Hollanda'da Kapora: Azami 2 Aylık Kural
1 Temmuz 2023 tarihinde ya da sonrasında imzalanan herhangi bir Hollanda kira sözleşmesi için, ev sahibiniz en fazla iki aylık çıplak kira (kale huur) tutarında kapora, yani borg ya da waarborgsom, talep edebilir. Bu tutar sadece kira üzerinden hesaplanır, hizmet giderleri ya da avans ödemeleri dahil değildir. Bu tavan, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:261b maddesine yazılan Wet goed verhuurderschap'tan (İyi Ev Sahipliği Kanunu) geliyor. Bu tarihten önce imzalanan sözleşmeler hâlâ eski üç aylık tavanı taşıyabilir, ve yeni kural geriye dönük işlemiyor. Taşındıktan sonra, ev sahibinin kaporayı, mahsup edilecek bir şey yoksa 14 gün içinde, ödenmemiş kira, hizmet giderleri, kiracının verdiği hasar ya da bir enerji performans ücretini mahsup ediyorsa en fazla 30 gün içinde iade etmesi gerekiyor, bunlar mahsup edilebilecek tek dört kategori. Bir ev sahibi yasal azamiden fazlasını isterse ya da meşru bir kaporayı geri ödemezse, çözüm Huurcommissie değil, kapora anlaşmazlıkları kantonrechter'e (sulh hukuk mahkemesi) gider ya da belediyenize resmi bir şikayetle başlar, belediyeler iyi ev sahipliği kurallarını ihlal eden ev sahiplerine ceza kesebilir.
Resmi Kural
1 Temmuz 2023’ten beri, Hollanda ev sahipleri yerel olarak borg ya da waarborgsom olarak bilinen kira kaporasının ne kadar olabileceği konusunda sert bir tavana bağlı. Resmi Rijksoverheid rehberliğine göre, bu tarihte ya da sonrasında imzalanan herhangi bir sözleşme için azami tutar iki aylık çıplak kira (kale huur). Bu tavan, Wet goed verhuurderschap’tan (İyi Ev Sahipliği Kanunu) geliyor, bu kanun Hollanda Medeni Kanunu’na, önceden ev sahibinden ev sahibine büyük farklılık gösteren kapora uygulamalarını standartlaştırmak için özellikle 7:261b maddesini ekledi.
İlk bakışta göründüğünden daha önemli iki ayrıntı var. Birincisi, hesaplama sadece kira üzerinden yapılıyor, toplam aylık ödemeniz üzerinden değil. Hizmet giderleri, avans ödemeleri, ve otopark ücreti gibi ekstralar kaporanın hesaplandığı tabandan hariç tutuluyor. İkincisi, tavan geriye dönük işlemiyor. Sözleşmeniz 1 Temmuz 2023’ten önce imzalandıysa, eski, daha gevşek norm hâlâ geçerli, ve ev sahipleri o eski sözleşmeler kapsamında yasal olarak üç aylık çıplak kiraya kadar isteyebiliyordu.
| Sözleşme imza tarihi | Azami kapora |
|---|---|
| 1 Temmuz 2023 ya da sonrası | 2 aylık çıplak kira (kale huur), hizmet giderleri hariç |
| 1 Temmuz 2023'ten önce | 3 aylık çıplak kiraya kadar, eski norm hâlâ geçerli |
Kaporanızı Geri Almak
Kiracılık sona erdiğinde, saat hemen işlemeye başlıyor. Volkshuisvesting Nederland’ın resmi rehberliğine göre, ev sahiplerinin mahsup edilecek bir şey yoksa kaporayı tam olarak iade etmesi için genelde 14 gün süresi var, bir şey mahsup etmeleri gerekiyorsa en fazla 30 gün. Kritik nokta, bir ev sahibinin mahsup etme yetkisi olduğu şeyin kısa, kapalı bir liste olması, “canımız ne isterse” türünden genel bir kategori değil: ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet giderleri, kiracılık süresince kiracının verdiği hasar, ve geçerliyse bir enerji performans ücreti. Normal yaşamdan kaynaklanan olağan aşınma hasar sayılmıyor, ve idari ya da işlem ücretleri de geçerli bir mahsup değil. Ev sahibi mülkün durumuna itiraz ederse, ispat yükü sizde değil onda, hasarın var olduğunu ve sizin sebep olduğunuzu göstermek zorunda.
- Taşınma günüSon inceleme yapılır, tercihen her iki tarafın da bir kopyasını sakladığı imzalı bir durum raporuyla.
- 14 gün içindeÖdenmemiş kira, hizmet gideri, hasar ya da enerji ücretine karşı mahsup edilecek bir şey yoksa kapora tam olarak iade edilir.
- 30 gün içindeUzatılmış süre sadece ev sahibi izin verilen dört mahsuptan birini aktif olarak çözüyorsa geçerli.
- 30. günde hâlâ cevap yoksaYazılı bir talep mektubu gönderin, ardından ev sahibi hâlâ ödemiyorsa bir sonraki adım kantonrechter (sulh hukuk mahkemesi).
Fotoğraf: Jakub Zerdzicki, kaynak Pexels
Gerçek İnsanların Yanlış Anladığı Şey
En yaygın hata, yeni gelenlerin kirayla ilgili herhangi bir konuda ilk duyduğu kurum olan Huurcommissie’nin, tutulan ya da fazla alınan bir kapora hakkında şikayet edilecek yer de olduğunu varsaymak. Değil. Huurcommissie’nin yetkisi kira fiyatlandırması anlaşmazlıklarını ve WWS puan hesaplamalarını kapsıyor, kaporaları değil. Kapora anlaşmazlığı kantonrechter’e (sulh hukuk mahkemesi) ait bir medeni hukuk meselesi, ve 25.000 EUR’a kadar taleplerde, Rechtfabriek dahil Hollanda kiracı hukuku rehberleri, talebi kendiniz sunmak için genelde avukata ihtiyacınız olmadığını belirtiyor. Bir mahkeme salonuna yaklaşmadan önce önerilen ilk hamle daha basit: ev sahibine ödeme için net 14 günlük bir süre veren yazılı bir mektup, dava yükselirse bu bir kağıt iz bırakıyor.
İkinci tekrarlanan karışıklık, kiracıların belediyelerin artık ne yapabildiğini hafife alması. Wet goed verhuurderschap yürürlüğe girdiğinden beri, her belediye kiracıların kötü ev sahibi davranışlarını, kapora ihlalleri dahil, bildirebileceği bir bildirim noktası işletiyor, ve belediyeler kendiniz yürüttüğünüz medeni davadan ayrı olarak uyarı ya da idari para cezası verebiliyor. Gemeente Den Haag’ın kanunla ilgili resmi sayfasına göre, ilk ceza yaklaşık 22.500 EUR’a kadar çıkabiliyor, aynı dönem içinde tekrarlanan ihlallerde yaklaşık 90.000 EUR’a yükseliyor, ve bu rakamlar kanunun referans verdiği ceza kanunu kategorilerinin altında periyodik olarak yukarı ayarlanıyor, bu yüzden bunu hiç değişmeyen sabit bir sayı değil, büyüklük mertebesi olarak görün. Belediyeye şikayet kendi paranızı doğrudan geri getirmez, ama bireysel bir medeni davanın tek başına yapamadığı şekilde ev sahibi üzerinde baskı oluşturur, ve şikayet başvurusu ücretsiz.
Adım Adım
- Önce sözleşme tarihinizi kontrol edin. 1 Temmuz 2023’ten önce imzalandıysa, iki aylık tavan uygulanmıyor, üç aylık çıplak kira meşru olarak istenmiş olabilir.
- Kaporanın sadece çıplak kira üzerinden hesaplandığını doğrulayın, hizmet giderleri ya da otopark ücreti dahil toplam aylık ödemeniz üzerinden değil.
- İmzalı bir taşınma ve çıkış durum raporu saklayın, tercihen fotoğraflar ve tarihlerle, çünkü herhangi bir hasar iddiasının ispat yükü ev sahibinde.
- 14 ve 30 günlük süreleri kiracılığın bittiği günden itibaren takip edin, süre geçmesine rağmen kapora ve açıklama yoksa yazılı bir talep mektubu gönderin.
- Ev sahibi hâlâ ödemiyorsa, talebi Huurcommissie’ye değil kantonrechter’e taşıyın, ve orijinal kaporanın yasal azamiyi aştığından şüpheleniyorsanız belediyenizin iyi ev sahipliği bildirim noktasına paralel bir şikayeti de düşünün.
Uyumluluk Notu
Bu sayfa, 2026 itibarıyla resmi Rijksoverheid ve ulusal konut politikası rehberliğine dayanarak, Wet goed verhuurderschap kapsamındaki genel Hollanda kapora kurallarını özetliyor. Hukuki tavsiye değildir. Özellikle belediye ceza tutarları periyodik olarak endekslenir ve bunu okuduğunuz zaman burada belirtilenden farklı olabilir. Bir kapora anlaşmazlığı yaşıyorsanız ya da fazla ücretlendirmeyle karşı karşıyaysanız, harekete geçmeden önce özel durumunuzu Juridisch Loket, nitelikli bir kiracı hakları danışmanı, ya da belediyenizin kendi iyi ev sahipliği bildirim noktasıyla teyit edin.
Sık Sorulan Sorular / Tuzaklar
Sözleşmem 2022'de imzalandı. 2 aylık tavan bana uygulanır mı?
Hayır. İki aylık azami tutar sadece Wet goed verhuurderschap'ın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2023 tarihinde ya da sonrasında imzalanan kira sözleşmelerine uygulanır. Sözleşmeniz bu tarihten önceyse, eski kural durumunuza hâlâ hakim, ve ev sahipleri üç aylık çıplak kiraya kadar isteyebiliyordu. Tavan geriye dönük işlemiyor, yani mevcut eski bir sözleşme, kanun sonradan değişti diye birden aşağı çekilmiyor.
Ev sahibim kapora hesabına hizmet giderlerini ya da otopark ücretini dahil edebilir mi?
Hayır, resmi Rijksoverheid rehberliğine göre kapora sadece çıplak kira (kale huur) üzerinden hesaplanır, hizmet giderleri, avans ödemeleri ya da otopark ek ücreti gibi ekstralar üzerinden değil. Ev sahibiniz hizmet giderleri dahil toplam aylık ödemenizin iki katını istiyorsa, bu toplam muhtemelen yasal azamiden yüksek, ödeme yapmadan önce hesabı kontrol etmekte fayda var.
Taşındığımda kaporamdan tam olarak ne mahsup edilebilir?
Volkshuisvesting Nederland'ın resmi rehberliğine göre sadece dört şey: ödenmemiş kira, ödenmemiş hizmet giderleri, kiracılık süresince sizin verdiğiniz hasar, ve sözleşmenizde geçerliyse bir enerji performans ücreti. Normal kullanımdan kaynaklanan olağan aşınma hasar sayılmaz, ve idari giderler de izin verilen bir mahsup değil. İspat yükü ev sahibinde, hasarın var olduğunu ve sizin sebep olduğunuzu göstermesi gereken onlar, tersi değil.
Ev sahibim kaporamı iade etmeyi reddediyor. Şikayet için doğru yer Huurcommissie mi?
Hayır, ve bu sık yapılan bir karışıklık. Huurcommissie kira fiyatlandırması ve WWS puan anlaşmazlıklarını ele alır, kapora iadelerini değil. Kapora anlaşmazlıkları kantonrechter'e (sulh hukuk mahkemesi) giden bir medeni hukuk meselesi, ve 25.000 EUR'a kadar taleplerde genelde başvuru için avukata ihtiyacınız yok. Mahkemeden önceki pratik ilk adım, ev sahibine ödeme için 14 gün süre veren yazılı bir talep mektubu, Rechtfabriek dahil birçok Hollanda kiracı hukuku rehberi bunu standart ilk hamle olarak öneriyor.
Fazla alınan ya da geri ödenmeyen bir kaporayı belediyeme de bildirebilir miyim?
Evet. Wet goed verhuurderschap yürürlüğe girdiğinden beri, her Hollanda belediyesi kötü ev sahibi davranışları için bir bildirim noktası işletmek zorunda, ve yasal azamiden fazla kapora talep etmek bunun kapsadığı şeylerden biri. Belediyeler, iyi ev sahipliği kurallarını ihlal eden ev sahiplerine uyarı ve idari para cezası verebilir, bu kendi paranızı geri almak için kantonrechter üzerinden yürüttüğünüz süreçten ayrı bir yol.