، التي صارت الآن Zivilkammer 66 في Landgericht Berlin II |
| 23 يوليو 2025 | ينقض Bundesgerichtshof ذلك الحكم البرليني في القضية VIII ZR 287/23، مؤكدا أن Schonfristzahlung تعالج الإنهاء الاستثنائي فقط |
| 14 يناير 2026 | تحكم Zivilkammer 66 في Landgericht Berlin II مجددا، في القضية 66 S 18/25، بأن Schonfristzahlung تعالج الإنهاءين كليهما، صراحة ضد موقف BGH في يوليو 2025 |
يدور الخلاف حول مدى ضيق قراءة Section 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB، لا حول عتبة المتأخرات نفسها. فيعامل BGH علاج فترة السماح بوصفه يصل فقط إلى الإنهاء الاستثنائي المحدد الذي يسميه القانون، وهو موقف طبقه مجلسه المدني الثامن باستمرار منذ 2005 وأعاد تأكيده في أكتوبر 2024 وأبريل 2025 قبل قضية يوليو 2025. وتحتج Zivilkammer 66 في Landgericht Berlin II بأن صياغة القانون لا تدعم فعلا مثل هذا الحد الضيق، وأن مستأجرا يسدد الدين كاملا خلال الموعد النهائي لا ينبغي أن يخسر العقد مع ذلك عبر إشعار ثان يغطي العجز نفسه. ولأن قراءة BGH هي التي تحكم وطنيا حاليا، ولأن استئنافا من قضية مستقبلية في برلين قد يصل بسهولة إلى BGH مجددا، فإن معاملة موقف الدائرة البرلينية كحماية محسومة مخاطرة حقيقية لا افتراضا آمنا.
ماذا يقول الناس الحقيقيون
يصف مستشارو المستأجرين في برلين نمطا متكررا: تركز أسرة كليا على الإنهاء الاستثنائي في رسالة لأنه يبدو الأكثر إلحاحا، وتسدد المتأخرات كاملة، وتتنفس الصعداء، ثم تدرك لاحقا فقط عبر مراجعة Mieterverein أن إنهاء عاديا ثانيا كان في المظروف نفسه طوال الوقت، يجري على ساعته الخاصة ذات الأشهر الثلاثة بصرف النظر عن الدفع. وبالنظر إلى مدى تكرار ظهور Doppelkündigung في ممارسة برلين، ومدى استمرار الجدل حول سؤال Schonfristzahlung بين Landgericht Berlin II وBGH، فإن عادة قراءة رسالة الإنهاء بما تستدعيه بالضبط، Section 543 وSection 573 معا، أو الاختصار außerordentliche وvorsorgliche ordentliche Kündigung، هي النصيحة العملية الأكثر تكرارا.
ويظهر حجم المشكلة الكامنة في عدد هذه القضايا التي تصل المحكمة فعلا. فقد تلقت Amtsgerichte في برلين أكثر من 7,500 دعوى إخلاء في 2024 وفق أرقام مجلس الشيوخ نفسه، مع مسؤولية Neukölln وLichtenberg وKreuzberg عن حصة كبيرة من ذلك المجموع بينها. وليست كل Räumungsklage مقدمة تنتهي بإخلاء فعلي، فقد لاحظت دوائر أن الفجوة بين الدعاوى المرفوعة وحالات الإخلاء المنفذة كبيرة، لكن الحجم يبين لماذا تبقى منظمات مثل Berliner Mieterverein وFachstelle Soziale Wohnhilfe في كل دائرة مشغولة على مدار السنة لا في ذروة موسمية فقط. وثمة تعقيد عملي واحد ظهر مؤخرا: فالمستأجرون على Bürgergeld (يُسمّى في القانون Grundsicherungsgeld منذ 1 يوليو 2026) الذين افترضوا أن Jobcenter سيواصل تغطية رسوم عضويتهم في Mieterverein وجدوا أن ذلك الترتيب انتهى في ديسمبر 2025، بعد انقضاء اتفاقية تعاون برلين مع الجمعية عقب إعادة تصنيف اتحادي لما تُحتسب عليه تلك الرسوم، وهي الآن تكلفة حقيقية من الجيب لبعض من هم أحوج الناس إلى المشورة.
خطوة بخطوة
- إن بدأت مشكلة دفع تتراكم، فتواصلوا مع مالككم قبل مرور موعدي استحقاق كاملين، إذ إن خطة دفع مبكرة قد تمنع المتأخرات من بلوغ العتبة التي تسمح بإنهاء بلا إنذار.
- إن وصلت رسالة إنهاء، فاقرؤوها بعناية لمعرفة هل تستشهد بإنهاء استثنائي وعادي معا، لأن Doppelkündigung تحتاج إلى ردين منفصلين، والموقف القانوني الحالي، مهما كان رأي محاكم برلين نفسها فيه، أن سداد المتأخرات لا يمحو العادي تلقائيا.
- إن قُدمت Räumungsklage فعلا وبُلغت، فدونوا تاريخ التبليغ الدقيق وأي Amtsgericht في الدائرة أصدرها، لأن ذلك التاريخ هو الذي يبدأ نافذة Schonfristzahlung ذات الشهرين، لا رسالة الإنهاء الأسبق.
- سددوا المتأخرات المستحقة كاملة خلال تلك النافذة، أو اجعلوا Jobcenter أو Sozialamt الدائرة يتعهد رسميا بتغطيتها، متواصلين مع Fachstelle Soziale Wohnhilfe في دائرتكم في أبكر وقت ممكن لترك مجال لطلب قرض بموجب Section 22 Abs. 8 SGB II أو Section 36 SGB XII ليُعالج فعلا في الوقت المناسب.
- اطلبوا مراجعة الإنهاء العادي المرافق بشكل منفصل، لأن قراءة Landgericht Berlin II الأكثر مناصرة للمستأجر ليست الموقف السائد حاليا وطنيا، ويستطيع Berliner Mieterverein (030 226 260) أو محامي إيجار إخباركم أين تقف قضيتكم المحددة فعلا.
- إن كانت هذه حلقة متأخرات ثانية خلال عامين، فلا تفترضوا أن Schonfristzahlung متاحة مجددا، وتواصلوا مع Fachstelle Soziale Wohnhilfe في دائرتكم أو Berliner Mieterverein في أبكر وقت ممكن بدلا من ذلك.
ملاحظة الامتثال
تشرح هذه الصفحة الإطار العام حول fristlose Kündigung بسبب متأخرات الإيجار وSchonfristzahlung بموجب القانون الاتحادي الألماني، إضافة إلى كيفية تعامل محاكم برلين نفسها مع سؤال Doppelkündigung، حتى منتصف 2026. وليست مشورة قانونية، وكيفية تطبيق هذه القواعد على عقد إيجار ومبلغ متأخرات ورسالة إنهاء محددة تعتمد على المستندات الفردية والجدول الزمني، خاصة ما دامت مواقف Landgericht Berlin II وBGH في صراع مفتوح. أكدوا وضعا محددا مع Berliner Mieterverein أو Fachstelle Soziale Wohnhilfe في الدائرة أو محامي إيجار قبل افتراض أن إنهاء بعينه صحيح أو باطل أو قابل للمعالجة.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
كم من الإيجار يجب أن أكون مدينا به قبل أن يستطيع مالك في برلين الإنهاء بلا أي إنذار؟
العتبة قانون اتحادي، فتعمل في برلين كما في أي مكان آخر في ألمانيا. فـ Section 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB يمنح مسارين منفصلين للنتيجة نفسها. الأول التخلف في موعدي استحقاق متتاليين عن حصة غير يسيرة من الإيجار، وعجز يتجاوز إيجار شهر كامل يُحتسب دائما غير يسير. والثاني التخلف عبر أكثر من موعدي استحقاق حيث يبلغ العجز الإجمالي إيجار شهرين. وأي من المسارين يمنح المالك حق إنهاء فوري دون أي إنذار سابق، ولا قاعدة خاصة ببرلين تخفف ذلك. أما الخاص ببرلين فهو ما يحدث بعد ذلك: فقضيتكم ستنتهي بالتأكيد تقريبا أمام Amtsgericht في دائرتكم، وقد تلقت محاكم برلين الابتدائية معا أكثر من 7,500 دعوى إخلاء في 2024، وفق رد لمجلس شيوخ برلين على استجواب برلماني نُشر في 30 يناير 2025، مع رفع نحو ثلث ذلك المجموع على مستوى المدينة، 2,568 قضية، في Neukölln وحدها.
ما هي Schonfristzahlung بالضبط، ومتى تبدأ الساعة؟
تتيح Schonfristzahlung، بموجب Section 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB، إبطال إنهاء استثنائي بسبب المتأخرات بسداد المبلغ المستحق كاملا، أو بتعهد سلطة عامة كـ Jobcenter أو Sozialamt الدائرة رسميا بتغطيته، خلال شهرين من تبليغكم بدعوى الإخلاء نفسها، Räumungsklage. وهي نقطة بداية متأخرة بشكل ذي معنى عن رسالة الإنهاء، لأن على المالك أن يقدم الدعوى فعلا وتبلغها المحكمة قبل أن تبدأ نافذتكم ذات الشهرين أصلا. وفي برلين، يذهب ذلك التقديم إلى Amtsgericht الذي يغطي الدائرة التي تقع فيها شقتكم، لا محكمة واحدة على مستوى المدينة.
إذا سددت كل شيء في الوقت المناسب، فهل عقدي آمن بالتأكيد، وهل الاستثناء البرليني شيء أستطيع الاعتماد عليه؟
ليس بالضرورة، وهنا صارت محاكم برلين نفسها جزءا من القصة لا حاشية عليها. فالملاك كثيرا جدا ما يرسلون إنهاء عاديا (ordentliche Kündigung) للمتأخرات نفسها إلى جانب الإنهاء الاستثنائي، وهو مزيج يعرف باسم Doppelkündigung. وفي 23 يوليو 2025، قضى Bundesgerichtshof في القضية VIII ZR 287/23 بأن Schonfristzahlung تعالج الإنهاء الاستثنائي فقط، وكان ذلك الحكم نفسه استئنافا ينقض قرارا لـ Landgericht Berlin، من الدائرة المدنية 66 فيها، كان قد حكم بالعكس. ولم تنصع محاكم برلين المدنية. فمنذ 1 يناير 2024، قسمت برلين محكمتها الإقليمية إلى Landgericht Berlin I للمسائل الجنائية وLandgericht Berlin II مستقلة تتولى كل قضية مدنية على مستوى المدينة، أول مدينة ألمانية تنظم محكمتها بهذه الطريقة. وفي 14 يناير 2026، حكمت تلك الدائرة نفسها، التي تعمل الآن بوصفها Zivilkammer 66 في Landgericht Berlin II، مجددا في القضية 66 S 18/25 بأن Schonfristzahlung تعالج الإنهاءين الاستثنائي والعادي كليهما، مخالفة BGH علنا الذي كانت قد نُقضت منه قبل ستة أشهر. وموقف BGH هو ما يسود وطنيا الآن، بما فيه لأي استئناف يصل إليه في النهاية من برلين، فالسداد الكامل خلال فترة السماح ليس أساسا آمنا لافتراض أن إنهاء عاديا مرافقا يختفي هو الآخر.
لماذا تواصل محاكم برلين الحكم ضد BGH في هذه النقطة بالذات؟
الخلاف حول مدى ضيق قراءة Section 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. فموقف BGH، الذي تمسك به مجلسه المدني الثامن باستمرار منذ حكم عام 2005 وأعاد تأكيده في أكتوبر 2024 وأبريل 2025 ومجددا في يوليو 2025، هو أن علاج فترة السماح ينطبق فقط على الإنهاء الاستثنائي الذي يسميه القانون، ولا يمكن مده بالقياس إلى إنهاء عادي منفصل قائم على المتأخرات نفسها. وقد اتخذت Zivilkammer 66 في Landgericht Berlin II القراءة المعاكسة، وهي أنه لا شيء في صياغة القانون يحد فعلا من أثر الشفاء بهذا الضيق، وأن مستأجرا يسدد كاملا خلال الموعد النهائي لا ينبغي أن يخسر عقده على أي حال عبر إشعار ثان يغطي الدين نفسه. وإلى أن تصل قضية تختبر هذا بدقة إلى BGH مجددا بالاستئناف من برلين، يبقى الصراع حيا، وهذا بالضبط سبب أن الاعتماد على القراءة البرلينية دون تأكيد من محام محفوف بالمخاطر.
أين أجد مساعدة فعلا في برلين إذا وصلت رسالة إنهاء بسبب المتأخرات؟
Berliner Mieterverein، بأكثر من 190,000 عضو وخط استشارة على 030 226 260، تراجع رسائل الإنهاء ويمكنها إخباركم بسرعة هل Doppelkündigung قائمة. وتغير شيء مؤخرا: فقد أنهت ولاية برلين اتفاقية التعاون التي تغطي رسوم عضوية Mieterverein لعملاء Jobcenter وSozialamt في ديسمبر 2025، بعد قرار اتحادي أعاد تصنيف رسوم جمعية المستأجرين بوصفها تكلفة لم تعد الجهات المانحة قادرة على تعويضها، لذا لا تفترضوا أن تلك الرسوم لا تزال مغطاة إن كنتم على Bürgergeld. وبالنسبة إلى المتأخرات نفسها، تدير كل دائرة من دوائر برلين الاثنتي عشرة Fachstelle Soziale Wohnhilfe الخاصة بها، التي يمكنها دعم طلب قرض من Jobcenter بموجب Section 22 Abs. 8 SGB II أو طلب من Sozialamt بموجب Section 36 SGB XII لتغطية الدين مباشرة، وكلما تواصلتم مبكرا مع مكتب دائرتكم عند وصول رسالة إنهاء، زاد عادة الهامش المتاح للتحرك ضمن نافذة Schonfristzahlung ذات الشهرين.