تلقيت Eigenbedarfskündigung؟ إليك متى يتيح لك وجود أطفال فعلاً الاعتراض
تلقي Eigenbedarfskündigung، إشعار إنهاء لأن مالك العقار أو قريبًا مقربًا له يريد فعلاً الانتقال للسكن، ليس نهاية المطاف. بموجب § 574 BGB، يمكنك الاعتراض والمطالبة باستمرار عقد الإيجار إذا كان إنهاؤه سيشكل مشقة عليك أو على عائلتك أو على فرد آخر من الأسرة لا تبررها حتى بعد الموازنة العادلة مع مصلحة مالك العقار المشروعة في الشقة. الفارق الدقيق المهم فعلاً للعائلات هو ما يُحتسب فعليًا: مجرد الاضطرار لتغيير المدرسة أو تنقل أطول لا يُحتسب عمومًا كمشقة بحد ذاته، وكانت المحاكم الألمانية ثابتة في هذا. ما قد يُحتسب هو طفل يعتمد على مدرسة خاصة محددة يجعل الانتقال متابعة الدراسة فيها غير معقولة، أو طفل يواجه صعوبات جدية في امتحان أو إعادة تأهيل بسبب التوقيت، أو طفل ذو إعاقة شديدة. ما لا يُحتسب، وفق حكم صادر عام 2019 عن المحكمة الاتحادية العليا، هو مجرد وجود عدة أطفال، فكثرة الأطفال (Kinderreichtum) وحدها ليست مشقة. يجب أن يصل اعتراضك الخطي إلى مالك العقار في موعد أقصاه شهران قبل انتهاء عقد الإيجار.
القاعدة الرسمية
Eigenbedarfskündigung، إنهاء لأن مالك العقار أو أحد أفراد عائلته المقربين يريد فعلاً السكن في الشقة بنفسه، سبب إنهاء قانوني حقيقي. لكنه ليس تلقائيًا الكلمة الأخيرة، ومعرفة الظروف العائلية التي يعترف بها القانون فعلاً كأسس للاعتراض أهم من شعور عام بأن “لدينا أطفال، بالتأكيد هذا يُحتسب.”
بموجب § 574 BGB، يمكنك الاعتراض على الإنهاء والمطالبة باستمرار عقد الإيجار إذا كان إنهاؤه سيشكل مشقة عليك أو على عائلتك أو على فرد آخر من الأسرة، لا تبررها حتى عند موازنتها بشكل صحيح مع مصلحة مالك العقار المشروعة في الشقة. هذا اختبار موازنة حقيقي، وليس تجاوزًا تلقائيًا، وقد بنت المحاكم الألمانية صورة محددة إلى حد ما وثابتة لما يُحتسب.
| الحالة | معترف بها كمشقة؟ |
|---|---|
| تغيير مدرسة بسيط أو تنقل أطول | عمومًا لا، بحد ذاته |
| طفل يعتمد على مدرسة خاصة محددة يجعل الانتقال متابعتها غير معقولة | قد يُحتسب |
| صعوبات جدية في امتحان أو إعادة تأهيل بسبب توقيت الانتقال | قد تُحتسب |
| مجرد وجود عدة أطفال (Kinderreichtum) | غير كافٍ وحده (BGH، 2019) |
| طفل ذو إعاقة شديدة وعمى | قد يُحتسب |
| Pflegegrad 1 مع إيجار مغطى من الرعاية الاجتماعية، وحده | غير كافٍ وحده |
الفارق الدقيق المهم فعلاً هنا هو أن اضطراب المدرسة، الأمر الذي تفترض معظم العائلات أنه يُحتسب تلقائيًا، عادة لا يُحتسب بحد ذاته. mietrecht.org واضح في هذا: تغيير مدرسة ناتج أو تنقل مدرسي أطول عمومًا لا يشكل بحد ذاته مشقة تخوّلك الاعتراض. ما يمكن أن يُرجّح الكفة فعليًا أكثر تحديدًا، طفل يعتمد على مدرسة ذوي احتياجات خاصة معينة يجعل الانتقال متابعة الدراسة فيها غير معقولة فعلاً، أو انتقال يتسبب توقيته في صعوبات جدية حول امتحان قادم أو نقل مدرسي جارٍ بالفعل.
من الجهة الأخرى، تشير Haus und Grund München، رابطة الملاك نفسها، إلى حكم موضّح صادر عام 2019 عن المحكمة الاتحادية العليا: مجرد وجود عدة أطفال، Kinderreichtum، ليس بحد ذاته حالة مشقة. رأت المحكمة أن المعيار الدستوري نفسه ينطبق على سبب إنهاء المالك وعلى مطالبة المستأجر بالمشقة معًا، وأن بعض التضحية متوقعة فعلاً من المستأجرين، بما في ذلك توسيع نطاق البحث عن شقة لتشمل وحدات يستطيع دخل الأسرة تحملها فعليًا. وُجد أيضًا تصنيف إعاقة Pflegegrad 1 مقترنًا بإيجار مغطى من الرعاية الاجتماعية غير كافٍ وحده في أحكام أخرى مماثلة، رغم أن المحاكم اعترفت بطفل ذي إعاقة شديدة وعمى كأساس مشقة حقيقي.
لا شيء من هذا يعني أن الاعتراض عديم الجدوى، بل يعني أن الاعتراض يحتاج أن يكون محددًا. تشمل أسس المشقة العامة الأخرى بعيدًا عن أمثلة المدرسة والإعاقة أعلاه حمل أحد أفراد الأسرة أو امتحانًا وشيكًا مجدولاً بالفعل، وتُقيَّم هذه بالطريقة نفسها، مقابل مصلحة مالك العقار المشروعة والحقيقية في الشقة.
ماذا يقول الناس فعليًا
تصف العائلات التي مرت بهذا أن المفاجأة الأكبر هي مدى ضيق “اضطراب المدرسة” كحجة قائمة بذاتها، يذكر عدة منهم افتراضهم في البداية أن تغيير مدرسة في منتصف العام سيؤهل بوضوح قبل أن يعرفوا أن المحاكم تتوقع شيئًا أكثر تحديدًا، مثل اعتماد على مدرسة خاصة أو تعارض مع امتحان.
الأشخاص الذين استشاروا رابطة مستأجرين أو محاميًا قبل الاعتراض يصفون ذلك بأنه يستحق العناء فعلاً تحديدًا لأن بند المشقة اختبار موازنة، وليس قائمة تحقق، يذكر عدة منهم أن صياغة حالتهم حول أحد العوامل المحددة المعترف بها، بدلاً من حجة عامة “لدينا أطفال”، هو ما جعل اعتراضهم يُقبل فعليًا.
خطوة بخطوة
- اقرأ Eigenbedarfskündigung الخاص بك بعناية وتأكد من السبب المذكور وتاريخ الإنهاء.
- حدد ما إذا كانت حالتك تطابق أساس مشقة معترفًا به تحديدًا، اعتماد على مدرسة خاصة، تعارض امتحان، إعاقة شديدة، أو حمل، بدلاً من مشقة عائلية عامة.
- اجمع المستندات الخاصة بأي أساس محدد ينطبق، بيان من المدرسة نفسها، تقرير طبيب، أو جدولة امتحان.
- أرسل اعتراضك الخطي بحيث يصل إلى مالك العقار في موعد أقصاه شهران قبل انتهاء عقد الإيجار.
- استشر رابطة مستأجرين أو محاميًا قبل إنهاء اعتراضك، إذ يعتمد اختبار الموازنة فعليًا على كيفية ترجيح وقائعك المحددة مقابل مصلحة مالك العقار.
ملاحظة الامتثال
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة حول بند المشقة بموجب § 574 BGB، لكن هذه ليست استشارة قانونية، ولا يمكن تأكيد ما إذا كانت حالتك المحددة مؤهلة إلا من قبل رابطة مستأجرين أو محامٍ مطّلع على ظروفك الكاملة.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
تلقينا Eigenbedarfskündigung وسيضطر طفلنا لتغيير المدرسة. هل يمكننا الاعتراض بناءً على ذلك وحده؟
عمومًا لا، فقد أكدت المحاكم الألمانية باستمرار أن تغيير المدرسة أو تنقلًا مدرسيًا أطول بحد ذاته لا يرقى إلى مشقة بموجب § 574 BGB. ما يمكن أن يُحتسب فعليًا هو إذا كان طفلك يعتمد على مدرسة خاصة محددة يجعل الانتقال متابعة الدراسة فيها غير معقولة، أو إذا كان التوقيت سيسبب صعوبات جدية في امتحان أو إعادة تأهيل، فتلك استثناءات معترف بها تستحق إثارتها تحديدًا.
ما الموعد النهائي الفعلي لإرسال اعتراضنا الخطي؟
يجب أن يصل اعتراضك الخطي إلى مالك العقار في موعد أقصاه شهران قبل انتهاء عقد الإيجار بموجب إشعار الإنهاء. هذا موعد نهائي حقيقي وثابت، وليس إرشادًا عامًا، لذا يستحق الأمر إرساله بوقت كافٍ لتأكيد وصوله فعلاً بدلاً من الانتظار حتى الأيام الأخيرة.
لدينا ثلاثة أطفال وأحدهم يحمل تصنيف إعاقة Pflegegrad 1، مع تغطية جزئية للإيجار من مكتب الرعاية الاجتماعية. هل هذه تلقائيًا حالة مشقة؟
ليست تلقائية، لا. وجد حكم صادر عام 2019 عن المحكمة الاتحادية العليا تحديدًا أن مجرد وجود عدة أطفال، Kinderreichtum، غير كافٍ وحده، كما وُجد أن تصنيف Pflegegrad 1 مع إيجار مغطى من الرعاية الاجتماعية وحده غير كافٍ في أحكام أخرى أيضًا. ما يميل للاحتساب فعليًا هو إعاقة أشد، فقد اعترفت المحاكم بأطفال ذوي إعاقة شديدة وعمى كأسس مشقة حقيقية، لذا فإن شدة الحالة وتأثيرها المحدد أهم من الوضع الأسري العام.