Ваш арендованный дом в Берлине продали как кондоминиумы: 10-летняя защита, и почему Milieuschutz меняет шансы

Официальное правило

Получить весть, что ваше здание продали и разделили на отдельно приватизированные квартиры, тревожно, но сама продажа сама по себе не ставит вашу аренду под угрозу. Что на самом деле имеет значение, это правило, которое вступает в действие как только вашу конкретную квартиру продают новому отдельному владельцу, и в Берлине это правило находится под гораздо более толстым слоем требований к разрешению, чем почти где-либо в Германии.

Как только вашу квартиру продают новому владельцу после того, как здание преобразовали в кондоминиумы, этот владелец не может расторгнуть ваш договор аренды из-за Eigenbedarf или экономической эксплуатации в течение 10 лет, а не федеральный базовый срок 3 года. § 577a BGB устанавливает общенациональный минимум в 3 года, но позволяет земельным правительствам продлевать его вплоть до 10 лет в зонах с действительно напряженным рынком аренды. Берлин использовал это полномочие по всему городу, во всех 12 районах без исключения, с 1 октября 2013 года, по собственной Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Две более ранние версии постановления, от 2004 и 2011 годов, защищали арендаторов только 7 лет и только в 4-6 районах. Версия 2013 года продлила и срок, и охват до всего города одним шагом, Сенат продлил ее снова 13 июня 2023 года, а Bundesgerichtshof подтвердил действительность постановления в решении июня 2022 года (VIII ZR 356/20), определив, что земельный законодательный орган действовал вполне в пределах своих полномочий.

Что делает Берлин действительно отличным от мюнхенской версии этой защиты, это не количество лет, а все, что должно произойти до того, как это количество вообще начнет отсчитываться. Продленная защита Мюнхена зависит от того, внесла ли Бавария муниципалитет в земельный список районов с напряженным жильем. Берлин вместо этого делает само преобразование арендованного дома в квартиры, пригодные для продажи, сложным с самого начала, через два отдельных и перекрывающихся режима разрешения.

Первый режим применяется ко всему городу. С 1 января 2026 года, продленная Umwandlungsverordnung по § 250 BauGB, принятая Сенатом 11 ноября 2025 года, требует официального разрешения земли, прежде чем любой существующий арендованный дом с более чем 5 квартирами может быть разделен на отдельную кондоминиумную собственность где угодно в Берлине. Постановление действует до 31 декабря 2030 года. Ее более ранняя версия, действующая с 2021 года, уже имела драматический эффект: общегородские преобразования упали с 28 783 квартир в 2021 году до всего 1552 в 2024 году. Разрешение все равно должно предоставляться в нескольких ситуациях, наследование между наследниками, продажа членам семьи для собственного пользования, или продажа как минимум двум третям действующих арендаторов для собственного пользования, но за пределами этого земля может просто отказать.

Второй режим старше, уже географически и строже по существу, и именно его большинство людей на самом деле имеют в виду под “Milieuschutz”. Более 80 soziale Erhaltungsgebiete, зон социального сохранения, определенных по § 172 BauGB, теперь охватывают части 10 из 12 районов Берлина, причем Mitte и Pankow имеют примерно по 14 каждый. Внутри этих зон преобразование арендованного дома в кондоминиумы требует разрешения района независимо от того, насколько маленькое здание, и разрешение обычно прямо отклоняется для защиты существующего социального состава района. Главный способ, которым владелец все же получает одобрение, это § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6: письменное обязательство продавать новые единицы только действующим арендаторам в течение 7 лет после регистрации преобразования.

Что говорят реальные люди

Гиды для арендаторов и представители Mieterverein откровенно признают, что сам Milieuschutz имеет неоднозначную репутацию в реальной остановке преобразований. Широко цитируемый анализ Mieterecho от Berliner MieterGemeinschaft обнаружил, что между 2015 и 2017 годами районы одобрили 5849 преобразований по самим исключениям, встроенным в § 172, тогда как только примерно 15 квартир по всему городу на самом деле продали действующим арендаторам по праву первоочередного выкупа, которое должно быть главной защитой. Из районов Берлина только Friedrichshain-Kreuzberg последовательно использовал свое Vorkaufsrecht в течение того периода, в 22 случаях. Этот разрыв между правилом на бумаге и тем, что произошло на практике, является именно тем, почему практические гиды советуют арендаторам не воспринимать “мое здание в Milieuschutzgebiet” как защиту саму по себе.

Практический совет, циркулирующий через ресурсы поддержки арендаторов вроде Baustelle Gemeinwohl, сводится к трем проверкам в таком порядке. Во-первых, подтвердите, что ваш адрес действительно находится внутри определенного Erhaltungsgebiet, используя собственный Geoportal Сената, а не только слухи о вашем Kiez. Во-вторых, свяжитесь со Stadtentwicklungsamt вашего района, чтобы узнать, действительно ли, и когда, ваше конкретное здание получило Umwandlungsgenehmigung, поскольку дата разрешения имеет такое же значение, как и дата продажи для выяснения, какие защиты накладываются друг на друга. В-третьих, если уведомление о расторжении все же приходит, получите точную дату регистрации Grundbuch для нового владельца, прежде чем предполагать что-либо о сроках. Гиды, описывающие дольше проживающих арендаторов в Milieuschutzgebiete, иногда говорят о “7 плюс 5” годах комбинированной защиты, 7-летнее обязательство продажи арендаторам по § 172, наложенное на то, что остается от других предохранителей, хотя представители быстро отмечают, что точное наложение зависит от собственной истории вашего здания и стоит реальной консультации, а не правила большого пальца.

Изменение апреля 2026 года по меблированной краткосрочной аренде внутри Milieuschutzgebiete - это связанная, но отдельная история. Поскольку доля меблированных, ограниченных по времени объявлений выросла примерно с 13 процентов арендных объявлений Берлина в 2012 году до примерно 48 процентов к 2025 году, с ценовыми предложениями на эти объявления, значительно превышающими обычную аренду, районы начали замечать, что их используют как способ полностью обойти стандартные защиты аренды, никогда не проходя через официальное расторжение через Eigenbedarf. С 18 апреля 2026 года, предложение меблированной квартиры в любой из Milieuschutzgebiete Берлина на ограниченный срок тоже требует разрешения района, по новым административным указаниям, появившимся после решения Verwaltungsgericht Berlin в апреле 2025 года. Это не меняет сам 10-летний Umwandlungsschutz, но закрывает обходной путь, который рос прямо рядом с ним.

Шаг за шагом

1. Проверьте, находится ли ваше здание внутри одного из более чем 80 Milieuschutzgebiete Берлина, используя Geoportal Сената или Stadtentwicklungsamt вашего района, поскольку это меняет, какие правила разрешения применялись до того, как преобразование вообще могло произойти.
2. Если вам сказали, что здание преобразовали, спросите в районе, когда фактически предоставлено Umwandlungsgenehmigung, и по какому исключению, поскольку обязательство продажи арендаторам по § 172 работает иначе, чем прямое одобрение по § 250.
3. Если ваша конкретная квартира продана, получите точную дату внесения нового владельца в Grundbuch, а не дату договора купли-продажи, поскольку именно эта дата регистрации запускает 10-летний отсчет по Kündigungsschutzklausel-Verordnung.
4. Если приходит уведомление о расторжении из-за Eigenbedarf или экономической эксплуатации, посчитайте, прошло ли полных 10 лет с этой даты регистрации, поскольку общегородская защита Берлина длится как минимум до 2033 года независимо от района.
5. Не предполагайте, что самого Milieuschutz достаточно для защиты, учитывая, как мало преобразований он фактически блокировал исторически, и получите второе мнение от Berliner Mieterverein или Berliner MieterGemeinschaft, если уведомление выглядит преждевременным.
6. Если вам предлагают меблированную аренду на ограниченный срок вместо обычной внутри Milieuschutzgebiet после апреля 2026 года, спросите, действительно ли арендодатель имеет разрешение района, теперь необходимое для этого.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую структуру вокруг § 577a BGB, берлинской Kündigungsschutzklausel-Verordnung, и режимов разрешения § 172 и § 250 BauGB, как они применяются в Берлине по состоянию на середину 2026 года. Это не юридическая консультация, и является ли конкретное расторжение или преобразование действительным, зависит от собственной истории разрешений вашего здания, даты вашего заселения и точной даты регистрации Grundbuch любого нового владельца. Подтвердите собственную ситуацию с Mieterverein, Berliner MieterGemeinschaft, или юристом по вопросам аренды, прежде чем предполагать, что конкретное уведомление действительно или недействительно.