Zwei Monate Mietrückstand in Berlin? Warum Nachzahlung nicht immer den Mietvertrag rettet, und warum Berlins eigene Gerichte diesen Streit immer wieder verlieren

Die amtliche Regel

Ein Zahlungsrückstand muss sich nicht über Monate aufbauen, bevor er zu einem echten Risiko für den Mietvertrag wird, das gilt in Berlin genau wie überall sonst in Deutschland. Nach Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB erhält ein Vermieter das Recht zur sofortigen Kündigung ohne Vorwarnung, sobald eine Mieterin bei zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Rückstand ist, ein Rückstand von mehr als einer vollen Monatsmiete zählt dabei immer als nicht unerheblich, oder sobald sich der Rückstand über mehr als zwei Fälligkeitstermine auf zwei Monatsmieten summiert. Anders als bei den meisten anderen Gründen für eine fristlose Kündigung braucht ein Zahlungsrückstand keine vorherige förmliche Abmahnung, bevor die Kündigung ausgesprochen werden kann. Nichts an Berlin mildert diese bundesrechtliche Schwelle ab.

Deutsches Recht baut auch eine echte zweite Chance ein, die Schonfristzahlung, nach Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Zahlen Sie den gesamten offenen Betrag, oder lassen Sie eine Behörde wie ein Jobcenter oder ein Bezirks-Sozialamt sich förmlich zur Übernahme verpflichten, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der tatsächlichen Räumungsklage, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam. Dieses Zweimonatsfenster läuft ab der Zustellung der Klage, was in Berlin bedeutet, ab der Einreichung beim Amtsgericht, das die Adresse abdeckt, nicht ab dem ursprünglichen Kündigungsschreiben.

Wo Berlin tatsächlich vom Rest der Geschichte abweicht, ist, was diese Heilung nicht erreicht, und woher der Streit über diese Frage tatsächlich kommt. Vermieter schicken sehr häufig gleichzeitig zwei Kündigungen für denselben Rückstand: eine außerordentliche nach Paragraf 543, und eine ordentliche (ordentliche Kündigung) nach Paragraf 573 BGB, eine Kombination, weithin bekannt als Doppelkündigung. Am 23. Juli 2025 entschied der Bundesgerichtshof im Fall VIII ZR 287/23, dass die Schonfristzahlung nur die außerordentliche Kündigung heilt, und dieses Urteil war eine Berufung gegen eine Entscheidung der eigenen 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin, die die entgegengesetzte Position vertreten hatte. Der BGH hob sie auf und bestätigte damit eine Position, die er seit einem Urteil von 2005 konsequent vertritt.

Berlins eigene Gerichte verlieren diesen Streit immer wieder, und versuchen es erneut

Seit dem 1. Januar 2024 betreibt Berlin eine Gerichtsstruktur, die keine andere deutsche Stadt nutzt: Das alte, einheitliche Landgericht wurde aufgeteilt in Landgericht Berlin I, zuständig für jede Strafsache stadtweit vom Gerichtsgebäude in Moabit aus, und ein eigenständiges Landgericht Berlin II, zuständig für jede Zivilsache stadtweit, mit Standorten am Tegeler Weg und in der Littenstraße. Mietrechtliche Berufungen von Berlins Bezirks-Amtsgerichten landen jetzt beim Landgericht Berlin II, und genau dieses Gericht, speziell seine Zivilkammer 66, vertritt weiterhin die mieterfreundliche Lesart zur Doppelkündigung, selbst nachdem es damit bereits aufgehoben wurde.

Der Streit dreht sich darum, wie eng Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB gelesen werden sollte, nicht um die Rückstandsschwelle selbst. Der BGH behandelt die Schonfrist-Heilung als nur auf die im Gesetzestext genannte konkrete außerordentliche Kündigung anwendbar, eine Position, die sein Achter Zivilsenat seit 2005 konsequent vertritt und im Oktober 2024 sowie April 2025 vor dem Juli-2025-Fall erneut bestätigte. Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin II argumentiert, der Gesetzeswortlaut stütze eine so enge Grenze tatsächlich nicht, und eine Mieterin, die die Schuld fristgerecht vollständig zahlt, sollte die Wohnung nicht trotzdem durch eine zweite, denselben Rückstand betreffende Kündigung verlieren. Da die BGH-Lesart derzeit bundesweit gilt, und da eine Berufung aus einem künftigen Berliner Fall leicht erneut beim BGH landen könnte, ist es ein echtes Risiko, die Position der Berliner Kammer als gesicherten Schutz zu behandeln, keine sichere Annahme.

Schritt für Schritt

1. Beginnt sich ein Zahlungsproblem aufzubauen, kontaktieren Sie Ihren Vermieter, bevor zwei volle Fälligkeitstermine verstreichen, denn ein früher Zahlungsplan kann verhindern, dass der Rückstand überhaupt die Schwelle erreicht, die eine Kündigung ohne Vorwarnung erlaubt.
2. Trifft ein Kündigungsschreiben ein, lesen Sie sorgfältig, ob es sowohl eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung nennt, denn eine Doppelkündigung braucht zwei getrennte Reaktionen, und die aktuelle Rechtslage, wie auch immer Berlins eigene Gerichte dazu stehen, ist, dass die Zahlung des Rückstands die ordentliche Kündigung nicht automatisch erledigt.
3. Wird eine Räumungsklage tatsächlich eingereicht und zugestellt, notieren Sie das genaue Zustellungsdatum und welches Bezirks-Amtsgericht sie ausgestellt hat, denn dieses Datum startet Ihr Zweimonatsfenster für die Schonfristzahlung, nicht das frühere Kündigungsschreiben.
4. Zahlen Sie den vollständigen offenen Rückstand innerhalb dieses Fensters, oder lassen Sie ein Jobcenter oder Ihr Bezirks-Sozialamt sich förmlich zur Übernahme verpflichten, kontaktieren Sie die Fachstelle Soziale Wohnhilfe Ihres Bezirks so früh wie möglich, damit ein Darlehensantrag nach Paragraf 22 Absatz 8 SGB II oder Paragraf 36 SGB XII noch rechtzeitig bearbeitet werden kann.
5. Lassen Sie eine begleitende ordentliche Kündigung separat prüfen, denn die mieterfreundlichere Lesart des Landgerichts Berlin II ist nicht die Position, die aktuell bundesweit gilt, und der Berliner Mieterverein (030 226 260) oder eine mietrechtliche Anwältin kann Ihnen sagen, wo Ihr konkreter Fall tatsächlich steht.
6. Ist dies eine zweite Rückstandsepisode innerhalb von zwei Jahren, gehen Sie nicht davon aus, dass die Schonfristzahlung erneut verfügbar ist, und wenden Sie sich stattdessen so früh wie möglich an die Fachstelle Soziale Wohnhilfe Ihres Bezirks oder den Berliner Mieterverein.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag erklärt den allgemeinen Rahmen der fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands und der Schonfristzahlung nach deutschem Bundesrecht, sowie wie Berlins eigene Gerichte die Doppelkündigungsfrage behandelt haben, Stand Mitte 2026. Das ist keine Rechtsberatung, wie diese Regeln auf einen konkreten Mietvertrag, Rückstandsbetrag und ein Kündigungsschreiben zutreffen, hängt von individuellen Unterlagen und Zeitabläufen ab, besonders solange die Positionen des Landgerichts Berlin II und des BGH im offenen Konflikt stehen. Bestätigen Sie eine konkrete Situation beim Berliner Mieterverein, einer Bezirks-Fachstelle Soziale Wohnhilfe, oder einer mietrechtlichen Anwältin, bevor Sie annehmen, eine bestimmte Kündigung sei wirksam, unwirksam oder heilbar.