غادرتم بسبب Eigenbedarf ولم يسكن المؤجر فيها قط: ما الذي يمكنكم المطالبة به
إذا غادرتم بعد Eigenbedarfskündigung ثم اكتشفتم لاحقا أن شقتكم القديمة معروضة للإيجار على شخص من خارج أسرة المؤجر، أو أن المؤجر أو القريب الذي كان يُفترض أنه سينتقل إليها لم يسكنها ببساطة قط، فقد تكونون أمام vorgetäuschter Eigenbedarf، أي ادعاء مزعوم أو ذريعة للحاجة الشخصية. وعبء إثبات ذلك يقع عموما عليكم بوصفكم المستأجر السابق، لكن المحاكم الألمانية نقلت جزءا من ذلك العبء: فبمجرد أن لا ينفذ المؤجر الاستخدام الذاتي المدعى فعلا، يكون الشك في أن الأمر كله كان ذريعة قويا بما يكفي ليتعين على المؤجر حينها أن يشرح بصورة جوهرية ومعقولة لماذا زالت الحاجة بعد ذلك. وإذا ثبت أنه مزعوم، فلا يقتصر التعويض على شاحنة نقلكم وعمال النقل حرفيا، بل يمكن أن يمتد إلى الأثاث الجديد وتأمين شقتكم الجديدة وتكاليف التجديد فيها أيضا، وذهب حكم بارز لمحكمة برلينية عام 2024 إلى أبعد من ذلك، إذ وجد أن للمستأجر السابق أن يطالب بأكثر من التعويضات، مع احتمال الوصول إلى الربح الذي حققه المؤجر بإعادة التأجير بسعر أعلى. وكونوا واقعيين بشأن الجانب الآخر مع ذلك: إذا لم تستطيعوا إثبات الخداع فعلا، فأنتم مسؤولون عن تكاليف انتقالكم الخاصة وأي تكاليف محكمة ناتجة عن متابعة المطالبة.
القاعدة الرسمية
المغادرة لأن مؤجركم يحتاج فعلا إلى استعادة الشقة شيء. والمغادرة ثم اكتشاف لاحقا أنه لم يحتجها قط أصلا وضع مختلف، وقابل للمقاضاة فعلا.
يعني vorgetäuschter Eigenbedarf أن مؤجركم أنهى عقد إيجاركم محتجا بحاجة شخصية، لنفسه أو لقريب مقرب، تبين أنها كانت ذريعة، وأكثر ما يُكتشف ذلك عندما تُؤجَّر الشقة مجددا لشخص من خارج دائرة الأسرة بدلا من ذلك، أو ببساطة لا يسكنها قط من كان يُفترض أنه يحتاجها. والمحفّز الذي يكشف هذا عادة واضح: ترون الشقة معروضة مرة أخرى، وأحيانا بإيجار أعلى بشكل ملحوظ.
عبء إثبات هذا يقع فعلا عليكم بوصفكم المستأجر السابق، لكنه ليس أحادي الجانب كما يبدو. وفقا لـrechtsanwalt-und-mietrecht.de، بمجرد أن لا ينفذ المؤجر فعلا الاستخدام الذاتي الذي ادعاه سببا للإنهاء، يكون الشك في أن Eigenbedarf كان ذريعة قويا بما يكفي لتنقل المحاكم عبئا ثانويا إلى المؤجر. فعليه حينئذ أن يشرح بصورة جوهرية ومعقولة لماذا زالت الحاجة المدعاة بعد وقوع الأمر، فمجرد إنكار الخطأ لا يكفي بمجرد ترسخ ذلك النمط.
| فئة التكلفة | هل هي قابلة للمطالبة إذا ثبت الخداع؟ |
|---|---|
| تكاليف شركة النقل أو شاحنة النقل | نعم |
| أثاث جديد اشتُري للمكان الجديد | نعم |
| التأمين (Kaution) للشقة الجديدة | نعم |
| تكاليف التجديد في الشقة الجديدة | نعم |
| فارق الإيجار أو الربح من إعادة تأجير بسعر أعلى | معترف به في حكم محكمة برلينية لعام 2024، بما يتجاوز التعويضات التقليدية |
بمجرد ثبوت النية الاحتيالية، يدين مؤجركم بتعويض حقيقي، وليس لفتة رمزية. فهو مسؤول إذا بنى الإنهاء بتقصير منه على حاجة لم تكن موجودة فعلا، أو إذا أخفق في إخباركم حين زالت لاحقا حاجة كانت حقيقية سابقا. ووفقا لـLTO، دفع حكم بارز لمحكمة برلين الإقليمية في فبراير 2024 (Az. 66 S 178/22) هذا إلى أبعد من ذلك، إذ وجد أن للمستأجر السابق أن يطالب بأكثر من التعويضات التقليدية بموجب المادة 285 من BGB، وربما يشمل ذلك الربح الذي حققه المؤجر بإعادة التأجير بإيجار أعلى، مستندا إلى أنه لم يوجد أي سبب إنهاء صالح أصلا.
لكن كونوا واقعيين فيما هو مطلوب هنا: فعليكم فعلا إثبات الخداع. فإذا لم تستطيعوا إثبات أن الحاجة المدعاة كانت ذريعة، فستغطون تكاليف انتقالكم الخاصة، وربما تكاليف المحكمة لمتابعة مطالبة لا تنجح. وهذا يستحق وزنا دقيقا مع جمعية مستأجرين أو محام قبل تقديم أي شيء.
ماذا يقول الناس فعلا
يصف المستأجرون السابقون الذين تابعوا هذا الأمر أن الإعلان الجديد نفسه، خصوصا الذي يظهر في غضون أسابيع أو أشهر من المغادرة، كان أنفع دليل لديهم، ويذكر عدة منهم أنهم صوّروه فورا بدلا من افتراض أنه سيبقى منشورا.
ويصف الناس الذين استشاروا محاميا مبكرا في العملية أن العبء الإثباتي الثانوي المنقول هو التفصيل الذي غيّر إحساسهم بما إذا كانت متابعة مطالبة واقعية، ويذكر عدة منهم أنهم افترضوا في البداية أن عليهم إثبات النية كاملة من الصفر قبل أن يعلموا أن إخفاق المؤجر في الانتقال يؤدي عملا حقيقيا بمفرده.
خطوة بخطوة
- وثّقوا أن الشقة أُعيد إدراجها أو يشغلها شخص من خارج دائرة الأسرة، فلقطات الشاشة والتواريخ مهمة.
- لاحظوا التوقيت بين انتقالكم وأي إعلان أو إشغال جديد، فكلما قصر الفاصل، قوي الاشتباه.
- استشيروا جمعية مستأجرين أو محاميا قبل التواصل مع مؤجركم السابق مباشرة بشأنه.
- اجمعوا تكاليفكم الخاصة المتعلقة بالانتقال: عمال النقل وشاحنة النقل والأثاث الجديد وتأمينكم الجديد ونفقات التجديد.
- قدموا مطالبة رسمية بمجرد حصولكم على تقييم محام لمدى قوة قضيتكم فعلا.
ملاحظة الامتثال
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة المتعلقة بـvorgetäuschter Eigenbedarf ومطالبات التعويض، لكنها ليست نصيحة قانونية، وما إذا كان وضعكم المحدد يتأهل فعلا وما الذي يمكنكم استرداده واقعيا لا يمكن تأكيده إلا من قبل جمعية مستأجرين أو محام يراجع ظروفكم كاملة.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
غادرنا بسبب Eigenbedarfskündigung، والآن رأينا الشقة معروضة للإيجار على شخص آخر. ماذا نستطيع أن نفعل فعلا؟
هذا هو المحفّز الكلاسيكي للاشتباه في vorgetäuschter Eigenbedarf فعلا. وبما أن مؤجركم لم ينفذ الاستخدام الذاتي الذي ادعاه، فقد وجدت المحاكم الألمانية أن هذا الشك وحده ينقل عبئا حقيقيا إلى مؤجركم، فعليه الآن أن يشرح بصورة جوهرية ومعقولة لماذا زالت الحاجة المدعاة، بدلا من مجرد إنكار حدوث أي شيء. ويستحق الأمر توثيق الإعلان الجديد واستشارة جمعية مستأجرين أو محام بشأن مطالبة بالتعويض.
هل علينا أن نثبت أن المؤجر كذب، أم على المؤجر أن يثبت أنه قال الحقيقة؟
عبء الإثبات الأولي يقع عليكم فعلا بوصفكم المستأجر السابق. لكن بمجرد أن يخفق مؤجركم في الانتقال إلى الشقة كما ادعى، فإن هذه الحقيقة وحدها كافية لنقل عبء ثانوي إليه، فعليه حينئذ أن يشرح التغيير بشكل معقول، وليس مجرد منازعة روايتكم للأحداث. وهذا يجعل جمع أدلة عدم الانتقال، مثل إعلان جديد أو مستأجر جديد، عملا تحضيريا مهما فعلا.
إذا استطعنا إثباته فعلا، فما الذي يمكننا المطالبة به واقعيا؟
أكثر من تكاليف النقل الحرفية. فقد اعترفت المحاكم بالأثاث الجديد وتأمين شقتكم الجديدة وتكاليف تجديدها قابلة للمطالبة، إلى جانب عمال النقل وشاحنة النقل نفسيهما. وذهب حكم برلين البارز لعام 2024 إلى أبعد من ذلك، إذ وجد أن مطالبة المستأجر السابق قد تصل إلى الربح الذي حققه المؤجر من إعادة التأجير بسعر أعلى، بما يتجاوز التعويضات التقليدية. لكن كونوا واقعيين بأن هذا يتوقف كليا على إثبات الخداع فعلا، فإن لم تستطيعوا، فأنتم تغطون تكاليفكم الخاصة.